Элитка московских новостроек (в т.ч. апартаменты)

По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2022 года на первичном рынке жилья премиум-класса объем предложения увеличился вдвое за счет выхода новых многоквартирных проектов весной и в начале лета. И если за I квартал предложение сократилось на 13,2% по числу лотов и на 11,6% по продаваемой площади, то во втором квартале произошёл стремительный рост +106,3% по количеству квартир и апартаментов и на 68,2% по реализуемой площади. Таким образом, по итогам июня 2022 года на рынке премиум-сегмента достигнут исторический максимум объема предложения – около 4 571[2] лотов (3 618 квартир и 953 апартамента), суммарная площадь лотов составляет 374,4 тыс. кв. м. (Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.) Столь высоких показателей в сегменте не наблюдалось последние 2,5 года и в среднем в выборке насчитывалось 2,4 тыс. лотов.

Увеличение объема предложения на рынке связано с ростом объема экспозиции в уже реализуемых проектах (в некоторых проектах количество лотов в продаже было увеличено в два раза), а также с активным выходом на рынок новых проектов. Так, по итогам первого полугодия продажи открылись в 9 новых проектах (за аналогичный период прошлого года рынок пополнился 4 комплексами).

В премиум- и бизнес-сегменте продолжают размываться границы классов и в премиум включаются нетипичные ранее локации. По итогам первого полугодия впервые проект премиум-класса появился в районе Ростокино. Наибольшую долю в структуре предложения по районам занял Савеловский (16,0%). Сопоставимый объем предложения экспонировался в районе Раменки – 13,5% (+5,9 п.п. за полугодие). Дале следуют район Марьиной рощи – 9,8% (-0,3 п.п.), Хорошёво-Мнёвники – 9,3% (-14,3 п.п.) и Дорогомилово – 8% (+1,8 п.п.).

В структуре предложения по стадии строительной готовности произошли существенные изменения. Доля лотов на начальном этапе строительства, несмотря на выход в продажи значительного числа новых проектов, сократилась на -6,5 п.п. и составила 42%. При этом доля предложения на этапе монтажных работ, напротив, выросла до 42% (+18,2 п.п.) за счет повышения стадии строительной готовности ранее вышедших корпусов и общего увеличения объема экспозиции в премиум-классе. Оставшееся предложение распределилось между лотами в новостройках на этапе отделочных работ – 9,1% (-4,4 п.п.) и в готовых корпусах – 6,9% (-7,3 п.п.).

По итогам I полугодия превалирующую долю рынка продолжает занимать предложение без отделки – 44,6% (-1,5 п.п. за полугодие). В то же время заметно выросла доля предложения с отделкой white box (+16,4 п.п) до 39,3% рынка. Оставшаяся часть лотов реализуется с ремонтом от застройщика – 16,1% (-14,8 п.п.). Перераспределение доли предложения с ремонтом «под ключ» в пользу предчитовой отделки связано в первую очередь с повышением рисков застройщиков как на этапе обеспечения поставок отделочных материалов, так и со сложностью прогнозирования их себестоимости.

В структуре предложения по типологиям наблюдается увеличение доли лотов небольших площадей. Студии прибавили 2,8 п.п. до 5,7% рынка, доля однокомнатных лотов увеличилась на 1,9 п.п. до 30,4%, двухкомнатные квартиры и апартаменты добавили 0,9 п.п. и заняли наибольшую часть предложения – 35,2%. Соответственно, доля трехкомнатных лотов уменьшилась на 0,9 п.п. до 19,5%, предложение многокомнатных сократилось на 4,7 п.п. до 9,2%.
По подсчетам аналитиков «Метриум», на первичном рынке жилья премиум-класса средняя цена квадратного метра по итогам июня 2022 года составила 641 925 руб. По сравнению с IV кварталом 2021 года показатель снизился на 5,4% (за квартал -14,1%, за год -10,7%). Снижение цены предложения вызвано выводом на рынок большого объема предложения (как в новых, так и в уже реализуемых проектах) на начальных этапах строительства и появлением на рынке новых проектов, которые по качественным характеристикам соответствуют премиум-классу, но расположены в нетипичных для него локациях.

Наиболее дорогие проекты в премиум-сегменте представлены в ЦАО. В Таганском, Пресненском, Тверском и районе Якиманки средневзвешенная цена предложения составила более одного миллиона рублей за квадратный метр. Наиболее доступное предложение в ЦАО представлено в районе Замоскворечье (530 тыс. руб./кв. м). Самые бюджетные лоты находятся в районах Тимирязевский (средневзвешенная цена предложения 334,8 тыс. руб./кв. м), Марьина Роща (396,7 тыс. руб./кв. м), Щукино (402,3 тыс. руб./кв. м), Очаково-Матвеевский (403,9 тыс. руб./кв. м), Савеловский (413,8 тыс. руб./кв. м) и Нагатинский затон (426,9 тыс. руб./кв. м).

