Доходность инвестиций в недвижимость

Shuran, Недвижимость может покупаться не только для чистой перепродажи, но и для сдачи в аренду. И тогда она вполне может являться ОС.

Что касается нарушений закона - ни в коем случае не предлагаю этим заниматься. Просто аккуратно читать, какие возможности он даёт.

Отправлено спустя 9 минут 1 секунду:
А вообще, если считаете обсуждение вопроса оптимизации налогообложения не уместным, прошу удалить мои сообщения из этой темы, как вызывающие вопросы. В любом случае желательна консультация юриста или, как минимум, внимательное самостоятельное изучение юридических тонкостей.

Ahamemnon писал(а) 16 дек 2020, 17:47Недвижимость может покупаться не только для чистой перепродажи, но и для сдачи в аренду.

Ahamemnon писал(а) 15 дек 2020, 14:21Как я себе представляю, при действительно систематических продажах (гарантированно не менее 1 продажи в год), за счёт оформления ИП можно ещё и прилично сэкономить на налогах.

про аренду речи вапще не было. и про ООО тоже. тема экономии налогов на ИП не раскрыта

Shuran писал(а) 16 дек 2020, 17:49тема экономии налогов на ИП не раскрыта

Я не дорос до таких объёмов, что бы действительно был смысл подробно и во всех тонкостях разобраться. Просто поделился направлением мысли, если оно кому-то покажется полезным и кто-то будет готов ее развить.

Если у тебя есть яблоко и у меня есть яблоко, и мы обменяемся этими яблоками, то у каждого из нас будет одно яблоко... Если у тебя есть идея и у меня есть идея, и мы обменяемся этими идеями, то у каждого из нас будет по две идеи!
Бернард Шоу

Dezy писал(а) 14 дек 2020, 15:54Форумчанин опубликовал статью на ТЖ:
https://journal.tinkoff.ru/invest-in-moscow/
за 8 лет из 2,7 млн. + 1,38 млн. допрасходов размазанных по времени сделал 18 млн. потенциальной прибыли (включая Филатыч, где пока переуступы запрещены), т.е. более чем в 4,5 раз капу умножил, при том, что тренд рынка намного слабее, чем был в 2002-2008гг.
PS
По мне так уважения заслуживает упорство при покупке ЖК "Балтийский", остальное просто повезло!

Благодарю за интересный материал, не часто так подробно описывают свой инвест!

Справедливости ради, получается на выходе +53% доходности за три года, с момента фактического начала инвеста. Без учета квартиры в которой живет, т.к. на входе также была квартира, в которой жил.

Судите сами. За период с 2017 года (с момента продажи Московского) по настоящее время: купил Саларьево (3.6), половину Фил.Луг (1.5), Инновацию (2), Балтийский (8), общие затраты 15млн.
Доходность, если продать инвест.квартиры, равна 8млн.
8/15=53%.

Как вычислил доходность: сложил все затраты автора, и вычел поступления от продаж, получается "долг" в 10млн. Стоимость недвижимости (без учета квартиры, в которой живет) со слов автора равна 18 млн. Чистая прибыль 8млн. Понятно, что для покрытия затрат брал ипотеку, гасил из других источников, но это все равно затраты. Отправлено спустя 7 минут 2 секунды:
После прочтения может сложится впечатление, что автор заработал на инвесте 18млн, получив на выходе несколько квартир. По факту так и есть, но без акцента, что в процессе инвеста был накоплен долг (ипотека и прочее) в размере 10млн, и который был (почти) погашен из других доходов.

sanyok писал(а) 20 дек 2020, 12:03Имхо, нужно смотреть переуступки с близкими ключами. Инвест уже там только теперь.

согласен полностью, при чем брать надо б/отд и делать ремонт - и ликвидность выше, и на ремонте можно заработать

Shuran писал(а) 20 дек 2020, 16:04 согласен полностью, при чем брать надо б/отд и делать ремонт - и ликвидность выше, и на ремонте можно заработать

Именно про это и грю. И делать доходность на продаже уже с ремонтом. Или под рент

