ЖК Пресненский вал 14, УГС г. Москвы

Shuranкогда мы говорим про "1ку в центре за 8-9лямов", то подавляющее кол-во покупателей НА РЫНКЕ выберет 2-3ку подальше, ибо семьей в 1ке жить не получицца, а кол-во обеспеченных одиночек/пар без детей сильно меньше количества обычных семей с детьми, поэтому тупо не хватает спроса на 1ки в ЦАО
зы ликвидность в обычные времена и кризисные тоже отличаются и сверхдорогой сегмент живет своей унылой жизнью "на дне". но ликвидность 3ки в центре глобально выше 1ки в центре (в одном доме среднего уровня) - вот я о чем, а не про суперэлитку по ляму за метр

а почему ж тогда 3-шки дольше продаются. что, трешку в центре легче продать при той же цене квадрата, что 1шку? не "подальше", а в одном и том же доме в центре.

ну возьмите планировку любого дома-новостроя в цао - много там 1шек??? и какие квартиры, в основном? я грю про рынок, а не про какие-то исключения, только Вам известные. как думаете, если бы 1ки в цао продавались бы быстрее/дороже, не были бы планировочные решения такими же, как в Люберцах? +площади 3-4рок тоже уменьшились, если раньше менее 100м для СЕМЕЙНОЙ хаты в центре был моветон и строгали аэродромы по 150-200, то щас и в 70 "можно жить", тем не менее, сравните планировки Редсайда и Люберец17, сразу поймете о чем речь
зы само по себе понятие "квартира в центре" уже намекает на неликвид, ибо дорого стоит и первому встречному покупцу не продашь, ну и в кризисы продажи дорогих активов относительно средней цены сделок могут быть исключениями-счастливыми случайностями
зы2 ну а поскольку этот дом изначально проектировался под муниципалов, то кол-во 1шек тут зашкаливает, 3шек как раз относительно ОЧЕНЬ мало, зато полно 2шек (соотношение 122/396/142), поэтому тут было очевидно с самого начала, что:
1. за 3ки будут биться
2. 1ки неликвид и будут по номиналу
3. переплачивать за 2ки более 5-10% глупо имхо
4. имеет смысл пытаться ухватить блок 2+1, если нужен семейный метраж, это может быть проще и выгоднее 3ки

Shuran

Ваши выводы № 2 и №3 не соответствуют действительности вообще. Мало что по номиналу ушло (только плохо расположенные) и никакого неликвида нет. и достаточно сравнить, в какой срок продалось здесь и в какой срок продается у других девелоперов великих и могучих. Ну, за 3ки чрезмерно бились именно из-за того, что в этом комплексе их мало, да.

Мне нечего брать из новостроя в цао за ПРИмер. И вы это прекрассно знаете (При чем тут опять этот рэдсайд. Может вы там и купили, но это другой класс и недостроен). Поэтому беру просто квартиры в цао. 1шек в цао полным полно в каждом обычном доме, так же как и 2шек, 3шек.

Отправлено спустя 12 минут 36 секунд:

SergGхотя согласен с вами, что в двушках квадрат должен быть дороже

куда делось мое сообщение, откуда это было процитировано?

Отправлено спустя 6 минут 16 секунд:

ShuranSergG, результаты торгов Вам ни о чем не говорят, не?
зы Вам бы неплохо ликбез по РН пройти, тогда мож не будете писать ляпы, типа, "просто на 1шки покупатель победнее", "всю жизнь знал, что в центре однушки всем нужны", тогда мож узнаете как и (главное!) ПОЧЕМУ отличаются цены кв.метра в зависимости от площади/кол-ва комнат, чем отличается рынок центра от окраин по целевой аудитории, например
зы2 купили и прекрасно, радуйтесь покупке

опять же, ЧТО я купил? Вы откуда знать можете? Квартир еще полно.
Цены отличаются, ПОТОМУ что больших квартир в дорогих комлпексах больше, а маленьких нет, вот они в среднем и отличаются.
Я говорил не про цену, а про ликвидность. Откуда статистика, что чем больше площадь квартиры, тем быстрее такая квартира продается?

