Доходность инвестиций в недвижимость

galina_io писал(а) 13 фев 2021, 05:14У меня в портфеле нет ОФЗ – это выброшенные деньги (меньше фактической инфляции). А вот банковские облиги есть, есть и застройщики и всякая прочая ересь, о существовании которой приличное общество даже и не подозревает.

AntonGAA писал(а) 13 фев 2021, 22:42
А ничего что банковские бонды в подавляющем большинстве суборды и будут списаны в случае нарушения нормативов.... открытие не хотите в пример привести??? Банкротство застроев для вас тоже маловероятное событие? Вы специально это опускаете, ничего что по ним доходность близка к вдо?

Вы пытаетесь внушить аудитории мысль о равноценности замене инвеста в недвигу на инвест в фонду, что с моей точки зрения абсолютно некорректно из за несравнимости рисков и требований к квалификации инвестора. Если бы Вы открыли ветку про инвестиции на фондовом рынке у меня бы не было ни единого вопроса, но Вы проводите некорректные паралели и Ваши безапелляционные высказывание, с отсутсвием нормальных расчетов с корректными данными и конкретными примерами могут нанести вред людям решившим последовать Вашим советам.

galina_io писал(а) 13 фев 2021, 05:14 Страховка – да, неприятна, но не смертельна, особенно при скидках на всяких Привелегиях/Праймах;-)

galina_io писал(а) 13 фев 2021, 05:14Уважаемый AntonGAA, вынуждена повториться - Вы абсолютно не в теме, по крайней мере на мой взгляд. Ровно также, как и большинство прокомментировавших мой пост.
Давайте попробую пояснить, чего вы не понимаете.
Первое и самое главное – никто из комментаторов не понимает опциональность торговли бондами, которая заключается в том, что бонд не равно вклад. Иными словами бонд всегда приносит доходность выше, чем в момент покупки. Единственное исключение – когда доходность бонда во времени меняется так, что доходность к погашению у конкретного выпуска всегда, на протяжении всей жизни бонда, постоянна. Во всех остальных случаях бонд даёт доходность выше, чем заявлено при покупке и совершенно неважно вверх пошла ставка или вниз. Если вверх – ок, мы рекапитализируем купон (а считается всегда полная доходность к погашению, т.е. с учетом рекапитализации) по большей ставке, чем планировали при покупке. Если вниз – тоже ок, тело нашей инвестиции выросло в зависимости от величины движения ставки и дюрации, и мы стали обладать бОльшим капиталом за более короткое время. Обратной стороной этого опциона является тот факт, что в первом случае тело инвестиции временно уменьшилось, а во втором – упала текущая доходность нашего выросшего капитала. При этом движение ставки вниз нам, как минимум, обеспечивает сокращение дюрации во времени: длинные выпуски почти всегда дают доходность выше коротких, а наш выпуск постепенно укорачивается.
Второй момент, который вы не понимаете – доходность торговой системы, построенной на каком-либо инструменте (классе) не тождественна пассивной доходности того же инструмента. Я в самом начале подчеркнула, что необходимым условием схемы является



Третий момент – неэффективность собственно самого долгового рынка РФ, особенно в его корпоративной части: все настолько привыкли к мантрам об ЭР, что отказываются признавать реальность. Впрочем, с краткосрочными неэффективностями ЦБ очень активно борется и вполне в этом преуспевает, похоронив немало торговых систем, но среднесрочные неэффективности – наше всё.



Да легко. У меня в портфеле нет ОФЗ – это выброшенные деньги (меньше фактической инфляции). А вот банковские облиги есть, есть и застройщики и всякая прочая ересь, о существовании которой приличное общество даже и не подозревает. Даже парочка ВДО есть (на совсем уж смешную сумму, но всё же). И портфелю не год-два-три, а много больше ;-)) РДЭ купируется диверсификацией и постоянным перекладыванием. Плохо то, что это всё - работа. Долгая, нудная, кропотливая работа, имеющая смысл только в достаточно узком диапазоне суммы капитала: если у вас 100-200 тыр, то смысла в возне с торговлей нет, если более 50 Мр (сейчас ситуация много лучше - пару лет назад и с 20 Мр были сложности), то на нашем рынке корпоратов тупо не обеспечить нужной диверсификации и ликвидности, а значит придётся уходить в ОФЗ или внебиржевой рынок, а это совсем другие правила игры.
Поэтому допускаю, что большинство форумчан настолько давно вышли за этот верхний порог, что для них все эти рассуждения – полная дичь ;-))



Вы плохо читали – это реальная ситуация, реализованная в 2019-2020 и живущая до сих пор. Страховка – да, неприятна, но не смертельна, особенно при скидках на всяких Привелегиях/Праймах;-) Комиссии на нормальных тарифах тоже не сильно влияют на результат. НДФЛ действительно сильно подкосил прибыльность схемы, но я заходила под другие доходности, зато сейчас на рынке немало банковских программ с ипотекой ниже, иногда много ниже 6,5%.
Основной посыл поста некая дань уважения форуму: в интернете не слишком много ресурсов, где можно почерпнуть что-либо полезное, а здесь полезного немало. Почему бы взамен не предоставить идею as is? Чтобы было время подумать и оцениться с перспективами, тем более доходности потихоньку поползли вверх…

to MYA:


Нет. Пробовала – ничего путнего не нашла. Поэтому по бондам - Фабоцци в помощь.


Зачем он вам, да и как вы это себе представляете? Выбирать операции с бондами с десятка счетов? Я уже написала, что торгую среднесрочную неэффективность рынка. Минимум доходности (после вычета налогов) был чуть больше 12%, в основном – много больше. Но с ростом портфеля доходность получать всё сложнее. В текущих условиях ориентир 9%.


Человек, реализующий эту схему выступает в роли банка, который берет взаймы под процент меньший, чем он с очень высокой вероятностью получит. Утрированно: вам предлагают кредит по ставке 7%, а вы можете открыть вклад по ставке 8%. Вы согласитесь? Я согласна, ведь в дополнение к такому «вкладу» я получила более качественное жильё для жизни, которое по совместительству является инфляционной квази-облигацией (на долгосроке дорожает не меньше инфляции) + увеличиваю объём ликвидного капитала, который очень понадобится при появлении упомянутых «лебедей». Сейчас, при маленьком спреде «вклад-кредит» я зарабатываю на этом немного, но вот когда случится колбасня… А на горизонте ипотеки она случится г а р а н т и р о в а н н о.


Выше написала, что торговля разными объёмами денег требует не просто разных, а ОЧЕНЬ разных подходов и навыков. Да и необходимости работать «на дядю» у меня нет;-))

to all:
Если написала слишком резко – извиняюсь, просто констатировала факт. Чувства верующих задевать не хотела и вести курс ликбеза тоже.

galina_io писал(а) 13 фев 2021, 05:14Уважаемый AntonGAA, вынуждена повториться - Вы абсолютно не в теме, по крайней мере на мой взгляд. Ровно также, как и большинство прокомментировавших мой пост.
Давайте попробую пояснить, чего вы не понимаете.
Первое и самое главное – никто из комментаторов не понимает опциональность торговли бондами, которая заключается в том, что бонд не равно вклад. Иными словами бонд всегда приносит доходность выше, чем в момент покупки. Единственное исключение – когда доходность бонда во времени меняется так, что доходность к погашению у конкретного выпуска всегда, на протяжении всей жизни бонда, постоянна. Во всех остальных случаях бонд даёт доходность выше, чем заявлено при покупке и совершенно неважно вверх пошла ставка или вниз. Если вверх – ок, мы рекапитализируем купон (а считается всегда полная доходность к погашению, т.е. с учетом рекапитализации) по большей ставке, чем планировали при покупке. Если вниз – тоже ок, тело нашей инвестиции выросло в зависимости от величины движения ставки и дюрации, и мы стали обладать бОльшим капиталом за более короткое время. Обратной стороной этого опциона является тот факт, что в первом случае тело инвестиции временно уменьшилось, а во втором – упала текущая доходность нашего выросшего капитала. При этом движение ставки вниз нам, как минимум, обеспечивает сокращение дюрации во времени: длинные выпуски почти всегда дают доходность выше коротких, а наш выпуск постепенно укорачивается.
Второй момент, который вы не понимаете – доходность торговой системы, построенной на каком-либо инструменте (классе) не тождественна пассивной доходности того же инструмента. Я в самом начале подчеркнула, что необходимым условием схемы является



Третий момент – неэффективность собственно самого долгового рынка РФ, особенно в его корпоративной части: все настолько привыкли к мантрам об ЭР, что отказываются признавать реальность. Впрочем, с краткосрочными неэффективностями ЦБ очень активно борется и вполне в этом преуспевает, похоронив немало торговых систем, но среднесрочные неэффективности – наше всё.



Да легко. У меня в портфеле нет ОФЗ – это выброшенные деньги (меньше фактической инфляции). А вот банковские облиги есть, есть и застройщики и всякая прочая ересь, о существовании которой приличное общество даже и не подозревает. Даже парочка ВДО есть (на совсем уж смешную сумму, но всё же). И портфелю не год-два-три, а много больше ;-)) РДЭ купируется диверсификацией и постоянным перекладыванием. Плохо то, что это всё - работа. Долгая, нудная, кропотливая работа, имеющая смысл только в достаточно узком диапазоне суммы капитала: если у вас 100-200 тыр, то смысла в возне с торговлей нет, если более 50 Мр (сейчас ситуация много лучше - пару лет назад и с 20 Мр были сложности), то на нашем рынке корпоратов тупо не обеспечить нужной диверсификации и ликвидности, а значит придётся уходить в ОФЗ или внебиржевой рынок, а это совсем другие правила игры.
Поэтому допускаю, что большинство форумчан настолько давно вышли за этот верхний порог, что для них все эти рассуждения – полная дичь ;-))



Вы плохо читали – это реальная ситуация, реализованная в 2019-2020 и живущая до сих пор. Страховка – да, неприятна, но не смертельна, особенно при скидках на всяких Привелегиях/Праймах;-) Комиссии на нормальных тарифах тоже не сильно влияют на результат. НДФЛ действительно сильно подкосил прибыльность схемы, но я заходила под другие доходности, зато сейчас на рынке немало банковских программ с ипотекой ниже, иногда много ниже 6,5%.
Основной посыл поста некая дань уважения форуму: в интернете не слишком много ресурсов, где можно почерпнуть что-либо полезное, а здесь полезного немало. Почему бы взамен не предоставить идею as is? Чтобы было время подумать и оцениться с перспективами, тем более доходности потихоньку поползли вверх…

to MYA:


Нет. Пробовала – ничего путнего не нашла. Поэтому по бондам - Фабоцци в помощь.


Зачем он вам, да и как вы это себе представляете? Выбирать операции с бондами с десятка счетов? Я уже написала, что торгую среднесрочную неэффективность рынка. Минимум доходности (после вычета налогов) был чуть больше 12%, в основном – много больше. Но с ростом портфеля доходность получать всё сложнее. В текущих условиях ориентир 9%.


Человек, реализующий эту схему выступает в роли банка, который берет взаймы под процент меньший, чем он с очень высокой вероятностью получит. Утрированно: вам предлагают кредит по ставке 7%, а вы можете открыть вклад по ставке 8%. Вы согласитесь? Я согласна, ведь в дополнение к такому «вкладу» я получила более качественное жильё для жизни, которое по совместительству является инфляционной квази-облигацией (на долгосроке дорожает не меньше инфляции) + увеличиваю объём ликвидного капитала, который очень понадобится при появлении упомянутых «лебедей». Сейчас, при маленьком спреде «вклад-кредит» я зарабатываю на этом немного, но вот когда случится колбасня… А на горизонте ипотеки она случится г а р а н т и р о в а н н о.


Выше написала, что торговля разными объёмами денег требует не просто разных, а ОЧЕНЬ разных подходов и навыков. Да и необходимости работать «на дядю» у меня нет;-))

to all:
Если написала слишком резко – извиняюсь, просто констатировала факт. Чувства верующих задевать не хотела и вести курс ликбеза тоже.

Sheva писал(а) 13 фев 2021, 22:27В таком случае это требует постоянной продажи бумаг из портфеля, а если у вас условно наступит 2014 год ещё раз (ставка резко вырастет на 7-10 %), то с дюрацией портфеля даже в 5 лет, ваш портфель словит минус примерно на 35-50% и стратегия получения дохода превратится в поиск денег для погашения ипотеки.

aniken писал(а) 13 фев 2021, 22:12Всегда ли? Наберете сейчас облигаций при ставке 4,25%, а через полгода она станет 14,25% и вот именно в этот момент возникнет необходимость гасить ипотеку.

aniken писал(а) 13 фев 2021, 12:43Если я правильно понял Ваш посыл -

aniken писал(а) 13 фев 2021, 12:43Вопрос к Вам - представьте портфель бондов, который на сегодняшний день зафиксирует доходность 9.2%+ на протяжении всех 20лет.

