Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Шанс1 · Сообщение **Шанс1** » 09 дек 2019, 15:20

Limas писал(а) 09 дек 2019, 15:05 Засчитывается

Отправлено спустя 35 минут 57 секунд:
Друзья, на рынке апартаментов появился интересный вариант.
Доходные апартаменты после реконструкции, переданные в управление гостиничному оператору.
Название гостиницы: Амай-отель, 3 звезды.
Продают блоком по 2 номера за 4,1 млн. оба, гостиница платит 55 т.р. в мес. Доходность получается 16% годовых. Договор с гостиницей на 5 или 10 лет на усмотрение собственника
https://www.cian.ru/sale/commercial/200912489/

Из минусов:
- есть сомнения, что гостиница будет платить такую доходность (27,5 т.р. за номер), т.к. в букинге сейчас эти номера стоят 1 т.р. - 1,5 т.р. в сутки на двоих и при заполняемости 80% получается номер приносит от 24 т.р. до 36 т.р. в мес. При такой выручке - 27,5 т.р. в мес. за каждый номер никто платить не будет. С другой стороны, в гостинице пока нет кафе, планируется открытие в январе - возможно цены за номер поднимутся после открытия.
- продают в розницу только 5 этаж, 4 этаж предлагают при покупке от 20 млн.
- земля, на которой находится здание имеет РВИ (разрешенный вид использования) для размещения офисов, а не гостиничное обслуживание, что влечет за собой дополнительный юридический риск.

Плюсы:
- при покупке от 20 млн. готовы торговаться
- если с гостиницей не получится можно будет сдавать как апартаменты за 22-26 т.р. за каждый номер.
Если будет интересно - готов выступить организатором в совместном приобретении.

Предвосхищая возможные вопросы:
- я не агент и ничего не получаю от продавца, также ничего не прошу от тех, кто захочет приобрести. Я считаю, что будущее за совместными инвестициями и рассмотрю приобретение здесь для себя, если наберется пул из желающих на 20 млн. руб.

Отправлено спустя 1 час 39 минут 24 секунды:
Видео:

Написал в личку

stas12 · Сообщение **stas12** » 09 дек 2019, 20:49

Нужно уточнить по этому вопросу: - земля, на которой находится здание имеет РВИ (разрешенный вид использования) для размещения офисов, а не гостиничное обслуживание, что влечет за собой дополнительный юридический риск.

Limas · Сообщение **Limas** » 09 дек 2019, 21:06

[quote=stas12 post_id=210199 time=1575913769 user_id=9224]Нужно уточнить по этому вопросу: - земля, на которой находится здание имеет РВИ (разрешенный вид использования) для размещения офисов, а не гостиничное обслуживание, что влечет за собой дополнительный юридический риск.[/quote]

Возможные негативные последствия: штраф за нецелевое использование земли, запрет суда по иску прокуратуры или города на оказание гостиничных услуг в здании. Вероятность небольшая, но она есть. Скорее всего при возникновении претензий от города придётся менять РВИ по участку, а это до 20 млн. или 200 тр. с каждого номера.

stas12 · Сообщение **stas12** » 09 дек 2019, 21:41

Limas писал(а) 09 дек 2019, 21:06
Возможные негативные последствия: штраф за нецелевое использование земли, запрет суда по иску прокуратуры или города на оказание гостиничных услуг в здании. Вероятность небольшая, но она есть. Скорее всего при возникновении претензий от города придётся менять РВИ по участку, а это до 20 млн. или 200 тр. с каждого номера.

терпимо вроде. думаю большую роль будет играть заполняемость

Отправлено спустя 15 минут 13 секунд:
Какой метраж номеров?

Limas · Сообщение **Limas** » 09 дек 2019, 22:05

Блок 32 кв.м., на него оформлен кадастр. Состоит из 2-х номеров ок. 15 кв.м. каждый.

stas12 · Сообщение **stas12** » 09 дек 2019, 22:36

А не выгоднее самим выкупать этаж в здании, или здание, если уж набирать пул) ремонт + мебель = отель. По объяве почитал, как понял 27 000- 16% управляющей компании, они типа обещают, 22700

emerge · Сообщение **emerge** » 10 дек 2019, 01:18

Апарты в ЖК Алтай или ЖК Ботаник в Марфино - годная тема или нет? Старые общаги/отели вокруг Останкино, передаленные под апартаменты. Рядом сносят здания, не снесут ли и их?
Цена оч заманчивая, 170-175к и локация норм.
Нет ли там подвоха какого с потенциальным сносом или еще каких камней?
https://apart-altai.ru/
https://botanic-apart.ru/

Tatam · Сообщение **Tatam** » 10 дек 2019, 04:33

stas12 писал(а) 09 дек 2019, 20:49Нужно уточнить по этому вопросу: - земля, на которой находится здание имеет РВИ (разрешенный вид использования) для размещения офисов, а не гостиничное обслуживание, что влечет за собой дополнительный юридический риск.