Отправлено спустя 12 минут 2 секунды:

Nika09Вы меня извините и прошу не закидывать камнями. Но я удивляюсь! Люди так рассуждают, неужели я одна передвигаюсь на авто? и никто не сталкивался с жуткой проблемой отсутствия места куда поставить машину . Даже если у всех собственников получится купить парковочные места в паркинге (которых меньше чем квартир), то все равно в семьях сейчас не по одной машине и есть гости, родня, врачи, ремонтники и т.п. которым не запретишь приезжать на машине. И что? обвинять людей в отсутствии гражданского сознания за это? Мне кажется нужно подумать об организации бОльшего количества цивилизованной гостевой парковки, а не расставлять столбики . Дворы в нашем жк большие, площадок и газонов много. Можно пожертвовать какой-то частью под создание доп.мест для машин. можно же все продумать. Конечно нужен шлагбаум и разрешенный проезд только для "своих". У меня тоже маленький ребенок, и именно поэтому я переживаю, что припарковаться у дома будет большой проблемой. Паркинг конечно буду пытаться купить, но кто знает, что будет.

вот с таких всё и начинается. нет денег на подземную парковку или вы считаете их кол-во недостаточным - не покупайте квартиру или купите/снимите парковку в 5 минутах ходьбы, погуглите. вы ж не хотите, чтобы вашего ребенка у дома задавила машина? машин и так там будет достаточно. такие, как вы, превращают всё в парковки дворов вам "много"! вы хотите чтобы около зоны детских садов газовали ваши машины? ничего не выйдет. сейчас будут собирать подписи за забор наоборот.

SergGнет, цена не производная от ликвидности. в центре самые дорогие квадраты в больших квартирах, потому что в среднем большие квартиры сконцентрированы в дорогих комплексах, где нет таких площадей, как 35-40 кв.м. Эти большие квартиры не считаются ликвидными и по ним наибольшие скидки в кризис. Но если в новом ЖК есть квартира 50 кв., то она будет по цене не ниже в цене квадрата, чем другая 100 кв.м. Поэтому, когда мы говорим по этот ЖК (на пресненском 14), то 35 и 50 кв.м. - по сути это две однушки.

я бы так безапеляционно не говорил, простой пример - за трехи на Пресне бились насмерть, там по-моему превышение офигенное было, их щас перепродаваны вообще по "космосу" толкают.
https://cian.ru/sale/flat/148871394/
а какой ваш прогноз по Пресне к декабрю? однушки? двушки?

waveСарафанное радио и другая реклама не работали. Мало времени было, чтобы узнать,разобраться, решиться. Поэтому и уходили по номиналу.те кто узнал про объект - решили -почему бы сразу не трешку.

Какой номинал по однухам, когда в массе привышение по однухам 400-800. По верхнему этажу и 1.5 есть рост.... Про "неликвидность" однухи в цао за 8!!! это помоему недо сразу в раздел шуток и юмора постить.... Они неликвидны, если стоит, как треха в нормальном спальнике. Но тут явна не та ситуация.

foreverя бы так безапеляционно не говорил, простой пример - за трехи на Пресне бились насмерть, там по-моему превышение офигенное было, их щас перепродаваны вообще по "космосу" толкают.
https://cian.ru/sale/flat/148871394/
а какой ваш прогноз по Пресне к декабрю? однушки? двушки?

так я ж и согласен, но только причина - малое кол-во трех в этом конкретном ЖК, а в целом в цао в одном и том же доме они так не дороже за кв.м.

к декабрю вторичка? я думаю, что реальные цены сделок будут не намного выше, чем в августе-сентябре. однушки 260 +/- 10% в зависимости от расположения, двушки 280 +/- 10% от расположения. не преувеличиваю на возможности заработать в короткой перспективе, ибо уже немало краткосрочных инвесторов.

Отправлено спустя 31 минуту 16 секунд:

PchelkaА я бот поддержала бы товарища на тему "двор без машин"... Нас как минимум трое против 200 чел я бы ещё поискала единомышленников на тему забора... Реально ли..?

Забор - легко. А вот парковка: Вы понимаете, парковка во дворе не укладывается ни в концепцию градостроительную, ни в проект этого ЖК (за который он выдал себе премию за "Лучшее бла-бла-бла решение"), ни в весь пиар вокруг облагораживания ЦАО, ни в приезд мэра в эти дни на этот ЖК, которому будут показывать этот двор (в дома он даже заходить не будет). Поэтому даже если будет всего две мамочки, которые напишут в мэрию и в УК жалобу с напоминанием об всем этом, то хоть сколько человек пусть орут про нехватку мест по дворе - ничего не изменится. Это нереально, это все равно что победить гигантскую волну, которая сейчас идет по центру города.

