Прогнозы цен на квартиры в Москве и Подмосковье (в целом по рынку)

[Shuran]

Дальше флуд на снос

[Shuran]

Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам мая 2021 года
Инерционный рост цен продолжается

Ужесточение монетарной политики ЦБ – мегарегулятор уже два раза поднял ключевую ставку – простимулировало спрос на недвижимость: покупатели поспешили за квартирами, опасаясь роста ипотечных ставок в ближайшем будущем. На этом фоне квартиры продолжают дорожать, но рост цен носит догоняющий характер. Во время прошлогоднего ажиотажа быстрее всего прибавляли в цене недорогие сегменты рынка, и сейчас дорогое жилье наверстывает отставание.

По данным аналитического центра www.irn.ru, вторичные квартиры в «старой» Москве подорожали в мае на 1,6% - до 221 300 руб. за кв. м в среднем. Так как рубль немного укрепился в мае, долларовая стоимость столичного жилья увеличилась в среднем на 4,7% до $2 985 за «квадрат».

В разрезе комнатности на первом месте по темпам роста цен – многокомнатные квартиры (+2,3%), на последнем – однокомнатные, отстающие от лидера почти на 1 п.п. Между ними расположились трех- и двухкомнатные. Похожая картина наблюдается и при рассмотрении ценовой динамики по типам жилья. В лидера рынка оказались дорогие сталинки и монолитно-кирпичные дома, подорожавшие на 2,1%, а главным аутсайдером в мае стал самый дешевый сегмент – квартиры в панельных пятиэтажках, прибавившие за месяц лишь 0,8%, то есть существенно меньше, чем рынок в среднем. Впрочем, типовая панель и старые кирпичные пятиэтажки отстали от лидирующих сегментов лишь на 0,1 и 0,2 п.п. соответственно.
Читать полностью: https://www.irn.ru/index/

[galina_io]

Низкая ставка по ипотеке в целом, и субсидирование новостроек в частности - основной фактор.
Кроме того, низкий доход по депозитам и ограничение турпоездок за рубеж тоже свою роль сыграли.

Уважаемая Fila, безусловно согласна с этими утверждениями, но здесь как в том старом анекдоте про триколор, есть одно маленькое замечание: всё это касается только низкобюджетного (для московии) и уже практически исчезнувшего сегмента. На жильё с ценником >15 Мр это оказывает не слишком значимый эффект, и чем выше ценник, тем меньше влияние. И это не только моя оценка, возьмите хоть полурекламное интервью с директором Текты.

По вашему мнению, что бы было с рынком, с Tekta Group без льготной ипотеки?
Особенного ничего.

И жильё из регионов даже первый взнос здесь едва ли вытянет. Замена жилья (продали двушку купили трёшку/переехали в ЦАО)? Возможно, но это только вторичка. На рынок весьма массово вышли люди с очень приличными суммами, но этих сумм нет в официальной статистике. И ни низкая ипотека, ни ставки депозитов, ни турпоездки здесь ни при чём. Исчерпались ли эти люди-с-деньгами-вне-официальной-статистики или их есть ещё?
И наконец есть ещё один момент, требующий объяснения, почему рынок (подразумеваю индекс irn) рванул в ноябре, т.е. после первого планового срока окончания льготной ипоты? Только из-за исчерпания адекватного предложения?

to Shuran:

тех, кто не потерял в доходе в пандемию - единицы

А опросник в шапке темы «Экономика в России и мире, тренды» подтверждает это утверждение? Там ведь не одна сотня человек ответила…

Имхо, только внятные ответы на эти вопросы дадут более-менее адекватную оценку происходящего, пригодную собственно для прогнозирования и принятия решений. А повторение мантр о льготной ипотеке, беднеющем населении и низких процентах по вкладам оставьте аналитикам-на-зарплате им думать эта самая зарплата не позволяет…

[Shuran]

А опросник в шапке темы «Экономика в России и мире, тренды» подтверждает это утверждение? Там ведь не одна сотня человек ответила…