У большинства жителей РФ сложился стереотип, что инвестировать в недвижимость можно только одним способом – купить квартиру и сдавать ее в аренду. В подавляющем большинстве случаев, если есть полная сумма для покупки недвижимости, то она приобретается сразу, если денег не хватает, то берется кредит/ипотека на недостающую сумму.
Предлагаю обратить внимание на парадоксальную ситуацию, сложившуюся в настоящий момент: доходность облигаций качественных эмитентов ВЫШЕ, чем ставка по ипотеке на новостройку. Да, по сравнению с началом прошлого года спред доходности существенно уменьшился, не в последнюю очередь из-за ндфл, но он всё равно более 1%. Даже длинные ОФЗ дают сейчас доходность выше 6,8%.
Такая ситуация приводит к тому, что вместо вложения полной суммы в недвижимость куда выгоднее осуществить операцию «РЕПО» новостройки: внести минимальный первоначальный взнос, пофиксив кредитную ставку на длительный срок, а оставшуюся сумму вложить в бонды, гарантировав себе доходность выше кредитной ставки. Инвестиционный вычет на ИИС ещё улучшит ситуацию. Как результат вместо обмена денег на квартиру вы совершите совершенно другую операцию: поменяете деньги на квартиру, кредит и пакет ценных бумаг. К сожалению, это единственный способ получить кредит настолько дёшево.
Наиболее эффективно эта схема работает в случае улучшения жилищных условий: продали старую квартиру, купили новостройку с отделкой (больше квадратов или ближе к центру – не важно). Если разница в цене не слишком велика или есть дополнительные накопления, то доход от ценных бумаг полностью покроет платёж по ипотеке.

Основным препятствиям такой схемы является наличие у инвестора не только средств, но и навыков торговли бондами.

Я реализовала подобную схему улучшения жилищных условий в конце 2019 года, ещё до введения массовой льготной ипотеки, использовав рассрочку, а летом 2020 года заместила рассрочку ипотекой.

galina_io писал(а) 11 фев 2021, 13:56а оставшуюся сумму вложить в бонды, гарантировав себе доходность выше кредитной ставки

Завтра всплывает очередной неожиданный "черный лебедь" для нашей страны, вводятся новые санкции, ЦБ как в 2014 году поднимает ставку в 2 раза и ваши облигации теряют в цене до 50%. А кредит ваш как был Х миллионов, так и остался.
Конечно, такой сценарий маловероятен, но только того коллапса, который произошел в конце 2014 года мало кто ожидал. Так что не всё так просто.

Да и без черного лебедя - при повышении ставки стоимость бондов упадет. С учетом того понижать ставку уже некуда (и у нас и в европе и в штатах), риск покупки длинных бондов достаточно велик - да - вы берете 30-й год с доходностью 6,8 к погашению, но если на периоде 10 лет будет турбулентность и ставка как в 14 взлетит к 15... да даже просто плавно поползет вверх - у вас в длинную будет 6,8 но в если вдруг понадобятся деньги до 2030 то .....

а по коротким бондам картина другая - не 6,8 а 5% максимум, при погашении через 2 года.

и если честно при таких доходностях я бы уж лучше в валюте сидел с дохой 3% +- практически без риска.

Я бы ещё добавил что автор забыл упомянуть о налоге с купона и доходность будет уже не 6,8 даже на длинных офз ...

AntonGAA писал(а) 11 фев 2021, 14:40валюте сидел с дохой 3% +- практически без риска.

А где такая доходность в валюте?

DeRos писал(а) 11 фев 2021, 14:17
Завтра всплывает очередной неожиданный "черный лебедь" для нашей страны, вводятся новые санкции, ЦБ как в 2014 году поднимает ставку в 2 раза и ваши облигации теряют в цене до 50%. А кредит ваш как был Х миллионов, так и остался.
Конечно, такой сценарий маловероятен, но только того коллапса, который произошел в конце 2014 года мало кто ожидал. Так что не всё так просто.

Ты вы не правы. Не важно сколько будут стоить ОФЗ в каком либо из периодов. 100%,115% или 50%. Во время их покупки вы фиксируете для себя гарантированную доходность - сейчас это 6.7% и будете ее получать до погашения.
Ниже правильно написали про то, что доход с ОФЗ с этого года облагается налогом.
Так же мы должны будем гасить тело кредита своими деньгами, что тоже нас к чему то обязывает (то есть если 10 млн у нас ипотека, и та же сумма в ОФЗ, то купоны гасят всю переплату банку и около 1% тела, а остальные деньги нам придется отдавать из сових).
Плюс есть небольшой шанс банкротства государства, но тогда всем мало не покажется =)

Тоже довольно много размышлял о таком варианте и в целом использую его, но выгода крайне незначительна при данной доходности ОФЗ. Тут как раз надо ждать с кэшем этого самого "черного лебедя".