Другое дело, что изначально парковка подземная должна быть БЕСПЛАТНОЙ, хотя бы частично. И делалась она не под продажу, а под ту же концепцию комплекса, т.к. функция мэрии - социальная прежде всего, а не коммерческая. Но сограждане наши до того забиты властью и унижены, до того не отличают покупку квартиры у коммерческого застройщика от покупки квартиры у своей любимой собянинской мэрии (собственником всего сейчас там непроданного является мэрия, мосреалстрой - никто, забудьте о нем), что собственники и в мыслях не имеют написать петицию мэру с требованием бесплатной подземной парковки (во дворе нельзя - противоречит проекту и всему что я писал выше), отправить хотя бы ради хохмы посмотреть, как будут выкручиваться и отмазызываться. Вместо протестов против выставления всех мест на открытый аукцион, собственники жилья начинают кумекать про лишения себя двора. КП г.Москвы УГС на прошлой даже еще не приняли решение о продаже парковочных мест. Но раз социального запроса нет - выставят все их на продажу скорее всего. Под эту идею Мосреалстрой конечно всем говорит "НУ ВЫ ЖЕ САМИ понимаете", врет. Хотя ситуация уникальная и по идее мэрия должна выделить часть мест под бесплатную парковку и въезд в него только для жильцов дома (естественно казалось бы, но нет и тут хотят втихую на открытый аукцион поставить). Мест парковочных вообще нет гостевых, 15 штук ни в счет.
В общем, толпу открыто унижают, а она даже голос не подает, типичное для страны явление. Я не являюсь собственником, так что все в ваших руках пока, если успеете до продажи всех мест

AwatarКакой номинал по однухам, когда в массе привышение по однухам 400-800.

По контексту и предыдущему сообщению, я имел ввиду первые квартиры в первом корпусе,40м, которые ушли по номиналу

SergG Ваши выводы № 2 и №3 не соответствуют действительности вообще

1ки по номиналу уходили, по 2кам и 3кам тут выкладывали распределение цен за метр, сравните их хоть...+ считать надо по всем квартирам, а не по первой партии! при чем тут какие-то "девелоперы"?? "неликвид" по 1кам, это и значит, что они по номиналу или с переплатой до 5% уходили, т.к. МАЛО кому нужны относительно других хат, при чем тут скорость их продажи, если тут аукцион? потому и цена ниже, что пользовались меньшим спросом + кол-во отмененных ауков гляньте
зы я Вам уже писал, что то, ЧТО Вы пишите (а Вы пытаетесь спорить с азами, не понимая базовые понятия) можно трактовать тока как оправдания нехилой переплате, которые Вы пытаетесь, прежде всего, СЕБЕ донести, нам-то что, купили и радуйтесь, ибо если бы Вы еще не купили, но планировали, то, как у НЕпрактика на РН, разговоров в стиле "это не дорого, это рыночные цены!", "неликвида нет!"" у Вас не могло бы быть в принципе имхо
ну-ну, забор - легко(с), ну расскажите, плз, про "легкость"

зы про петицию мэру с требованием бесплатной подземной парковки пишите в спортлото/кпрф/патриарху/камеди клаб! ибо собственникам такое и в голову не придет, что о них вот так сильно радеют ...здесь другая ЦА, не то, что не "поймут", а могут тока поржать! про "толпу открыто унижают", "социальный запрос" и "типичное для страны явление" флудите в курилке, а еще лучше, в юморе! здесь будет удаляться

Seregin Эх стоял бы редсайд на месте пресненского от мрс.

Да он провалился бы нафиг в депо с его 100500 этажами-то

Отправлено спустя 7 минут 16 секунд:

SergG То есть вопрос важный совершенно в другом:
- если ли мембрана защитная у минваты, которая защищает ее от дождя? я не знаю, как это узнать. если мембрана есть, то вообще все равно на облицовку.

Ну так вопрос и был в этом ключе - нормальны ли эти проектные "щели", как поведет себя утеплитель в дальнейшем, не будут ли мокнуть бетонные блоки со всеми вытекающими (грибок, плесень, etc). В целом, вопрос риторический и ответы будут даны в первую пятилетку

exxxtremeДа он провалился бы нафиг в депо с его 100500 этажами-то

Отправлено спустя 7 минут 16 секунд:


Ну так вопрос и был в этом ключе - нормальны ли эти проектные "щели", как поведет себя утеплитель в дальнейшем, не будут ли мокнуть бетонные блоки со всеми вытекающими (грибок, плесень, etc). В целом, вопрос риторический и ответы будут даны в первую пятилетку

я мембрану не видела, и пароизоляционную пленку не видела (или это одно и тоже). Конечно, все строительные недостатки будут видны позже, как раз для тех, кто собирается ждать повышения цены.

Продавца вообще не понимаю, наверное жадность и интересы собственных лиц превысили общие, либо просто глупость. Дураков с деньгами сейчас мало, вообще людей с живыми деньгами мало, многие в курсе перспективных проектов. Выйти, с интересными ценами, заинтересовать, о даже, ажиотаж, и потом спустить весь результат в никуда. Поиграть первые аукционы и самые интересные цены и квартиры между своими, и ровно через 3 недели поднять цены, расчитывая, что остаток и неликвид разберут дураки...а в результате....чтобы уж точно никто не купил.

Не знаю не знаю насчёт того что никто не купит . Вчера два раза был там. В 14.00 была толпа и даже вечером в 6-6.30 люди уходили с просмотра . Количество тоже самое . Охранники сказали что особо ничего не изменилось , народ валит на просмотры.

Отправлено спустя 2 минуты 6 секунд:
P.s... Форумчанка а вы купили или нет на Пресне ?

Forumchanka и ровно через 3 недели поднять цены

на 3ки совершенно разумно и правильно приподняли номинал, их кол-во и спрос позволяют же

Shuranна 3ки совершенно разумно и правильно приподняли номинал, их кол-во и спрос позволяют же

Здесь кто-то высказывал идею о бессмысленности номинала, что рынок и аукцион все расставит на свои места. Но с точки зрения выгодности продаж по номиналу да, наверное, выгоднее поднять. Но можно растерять нацеленных на предыдущие цены и сомневающихся клиентов.

Отправлено спустя 4 минуты 19 секунд:

SereginНе знаю не знаю насчёт того что никто не купит . Вчера два раза был там. В 14.00 была толпа и даже вечером в 6-6.30 люди уходили с просмотра . Количество тоже самое . Охранники сказали что особо ничего не изменилось , народ валит на просмотры.

Отправлено спустя 2 минуты 6 секунд:
P.s... Форумчанка а вы купили или нет на Пресне ?

Это говорит о том, что люди смотрят, а не вслепую бегут на аукционы, и это хорошо.
Меня интересует ликвидность, в том числе текущая, за сколько можно быстро и резко продать, если нужно. Здесь это цена номинала, а то и ниже. В текущей ситуации с учетом окружающих минусов комплекса и бешенных гонок на аукционах, для меня комплекс неинтересен.

По поводу ненужности номинала... Если б все участники рынка (недвижимости Мск) были осведомлены об аукционах и знали что это такое, то можно было б говорить о бессмысленности номинала. Здесь же, с учетом так себе рекламы и тем, что аукцион, более высокий номинал на ликвид = большей выручке. Следовательно, выгоднее мосреалу.Имхо.

Forumchanka Но можно растерять нацеленных на предыдущие цены и сомневающихся клиентов.

дык по 3кам им можно этого не опасаться, спрос на них в силу локейшена самый высокий. а кол-во мало, поэтому блок 2+1 рулит имхо
зы номинал имеет значение, он должен быть все же приближен к рынку, отсекая неплатежеспособных, если поставить его по 150тыр/метр, торги будут длиться пару недель:)) а разгонять ценник при 100500 участников опасно, потом победители одумаются и откажутся по цепочке

Отправлено спустя 3 минуты 25 секунд:

Forumchanka Меня интересует ликвидность, в том числе текущая, за сколько можно быстро и резко продать, если нужно

зачем ликвидность при покупке для себя? цао априори неликвиден. любое жилье от 20лямов неликвид, я к тому, что жилье "для себя" - это по-хорошему неликвид. не уверены, что проживете там хотя бы 5-7 лет, снимайте, иначе покупка не имеет смысла, продавать потом можно год-два
зы ликвидно дешевое жилье массового спроса, вот там стоит изначально брать с прицелом на апгрейд