он уже года 3 висит) пора заменить на что-нить злободневное аля "вы вложились в американский фр?")
зы ну и аудитория форума - это далеко не средневзвешенный/медианный потребитель, верхний квартиль/квинтиль москвичей имхо)

Отправлено спустя 7 минут 40 секунд:

всё это касается только низкобюджетного (для московии) и уже практически исчезнувшего сегмента. На жильё с ценником >15 Мр это оказывает не слишком значимый эффект

ессно речь про массовый рынок, средняя цена проданного в апреле 21 в старой мск без скидок 17 лямов, стата от Пыпина o-novostrojkah-moskvy-i-moskovskoj-obla ... 31#p257831, сегмент выше 20 лямов в разы менее ликвиден, а выше 30 так вапще ниачом даже для рынка мск в штуках, доля ипотеки резко выросла с 44 до 62%, в НМ и области еще больше, текта не делает рынок, это небольшой игрок, вот топ-15 застроев в выручке за 20г https://erzrf.ru/news/top-15-developero ... -2020-godu

[Fila]

всё это касается только низкобюджетного (для московии) и уже практически исчезнувшего сегмента. На жильё с ценником >15 Мр это оказывает не слишком значимый эффект, и чем выше ценник, тем меньше влияние

Понятное дело, льготка и предусматривала суммы до 12 млн. На ней все и распухло. Посмотрите, что творится с ценником в НМ. Именно поэтому.

На рынок весьма массово вышли люди с очень приличными суммами, но этих сумм нет в официальной статистике.

Вы ищете черную кошку в темной комнате. А все проще чем кажется. Посмотрите на эти объемы. Эти суммы есть в стате. И они насквозь кредитные.

[Fila]

Кстати, нашла тут любопытную ссылку. У росреестра есть такой сервис "Сведения о сделках с недвижимостью", там графики по регионам в разрезе разных типов сделок за 2018-2020 и очень наглядно видно, как рынок, начавший стагнировать еще в 2019 году, вытянули в 2020 чисто ДДУшки в ипотеку. И по Мск в т ч. По Мск купля-продажа (вторичка) в 2020 даже не догнала 2018. Где все эти мешки денег из тагила?))
https://pkk.rosreestr.ru/portal/apps/Ca ... 49e789b893

[Shuran]

Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам мая 2021 года
Новая Москва местами уже дороже «старой»

По итогам мая стоимость квадратного метра на вторичном рынке больше всего выросла в Подмосковье. Область – самая дешевая локация московского региона, и, на фоне резкого роста цен в «старой» и Новой Москве в последний год, подмосковным квартирам еще есть куда дорожать. Чего не скажешь о Новой Москве, где средняя стоимость метра уже обогнала цены на жилье в некоторых районах «старой» Москвы, в том числе расположенных внутри МКАД.

В 2020 г. и I квартале 2021 г. Новая Москва стабильно обгоняла «старую» по темпам роста цен на квартиры. Однако в апреле скорость подорожания «вторички» в обеих локациях сравнялась, а в мае «старая» Москва вышла вперед. По данным аналитического центра www.irn.ru, квартиры в Новой Москве по итогам мая подорожали на 0,9% до 178 700 руб. за кв. м в среднем, тогда как в «старой» - на 1,6% до 221 300 руб. Цены в Новой Москве, фактически, уперлись в потолок: в районах «старой» Москвы за МКАД средняя стоимость метра уже ниже, чем в Новой Москве, - 172 160 руб. за кв. м. Благодаря прошлогоднему ажиотажу Новая Москва сумела обогнать даже некоторые внутримкадные районы: например, в районах Вешняки и Выхино средняя стоимость метра составляет 175 100 руб., в Бирюлево, Восточном и Западном, - 169 000 руб. – см. Рейтинг районов и метро Москвы по ценам на квартиры.
Читать полностью: https://www.irn.ru/index/novaya-moskva-i-podmoskovie/

[galina_io]