Еще вопрос не пойдет ли здание по снос. И район там так себе на мой взгляд, специфический.. контингент будет не фонтан. Бизнес центров хороших рядом нет

stas12 · Сообщение **stas12** » 10 дек 2019, 08:55

Tatam писал(а) 10 дек 2019, 04:33 Еще вопрос не пойдет ли здание по снос. И район там так себе на мой взгляд, специфический.. контингент будет не фонтан. Бизнес центров хороших рядом нет

Согласен, ну там и цена 1000 в сутки. По поводу сноса, тоже думал, это точно нужно уточнять, тем более что район вроде попал под реновацию

Limas · Сообщение **Limas** » 10 дек 2019, 11:53

[quote=stas12 post_id=210209 time=1575920171 user_id=9224]А не выгоднее самим выкупать этаж в здании, или здание, если уж набирать пул) ремонт + мебель = отель. По объяве почитал, как понял 27 000- 16% управляющей компании, они типа обещают, 22700[/quote]
Конечно, выгоднее, для выкупа здания с похожими характеристиками (3000 кв.м.) нужно от 100 млн., ремонт и мебель ещё 40 млн, перевод земли 20 млн. Итого 160 млн. Вычитаем МОПы и получаем 80-90 т.р. за кв.м. полезной площади на выходе. Другой вопрос, что подобные объекты нужно терпеливо ждать до 6 мес. и иметь в моменте сумму 100 млн. от всех инвесторов. Кроме этого срок реализации проекта - минимум 6 месяцев.
Мне кажется, комфортнее начать с меньшего объема: выкуп первого этажа жилого здания (нежилые помещения/офисы) и переделка их под апарты. Здесь не будет проблем с землей и коммуникациями, плюс бюджет нужен меньше.

stas12 · Сообщение **stas12** » 10 дек 2019, 12:24

Limas писал(а) 10 дек 2019, 11:53 Конечно, выгоднее, для выкупа здания с похожими характеристиками (3000 кв.м.) нужно от 100 млн., ремонт и мебель ещё 40 млн, перевод земли 20 млн. Итого 160 млн. Вычитаем МОПы и получаем 80-90 т.р. за кв.м. полезной площади на выходе. Другой вопрос, что подобные объекты нужно терпеливо ждать до 6 мес. и иметь в моменте сумму 100 млн. от всех инвесторов. Кроме этого срок реализации проекта - минимум 6 месяцев.
Мне кажется, комфортнее начать с меньшего объема: выкуп первого этажа жилого здания (нежилые помещения/офисы) и переделка их под апарты. Здесь не будет проблем с землей и коммуникациями, плюс бюджет нужен меньше.

Так я и писал, или этаж, тк здание объективно дорого выйдет. Видел 1500 м рядом кстати в циане за 37 млн, там 2 и 3 этажи целиком , первый частично. С жилым зданием будут проблемы с жильцами

Limas · Сообщение **Limas** » 10 дек 2019, 15:48

[quote=emerge post_id=210216 time=1575929936 user_id=5672]
Апарты в ЖК Алтай или ЖК Ботаник в Марфино - годная тема или нет? Старые общаги/отели вокруг Останкино, передаленные под апартаменты. Рядом сносят здания, не снесут ли и их?
Цена оч заманчивая, 170-175к и локация норм.
Нет ли там подвоха какого с потенциальным сносом или еще каких камней?
https://apart-altai.ru/
https://botanic-apart.ru/
[[/quote]

По Ботанику - это бывшая гостиница Восход, переделали ее под апарты.
3 300 т.р. стоит номер 19 кв.м.+ предлагают отделку за 400 т.р. и мебель в районе 200 т.р.
Получается 3 900 т.р. за готовый номер.
Ежемесячные расходы: обслуживание УК 3 т. р. плюс комуналка до 4 т.р. Налог по кадастру 550 руб. в месяц, аренда земли до 300 руб. в мес. Общие расходы в месяц - до 8 т.р.
Если сдавать за 35 т.р. минус расходы 8 т.р., получается чистыми 27 т.р.
Покупаем за 3 900 т.р. и имеем в месяц 27 т.р.
Итого чистая доходность получается 8,3%

