Доходность инвестиций в недвижимость

[AntonGAA]

У меня в портфеле нет ОФЗ – это выброшенные деньги (меньше фактической инфляции). А вот банковские облиги есть, есть и застройщики и всякая прочая ересь, о существовании которой приличное общество даже и не подозревает.

А ничего что банковские бонды в подавляющем большинстве суборды и будут списаны в случае нарушения нормативов.... открытие не хотите в пример привести??? Банкротство застроев для вас тоже маловероятное событие? Вы специально это опускаете, ничего что по ним доходность близка к вдо?

Вы пытаетесь внушить аудитории мысль о равноценности замене инвеста в недвигу на инвест в фонду, что с моей точки зрения абсолютно некорректно из за несравнимости рисков и требований к квалификации инвестора. Если бы Вы открыли ветку про инвестиции на фондовом рынке у меня бы не было ни единого вопроса, но Вы проводите некорректные паралели и Ваши безапелляционные высказывание, с отсутсвием нормальных расчетов с корректными данными и конкретными примерами могут нанести вред людям решившим последовать Вашим советам.

[Nikolay1]

А ничего что банковские бонды в подавляющем большинстве суборды и будут списаны в случае нарушения нормативов.... открытие не хотите в пример привести??? Банкротство застроев для вас тоже маловероятное событие? Вы специально это опускаете, ничего что по ним доходность близка к вдо?

Вы пытаетесь внушить аудитории мысль о равноценности замене инвеста в недвигу на инвест в фонду, что с моей точки зрения абсолютно некорректно из за несравнимости рисков и требований к квалификации инвестора. Если бы Вы открыли ветку про инвестиции на фондовом рынке у меня бы не было ни единого вопроса, но Вы проводите некорректные паралели и Ваши безапелляционные высказывание, с отсутсвием нормальных расчетов с корректными данными и конкретными примерами могут нанести вред людям решившим последовать Вашим советам.

И ещё никто не учитывает , возможное снижение стоимости квартиры. Тогда совсем все неинтересно.

[AntonGAA]

Страховка – да, неприятна, но не смертельна, особенно при скидках на всяких Привелегиях/Праймах;-)

Страховка титула и жизни заёмщика практически не зависит от банковских пакетов ибо это страховой продукт с соответствующей оценкой рисков. Меньше 0,5 % в год в совокупности вряд ли удастся получить даже с проведение обследования, кроме того припроблемах со здоровьем очередной взнос может увеличиться и тогда 1% годовой страховки от остатка задолженности станет реальностью.

[MYA]

Уважаемый AntonGAA, вынуждена повториться - Вы абсолютно не в теме, по крайней мере на мой взгляд. Ровно также, как и большинство прокомментировавших мой пост.
Давайте попробую пояснить, чего вы не понимаете.
Первое и самое главное – никто из комментаторов не понимает опциональность торговли бондами, которая заключается в том, что бонд не равно вклад. Иными словами бонд всегда приносит доходность выше, чем в момент покупки. Единственное исключение – когда доходность бонда во времени меняется так, что доходность к погашению у конкретного выпуска всегда, на протяжении всей жизни бонда, постоянна. Во всех остальных случаях бонд даёт доходность выше, чем заявлено при покупке и совершенно неважно вверх пошла ставка или вниз. Если вверх – ок, мы рекапитализируем купон (а считается всегда полная доходность к погашению, т.е. с учетом рекапитализации) по большей ставке, чем планировали при покупке. Если вниз – тоже ок, тело нашей инвестиции выросло в зависимости от величины движения ставки и дюрации, и мы стали обладать бОльшим капиталом за более короткое время. Обратной стороной этого опциона является тот факт, что в первом случае тело инвестиции временно уменьшилось, а во втором – упала текущая доходность нашего выросшего капитала. При этом движение ставки вниз нам, как минимум, обеспечивает сокращение дюрации во времени: длинные выпуски почти всегда дают доходность выше коротких, а наш выпуск постепенно укорачивается.
Второй момент, который вы не понимаете – доходность торговой системы, построенной на каком-либо инструменте (классе) не тождественна пассивной доходности того же инструмента. Я в самом начале подчеркнула, что необходимым условием схемы является



