Рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, новостройки, КП, апартаменты

В Питере вообще правило: локация * 100 (не на 3, как в Мск), для меня там есть Большая Конюшенная и «все остальное»

По поводу Рамады, один из знакомых гонял две студии в 15 мин пехом от м. Московская 2-3 года назад по 1,5 рубля в сутки зима, летом пытался до 2 поднять, не шло, народ носом воротил, на НГ и прочие праздники прайс был немного больше 2 и тоже не было аншлага. Загрузка была ~70%. Плюнул на это и сдал в долгосрок. Туристы и командировочные были примерно 50 на 50.
Обсуждали с ним, сошлись - в такой локации нет тяги на посутку, 1,5 тыс - ещё более менее загрузка, но прайс не поднять, центр онли или прямо у метро вдоль Московского проспекта (если говорить про ту локацию).

Отправлено спустя 7 минут 49 секунд:
Кстати, сдал тогда за 22 + ку (в Питере они полные, не как в Мск свет вода), как сейчас не знаю, не общаемся, но цены там на аренду не меняются.
Вообще в Питере, имхо, большие проблемы с проектами типа СП - втарил по 2,5-2,8, сдал за 35-40, даже 2-3 года назад. Там студию/однуху дороже 25+ку очень сложно сдать, даже если возле метро (центр не беру, там под посутку снимут и будут гонять).

Может кто то мне объяснит как тогда работает Park Inn Пулковская в этой же локации. Примерно с таким же расстоянием до метро и с номерным фондом 840 номеров? Следуя общей логике собственники должны забить окна и двери и повесить табличку - мы разорены так как никто не хочет жить в епенях. Всё таки ориентироваться на свои предпочтения я бы не стал - они у всех разные. Или вот этот клоповник https://salut-apart.ru/ продают за 5.8млн номер. Какая там доходность? Не понимаю общий скепсис. В чем прям таки ужасность этого места...

Отправлено спустя 11 минут 14 секунд:
https://pulkovo-transit-hotel.ru/ - эта гостиница еще дальше и работают себе прекрасно. Яндекс показывает 77 гостиниц в этом районе. Однако из сетевых только уставший Парк Инн, остальные какие-то частные гостиницы (некоторые довольно большие, но большинство маленьких). Нормальная сетевая гостиница их точно переплюнет. ИМХО конечно.

если рассматривать Петербург, сейчас можно обратить внимание на RBI, она сейчас создают управляющую компанию в которую они переманили часть команды YES - https://www.dp.ru/a/2018/07/26/RBI_zajm ... moupravstv
да и компания очень продвинутая, там всегда на старте объектов выкупают 20-30% профильные инвесторы, так как их объекты всегда дорожают, по крайней мере так было.
https://studiomoskovsky.rbi.ru/ - локация в главной бизнес зоне города ( Московский проспект )
https://russkie-sezony.rbi.ru/ - перспективная локация, в связи с развитием бизнес зоны в районе Лахты

Samoha писал(а) 06 янв 2020, 22:42Может кто то мне объяснит как тогда работает Park Inn Пулковская в этой же локации. Примерно с таким же расстоянием до метро и с номерным фондом 840 номеров? Следуя общей логике собственники должны забить окна и двери и повесить табличку - мы разорены так как никто не хочет жить в епенях. Всё таки ориентироваться на свои предпочтения я бы не стал - они у всех разные. Или вот этот клоповник https://salut-apart.ru/ продают за 5.8млн номер. Какая там доходность? Не понимаю общий скепсис. В чем прям таки ужасность этого места...

Отправлено спустя 11 минут 14 секунд:
https://pulkovo-transit-hotel.ru/ - эта гостиница еще дальше и работают себе прекрасно. Яндекс показывает 77 гостиниц в этом районе. Однако из сетевых только уставший Парк Инн, остальные какие-то частные гостиницы (некоторые довольно большие, но большинство маленьких). Нормальная сетевая гостиница их точно переплюнет. ИМХО конечно.

У Парк инн обычно договора с авиакомпаниями, в ней экипажи самолетов и стюардессы останавливаются.

