Коммерческая недвижимость (офисы, торговля, склады)

Сообщение **Shuran** » 15 окт 2015, 14:37

нарыл тут "действующий арендный бизнес", бизнес-центр на Бауманке, арендатор РЖД, 8-9лет, типа (7 в рекламе - замануха без вычета расходов), https://bc-stancia.ru/, договора долгосрок, с индексацией
прайс тут https://cloud.mail.ru/public/FEnq/bKTxWT1uA
NAI Becar не просто реализатор, они УК в этом комплексе с момента основания. продавец "группа инвесторов, которые купили здание и заселили РЖД" (с) манагер
какие мысли? сливают, ибо поняли, что курицу зарежут скоро?

зы основной риск имхо, что РЖД и съехать может, там 4 структурные подразделения, а учитывая вот такие темы https://www.vedomosti.ru/business/news/ ... delit-rzhd, передел после Якунина может начаться. а ценник метра чота высоковат, на первый взгляд. вот тока я не особо в теме...
зы на квд Geo в аренде коммерции была в теме, жаль, что обиделась на меня, мож кто ей ссылку покажет...

Zinfandel · Сообщение **Zinfandel** » 15 окт 2015, 14:43

Не вижу информации, с паркингом там что? Для клиентов.

Сообщение **Shuran** » 15 окт 2015, 14:51

хз для клиентов ли, но спутник кажет, что усе есть https://joxi.ru/EA4z4BlIebNVmb

Zinfandel · Сообщение **Zinfandel** » 15 окт 2015, 15:00

Может, есть еще под зданием? Асфальта там явный дефицит.

Сообщение **Shuran** » 15 окт 2015, 15:17

хз, но заполненность здания 90% ща (с)манагер

Zinfandel · Сообщение **Zinfandel** » 15 окт 2015, 15:55

Что бы я сделала. Попросила бы прислать договор аренды. Посмотреть сроки, условия досрочного расторжения, какая ставка. Из чего состоит их ставка. Привязана ли к доллару или нет. База (в карман), налоги (какие), эксплуатационные расходы (получает управляющая компания), коммунальные расходы, коридорный коэффициент (есть ли). Какие взаимоотношения с управляющей компанией. Есть ли кабальная зависимость от них при сдаче и выборе арендатора. Это навскидку, какие вопросы возникают.

Обеспеченность парковочными местами, их стоимость аренды обычно идет отдельно.

XEMYLb · Сообщение **XEMYLb** » 15 окт 2015, 16:18

Коммерческая (офисная) недвига в жестком переизбытке - это вроде не секрет. Любая фирма (и РЖД тоже) сейчас рассматривает возможность сэкономить и даже не потерять в качестве. Проводишь тендер, получаешь оффер и едешь в новый офис или остаешься в старом сильно подешевевшем.
МР перестал строить офисы и все свои стройки переквалифицировал в жилое\апарты.

konst · Сообщение **konst** » 15 окт 2015, 16:46

На первый взгляд я бы нет. Расположение, здание, арендатор, мировая УК - жесткие минусы. При копании вглубь 100% вылезет ещё масса неутешительных для инвестора нюансов. Предположу половину указанных % годовых сначала с риском потери арендатора и ежемесячной оплаты немалой денюжки УК за пустующее помещение + компенсация за налог на землю.
С 2009 имею нечто подобное как улучшенная альтернатива квартире в аренду, 9% чистыми, цена аренды не менялась 6 лет, арендатор сидит как влитой )

Evgen1466 · Сообщение **Evgen1466** » 15 окт 2015, 17:44

Shuran какие мысли? сливают, ибо поняли, что курицу зарежут скоро?
зы основной риск имхо, что РЖД и съехать может, там 4 структурные подразделения

На одном из совещаний новый глава сообщил о том, что задача поставлена вывести компанию из дотационной в прибыльную, так что вот вот начнут резать косты, поэтому будет двойное пендаль ускорение: и административное и рыночное. Так, что ты в точку. Кто-то зная все это хочет слиться.

ps даже если не съедут, как минимум поднимут вопрос о снижении ставки, и все эти индексации в договоре пойдут лесом, под прессингом съезда арендатора в принципе

Сообщение **Shuran** » 16 окт 2015, 02:05

Evgen1466, да уж, https://www.vedomosti.ru/business/articl ... pravleniya, веселуха там. любопытно будет посмотреть через год на состав арендаторов этого БЦ

Greko · Сообщение **Greko** » 16 окт 2015, 03:06

Каждый раз когда кто-нибудь в интернете даёт сцылу на подписную статью - под колёсами грузовика гибнет один пушистый котик

Сообщение **Shuran** » 16 окт 2015, 12:22

https://domkad.ru/viewtopic.php?f=7&t=118

Сообщение **Shuran** » 09 ноя 2015, 11:36

«Третий квартал 2015 года – самый худший период за всю историю рынка складских комплексов в России»

Почему сейчас хуже, чем в 2008 году, рассказал управляющий директор Radius Group Кристофер ван Рит
https://www.vedomosti.ru/realty/characte ... v-v-rossii

guller · Сообщение **guller** » 11 ноя 2015, 22:00

Есть помещение (метро Тимирязевская): первый этаж (70 метров) - распашонка на две комнаты по 20 м и еще 2 - по 8 метров. Плюс цокольный этаж - 180 метров. Аренда от города с налогами и коммуналкой - около 150 тыс. На первом этаже в одной из комнат сидит руководитель с бухгалтерией, в другой - агенство недвижимости, в цоколе - спортивно-оздоровительный комплекс. Руководитель в связи с развалом его основных направлений поговаривает о том, чтобы продать права аренды за 1.5-2 мл и занятся другими делами. Подал на выкуп,но денег нет, даже аренду еле тянет. Оценка по кадастру: верх - 7 млн, низ - около 5 млн. Оценка от города, наверное, дороже выйдет. Есть желание выкупить права аренды и попробовать купить у города с расрочкой на 5 лет или просто продолжать снимать у города без выкупа. Стоит ли лезть с голой опой на шашки или все бросить? Хотелось бы, конечно, выкупить и лет через 7 продать и уже плотно на пенсию выйти, но стоит ли вообще в это влазить? Сильно ли большая выгода будет от выкупа по сравнению с арендой?

Сообщение **Shuran** » 17 ноя 2015, 12:09

В новой Москве строящихся офисов хватит, чтобы трудоустроить 300 000 клерков

Чем больше «белых воротничков» будут работать рядом с домом, тем свободнее станут дороги
Ежедневно, по подсчетам экспертов Высшей школы экономики, миллион человек едет утром из Подмосковья в Москву на работу, а вечером возвращается домой. Основную долю маятниковых мигрантов составляют люди наиболее эффективного трудового возраста, от 25 до 40 лет. В среднем они проезжают 50 км в одну сторону, затрачивая на дорогу 1,5–2 часа, и столько же тратят на дорогу обратно.

Изменить вектор и напряженность миграционных потоков могли бы рабочие места по границам МКАД для жителей окрестных населенных пунктов и столичных окраин. Власти по обе стороны кольцевой призывают девелоперов активнее вкладываться в строительство новых бизнес-парков с развитой инфраструктурой. Это работа для так называемых белых воротничков, но в Москве и области чуть ли не каждый второй сейчас – офисный сотрудник и передвигаться предпочитает на личном транспорте. Так что логика проста: чем больше белых воротничков смогут трудоустроиться рядом с домом, тем свободнее будут дороги. Осталось найти компании, которые готовы переместить офисы за МКАД. https://www.vedomosti.ru/realty/articles ... kve-ofisov