Прогнозы цен на квартиры в Москве и Подмосковье (в целом по рынку)

Stetik писал(а) 24 ноя 2025, 17:12мы будем расти в среднем по 10 процентов в год. ну и откатим потом даже если объемы выйдут на 20 процентов , цен мая25 - сент25 года уже все равно врядли увидим..

хз как мы будем расти в ближ 3г, по макроэкономике после окончания СВО пока больше вопросов, чем ответов, но вот у пика объемы УДВОЯТСЯ, см графики выше, глянул тут мичур парк серии + - почти те же цены что и в строгино, но там хоть новостроя не было последние 15 лет, глобально щас мегапузырь, по крайней мере, у пика точно - как он будет сдуваться - быстро или медленно за счет нулевого роста много лет - хз, но если в конце прошлого года я склонялся к медленно, то щас больше аргументов про быстро и даже не из-за урезания семейки, а из-за номинального роста цен на первичке, на вторичке его ж нету

Отправлено спустя 2 минуты 55 секунд:

Stetik писал(а) 24 ноя 2025, 17:12Я не понимаю почему для такого количества людей сумме больше 100 к в долларах сейчас кажутся какие то заоблачные .
После ковида вы гуглили сколько в штатах или европе стоит условный Х5?
Там инфляция тоже нехило сыграла, и сумма 132 тыщ дол уже не выглядит какой то огромной
Да и вообще , что вам сейчас дадут 132 тысячи дол с красным паспортом? на депо положите под 1 процент? или под подушку? .
ну да есть еще варик отправить в зарубежную недвигу , ну там можно и в один конец иногда

а для вас текущий курс норм, в рынке или заниженныйзавышенный для такого состояния экономики (по любым причинам)? по мне норм 100 было бы, а при 120 я бы и про цены на недвигу считал бы, что вполне, 2008-09гг помните?

Отправлено спустя 10 минут 5 секунд:

Stetik писал(а) 24 ноя 2025, 17:44почему не закладываете вариант что могут сделать как ПИК год назад в Саларьево ? когда нужно было срочно наполнить эскроу дали отличный дисконт и скупили люди все за 1 день , или вариант ФСК с Говорово? могут и другие застрои так же сделать цену на 20-30 прцоентво в моменте ниже и насобирают нужный объем денег.

так там точечные истории больших дисконтов были, рынок в целом инертнее и без таких скачков, просто с текущими ценами наполнение эскроу весь год падает, логично предположить, что и движение рынка пойдет в минус, но медленно

Отправлено спустя 3 минуты 51 секунду:

Stetik писал(а) 24 ноя 2025, 17:44Данные интересные , как раз кмк то о чем я и говорю . его личные прогнозы терпеть не могу , и слушаю после 20 года наоборот , если говорит будет падать ,значит будет дорожать , и в обратку так же

мне он интересен тока фактурой данных, а не выводами - тут можно ошибиться с таймингом, не учтя макроэкономику . но лучше фактуры по МРН не знаю пока, а если даже плохой аналитик много лет ошибается и стоит на своем, то в какой-то он будет прав, как сломанные часы 2раза в день показывают правильное время. мне неинтересны выводы любых аналитиков по любым рынкам - не вижу смысла- сначала надо самому понять базис, потом фактуру и тогда уже самому прикидывать

Shuran писал(а) 24 ноя 2025, 17:59глянул тут мичур парк серии + - почти те же цены что и в строгино,

Но есть несколько очень существенных отличий
1) Мичуринский парк выдача ключей -27 и 28 год , Строгино +- 4 года стройки
2) В Строгино даже если брать новую ветку которую протянут и будет станция Липовая Роща , до метро 15 минут пешком в Мичуре 7 минут

Shuran писал(а) 24 ноя 2025, 17:59а для вас текущий курс норм, в рынке или заниженный для такого состояния экономики (по любым причинам)? по мне норм 100 было бы, а при 120

Насчет курса полностью согласен , думаю что занижен , НО . кмк просто государство решило пойти по пути не как всегда , решили курс оставить стабильным и не делать девал , а собрать бабки с населения другим способом ( НДС , Налоги итд)

Shuran писал(а) 24 ноя 2025, 17:592008-09гг помните?

Только поступил в институт поэтому ооооочень смутно , но в целом конечно видел ситуацию , опять же . тогда не было Ипотеки по факту в России никакой. сейчас у нас недвига чисто рублевый расчет

Shuran писал(а) 24 ноя 2025, 17:59просто с текущими ценами наполнение эскроу весь год падает, логично предположить, что и движение рынка пойдет в минус, но медленно

Время покажет и рассудит кто был прав , я все же считаю у застроев дела сейчас очень хорошо , и они выжидают и придерживают стройку спецом , чтоб цены держать , что 25 год что и 26 и даже 27 думаю будет минимальное кол-во стартов , и будут достраивать уже имеющиеся проекты , дифицит короче

Stetik писал(а) 24 ноя 2025, 18:06я все же считаю у застроев дела сейчас очень хорошо ,

ну знач отчетности их давно не видели, хорошо тока у пика, у ОДНОГО пика) потому что заранее резко уменьшили объемы стройки и наполнение эскроу шкалит, 71% по след году и 54% по 27му - да хоть год продавать можно по 5-10 хат в расторгованных проектах, соотв, залупая на них цену в небеса

Отправлено спустя 4 минуты 54 секунды:

Stetik писал(а) 24 ноя 2025, 18:06Насчет курса полностью согласен , думаю что занижен , НО . кмк просто государство решило пойти по пути не как всегда , решили курс оставить стабильным и не делать девал , а собрать бабки с населения другим способом ( НДС , Налоги итд)

это пока и то, что зависит от гос-ва, а вот если даже в след году сво закончится, но нефть в среднем минус 10 к этому году будет - тогда девала не избежать имхо, оч слабая нефть весь год и дальше жду в минус (не знаю наскока)

Stetik писал(а) 24 ноя 2025, 17:12
Я не понимаю почему для такого количества людей сумме больше 100 к в долларах сейчас кажутся какие то заоблачные .
После ковида вы гуглили сколько в штатах или европе стоит условный Х5?
Там инфляция тоже нехило сыграла, и сумма 132 тыщ дол уже не выглядит какой то огромной
Да и вообще , что вам сейчас дадут 132 тысячи дол с красным паспортом? на депо положите под 1 процент? или под подушку? .
ну да есть еще варик отправить в зарубежную недвигу , ну там можно и в один конец иногда

А чего сразу Х5?
Можно например какие нибудь Toyota Camry взять, которые в апреле в Китае продавали по 15-20 тыс дол.

Инфляция сейчас везде , но всю жизнь это все циклами шло, в какой то момент наступает кризис, когда стоимость денег ( в твердой валюте ) резко начинает расти , и происходят удивительные вещи, которые сейчас кажутся невозможными .
Так было уже много раз 1998, 2008,2020 когда нужно было просто иметь наличные и можно было получить несколько концов, кому как, тут уже от мозгов зависит.

Вообщем сейчас мало того что цены в рублях перегреты, так еще и в долларах и тут уже все на тоненького для тех кто верит в дальнейший рост. В любом случае каждый сам решает, я просто выразил своё мнение что покупатель купивший это за 132 тыс на дистанции скорее всего проиграет.

archi_98 писал(а) 16 ноя 2025, 12:07
Да, в тг канале подешевело каждые несколько дней +1-5% на пик, причем массовые объемы. Дешевеют лишь единичные лоты. Но что удивительно -дорожают не только студии и е2 (целевые чтобы 'пристроить' семейку), но и большие квартиры, причем некоторые и в wb. Мониторю е4 в к9, все е4 с начала авг прибавили на витрине (на вторичке их за такой прайс конечно не продашь) 20%, если конкретно, одна планировка которая стоила 29, сейчас 35-36. И варианты бронились и уходили когда прайс был 32-33-34.
Имхо, основная причина - нет предложения, то что 'последний вагон' с семейкой подогревает, это да, но первопричина - нет объёмов. Достаточно на дом.рф посмотреть распроданность жк с ключами 28 год - там чето ненормальное.
Имхо, только реновация с массовыми объёмами сможет приземлить пик и подобные. Пока её не будет, все потихоньку вверх. Ну и народ боится вторичку брать из-за юридических моментов (кейс долиной). Рынок конечно знатно перекошен.

Попробую на цифрах показать, что основной драйвер продаж последние месяцы — ажиотаж вокруг ограничения семейки. Это привело к ускоренному вымыванию самых доступных лотов в Москве (до 20-24 млн руб.). Более дорогие лоты продаются стабильно.