СергейСергей писал(а) 07 янв 2020, 08:23 У Парк инн обычно договора с авиакомпаниями, в ней экипажи самолетов и стюардессы останавливаются.

Изучал этот рынок в свое время по просьбе гостиницы в регионе РФ.
Договор с авиакомпаниями обычно предусматривает размещение в течение кратчайшего срока при форс-мажоре (закрыли надолго по погоде, режиму аэродрома или поломке борта) и надо закинуть в любой подходящий клоповник 200 человек в течение часа. Рассчитывать на это всерьез можно только в Анадыре, где неделями пурга.
В Пулково летают в основном разворотные рейсы - экипаж не меняется, в гостиницу не едет.
Вводимая свобода воздуха для Пулково ничего в перспективе не даст, самолет будут гонять в ночь, пока в Европе все спят, чтобы на земле не стоял. Гостиница никому не нужна - экипажи в воздухе в это время работают, в 4 утра сажают в Пулково, в 6 уже обратно летят, чтобы обратно самолет в европейскую сеть маршрутов успеть встроить.
Какой-нибудь редкий южнокорейский борт или иностранный чартер, у которого вышло полетное время экипажа, и который планово надо разместить, погоды тут не сделает.

В любом случае в аэропорту работает еще один, другой:Park Inn Pulkovo. Уж наверное, если экипажи и останавливаются, то в нём.... Какие ещё варианты, чем Ramada может быть хуже чем Park Inn на площади Победы? Всего в Питере 6 отелей этой сети (Park inn + Radisson). А вот из цепочки Wyndham будет первый. Путешественники из их программы лояльности (в основном из США и Канады) по идеи будут видеть этот единственный отель...

Samoha писал(а) 07 янв 2020, 09:43В любом случае в аэропорту работает еще один, другой:Park Inn Pulkovo. Уж наверное, если экипажи и останавливаются, то в нём.... Какие ещё варианты, чем Ramada может быть хуже чем Park Inn на площади Победы? Всего в Питере 6 отелей этой сети (Park inn + Radisson). А вот из цепочки Wyndham будет первый. Путешественники из их программы лояльности (в основном из США и Канады) по идеи будут видеть этот единственный отель...

Не понимаю смысла в таких предположениях. Очевидно же что всякий турист хочет жить в центре, цена за номер в центре ниже чем в вашем варианте, предложений по аренде достаточно.
Купите проф аналитики и посмотрите релевантные данные - много информативней презы продавца) https://www.airdna.co/vacation-rental-d ... g/overview

Питер уже перегрет в целом, я бы смотрел на другие города, в первую очередь НН

А продать потом такой формат возможно, если что то не так пойдёт?

7days_anOffside писал(а) 07 янв 2020, 13:11
Не понимаю смысла в таких предположениях. Очевидно же что всякий турист хочет жить в центре, цена за номер в центре ниже чем в вашем варианте, предложений по аренде достаточно.
Купите проф аналитики и посмотрите релевантные данные - много информативней презы продавца) https://www.airdna.co/vacation-rental-d ... g/overview

Питер уже перегрет в целом, я бы смотрел на другие города, в первую очередь НН

1) Думаю, что главная целевая группа отеля - деловые путешественники. Деловой туризм это 40-45% рынка в Питере. Какой то кусок от этого пирога - это посетители ЭкспоФорума и работники организаций, находящихся в этой части города. В Москве например есть отели, которые находятся в Строгино или в Павшинской Пойме и ориентированы на выставки в Крокусе. Так вот во время проведения выставок все намера в них раскупаются.... Хотя Павшинская пойма далека и не центр, мякго скажем...
2)Ресурс по ссылке показывает информацию по квартирам с Airnb, информации по отелям нет. Непонятно какие выводы можно сделать, видно, что основное предложение сконцентрировано в центре... Не понял, как посмотреть загрузку именно в этой локации. Да и сомневаюсь, что деловой туризм сильно коррелируется с рынком квартир в посуточной аренде. Это все таки для частников ИМХО. С удовольствием бы заплатил за профаналитику по загрузке того же Park Inn рядышком. Если знаете ресурсы, буду благодарен..
3) Насчет перегретости не знаю. Вижу, что динамика рынка положительная и есть все предпосылки для роста (отмена виз, запрет хостелов)

Не нужно забывать про пакетных туристов. Те же толпы китайцев тоже где-то ночуют.

