Доходность инвестиций в недвижимость

Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Ремонт и перепланировка квартир.
Аватара пользователя
EvgenyOW
новичок
новичок
Сообщения: 62
Зарегистрирован: 24 июл 2020, 15:09
Пол: Мужской
Благодарил: 13 раз
Поблагодарили: 58 раз
Не в сети

Сообщение EvgenyOW »

Седьмой писал(а) 11 фев 2021, 16:25 С 21 года всё облагается

А так - интересно пишите, по вашему - недвига наше все, в долгосрочной перспективе? А как же молодежь, различный шеринг, отказ от собственности?
ну все это относится к зумерам, когда зумеры становятся миллениалами, то у них появляется покупательская способность, желание завести семью, купить квартиру и т п. Даже если экономика будет действительно шеринговой, то тогда рынок аренды недвижки сильно вырастет, но все равно эту недвижку кто-то должен покупать и потом сдавать, получается, что он перемены мест слагаемых сумма не меняется.

нужно понимать главное, недвижка - это последний оплот сбережения средств, она падает в самую последнюю очередь, когда происходит потрясение на уровне революций или когда людям тупо есть нечего, тогда ценности переходят из разряда, зачем мне две квартиры на ходынке, если нет на банку тушенки, 98 год вам в пример.
За это сообщение автора поблагодарил 1 человек:
Sergio495

AntonGAA
осваиваюсь
осваиваюсь
Сообщения: 104
Зарегистрирован: 19 дек 2015, 08:52
Пол: Мужской
Благодарил: 16 раз
Поблагодарили: 62 раза
Не в сети

Сообщение AntonGAA »

galina_io писал(а) 11 фев 2021, 16:16Уважаемый AntonGAA, вы абсолютно не в теме.
Я то как раз в теме, а вот Вы, написав фантастическую историю без учета реальности (НДФЛ, комиссии, страховки при ипотеки и т.д.) непонятно какую цель преследуете...

теперь приплели корпоративные облиги (риски дефолта и прочее предлагаете на себя за 0,3 процента годовых взять?), наверное следующим шагом банковские облиги с доходностью 8 годовых вспомните :D

Отправлено спустя 13 минут 5 секунд:
PlanB писал(а) 11 фев 2021, 15:04А где такая доходность в валюте?
Выбирайте на свой вкус.

https://etfdb.com/etfs/asset-class/bond/
galina_io писал(а) 11 фев 2021, 16:16В квази-суверенных евробондах.
А смысл в валютную часть своего портфеля замешивать страновые риски?
За это сообщение автора поблагодарил 1 человек:
Сандро79

sneep86
новичок
новичок
Сообщения: 56
Зарегистрирован: 15 авг 2019, 15:28
Пол: Мужской
Благодарил: 21 раз
Поблагодарили: 49 раз
Не в сети

Сообщение sneep86 »

Седьмой писал(а) 11 фев 2021, 16:25А так - интересно пишите, по вашему - недвига наше все, в долгосрочной перспективе? А как же молодежь, различный шеринг, отказ от собственности?
А в долгосрочной перспективе молодежь вырастет нарожает детей и ей захочется=придётся осесть. А философии childfree, к счастью, пока не придерживается большинство. Аренды, путешествия по миру и отсутствие недвиги хорошо, когда живешь чисто для себя

MYA
новичок
новичок
Сообщения: 38
Зарегистрирован: 25 май 2017, 16:21
Пол: Женский
Благодарила: 27 раз
Поблагодарили: 9 раз
Не в сети

Сообщение MYA »