аудитория форума - это далеко не средневзвешенный/медианный потребитель

Уважаемый Shuran, а с каких пор покупатель недвижимости в московии стал средневзвешенным или уж тем более медианным? В том и соль, что Вы пытаетесь интерполировать положение медианы/середины на то, что в большинстве случаев относится к одному-двум-трём верхним процентилям страны (регионалов на рынке недвиги Мск хватает) по доходу. Обычная статистика о них не знает практически ничего, так что проводя опросы на форуме можете приторговывать этой инфой в статагентсвах ;-))

ессно речь про массовый рынок, средняя цена проданного в апреле 21 в старой мск без скидок 17 лямов

Даже этот «массовый» рынок требует минимальный первоначальный взнос в 5Мр и 86 тыр/месяц (6% на 20 лет). Согласитесь, что это очень массово ;-)) Реальность несколько прозаичнее: средний размер кредита по ДДУ по данным ЦБ по Мск вырос за 2019 году с 4,29 Мр до 5,18, а за 2020 с 5,18 до 5,92Мр. На апрель 2021 средний размер ипотеки по ДДУ 7,05 Мр, т.е. первоначальный взнос 10Мр. Учитывая, что большую часть готовой первички смели, то вряд ли продажа своей вторички привела к массовой покупке первички, потому как к ипотечному кредиту ещё и аренду 35-40 тыр придётся несколько лет платить.

to Fila:

Вы ищете черную кошку в темной комнате. А все проще чем кажется. Посмотрите на эти объемы. Эти суммы есть в стате. И они насквозь кредитные.

Спасибо за ссылки, но мне ближе статистика ЦБ. Про первоначальный взнос написала выше и это во-первых. Во-вторых, в целом первичный рынок вырос за 2020 год (по количеству кредитов) на 32%. Это много. Но вторичный рынок вырос по этому показателю почти на 58%! Это влияние льготной ипотеки? Да и средний размер кредита по ДДУ по данным ЦБ по Мск вырос отнюдь не экстремально: за 2019 год на 16%, за 2020 на 19%. Т.е. в 2020 году размер ипотеки рос почти теми же темпами, что и в 2019, когда всё было спокойно. Да, кредитные средства активно используются, но чтобы вот так всё прям поменялось…

По Мск купля-продажа (вторичка) в 2020 даже не догнала 2018. Где все эти мешки денег из тагила?))

Мы видимо смотрим на разные графики. Если представить данные ЦБ по ипотечному кредитованию то картинки будут такие.

ипотеки в мск шт.jpg (59.47 КБ) 3786 просмотров

ипотеки в мск мр.jpg (65.56 КБ) 3786 просмотров

Нет здесь никакого доминирования первички.

Что касается мешков… Почему из тагила? Моё текущее понимание существенно проще.
На чем рос рынок недвижимости Мск в нулевые? Ответ очевиден – на нефтяном дожде. Ипотека тогда тоже сыграла роль, но нефть рулит. В 2020 году подкинуть спрос на недвижимость могло только увеличение доходов. Оно и произошло, хотя далеко не у «среднего россиянина», который действительно беднеет который год. Оно произошло у верхнего доходного дециля, который:
а) посадили дома и не дали потратить, сохранив доходы, и
б) выгнали на биржу
Безусловно, подавляющую часть дохода как обычно аккумулировала верхняя пара процентилей, но и в целом всему децилю кое-что досталось.
На бирже сейчас 5,7Тр и это основной статистически невидимый источник легальных доходов населения. С апреля по ноябрь 2020 только совсем уж ленивый не сделал 30-40 процентов на капитал, а безбашенные на небольших суммах в несколько Мр без риск-менеджмента и по 100% делали. Учитывая, что в ноябре вся прогрессивная общественность опять забегала с ковидами-локдаунами, часть обогатившегося народа решила пофиксить прибыль и улучшить свои жилищные условия, потому как с квадратами на человека в Мск не сильно здорово и весной 2020 это все хорошо прочувствовали. Отсюда неожиданное продолжение роста рынка в конце года и дальше. Допускаю, что изначально «новые капиталисты» ждали спада спроса в ноябре-декабре и сопутствующих предновогодних скидок, но скидок не случилось и они отправились на вторичный рынок.
Вообще биржа в 2020 году неожиданно дала такой вброс дополнительных средств более-менее обеспеченному населению, что мне удивительно, что рынок вырос так мало.
И этот эффект «биржевого оживления» может продлиться ещё достаточно долго, особенно если Ба и Пу поговорят более-менее мирно, а сырьевые рынки продолжат пухнуть от напечатанной зелени.