Максимальный рост средней цены предложения отмечен в Басманном районе и на Якиманке. Также положительная динамика цены предложения зафиксирована в районах Гагаринский (+17%), Хорошёво-Мнёвники (+14%), Савеловский (+13%), Пресненский (+13%), Останкинский (+12%), Сокол (+11%) и Замоскворечье (+11%). Самое заметное снижение цен произошло в районах Очаково-Матвеевское (-28,5%), Раменках и в локации Дорогомилово.

Наиболее доступные предложения в премиум-классе:

– ЖК Mod (СВАО / Марьина роща): студия 28,16 кв. м за 11,41 млн руб. (апартамент);

– ЖК Logos (ЮАО / Даниловский): студия 24,7 кв. м за 12,21 млн руб. (апартамент);

– ЖК Symphony 34 (САО / Савёловский): студия 27,9 кв. м. за 12,96 млн руб. (квартира).

Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:

– ЖК «Берег Столицы: «Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): лот площадью 1 852,6 кв. м. за 1,96 млрд руб. (апартамент);

– ЖК WOODS (PАО / р-н Раменки): лот площадью 696 кв. м. за 1,39 млрд руб. (квартира);

– ЖК Lucky (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 458,5 кв. м. за 818,3 млн руб. (квартира).

За отчетный период на первичный рынок элитной недвижимости вышло три новых проекта. В первом квартале вышел в продажу комплекс особняков «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» от девелопера Sminex и начались открытые продажи в ЖК «Русские Сезоны» от компании СЗ «Экран». Все новые проекты на рынке представляют собой клубные дома с небольшим количеством лотов в экспозиции.

Лидерство по числу экспонируемых лотов сохранилось за Пресненским районом – за полугодие доля округа увеличилась на 2,9 п.п. до 30,8%. Вторую позицию по объему предложения квартир и апартаментов элитного класса занял район Якиманка с долей в 22,3% (-0,3 п.п.). На третьем месте расположился Арбат – 13,3% от совокупной экспозиции (+1,2 п.п.). Сопоставимая часть лотов реализовывалась в Хамовниках (13%, -0,5 п.п. за полугодие). Менее всего юнитов представлено в Красносельском районе – 0,6%, предложение в котором уменьшилось на 2,8 п.п. за два квартала.

Структура предложения равномерно распределена между апартаментами (51,9%) и квартирами (48,1%). Доля жилья за полугода увеличилась на 2,2 п.п.

Выход новых проектов не изменил структуру предложения по стадии строительной готовности. Основной объем предложения сосредоточен в объектах, получивших РВЭ (59,9%, +6,9 п.п. за 6 месяцев). Сопоставимые доли квартир и апартаментов экспонировались в домах на начальном этапе (19,3%, -2,2 п.п.) и на стадии отделочных работ (17,2%, -4,3 п.п.). По-прежнему, наименьшее количество лотов сосредоточено в домах на этапе монтажа этажей – 3,6% (-0,4 п.п.).

На рынке элитных новостроек в I полугодии продолжилась тенденция роста предложения без отделки – 53,5% (+2,3 п.п. за квартал, +8,6 за 6 месяцев). Треть лотов экспонировалась с готовым ремонтом – 32,6% (-9,5 п.п. за 6 месяцев). Оставшаяся часть выборки представлена с отделкой white box – 13,9% (+0,9 п.п.).

Читать полностью: https://www.irn.ru/news/148306.html

В новостройках элитного сегмента Москвы за I квартал 2022 года было реализовано порядка 10,3 тыс. кв. м. Относительно января-июня 2021 года данный показатель снизился в 2,4 раза.

Доля 10 самых востребованных элитных новостроек в общем объеме проданной площади за первые шесть месяцев 2022 года составила 86,4%. Это на 0,6% меньше, чем год назад.

С начала года топ-10 наиболее популярных у покупателей элитных новостроек обновился наполовину, его пополнили пять новых проектов. Кроме того, в рейтинге сменился лидер – им стал один из дебютантов.
Читать полностью: https://www.irn.ru/news/148313.html

Компания «Третий Рим» получила градостроительный план земельного участка на 0,3 га, расположенного рядом с Центральным домом журналиста на Никитском бульваре в районе Арбат, следует из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности г. Москвы. На этой территории можно будет построить гостиницу на 23 350 кв. м, из которых 15 412 кв. м – надземная площадь.