galina_io писал(а) 11 фев 2021, 13:56У большинства жителей РФ сложился стереотип, что инвестировать в недвижимость можно только одним способом – купить квартиру и сдавать ее в аренду. В подавляющем большинстве случаев, если есть полная сумма для покупки недвижимости, то она приобретается сразу, если денег не хватает, то берется кредит/ипотека на недостающую сумму.
Предлагаю обратить внимание на парадоксальную ситуацию, сложившуюся в настоящий момент: доходность облигаций качественных эмитентов ВЫШЕ, чем ставка по ипотеке на новостройку. Да, по сравнению с началом прошлого года спред доходности существенно уменьшился, не в последнюю очередь из-за ндфл, но он всё равно более 1%. Даже длинные ОФЗ дают сейчас доходность выше 6,8%.
Такая ситуация приводит к тому, что вместо вложения полной суммы в недвижимость куда выгоднее осуществить операцию «РЕПО» новостройки: внести минимальный первоначальный взнос, пофиксив кредитную ставку на длительный срок, а оставшуюся сумму вложить в бонды, гарантировав себе доходность выше кредитной ставки. Инвестиционный вычет на ИИС ещё улучшит ситуацию. Как результат вместо обмена денег на квартиру вы совершите совершенно другую операцию: поменяете деньги на квартиру, кредит и пакет ценных бумаг. К сожалению, это единственный способ получить кредит настолько дёшево.
Наиболее эффективно эта схема работает в случае улучшения жилищных условий: продали старую квартиру, купили новостройку с отделкой (больше квадратов или ближе к центру – не важно). Если разница в цене не слишком велика или есть дополнительные накопления, то доход от ценных бумаг полностью покроет платёж по ипотеке.

Основным препятствиям такой схемы является наличие у инвестора не только средств, но и навыков торговли бондами.

Я реализовала подобную схему улучшения жилищных условий в конце 2019 года, ещё до введения массовой льготной ипотеки, использовав рассрочку, а летом 2020 года заместила рассрочку ипотекой.
Меня посещала схожая идея, но я не нашла комбинации первоначальный взнос/кредит+доп. Расходы/объект/облига, которая бы давала плюсовую доходность. Причем я даже рассматривала облиги квазигосов гтлк и роснано (они доходнее офз). Поделитесь, пожалуйста, примером с конкретныим цифрами. У меня сложилось впечатление, что таких вариантов нет на рынке сейчас. Т

Отправлено спустя 4 минуты 17 секунд:
DeRos писал(а) 11 фев 2021, 14:17
Завтра всплывает очередной неожиданный "черный лебедь" для нашей страны, вводятся новые санкции, ЦБ как в 2014 году поднимает ставку в 2 раза и ваши облигации теряют в цене до 50%. А кредит ваш как был Х миллионов, так и остался.
Конечно, такой сценарий маловероятен, но только того коллапса, который произошел в конце 2014 года мало кто ожидал. Так что не всё так просто.
Стоимость облиги не имеет значения, если она до погашения держится. В описанной выше схеме возможен только такой вариант.

Отправлено спустя 7 минут 12 секунд:
galina_io писал(а) 11 фев 2021, 13:56У большинства жителей РФ сложился стереотип, что инвестировать в недвижимость можно только одним способом – купить квартиру и сдавать ее в аренду. В подавляющем большинстве случаев, если есть полная сумма для покупки недвижимости, то она приобретается сразу, если денег не хватает, то берется кредит/ипотека на недостающую сумму.
Предлагаю обратить внимание на парадоксальную ситуацию, сложившуюся в настоящий момент: доходность облигаций качественных эмитентов ВЫШЕ, чем ставка по ипотеке на новостройку. Да, по сравнению с началом прошлого года спред доходности существенно уменьшился, не в последнюю очередь из-за ндфл, но он всё равно более 1%. Даже длинные ОФЗ дают сейчас доходность выше 6,8%.
Такая ситуация приводит к тому, что вместо вложения полной суммы в недвижимость куда выгоднее осуществить операцию «РЕПО» новостройки: внести минимальный первоначальный взнос, пофиксив кредитную ставку на длительный срок, а оставшуюся сумму вложить в бонды, гарантировав себе доходность выше кредитной ставки. Инвестиционный вычет на ИИС ещё улучшит ситуацию. Как результат вместо обмена денег на квартиру вы совершите совершенно другую операцию: поменяете деньги на квартиру, кредит и пакет ценных бумаг. К сожалению, это единственный способ получить кредит настолько дёшево.
Наиболее эффективно эта схема работает в случае улучшения жилищных условий: продали старую квартиру, купили новостройку с отделкой (больше квадратов или ближе к центру – не важно). Если разница в цене не слишком велика или есть дополнительные накопления, то доход от ценных бумаг полностью покроет платёж по ипотеке.