[size=85][color=green]Отправлено спустя 34 минуты 40 секунд:[/color][/size]
[quote=stas12 post_id=210250 time=1575969877 user_id=9224]Так я и писал, или этаж, тк здание объективно дорого выйдет. Видел 1500 м рядом кстати в циане за 37 млн, там 2 и 3 этажи целиком , первый частично. С жилым зданием будут проблемы с жильцами[/quote]

Если речь идет про это объявление https://www.cian.ru/sale/commercial/215243286/
Там назначение земли под образовательные цели, нужно будет менять. Есть минус по оформлению: продают не метры, а 100% ООО по цене УК - 10 т.р., а это ООО уже является учредителем Некоммерческой организацией - собственником здания. Очень рисковая схема, которая выгодна только продавцу, т.к. он получает кэш.

stas12 · Сообщение **stas12** » 10 дек 2019, 16:45

Limas писал(а) 10 дек 2019, 16:23
По Ботанику - это бывшая гостиница Восход, переделали ее под апарты.
3 300 т.р. стоит номер 19 кв.м.+ предлагают отделку за 400 т.р. и мебель в районе 200 т.р.
Получается 3 900 т.р. за готовый номер.
Ежемесячные расходы: обслуживание УК 3 т. р. плюс комуналка до 4 т.р. Налог по кадастру 550 руб. в месяц, аренда земли до 300 руб. в мес. Общие расходы в месяц - до 8 т.р.
Если сдавать за 35 т.р. минус расходы 8 т.р., получается чистыми 27 т.р.
Покупаем за 3 900 т.р. и имеем в месяц 27 т.р.
Итого чистая доходность получается 8,3%

Отправлено спустя 34 минуты 40 секунд:

Если речь идет про это объявление https://www.cian.ru/sale/commercial/215243286/
Там назначение земли под образовательные цели, нужно будет менять. Есть минус по оформлению: продают не метры, а 100% ООО по цене УК - 10 т.р., а это ООО уже является учредителем Некоммерческой организацией - собственником здания. Очень рисковая схема, которая выгодна только продавцу, т.к. он получает кэш.

нет, не это, того уже не вижу, попробую найти дома в поисковике по истории...

Limas · Сообщение **Limas** » 10 дек 2019, 16:50

[quote=Tatam post_id=210219 time=1575941580 user_id=8539]Еще вопрос не пойдет ли здание по снос. И район там так себе на мой взгляд, специфический.. контингент будет не фонтан. Бизнес центров хороших рядом нет[/quote]

Здания нет в списках реновации. По локации согласен, наверное, один из немногих плюсов места - это пешая до метро.

stas12 · Сообщение **stas12** » 10 дек 2019, 21:34

Limas писал(а) 10 дек 2019, 16:23
По Ботанику - это бывшая гостиница Восход, переделали ее под апарты.
3 300 т.р. стоит номер 19 кв.м.+ предлагают отделку за 400 т.р. и мебель в районе 200 т.р.
Получается 3 900 т.р. за готовый номер.
Ежемесячные расходы: обслуживание УК 3 т. р. плюс комуналка до 4 т.р. Налог по кадастру 550 руб. в месяц, аренда земли до 300 руб. в мес. Общие расходы в месяц - до 8 т.р.
Если сдавать за 35 т.р. минус расходы 8 т.р., получается чистыми 27 т.р.
Покупаем за 3 900 т.р. и имеем в месяц 27 т.р.
Итого чистая доходность получается 8,3%

Отправлено спустя 34 минуты 40 секунд:

Если речь идет про это объявление https://www.cian.ru/sale/commercial/215243286/
Там назначение земли под образовательные цели, нужно будет менять. Есть минус по оформлению: продают не метры, а 100% ООО по цене УК - 10 т.р., а это ООО уже является учредителем Некоммерческой организацией - собственником здания. Очень рисковая схема, которая выгодна только продавцу, т.к. он получает кэш.

https://www.cian.ru/sale/commercial/173724502/
69 млн 1700 кв м

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Новостройки поблизости:

Другие новостройки округа: