Рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, новостройки, КП, апартаменты

[СергейСергей]

Добрый вечер. Кто-нибудь знает, в Питере есть проекты типа апарт отелей Yes, в которых апарты с дальнейшим управлением ими продают, в стадии строительства?

[mr_myxin]

в Питере есть проекты типа апарт отелей Yes,

Так там есть именно апарты Yes от Пионера - https://pioneer.ru/objects

[Samoha]

Последний мой пример Апарт-отель Ramada в Питере. Сентябрь-октябрь продажи 135 т/м2, сейчас уже 180 т/м2 у застройщика. Через 3 года целевая стоимость метра 250 т/м2. Ну а там, будем посмотреть. Можно заходить с кредитным плечом (ставки сейчас низкие) В любом случае, рынок меняется, надо адаптироваться и меняться вслед за ним.... Вот только почему то тем про такие проекты на этом форуме не вижу... может пришло время?

время придет) в мск их почти нет пока, в питере тема оч активно развивается,
глобально мне эта тема оч интересна на будущее)

конкретно к бекару у мну доверия пока нет как к отельному оператору, пока они кивает тока на свой первый и единственный работающий маленький отель в питере на московском, но там всего 126 номеров, оч интересно, как они на лесной 800 нумеров (из которых 2/3 это сдвоенные студии по 14м) сдавать смогут, там локация сильно хуже, а уж их рамада просто "песня" - пара тыщ нумеров на окраине и до метро 20-25мин пешком, тем не менее, все это интересно в плане реализации, наработают опыт хотя бы, реклама у них оч смешная, 100% ликвидность - смелое заявление, ее может и вообще не быть, про сноски "при 100% заполняемости" ваще молчу

Это обнадеживает )). Раньше этот форум был отличным инструментом для поиска новых объектов для инвестиций. В последнее время ловлю себя на мысли, что захожу сюда больше по привычке. Не вижу новых идей. После введения эксроу в воздухе весит общий вопрос... и что дальше? В теории больше всего можно зарабатывать на неэффективностях рынка. Неэффективность рынка новостроек раньше была обусловлена отсутсвием доступа застройщиков к кредитам банков. На этом можно было неплохо зарабатывать в последние годы частным инвесторам, анализируя новые объекты. И вот тут и сейчас зарождается новый тренд с апарт-отелями для краткосрочного проживания. В 2014 их было 2, в 2019 уже больше 20. Инвестору предлагаетя доходность не 4-5% как на аренде квартир, а 10-15%, если повезёт и все 20%. Проффесиональная УК избавляет от геморроя с управлением, потому что превращаться самому в УК не увсех есть возможность и желание. Глобально, это уж точно более интересно, чем сдача в аренду жилья. Однако в этом рынке тоже надо учиться разбираться в деталях, как это делали уважаемые эксперты в новостройках, чтобы получить максимальную доходность. Например встаёт вопрос куда? Москва или Питер. Я согласен, что Москву проще ощущать, Питер непонятен. Однако, в пользу последнего несколько факторов: 1) рынок апарт отелей более развит, 2) электронные визы для 53 стран (включая страны ЕС) = рост туристов, 3) Ставка налога на недвижимость 0,5% vs 2% для Москвы. Я согласен, что Бекар, не мега компания, опыта у них немного. Я сам присматриваюсь к ним последние 2-3 года. Но, рынок этот новый и других ребят я просто не вижу. Когда появятся будут делать те же ошибки и Бекар уже уйдёт вперёд. Их Альянс c Wyndham тоже даст им опыт. А планы совместные по открытию 30 отелей в России выглядят как серьёзные намерения со взглядом в будущее. Если обсуждать конкретный объект - Рамада. На рынке, просто нет альтернативы отеля с международным брендом: +20-40% туристов по программе лояльности Wyndham, +ликвидности.Да, локация, не айс, тоже смущает. Но с другой стороны, это близость к аэропорту, экспофоруму с их выставками, до метро Звездная 17 минут пешком ( далековато, но блин не так чтобы совсем в епенях). Относительно того что 2000 номеров, так не всё это Рамада, первая очередь что то около 450 номеров. Да много, ну блин Бекар, тоже кровно заинтересован в высокой загрузке, а не тупо продать - они же будут в дальнейшем упрпавлять. Их доводы послушал - складывается ощущение,что знают, что делают. В первый год будут демпнинговать, постепенно повышая цену (поэтому динамическая доходность). Критичен 3-ий год работы отеля - так как показательный. Извиняюсь что много букв. Буду благодарен за разные мнения. В этом и сила форума..

[Limas]

В Питере апарт-отели - это настоящий тренд: Вало, Доклэндс, Вертикаль, Пионер и многие другие. Гостиничные операторы уже говорят об усилении конкуренции и падении маржинальности. Апарт комплексы появляются, а турпоток не растет. Также существенным является фактор сезонности в северной столице. Сезон всего 3 месяца. На мой взгляд, рынок Москвы более стабилен, плюс данный тренд в Москве только зарождается, а там где начало - маржинальность выше. Кстати в МО скоро появится отель под управлением Бекара - М1 Сколково .

[Shuran]

до метро Звездная 17 минут пешком ( далековато, но блин не так чтобы совсем в епенях).

я-карты кажут 22мин что до звездной, что до московской, туристы сразу мимо

[Samoha]

Про загрузку отелей Москвы и Питера говорит этот график. Видна сезонность, в Москве она тоже есть. В целом в Москве % загрузки выше. Однако, загрузка не падает, а растёт. И это в среднем по больнице. Более востребованные отели имеют более высокую загрузку..