Доказательства на примере объектов «Символа», где вывод новых корпусов идет ровным темпом уже лет 5, без недостатка предложения:

«Вдохновение-2» (старт до ажиотажа):

Старт - начало 24, ключи - 28. Ср площадь лота 59488/985 = 60.4 м2. По последней ПД ср площадь проданного лота - 40803/677 = 60.3м2. Также по ПД начало 25 - ср проданная площадь была 8037/134 = 60м2
Покупатели ровно выбирали квартиры, средняя площадь проданного лота стабильно держалась около 60 кв.м.

«Гордость» (старт в начало ажиотажа, август 2025):

Старт - август 25, ключи - конец 29. Ср площадь лота 42932/748 = 57.4 м2. По последней ПД ср площадь проданного лота уже всего - 2154 / 54 = 39.9 м2 . И это еще при учете, что в Гордости уже нет мелких студий.
Налицо резкий перекос: средняя площадь проданного лота упала с 57.4 кв.м. до 39.9 кв.м.

Это доказывает взрывной спрос именно на самые бюджетные варианты (студии и однушки до ~20 млн руб.) после новостей об ограничениях.

Мой прогноз на следующий год:

Сегмент до 20-24 млн руб.: Ожидается коррекция цен вниз. Чем дешевле лот — тем сильнее падение, так как именно здесь был самый неадекватный рост (например, студии по 16 млн руб в Дубровском.). Большой объем сопоставимых предложений от других застройщиков усилит давление на цены.

Сегмент выше 24 млн руб.: Цены останутся стабильными или будут слабо расти на фоне снижения ставок.

Даже ваш пример с К9, не знаю о какой конкретной планировке была речь, но вижу ряд адекватных Е4 за 33-34 млн и все доступы не в брони. То есть рост с 29 до 34 это всего + 13%, а не +30% как на те же студии в том же Дубровском

Krasnoken писал(а) 02 дек 2025, 14:38Даже ваш пример с К9, не знаю о какой конкретной планировке была речь, но вижу ряд адекватных Е4 за 33-34 млн и все доступы не в брони. То есть рост с 29 до 34 это всего + 13%

zhk-kronshtadtskij-bulvar-9-t1136-p298887#p298887

Справедливости ради, с 29 в начале августа до 35 (самый мин Прайс на планировку) сейчас, это 20%, а не 13%.
И да, по такой цене броней уже несколько недель нет на е4 в к9, но за 33-34 были

А так бесспорно, студии, е2 бустанули сильнее в процентном соотношении по понятным причинам. Но не они одни

Обещанный дефицит новостроек отменяется
Застройщики наращивают запуски новых проектов, при этом ввод замедляется, как и продажи
Рынок жилья, как и прогнозировал еще в начале года www.irn.ru, демонстрирует разворот: вместо обещанного дефицита на фоне сокращения объемов нового строительства он движется к противоположной проблеме — переизбытку предложения. Застройщики наращивают темпы, но ввод уже готового жилья замедляется, а продажи оставляют желать лучшего. Так что теперь новой темой для обсуждения становится не нехватка квартир, а растущие запасы непроданного жилья и риски затоваривания.

Мы изучили обзор многоквартирного жилищного строительства по итогам третьего квартала 2025 г. Аналитического центра ДОМ.РФ, опубликованного в его телеграм-канале. В нем говорится, что застройщики наращивают запуски новых проектов с июня, сокращая отставание от прошлогоднего уровня. В результате, в третьем квартале 2025 г. на рынок было выведено 11 млн кв. м, что на 13% больше показателя второго квартала. Отставание от уровня прошлого года сократилось до -4% г/г (после -21% в II кв. и -26% в I кв.). Всего за январь-сентябрь 2025 г. запущено 28,4 млн кв. м (-17% к 9 мес. 2024 г.).

Как отмечается в обзоре, застройщики начали наращивать запуски новых проектов на фоне смягчения денежно-кредитной политики и постепенного восстановления спроса. При этом улучшение динамики запусков на фоне снижения вводов ведет к тому, что предложение жилья в новостройках растет. Еще одна причина роста предложения – перенос сроков завершения проектов, что замедляет вводы.

По данным ЕИСЖС, вводы многоквартирных домов по 214-ФЗ в третьем квартале сократились на 7% г/г (до 7,7 млн кв. м), как и за 9 месяцев. С начала года количество строящихся проектов, по которым срок передачи ключей перенесен более чем на 6 мес., увеличилось на 211 (или +10%) до 2,3 тыс. на 1 октября 2025 г. (20% от всех проектов). Число зарегистрированных в таких проектах ДДУ выросло на четверть до 133 тыс. (+27 тыс.)