Седьмой писал(а) 11 фев 2021, 15:08 Ты вы не правы. Не важно сколько будут стоить ОФЗ в каком либо из периодов. 100%,115% или 50%. Во время их покупки вы фиксируете для себя гарантированную доходность - сейчас это 6.7% и будете ее получать до погашения.
Ниже правильно написали про то, что доход с ОФЗ с этого года облагается налогом.
Так же мы должны будем гасить тело кредита своими деньгами, что тоже нас к чему то обязывает (то есть если 10 млн у нас ипотека, и та же сумма в ОФЗ, то купоны гасят всю переплату банку и около 1% тела, а остальные деньги нам придется отдавать из сових).
Плюс есть небольшой шанс банкротства государства, но тогда всем мало не покажется =)

Тоже довольно много размышлял о таком варианте и в целом использую его, но выгода крайне незначительна при данной доходности ОФЗ. Тут как раз надо ждать с кэшем этого самого "черного лебедя".

офз до 7% процентов ндфл не облагается жеж? или появилось что-то новое? касаемо лебедей, сейчас в мире такая ситуация, что как говорит Рэй Далио *cash is trash". Можно посидеть в кэше безусловно, однако если мир по Японской системе пойдет - то недвижка будет стоить еще больше x2/3 (про дефляционные процессы в разрезе России говорить не буду).

Ранее в экономике не было понятия QE и кризисы были простыми - падение рынка, потом медленный рост десять лет, сейчас есть дешевые деньги, которые по идее должны создавать инфляцию, но по факту в Америке нет инфляции (таргетовая 2%), потому-что деньги не сильно доходят до населения, отсюда и Helicopter money, чтобы разогнать ее и как-то довести деньги до людей без участия банков, заново завести экономику. Сейчас по сути происходит 4 промышленная революция и люди еще лет 5-10 будут адаптироваться к новому укладу, деньги по сути перетекают из одних отраслей в другие.

Никто не знает, что будет дальше, лично мое мнение, что рынки в течение года получат еще одну мощную коррекцию более 50% (сильнее чем в марте 20), многие люди потеряют деньги и в фонду не пойдут, появится желание вкладывать в другие активы, а другой актив - это только недвижка, бизнес (бонды нет). П.С. в Америке уже перестали считать недвижку в статистике инфляции, так как она очень сильно разогналась, у нас будет все тоже самое.

AntonGAA писал(а) 11 фев 2021, 14:40 риск покупки длинных бондов достаточно велик - да - вы берете 30-й год с доходностью 6,8 к погашению, но если на периоде 10 лет будет турбулентность и ставка как в 14 взлетит к 15... да даже просто плавно поползет вверх - у вас в длинную будет 6,8 но в если вдруг понадобятся деньги до 2030 то .....

а по коротким бондам картина другая - не 6,8 а 5% максимум, при погашении через 2 года.

Уважаемый AntonGAA, вы абсолютно не в теме.
Во-первых, жизнь на ОФЗ не заканчивается и доходности у качественных корпоративных бумаг ощутимо выше.
Во-вторых, вы забыли главное - зафиксирована не цена, а доходность, причём не только по бондам, но и по кредиту. Вы пофиксили спред доходностей.
В-третьих, торговля бондами всегда несёт в себе скрытый положительный опцион, для чего обычно собирают портфель бондов с разной дюрацией и ситуация "ставка как в 14 взлетит к 15" - это мечта любого нормального инвестора.
В-четвёртых, говоря о налоге с купонов вы забыли упомянуть возврат налога с процентов по ипотеке.
Вот как то так...

to PlanB:

PlanB писал(а) 11 фев 2021, 15:04 А где такая доходность в валюте?

В квази-суверенных евробондах.

to Седьмой:

Седьмой писал(а) 11 фев 2021, 15:08 выгода крайне незначительна при данной доходности ОФЗ. Тут как раз надо ждать с кэшем этого самого "черного лебедя"

Я согласна с вами - ситуация не идеальна, но ждать "черного лебедя" можно достаточно долго, а жильё иногда нужно менять здесь и сейчас, а ведь изначальный посыл был именно таким - нам нужно жильё. И вариант с бондами хорош именно своей опциональностью: с нормально собранным портфелем ухватить черную птицу за хвост вполне можно. Достанется не так много, как с кэшем, но вполне...

EvgenyOW писал(а) 11 фев 2021, 16:10
офз до 7% процентов ндфл не облагается жеж?

С 21 года всё облагается

А так - интересно пишите, по вашему - недвига наше все, в долгосрочной перспективе? А как же молодежь, различный шеринг, отказ от собственности?