[Shuran]

Относительно того что 2000 номеров, так не всё это Рамада, первая очередь что то около 450 номеров. Да много, ну блин Бекар, тоже кровно заинтересован в высокой загрузке, а не тупо продать - они же будут в дальнейшем упрпавлять. Их доводы послушал

5 корпусов будет. мировой бренд не вкладывается в проект, потом может и передумать, откуда взять стока командированных в такую опу мира - я хз. питер - это туристы все же, дела в рф - они в мск (для ино-командировочных)
щас цель - как раз продать красивую упаковку имхо, а потом видно будет, например, "не шмогла"(с) тоже вариант

Отправлено спустя 49 секунд:

Про загрузку отелей Москвы и Питера говорит этот график

источник? надеюсь, не преза бекара)

[Samoha]

[quote=Shuran post_id=212883 time=1578320800 user_id=51]

Преза Бекара

Из этой Презы видно обратное, что %загрузки выше в Москве. Говорят, что летом все продаются, так как много туристов. А вот зимой едут бизнес-путешественники. Регулировать собираются грамотным ценообразованием, экспофорум рядом ну и загрузку, если считать по году планируют на уровне 50% в 1-ый год (что кажется достаточно консерватиным), далее 2-3 не более 75%. Как видно из графика в среднем по Питеру около 60%.

Отправлено спустя 9 минут 27 секунд:

[Samoha]

Вот еще про турпоток в Питере. Если Бекару не верим, то статистика из Википедии:

Динамика роста туризма
2010 год — 5,1 миллионов человек (2,3 миллионов иностранцев)[35]
2011 год — 5,5 миллионов человек (2,9 миллионов иностранцев)[35]
2012 год — 5,7 миллионов человек (3,0 миллиона иностранцев)[35]
2013 год — 6,2 миллионов человек[36] (2,7 миллионов иностранцев)[37]
2014 год — 6,3 миллионов человек (2,7 миллионов иностранцев)[38]
2015 год — 6,5 миллионов человек[39] (2,8 миллионов иностранцев)[40]
2016 год — 6,9 миллионов человек[41] (2,8 миллионов иностранцев)[42]
2017 год — 7,5 миллионов человек (3,6 миллионов иностранцев)[43].
2018 год — 8,2 миллионов человек (3,9 миллионов иностранцев)[44]
2019 год (неполн. год) — 8,5 миллионов человек[45].

Как видно, не о каком падении речи не идёт. Всё прёт вверх. А с отменой виз в следующем году будет еще больше...

[Samoha]

2010 год — 5,1 миллионов человек (2,3 миллионов иностранцев)[35]
2011 год — 5,5 миллионов человек (2,9 миллионов иностранцев)[35]
2012 год — 5,7 миллионов человек (3,0 миллиона иностранцев)[35]
2013 год — 6,2 миллионов человек[36] (2,7 миллионов иностранцев)[37]
2014 год — 6,3 миллионов человек (2,7 миллионов иностранцев)[38]
2015 год — 6,5 миллионов человек[39] (2,8 миллионов иностранцев)[40]
2016 год — 6,9 миллионов человек[41] (2,8 миллионов иностранцев)[42]
2017 год — 7,5 миллионов человек (3,6 миллионов иностранцев)[43].
2018 год — 8,2 миллионов человек (3,9 миллионов иностранцев)[44]
2019 год (неполн. год) — 8,5 миллионов человек[45].

Более востребованные отели имеют более высокую загрузку..

ну будет тут загрузка 30% и куда эту стату девать будете? локация такая, что не для этой улицы праздник

[СергейСергей]

Бекар- это управляющая компания. Они ищут убитые здания или землю, потом рисуют красивый проект, потом ищут стратегического инвестора(инвесторов) под конкретный проект, потом запускают(пытаются запускать) и продают одиночным покупашкам. Свои деньги тоже вкладывают, но не всегда и немного. Пока что красивых буклетов у них больше, чем проектов по которым реальный движ идет. Проекты целиком тоже готовы продавать(переуступать).

[Samoha]

Преза Бекара про динамику турпотока ниже. Если сравнить с цифрами из Википедии, то очень близко.. Рост Питера за 3 года: Бекар 20%, Википедия 23%. Всё бьётся... А вот откуда инфа про снижение туристов, не ясно...

Отправлено спустя 4 минуты 4 секунды:
[quote=Shuran post_id=212886 time=1578321794 user_id=51]

[Shuran]

Всё бьётся... А вот откуда инфа про снижение туристов, не ясно...

почему простое не понимаете - вся эта стата к ликвидным проектам относится, см локацию йеса на социалистической , например, неликвид - как был, так и останется. тут метро новое надо, чтобы было чо обсуждать. про продать - вы серьезно? тухляк продают с дисконтом и то, если повезет найти буратино

[KaterinaL]

Тут туристы точно мимо пойдут. В Питер едут погулять на 2-4 дня. Моя дочь с друзьями за последние два года несколько раз каталась. Любит сейчас молодежь в Питере погулять, даже в несезон. Но всегда снимают номера максимально близко к центру и в пешей от метро. Пусть дороже, но время на передвижения там терять никто не будет.

[7days_anOffside]

Про локейшну Ramada в пролете полном, полистайте букинг и эйрбнб - картина прояснится.
Сколько раз был в пальмире - никогда не было проблемы снять номер 16-20м с нарядным ремонтом на центряке за 2-3 тыр