Основным препятствиям такой схемы является наличие у инвестора не только средств, но и навыков торговли бондами.

Я реализовала подобную схему улучшения жилищных условий в конце 2019 года, ещё до введения массовой льготной ипотеки, использовав рассрочку, а летом 2020 года заместила рассрочку ипотекой.
Навыки торговли бондами здесь непричем. Если вы можете точно предсказать цену бонда в определенный момент времени через цать лет- вы бесценный сотрудник для любого из fixed income десков. Непонятно, зачем вам схема с ипотекой ;)

Отправлено спустя 14 минут 24 секунды:
galina_io писал(а) 11 фев 2021, 16:16 Уважаемый AntonGAA, вы абсолютно не в теме.
Во-первых, жизнь на ОФЗ не заканчивается и доходности у качественных корпоративных бумаг ощутимо выше.
Во-вторых, вы забыли главное - зафиксирована не цена, а доходность, причём не только по бондам, но и по кредиту. Вы пофиксили спред доходностей.
В-третьих, торговля бондами всегда несёт в себе скрытый положительный опцион, для чего обычно собирают портфель бондов с разной дюрацией и ситуация "ставка как в 14 взлетит к 15" - это мечта любого нормального инвестора.
В-четвёртых, говоря о налоге с купонов вы забыли упомянуть возврат налога с процентов по ипотеке.
Вот как то так...

to PlanB:


В квази-суверенных евробондах.

to Седьмой:

Я согласна с вами - ситуация не идеальна, но ждать "черного лебедя" можно достаточно долго, а жильё иногда нужно менять здесь и сейчас, а ведь изначальный посыл был именно таким - нам нужно жильё. И вариант с бондами хорош именно своей опциональностью: с нормально собранным портфелем ухватить черную птицу за хвост вполне можно. Достанется не так много, как с кэшем, но вполне...
🤣простите, вы учитесь на каком-то курсе по финансам? Очень хочется видеть цифры вашего инвеста! Особенно нравится "скрытый положительный опцион" 🙃
За это сообщение автора поблагодарил 1 человек:
Сандро79

DeRos
постоялец
постоялец
Сообщения: 205
Зарегистрирован: 29 мар 2020, 23:31
Пол: Мужской
Благодарил: 96 раз
Поблагодарили: 222 раза
Не в сети

Сообщение DeRos »

MYA писал(а) 11 фев 2021, 23:36Стоимость облиги не имеет значения, если она до погашения держится. В описанной выше схеме возможен только такой вариант.
В первом посте речь шла про длинные облигации. Короткие сейчас дают процент сопоставимый с накопительными счетами. Если стоимость вашей облигации падает, то ваши деньги замораживаются в облигациях при этой схеме до даты погашения. Это сильно сужает ваши возможности для манёвра в случае каких-то личных непредвиденных ситуаций или общих экономических проблем в стране, когда квартиру нужно будет продать. Или просто появится желание переложиться в более интересный проект.

galina_io
новичок
новичок
Сообщения: 30
Зарегистрирован: 11 фев 2021, 13:47
Пол: Женский
Благодарила: 11 раз
Поблагодарили: 68 раз
Не в сети

Сообщение galina_io »

Уважаемый AntonGAA, вынуждена повториться - Вы абсолютно не в теме, по крайней мере на мой взгляд. Ровно также, как и большинство прокомментировавших мой пост.
Давайте попробую пояснить, чего вы не понимаете.
Первое и самое главное – никто из комментаторов не понимает опциональность торговли бондами, которая заключается в том, что бонд не равно вклад. Иными словами бонд всегда приносит доходность выше, чем в момент покупки. Единственное исключение – когда доходность бонда во времени меняется так, что доходность к погашению у конкретного выпуска всегда, на протяжении всей жизни бонда, постоянна. Во всех остальных случаях бонд даёт доходность выше, чем заявлено при покупке и совершенно неважно вверх пошла ставка или вниз. Если вверх – ок, мы рекапитализируем купон (а считается всегда полная доходность к погашению, т.е. с учетом рекапитализации) по большей ставке, чем планировали при покупке. Если вниз – тоже ок, тело нашей инвестиции выросло в зависимости от величины движения ставки и дюрации, и мы стали обладать бОльшим капиталом за более короткое время. Обратной стороной этого опциона является тот факт, что в первом случае тело инвестиции временно уменьшилось, а во втором – упала текущая доходность нашего выросшего капитала. При этом движение ставки вниз нам, как минимум, обеспечивает сокращение дюрации во времени: длинные выпуски почти всегда дают доходность выше коротких, а наш выпуск постепенно укорачивается.
Второй момент, который вы не понимаете – доходность торговой системы, построенной на каком-либо инструменте (классе) не тождественна пассивной доходности того же инструмента. Я в самом начале подчеркнула, что необходимым условием схемы является
«умение торговать бондами».
Третий момент – неэффективность собственно самого долгового рынка РФ, особенно в его корпоративной части: все настолько привыкли к мантрам об ЭР, что отказываются признавать реальность. Впрочем, с краткосрочными неэффективностями ЦБ очень активно борется и вполне в этом преуспевает, похоронив немало торговых систем, но среднесрочные неэффективности – наше всё.
AntonGAA писал(а) 11 фев 2021, 17:20 теперь приплели корпоративные облиги (риски дефолта и прочее предлагаете на себя за 0,3 процента годовых взять?), наверное следующим шагом банковские облиги с доходностью 8 годовых вспомните
Да легко. У меня в портфеле нет ОФЗ – это выброшенные деньги (меньше фактической инфляции). А вот банковские облиги есть, есть и застройщики и всякая прочая ересь, о существовании которой приличное общество даже и не подозревает. Даже парочка ВДО есть (на совсем уж смешную сумму, но всё же). И портфелю не год-два-три, а много больше ;-)) РДЭ купируется диверсификацией и постоянным перекладыванием. Плохо то, что это всё - работа. Долгая, нудная, кропотливая работа, имеющая смысл только в достаточно узком диапазоне суммы капитала: если у вас 100-200 тыр, то смысла в возне с торговлей нет, если более 50 Мр (сейчас ситуация много лучше - пару лет назад и с 20 Мр были сложности), то на нашем рынке корпоратов тупо не обеспечить нужной диверсификации и ликвидности, а значит придётся уходить в ОФЗ или внебиржевой рынок, а это совсем другие правила игры.
Поэтому допускаю, что большинство форумчан настолько давно вышли за этот верхний порог, что для них все эти рассуждения – полная дичь ;-))
AntonGAA писал(а) 11 фев 2021, 17:20 Я то как раз в теме, а вот Вы, написав фантастическую историю без учета реальности (НДФЛ, комиссии, страховки при ипотеки и т.д.) непонятно какую цель преследуете...
Вы плохо читали – это реальная ситуация, реализованная в 2019-2020 и живущая до сих пор. Страховка – да, неприятна, но не смертельна, особенно при скидках на всяких Привелегиях/Праймах;-) Комиссии на нормальных тарифах тоже не сильно влияют на результат. НДФЛ действительно сильно подкосил прибыльность схемы, но я заходила под другие доходности, зато сейчас на рынке немало банковских программ с ипотекой ниже, иногда много ниже 6,5%.
Основной посыл поста некая дань уважения форуму: в интернете не слишком много ресурсов, где можно почерпнуть что-либо полезное, а здесь полезного немало. Почему бы взамен не предоставить идею as is? Чтобы было время подумать и оцениться с перспективами, тем более доходности потихоньку поползли вверх…

to MYA:
простите, вы учитесь на каком-то курсе по финансам?
Нет. Пробовала – ничего путнего не нашла. Поэтому по бондам - Фабоцци в помощь.
Очень хочется видеть цифры вашего инвеста!
Зачем он вам, да и как вы это себе представляете? Выбирать операции с бондами с десятка счетов? Я уже написала, что торгую среднесрочную неэффективность рынка. Минимум доходности (после вычета налогов) был чуть больше 12%, в основном – много больше. Но с ростом портфеля доходность получать всё сложнее. В текущих условиях ориентир 9%.
Непонятно, зачем вам схема с ипотекой
Человек, реализующий эту схему выступает в роли банка, который берет взаймы под процент меньший, чем он с очень высокой вероятностью получит. Утрированно: вам предлагают кредит по ставке 7%, а вы можете открыть вклад по ставке 8%. Вы согласитесь? Я согласна, ведь в дополнение к такому «вкладу» я получила более качественное жильё для жизни, которое по совместительству является инфляционной квази-облигацией (на долгосроке дорожает не меньше инфляции) + увеличиваю объём ликвидного капитала, который очень понадобится при появлении упомянутых «лебедей». Сейчас, при маленьком спреде «вклад-кредит» я зарабатываю на этом немного, но вот когда случится колбасня… А на горизонте ипотеки она случится г а р а н т и р о в а н н о.
вы бесценный сотрудник для любого из fixed income десков
Выше написала, что торговля разными объёмами денег требует не просто разных, а ОЧЕНЬ разных подходов и навыков. Да и необходимости работать «на дядю» у меня нет;-))

to all:
Если написала слишком резко – извиняюсь, просто констатировала факт. Чувства верующих задевать не хотела и вести курс ликбеза тоже.
За это сообщение автора поблагодарили 6 человек:
temparchi_98ShuranArtyPostelmodaFordes

Аватара пользователя
EvgenyOW
новичок
новичок
Сообщения: 62
Зарегистрирован: 24 июл 2020, 15:09
Пол: Мужской
Благодарил: 13 раз
Поблагодарили: 58 раз
Не в сети

Сообщение EvgenyOW »

Немного не понимаю, вот вы торгуете корпоративными бондами, у вас разные стратегии, однако какой во всем этом смысл, если девальвация рубля? Понимаю конечно есть мусорные облигации типа обувь рф по 12 проц или легенда по 12-14%, но если посчитать период 5 лет, то получится в ноль условно. Мб вы торгуете иностранными корп бондами?

И про колбасню вы написали, безусловно когда происходит отток ликвидности, нужно на всю котлету идти в рынок, однако сейчас деньги перестают быть надежным инструментом, индекс доллара падает в ад и многие считают крипту с ограниченной эмиссией - новым надежным инструментом сбережений, тоже самое касается недвижки. Что думаете по поводу того, что опасно сидеть на мешке быстро сгорающих фантиков?

Sheva
новичок
новичок
Сообщения: 96
Зарегистрирован: 12 фев 2020, 19:15
Пол: Мужской
Благодарил: 50 раз
Поблагодарили: 34 раза
Не в сети

Сообщение Sheva »

galina_io писал(а) 13 фев 2021, 05:14Если вниз – тоже ок, тело нашей инвестиции выросло в зависимости от величины движения ставки и дюрации, и мы стали обладать бОльшим капиталом за более короткое время.
А дальше что с этим выросшим телом будете делать? Куда перекладывать ?

Плюс не очень понятно как вы реинвестируете купон, если с купонов гасите ипотеку?

aniken
постоялец
постоялец
Сообщения: 255
Зарегистрирован: 12 ноя 2015, 20:05
Пол: Мужской
Благодарил: 65 раз
Поблагодарили: 153 раза
Не в сети

Сообщение aniken »

Если я правильно понял Ваш посыл -
galina_io писал(а) 11 фев 2021, 13:56Такая ситуация приводит к тому, что вместо вложения полной суммы в недвижимость куда выгоднее осуществить операцию «РЕПО» новостройки: внести минимальный первоначальный взнос, пофиксив кредитную ставку на длительный срок, а оставшуюся сумму вложить в бонды, гарантировав себе доходность выше кредитной ставки.
Хорошо, давайте смотреть.
Квартира 12млн, у человека вся сумма есть. Он может купить ее сразу. Но решает последовать Вашим советам и вносит первоначальный взнос 2, а на 10 ипотеку на 20лет(по среднерыночной на текущий момент ставке 6% согласно https://erzrf.ru/?region=moskva&regionK ... costType=1).

Таким образом, человек должен будет платить банку 71643р ежемесячно в течении 20 лет
https://www.banki.ru/services/calculato ... e=12000000

Теперь, чтобы покрывать эту сумму надо 10млн вложить под доходность 9,2%+
10000000×0.092×0.87÷12+400000×0.13÷12=71033р

Допустим, мы живем в идеальном мире и мы не учитываем такие факторы, как
1. что будет, если ндфл на купоны увеличится с 13% до 20 - 30 - ...?
2. будет отменен вычет на ИИС?
3. у человека не станет достаточной белой зарплаты, чтобы получать с нее налоговый вычет по ИИС
4. не говоря уже про риски дефолта эмитентов

Вопрос к Вам - представьте портфель бондов, который на сегодняшний день зафиксирует доходность 9.2%+ на протяжении всех 20лет.
Если же вкладывать не под фантастические 9,2%, под реальные 7%, то тогда надо ежемесячно доплачивать 17тр на протяжении всего срока. А смысл? Намного проще купить квартиру за нал, а эти 17тр ежемесячно инвестировать исходя из текущей рыночной ситуации. С учетом сложного процента на горизонте 20лет скопится сумма сопоставимая с изначальными 10млн.
При этом нет долгов, живешь со спокойной душой, не завися от всех рисков. Да и квартиру в любой момент можно продать без проблем.
За это сообщение автора поблагодарили 10 человек:
Ishly019600550Сандро79RainmanYsmanPlanBDeRosUnagdomedCadavreNikolay1

Interested_party
новичок
новичок
Сообщения: 20
Зарегистрирован: 03 мар 2016, 14:54
Пол: Мужской
Благодарил: 5 раз
Поблагодарили: 8 раз
Не в сети

Сообщение Interested_party »

aniken писал(а) 13 фев 2021, 12:43Теперь, чтобы покрывать эту сумму надо 10млн вложить под доходность 9,2%+
Мне кажется, у вас в расчетах сравнивается не вполне сравнимое. В случае с квартирой за 12 млн оплаченной сразу вы через 20 лет будет иметь квартиру, а в случае с ипотекой и вложением 10 млн. с доходность 9,2% вы будет иметь квартиру за 12 млн (с полностью погашенной ипотекой за счет этой дохолности) + 10 млн., которые вы вложили. Поэтому ставка 9,2% завышена, тк на выходе вы с ней получите больше, чем в базовом варианте. Таким образом, паритетная ставка очевидно ниже 9%.

Кроме того, если в дальнейшем ставки снова вырастут, то вы сможете вложить средства под более высокий процент, а ставку по ипотеке односторонне поднять не могут (в стандартном варианте). Получается доп. upside.

aniken
постоялец
постоялец
Сообщения: 255
Зарегистрирован: 12 ноя 2015, 20:05
Пол: Мужской
Благодарил: 65 раз
Поблагодарили: 153 раза
Не в сети

Сообщение aniken »

Interested_party писал(а) 13 фев 2021, 18:20 Мне кажется, у вас в расчетах сравнивается не вполне сравнимое. В случае с квартирой за 12 млн оплаченной сразу вы через 20 лет будет иметь квартиру, а в случае с ипотекой и вложением 10 млн. с доходность 9,2% вы будет иметь квартиру за 12 млн (с полностью погашенной ипотекой за счет этой дохолности) + 10 млн., которые вы вложили.
Так-то оно так, но
1. Вопрос по портфелю с зафиксированной доходностью 9,2%+ на 20лет остается открытым. Это ключевой вопрос во всей схеме. Будет ли он давать требуемую доходность все 20 лет? А если дефолт одного из эмитентов. А если не одного? А если налоги поднимут и иис отменят? Это риски, которые невозможно просчитать, но приходится принимать.
2. 10млн через 20 лет совсем другие деньги, чем сегодня. В 2001 на 10млн покупалось 10 однушек в Москве, а сегодня только одна.

Сама идея неплоха теоретически, но не при текущих ставках. О ней имеет смысл думать серьезно, когда безрисковые ставки(ОФЗ) позволят получать х2 доходность. Но это все из области фантастики.

Interested_party
новичок
новичок
Сообщения: 20
Зарегистрирован: 03 мар 2016, 14:54
Пол: Мужской
Благодарил: 5 раз
Поблагодарили: 8 раз
Не в сети

Сообщение Interested_party »

aniken писал(а) 13 фев 2021, 19:55Вопрос по портфелю с зафиксированной доходностью 9,2%+ на 20лет остается открытым
Еще раз, доходность в 9% не требуется, для того чтобы 6% ипотека стала выгодной. Эта цифра взята с потолка, при чистой доходности на вложения выше 6% уже может быть смысл брать ипотеку, т.к. доход будет как минимум перекрывать % платежи.
aniken писал(а) 13 фев 2021, 19:5510млн через 20 лет совсем другие деньги, чем сегодня.
Ну от этого ваш пример не становится правильным. Ваша оценка минимальной доходности на уровне 9,2% завышена.
aniken писал(а) 13 фев 2021, 19:55Сама идея неплоха теоретически, но не при текущих ставках.
Я бы сказал, что вопрос больше в том, какие ставки будут в будущем. Если ключевая ставка, а за ней и все остальные года через 2 вырастут на пару пунктов, то ипотека под 6% сейчас вполне себе имеет смысл. Но при этом, если ключевая ставка еще упадет (вряд ли, но вдруг), то вероятно и рефинансировать ипотеку можно будет меньше чем под 6%. В сухом остатке, 6% ставка это хорошо, если есть возможность ее зафиксировать и получать при этом 6-7% доходности - еще лучше. В конце концов, ипотеку всегда можно гасить досрочно, если соотношение ставок станет неблагоприятным.

aniken
постоялец
постоялец
Сообщения: 255
Зарегистрирован: 12 ноя 2015, 20:05
Пол: Мужской
Благодарил: 65 раз
Поблагодарили: 153 раза
Не в сети

Сообщение aniken »

Interested_party писал(а) 13 фев 2021, 21:32Еще раз, доходность в 9% не требуется, для того чтобы 6% ипотека стала выгодной. Эта цифра взята с потолка, при чистой доходности на вложения выше 6% уже может быть смысл брать ипотеку, т.к. доход будет как минимум перекрывать % платежи.
А тело долга из чего гасить? Точка безубыточности при доходе от облигаций 9,2% в идеальных внешних условиях, ниже уже надо иметь другой доход, чтобы банку ежемесячно доплачивать.
Interested_party писал(а) 13 фев 2021, 21:32В конце концов, ипотеку всегда можно гасить досрочно, если соотношение ставок станет неблагоприятным.
Всегда ли? Наберете сейчас облигаций при ставке 4,25%, а через полгода она станет 14,25% и вот именно в этот момент возникнет необходимость гасить ипотеку. Сумма, которую сможете выручить от продажи облигавий Вас не обрадует.

Garsia
осваиваюсь
осваиваюсь
Сообщения: 108
Зарегистрирован: 07 июл 2019, 11:54
Пол: Мужской
Благодарил: 88 раз
Поблагодарили: 52 раза
Не в сети

Сообщение Garsia »

Седьмой писал(а) 11 фев 2021, 16:25А так - интересно пишите, по вашему - недвига наше все, в долгосрочной перспективе? А как же молодежь, различный шеринг, отказ от собственности?
"Наше все" уже 9 лет проигрывает официальной инфляции, той самой, которую по мнению многих занижают.

Изображение

Данные OECD по России, в Москве за 11 лет можно было бы проиграть инфляции не 250%, а всего лишь 50%.

Sheva
новичок
новичок
Сообщения: 96
Зарегистрирован: 12 фев 2020, 19:15
Пол: Мужской
Благодарил: 50 раз
Поблагодарили: 34 раза
Не в сети

Сообщение Sheva »

Interested_party писал(а) 13 фев 2021, 21:32Еще раз, доходность в 9% не требуется, для того чтобы 6% ипотека стала выгодной. Эта цифра взята с потолка, при чистой доходности на вложения выше 6% уже может быть смысл брать ипотеку, т.к. доход будет как минимум перекрывать % платежи
В таком случае это требует постоянной продажи бумаг из портфеля, а если у вас условно наступит 2014 год ещё раз (ставка резко вырастет на 7-10 %), то с дюрацией портфеля даже в 5 лет, ваш портфель словит минус примерно на 35-50% и стратегия получения дохода превратится в поиск денег для погашения ипотеки.