Samoha,
1. Хз, загрузить 2тыс номеров за счет деловых путешественников, в таком месте. Выглядит сомнительно.
2. Нужно смотреть на динамику загрузки/цен, для отелей будет тот же вектор. Доступ к аналитике по каждой локацию нужно покупать. Коррелируется достаточно сильно.
По отелям только яндексом, например https://hoteladvisors.ru/blog-2/Operats ... -2018-god/
3. Тут все просто, смотрите сколько метров/номеров/проектов зашли на рынок за последнии 5-6 лет.

Уже высказывалась идея о необходимости даже и покупки аналитики по заполняемости/доходности. Я так понимаю, тогда уж нужно и где-то искать/покупать аналитику по вторичному рынку гостиничных номеров в приглянувшейся локации - ведь помимо доходности очень важна еще и ликвидность актива. Иначе хозяин но не барин - хочу рантирую, захотел - продать - прослезился. Меня именно непредсказуемость по ликвидности отпугивает как от гостиничных номеров в частности, так и от Санкт-Петербурга вообще. Притом что Питер знаю довольно хорошо.

olga1964 писал(а) 07 янв 2020, 04:28если рассматривать Петербург, сейчас можно обратить внимание на RBI, она сейчас создают управляющую компанию в которую они переманили часть команды YES - https://www.dp.ru/a/2018/07/26/RBI_zajm ... moupravstv
да и компания очень продвинутая, там всегда на старте объектов выкупают 20-30% профильные инвесторы, так как их объекты всегда дорожают, по крайней мере так было.
https://studiomoskovsky.rbi.ru/ - локация в главной бизнес зоне города ( Московский проспект )
https://russkie-sezony.rbi.ru/ - перспективная локация, в связи с развитием бизнес зоны в районе Лахты

У RBI уж очень дорого как-то...
А что насчет Zoom apart в 800 метрах от метро Черной речки (три остановки на метро по прямой ветки до ст.метро Невский проспект) сьюит 18,3 м где-то сейчас от 2,3 млн с качественной отделкой. Срок сдачи 3 кв 2021,ключи 1кв 2022
Застройщик ФСК, я так понимаю это будет подобный апарт отелю в Тушино.
Вроде всего будет 1800 номеров, 2/3 только под управлением их УК, а 1/3-распоряжайся как хочешь...
Может у кого нибудь будут хоть какие-нибудь мысли... Буду очень благодарен

damiric писал(а) 30 янв 2020, 13:11Застройщик ФСК, я так понимаю это будет подобный апарт отелю в Тушино.
Вроде всего будет 1800 номеров, 2/3 только под управлением их УК, а 1/3-распоряжайся как хочешь...
Может у кого нибудь будут хоть какие-нибудь мысли... Буду очень благодарен

имхо выглядит неплохо относительно подобных предложений, в облаке преза и их расчеты дохи, 1й год сдача по 2500/сутки, со 2го по 3000, загрузка 68% , комис ук (своя от фск) 20%. странно, что на букинги всего 20% посетителей ставка (в расходах) https://cloud.mail.ru/public/5rg7/3WT5auZ3B
цена с отд на 3эт на жд 2290, на речку 2350. +400тыр мебель+техника, платить перед приемкой хаты. манагер грит, ща продано 40% от 1 оч (880номеров, еще будет такая же через год)
на опт готовы обсуждать допскидки, со старта в июле выросло 2150-2350.
нумеров много, конечно, но если отсечь половину с окнами на жд, да еще аппетит (18% годовых со 2го года ) умерить раза в 1,5, вроде тема. риск в управлении, опыта у застроя в этом нету, шмогет ли, место вполне