Изначально на месте пустыря на Никитском бульваре находилась старинная усадьба, построенная в XVIII в. Она принадлежала князьям Якову Шаховскому, а затем Сергею Голицыну. Последний использовал ее как литературный салон (в частности, здесь свои произведения читал поэт Кондратий Рылеев). После того как в 20-е гг. XIX в. владельцем усадьбы стал директор Императорских театров Федор Кокошкин, в доме разместили репетиционные залы Большого и Малого театров. А само здание стали называть Домом Кокошкина. Позже в нем жил композитор Александр Варламов, в честь романсов («Соловьем залетным» и «Ты не пой, соловей») усадьба получила название Соловьиный дом.

В 1997 г. распоряжением мэра Москвы Юрия Лужкова здание было снесено под строительство гостиницы. Правда, компания КБФ АСТ, подконтрольная семье бывшего владельца Черкизовского рынка Тельмана Исмаилова, хотела возвести тут люксовый апарт-отель на шесть этажей. В 2012 г. компания даже согласовала проект с градостроительно-земельной комиссией, но спустя три года она была вынуждена передать этот актив одному из своих кредиторов – Международному банку Азербайджана (МБА). Близкая к нему девелоперская компания «Фортраст глобал» пыталась реанимировать проект, но безуспешно: строительные работы на площадке так и не начались, а сам пустырь использовался в основном под парковку.

Теперь у участка на Никитском бульваре новый владелец: МБА продал его структуре, связанной с компанией R4S Group, говорят два консультанта, знающих это от участников сделки. Это подтверждается и данными «СПАРК-Интерфакса». Собственнику «Третьего Рима» Артему Иванову принадлежит также доля в фирме «Фокусальфа». Ее совладельцем также является основатель и гендиректор R4S Group Сергей Мефедов. Последний рассказывал «Ведомостям» в 2017 г., что именно «его компания» («Фокусальфа») выкупила на торгах усадьбу Петра Позднякова на пересечении Леонтьевского переулка и Большой Никитской улицы. Ее планировалось реконструировать.

R4S Group специализируется преимущественно на стрит-ритейле. В 2020 г., в частности, она приобрела здание бывшего бара «Симачев» в Столешниковом переулке под строительство комплекса бутиков, сообщала газета «Коммерсантъ». У компании также есть опыт и в сегменте элитного жилья. Она была девелопером элитного апарт-комплекса на месте снесенной усадьбы Анны Неклюдовой на Малой Бронной. А на месте бывшего офиса «Евроаксис банка» в Спиридоньевском переулке она строит клубный дом The Patricks.

Участники рынка называют R4S Group партнером младшего брата губернатора Тульской области Алексея Дюмина Артема. По крайне мере, согласно «СПАРК-Интерфаксу», у него есть совместная с Мефедовым компания – ООО «Фирма «Литэкс-С», которому принадлежит торговый центр «Март» (4000 кв. м) на Большой Семеновской улице. Сам Артем Дюмин никогда это не комментировал. Мефедов же говорил, что проекты R4S Group являются его собственными. Связаться с «Третьим Римом» «Ведомостям» не удалось, представитель R4S Group от комментариев отказался. В Москомстройинвесте и МБА на запросы не ответили. А «Фортраст глобал», согласно «СПАРК-Интерфаксу», в 2021 г. был исключен из ЕГРЮЛа в связи с предоставлением недостоверных сведений.

Покупка площадки на Никитском бульваре могла обойтись R4S Group в 2 млрд руб., полагает управляющий партнер «Метриума» Надежда Коркка. Компания планирует построить на месте Соловьиного дома элитный апарт-комплекс с объектами стрит-ритейла на первом этаже, знают два консультанта, работавших с этим проектом. Выйти на площадку она рассчитывает уже весной следующего года. Инвестиции в строительство апартаментов здесь могут составить 10 млрд руб., подсчитала Коркка. Но все эти затраты окупятся: выручка от продажи квартир, по ее мнению, может превысить 30 млрд руб. Коркка напоминает, что стоимость жилья в этом районе сейчас находится на уровне 2 млн руб. за 1 кв. м.

Жилой объект в таком месте будет пользоваться большим спросом, полагают опрошенные «Ведомостями» консультанты. Коркка обращает внимание на то, что он будет находиться в историческом центре города, в шаговой доступности от Кремля. Кроме того, объем предложения в этом районе сейчас ограничен, добавляет региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia Ольга Широкова. По ее словам, в ближайшем окружении в данный момент распродаются квартиры в основном в уже готовых объектах. Да и речь идет суммарно менее чем о 50 лотах в таких комплексах, как «Театральный дом», «Дом на Хлебном», Turandot Residences, Artisan. Цена предложения там колеблется от 0,7 млн до 2,7 млн руб. за 1 кв. м. Основными клиентами нового элитного объекта Широкова называет в первую очередь молодых людей, которых не будут смущать шум и многолюдность окружения.