Имхо, конечно.
В любом случае спасибо за обсуждение, аргументы и ссылки.

[Shuran]

Уважаемый Shuran, а с каких пор покупатель недвижимости в московии стал средневзвешенным или уж тем более медианным? В том и соль, что Вы пытаетесь интерполировать положение медианы/середины на то, что в большинстве случаев относится к одному-двум-трём верхним процентилям страны

передергиваете, я написал, что аудитория форума=покупатели в мск - далеко не средние потребители колбасы, а доходы упали в обоих случаях (не упали у единиц, которые совсем высоко живут или повезло с работой)

с тех пор, как ипотека стала общедоступной, недвига стала массовой покупкой, щас средняя зп в мск аля 90 тыр, медианная 60, вот они и покупают хаты за 5-10 лямов в ипотеку с ПВ 20% - и это не середина, а низ рынка, тем не менее, это средние москвичи по доходам, по географии доминирующая часть покупателей, 60-70% - это москвичи, регионалы 25-30%, еще пдмск 5-10%, откройте любой годовой обзор рынка, покупатели "середины рынка" в мск, на мой взгляд, это верхние 25-30% москвичей, у регионалов, наверное, топчик, аля 5-10%, но зачем нам вся страна, если основные покупатели из мск

Даже этот «массовый» рынок требует минимальный первоначальный взнос в 5Мр и 86 тыр/месяц (6% на 20 лет). Согласитесь, что это очень массово ;-)) Реальность несколько прозаичнее: средний размер кредита по ДДУ по данным ЦБ по Мск вырос за 2019 году с 4,29 Мр до 5,18, а за 2020 с 5,18 до 5,92Мр. На апрель 2021 средний размер ипотеки по ДДУ 7,05 Мр, т.е. первоначальный взнос 10Мр.

сами-то верите в ПВ 10 лямов?) забыли про хаты, купленные в кэш, а их 38%, хата, купленная в ипотеку, по цене не равна средней, а сильно ниже. да и 7 лямов кредита, включают новую мск, по ходу. а почему 5 лямов нужно на хату за 17? 20% это 3,4, а многие и с 10-15% берут, на сайте ЦБ нету статы среднего ПВ?) кэш от продажи своего, ессно, просто они могут ждать. жаль, нет медианной цены, сюда ж вся элитка с премиум-бизнес+ входит, медиана в 13-14 была бы нагляднее, я привел среднюю, чтобы показать, что сегмент дорогих хат не такой большой, как вам кажется, т.е. не за счет него растут цены. элитка выросла в цене сильно меньше обычного жилья

[sergus]

Забавно, но в последнем сообщении от galina_io узнал некоторых своих знакомых. Действительно в конце 2020 года вытаскивали деньги и несли как первые взносы в ипотеку.

[Fila]

в целом первичный рынок вырос за 2020 год (по количеству кредитов) на 32%. Это много. Но вторичный рынок вырос по этому показателю почти на 58%!

Не кроется ли в этих цифрах случайно рефинанс? Очень похоже, ибо народ активно в 2020 рефинансировал вторичку. Кстати, мб еще и поэтому просрочка на бумаге не растет, так как гасится предыдущий кредит и берется новый=формально добросовестные плательщики. А залог то один и тот же. Мб поэтому в Росреестре другие цифры?