Как итог: восполнение запусками вводов перестало снижаться впервые с середины 2024 г. Накопленные за последние 12 месяцев запуски превысили объемом вводов жилья за тот же период на 15% в третьем квартале 2025 г., как и во втором квартале. Портфель многоквартирного жилья в стадии строительства увеличился на 2% за третий квартал 2025 г. и достиг 120,1 млн кв. м на 1 октября 2025 г. (+2% в годовом выражении).

Запасы строящегося жилья продолжают расти: в третьем квартале 2025 г. объема строящегося жилья достаточно для поддержания текущего уровня вводов даже при отсутствии новых запусков в течение 3,4 лет (3,2 лет в III кв. 2024 г.).

Нарастание рисков избытка предложения связано с низкой скоростью продаж: показатель превышает верхнюю границу нормы (2-3,5 года) второй квартал подряд (3,7 лет на 1 октября 2025 г.). В октябре срок продаж хотя и уменьшился до 3,6 лет, но остается повышенным: ускорение продаж еще не компенсировало накопленный эффект от периода низкого спроса. По оценке, срок реализации непроданного жилья может вернуться к нормальному уровню из состояния дефицита спроса в начале 2026 г.

Таким образом, несмотря на снижение объема новых проектов объем предложения не падает, а даже показывает рост из-за замедления темпов продаж. Рынок новостроек демонстрирует разворот от тревог о дефиците к рискам переизбытка. Наращивание темпов строительства на фоне замедленных вводов и вялого покупательского спроса закономерно ведет к росту объемов непроданного жилья. То есть в среднесрочной перспективе ключевым вызовом для отрасли станет уже не нехватка предложения, а поиск эффективных стратегий продаж в условиях его избытка.
https://www.irn.ru/news/159991-obeschan ... etsya.html

В декабре 2025 года в Новой Москве экспонируется 11,2 тыс. лотов новостроек. С января 2024 года объем предложения сократился более чем вдвое, а с начала 2025 года – на 36,4%, говорится в сообщении bnMAP.pro. Как отмечается в нем, были исследованы все новостройки «старой» и Новой Москвы в открытой продаже, всех классов, включая элитный, всех типов (квартиры и апартаменты).

Так, в Новой Москве предложение сократилось значительно: в январе 2024 года объем экспозиции составлял 23,8 тыс. лотов, в январе 2025 – 17,6 тыс. лотов, в декабре 2025 – упал до 11,2 тыс. лотов.

В старых границах Москвы объем предложения тоже сократился, но не так сильно. В январе 2024 года он составлял 48,2 тыс. лотов, в январе 2025 – 50,4 тыс. лотов, а в декабре 2025 года – уже только 43,8 тыс. лотов. За два года снижение объемов достигло 9,1%, с начала года – 13,1%.

При этом средняя цена кв. метра в «старой» Москве выросла на 52,2% с начала 2024 года (показатель января 24 – 520,6 тыс. рублей за «квадрат»), а с начала 2025 г. – на 13,8% (696,6 тыс. рублей). По данным на декабрь, ср. цена метра новостроек на экспозиции в старых границах города – уже 792,4 тыс. рублей.

Средний бюджет лота в предложении в январе 2024 года в «старой» Москве составлял 30 млн рублей, в январе 25 – уже 41,8 млн рублей, в декабре 2025 – 51,2 млн рублей. С начала 2024 года бюджет лота в предложении вырос на 71%, с начала текущего года – на 22,5%

В Новой Москве ср. цена кв. метра в предложении новостроек в январе 2024 года равнялась 242,3 тыс. рублей, через год – 257,7 тыс. рублей, а в декабре 2025 года – перешагнула порог в 300 тыс. и составила 316,1 тыс. рублей. Рост за 2 года – 30,5%, с начала 2025 – 22,7%.

Средний бюджет лота в предложении первичного рынка Новой Москвы составил в январе 2024 года 11,4 млн рублей, в январе 2025 – 12,3 млн рублей, а сейчас, в декабре – 17,2 млн рублей. С начала 2024 года показатель вырос на 50,9%, с начала текущего – на 39,8%.

Главные причины роста цен в старой Москве, как отмечают в bnMAP.pro, – это вымывание более дешевых предложений, сокращение доли предложения масс-сегмента и рост бизнес-класса и более дорогих сегментов.
https://www.irn.ru/news/160010-za-dva-g ... oskve.html

зы имхо это пик притормозил с выводами в этом году, но все впереди)