EvgenyOW писал(а) 13 фев 2021, 10:57 Немного не понимаю, вот вы торгуете корпоративными бондами, у вас разные стратегии, однако какой во всем этом смысл, если девальвация рубля?

Понимаю конечно есть мусорные облигации типа обувь рф по 12 проц или легенда по 12-14%

MYA писал(а) 13 фев 2021, 23:36 Т.е цифр не будет, я так понимаю ( таблички в excel, из которой понятно, где вы сами, собственно, с вашим инвестом находитесь. По облигам - табличка со всеми параметрами, включая прогнозную стоимость и ожидаемую дату продажи. А если будет понятно, по какой формуле посчитали и какие допущения заложили, вообще хорошо.

Sheva писал(а) 13 фев 2021, 22:27 В таком случае это требует постоянной продажи бумаг из портфеля, а если у вас условно наступит 2014 год ещё раз (ставка резко вырастет на 7-10 %), то с дюрацией портфеля даже в 5 лет, ваш портфель словит минус примерно на 35-50%

AntonGAA писал(а) 13 фев 2021, 22:42 А ничего что банковские бонды в подавляющем большинстве суборды и будут списаны в случае нарушения нормативов.... открытие не хотите в пример привести??? Банкротство застроев для вас тоже маловероятное событие?

AntonGAA писал(а) 13 фев 2021, 22:42 Вы пытаетесь внушить аудитории мысль о равноценности замене инвеста в недвигу на инвест в фонду, что с моей точки зрения абсолютно некорректно из за несравнимости рисков и требований к квалификации инвестора

требуется умение торговать бондами.

galina_io писал(а) 14 фев 2021, 05:34Если взять для ровного счета 49, то это обеспечит нас дополнительным доходом в 49 х 12 х 0,13 ~ 76,4 тыр.

galina_io писал(а) 14 фев 2021, 05:3410 000 000 х 7,41% х 0,87 + 400 000 х 0,13 + 49 000 х 12 х 0,13 ~ 773,11 тыр

galina_io писал(а) 14 фев 2021, 05:34Если что-то пошло не так (типа потери работы), то портфель просто распродаётся и долг гасится. Успели навариться – хорошо. Нет, значит побегали в 0. Опцион, однако…

galina_io писал(а) 14 фев 2021, 05:34Чтобы получить доходность 12% годовых достаточно 6 раз в год найти бонд с купоном 6% и потенциалом роста тела 1% в течение 2 месяцев. В реале для диверсификации выпусков нужно много больше, но и потенциал роста куда больше, и купон… Бонды позволяют комфортно ждать нужного момента, получая денежный поток.

Ilzar писал(а) 01 мар 2021, 22:54Небольшая аналитика от Сбера по вклад/недвига/акции https://m.habr.com/ru/company/sberbank/blog/520422/

hotpan писал(а) 02 мар 2021, 01:05Еще один взгляд "на инвест". Знакомые взяли однушку на Южнойт в Чертаново за 300тыс долларов в долларовой кредит (привлекла ставка западного банка, типо небольшая), до собственности было выплачено еще 200тыс. Покупка произошла (могу ошибаться) в 2016году.

hotpan писал(а) 02 мар 2021, 01:05Знакомые взяли однушку на Южнойт в Чертаново за 300тыс долларов

Tash писал(а) 02 мар 2021, 01:46 Вы ,скорее всего ошиблись.Курс доллара в 2016 году был в среднем 65.Не могли 34 кв.м в доме 1971 года постройки стоить 20млн(300 тыс долларов). Может в 2006 году была покупка? Когда курс доллара был в среднем 26? Тогда в рублях цена даже немного выросла.

Ilzar писал(а) 01 мар 2021, 22:54 Небольшая аналитика от Сбера по вклад/недвига/акции https://m.habr.com/ru/company/sberbank/blog/520422/

galina_io писал(а) 03 мар 2021, 16:02 В связи с этим я бы смотрела на подобные статьи, как на инфоцыганщину.