На чем рос рынок недвижимости Мск в нулевые? Ответ очевиден – на нефтяном дожде.

На низкой базе в первую очередь) Ну и на доходах ессно.

В 2020 году подкинуть спрос на недвижимость могло только увеличение доходов. Оно и произошло, хотя далеко не у «среднего россиянина», который действительно беднеет который год. Оно произошло у верхнего доходного дециля,

Не вяжется. Рост шел за счет эконом сегмента, Вы сами же об этом писали. Не думаю, что "верхнему децилю" интересна условная конура в Саларьево). Да и не рост доходов это, по большому счету, а усушка расходов. Из серии "съэкономил-заработал")) Не потраченные на отдых заначки - пришли в банк не в виде вкладов, а в виде ПВ. То есть все туда же, только не банк теперь должен клиенту, а клиент банку проценты платить будет! О как! Плюс с застроями еще такой же финт ушами)) Всех нахлобучили))

[MrNemo]

С апреля по ноябрь 2020 только совсем уж ленивый не сделал 30-40 процентов на капитал, а безбашенные на небольших суммах в несколько Мр без риск-менеджмента и по 100% делали.

Понятно что есть такие немногочисленные люди, но не думаю, что они оказали существенное влияние на рынок московской недвижимости.

[one9999]

Понятно что есть такие немногочисленные люди, но не думаю, что они оказали существенное влияние на рынок московской недвижимости.
[

Согласен, счетов на фондовом рынке всего несколько миллионов, из них крупных реально десятки тысяч скорее всего. Вряд ли это на рынок так повлияло. Я вообще только доллар покупал и большинство моих знакомых так же делали

[Dim333]

Офтопик

На бирже сейчас 5,7Тр и это основной статистически невидимый источник легальных доходов населения. С апреля по ноябрь 2020 только совсем уж ленивый не сделал 30-40 процентов на капитал, а безбашенные на небольших суммах в несколько Мр без риск-менеджмента и по 100% делали.

Ну нет, конечно! Не смотря на то, что брокеры сейчас старательно внушают населению именно про двух и даже трёхзначную доходность, зарабатывают в основном брокер и биржа (на комиссиях и маржинальных требованиях), а основная масса в лучшем случае остаётся в безубытке или не сильно обгоняет тот самый банковский депозит. Можно позволить цитату из книги Кургузкина?

► Показать

"А что можно сказать по поводу «не особенно авторитетных» участков информационного поля: различных сообществ, блогов и дискуссионных групп? О площадках обмена мнениями с теми, кого участник рынка полагает себе подобными. О среде, которая выглядит для участника рынка «средой для своих». Конечно же, его здесь будут бить чужие истории успеха. Тот факт, что он считает себя относительно на равных с другими участниками сообщества, которые периодически оказываются более успешными, чем он, будет ранить его особенно сильно. Но наблюдаемый участником поток результатов от других участников крайне несимметричен и плохо отражает реальное состояние дел. Большинство будут стремиться выставить свой локальный успех на публику, чтобы получить с этого имиджевые бонусы, а поражения станут замалчивать. Возникает резкая асимметрия публично наблюдаемых результатов, складывается впечатление, что «все вокруг зарабатывают». Такая атмосфера усиливает состояние транса участника, формирует мощный сдвиг ожиданий, делает его эмоционально вовлеченным в то, чтобы пытаться успеть за всей этой толпой суперуспешных, как ему представляется, коллег. Кроме того, человек — существо социальное, и поэтому он склонен синхронизировать свое мнение с мнением окружающих. Попадая в пропитанное эмоциями информационное пространство вокруг рынков, он неизбежно оказывается подвержен стадному эффекту. Это способ реализовать свое неприятие рисков. Полагаться на общепринятое мнение — это выглядит безопасным решением. Все сразу не могут ошибаться, верно? Но на рынках польза от этой линии поведения оказывается сомнительной. Если вы ожидаете от рынка чего-то большего, чем стандартная премия за риск, то вы уже не можете полагаться на общепринятые истины или элементы здравого смысла, с которыми все согласны. Вы не можете извлекать дополнительную доходность из рынка, делая то, что делают все, интерпретируя происходящее так, как это делают все."

[galina_io]

to Shuran:

аудитория форума=покупатели в мск - далеко не средние потребители колбасы, а доходы упали в обоих случаях (не упали у единиц, которые совсем высоко живут или повезло с работой)

Доходы упали у сферы обслуживания. Весь бюджет спокойно продолжил получать зарплату, как и госкорпорации и прочий офисный планктон, который 'работает' в Мск. Это очень значимая часть населения, так что про единицы - явный перебор. Кроме того, доходы не упали (и даже значимо выросли) у владельцев ценных бумаг, особенно валютных. Их несколько сот тысяч человек. Ничтожно в масштабе населения страны, но вполне себе цифирь для локального рынка.

с тех пор, как ипотека стала общедоступной, недвига стала массовой покупкой

Я вас умоляю! Если есть жильё в Мск, то да, а вот если нет… Работающее население Мск в целом – это уже верхний квентиль по стране.

сами-то верите в ПВ 10 лямов?)

Вообще то это был сарказм ;-))

медианная 60, вот они и покупают хаты за 5-10 лямов в ипотеку с ПВ 20%

А что в Мск сейчас можно что-то купить за 5 лямов? Помнится по осени irn-щик писал, что в мск (старые границы) студии начинаются с 7… Передергиваете? ;-))

а почему 5 лямов нужно на хату за 17?

Потому, что льготная ипотека не более 12 ;-)) Нам ведь главное - низкая ставка?!

на сайте ЦБ нету статы среднего ПВ?)

Если дадите ссылку, буду очень благодарна.

to Fila:

Не кроется ли в этих цифрах случайно рефинанс?

В привычной терминологии - вполне возможно, в смысле, как понимает ЦБ – нет.

Не вяжется. Рост шел за счет эконом сегмента, Вы сами же об этом писали...
Да и не рост доходов это, по большому счету, а усушка расходов. Из серии "съэкономил-заработал")

Безусловно началось всё с эконома, но и ценник при этом не рос, как на дрожжах. А вот после ноября – полетел. И после этого заначек хватать перестало, что-то должно было подстегнуть движняк. Не исключаю, что вот это:

покупка акций.jpg (79.48 КБ) 4297 просмотров

Если принять во внимание, что традиционно ноябрь и декабрь – это месяцы активного пополнения б/счетов, полагаю, что пара-тройка сот ярдов перетекла с биржи в льготную ипотеку.

Не думаю, что "верхнему децилю" интересна условная конура в Саларьево)

По роду работы я общаюсь с самыми разными социальными слоями от шоферюг и слесарей с инженерами, до генеральных директоров и их замов, собственников фирм и т.д. Вы удивитесь, но известные мне долларовые миллионеры покупали своим детям однокомнатные квартиры в «жопах мира», типа Кожухово или даже дальних окраин Красногорска. Лучшая из известных мне – крохотная однушка в районе Петровско-Разумовской.

В целом наш взгляд на рынок различается тем, что я полагаю, что рост рынка первичной недвижимости за II-III кварталы должен был истощить базу владельцев ПВ, но не истощил. Почему? По моему мнению, в этом значимо приняла участие биржа. Хотя, безусловно, часть «городских сумасшедших» побежала 'догонять' ПВ кредитами, не особо считаясь с ростом платежей.
Закончится база с ПВ - встанет рынок и встанет реально надолго и никакие субсидии застроев не помогут, потому как для входа на рынок недвиги Мск нужен к а п и т а л. Будет рост биржи - будет приток новых 'капиталистов' - 10-15 тысяч дополнительных покупателей в год.
По Вашему (и Shuran'a) мнению владельцев ПВ – в избытке и вопрос только в размере платежа = рынок встанет с повышением ставки.
Кто ‘правее’ – покажет время.