Третий момент – неэффективность собственно самого долгового рынка РФ, особенно в его корпоративной части: все настолько привыкли к мантрам об ЭР, что отказываются признавать реальность. Впрочем, с краткосрочными неэффективностями ЦБ очень активно борется и вполне в этом преуспевает, похоронив немало торговых систем, но среднесрочные неэффективности – наше всё.



Да легко. У меня в портфеле нет ОФЗ – это выброшенные деньги (меньше фактической инфляции). А вот банковские облиги есть, есть и застройщики и всякая прочая ересь, о существовании которой приличное общество даже и не подозревает. Даже парочка ВДО есть (на совсем уж смешную сумму, но всё же). И портфелю не год-два-три, а много больше ;-)) РДЭ купируется диверсификацией и постоянным перекладыванием. Плохо то, что это всё - работа. Долгая, нудная, кропотливая работа, имеющая смысл только в достаточно узком диапазоне суммы капитала: если у вас 100-200 тыр, то смысла в возне с торговлей нет, если более 50 Мр (сейчас ситуация много лучше - пару лет назад и с 20 Мр были сложности), то на нашем рынке корпоратов тупо не обеспечить нужной диверсификации и ликвидности, а значит придётся уходить в ОФЗ или внебиржевой рынок, а это совсем другие правила игры.
Поэтому допускаю, что большинство форумчан настолько давно вышли за этот верхний порог, что для них все эти рассуждения – полная дичь ;-))



Вы плохо читали – это реальная ситуация, реализованная в 2019-2020 и живущая до сих пор. Страховка – да, неприятна, но не смертельна, особенно при скидках на всяких Привелегиях/Праймах;-) Комиссии на нормальных тарифах тоже не сильно влияют на результат. НДФЛ действительно сильно подкосил прибыльность схемы, но я заходила под другие доходности, зато сейчас на рынке немало банковских программ с ипотекой ниже, иногда много ниже 6,5%.
Основной посыл поста некая дань уважения форуму: в интернете не слишком много ресурсов, где можно почерпнуть что-либо полезное, а здесь полезного немало. Почему бы взамен не предоставить идею as is? Чтобы было время подумать и оцениться с перспективами, тем более доходности потихоньку поползли вверх…

to MYA:


Нет. Пробовала – ничего путнего не нашла. Поэтому по бондам - Фабоцци в помощь.


Зачем он вам, да и как вы это себе представляете? Выбирать операции с бондами с десятка счетов? Я уже написала, что торгую среднесрочную неэффективность рынка. Минимум доходности (после вычета налогов) был чуть больше 12%, в основном – много больше. Но с ростом портфеля доходность получать всё сложнее. В текущих условиях ориентир 9%.


Человек, реализующий эту схему выступает в роли банка, который берет взаймы под процент меньший, чем он с очень высокой вероятностью получит. Утрированно: вам предлагают кредит по ставке 7%, а вы можете открыть вклад по ставке 8%. Вы согласитесь? Я согласна, ведь в дополнение к такому «вкладу» я получила более качественное жильё для жизни, которое по совместительству является инфляционной квази-облигацией (на долгосроке дорожает не меньше инфляции) + увеличиваю объём ликвидного капитала, который очень понадобится при появлении упомянутых «лебедей». Сейчас, при маленьком спреде «вклад-кредит» я зарабатываю на этом немного, но вот когда случится колбасня… А на горизонте ипотеки она случится г а р а н т и р о в а н н о.


Выше написала, что торговля разными объёмами денег требует не просто разных, а ОЧЕНЬ разных подходов и навыков. Да и необходимости работать «на дядю» у меня нет;-))

to all:
Если написала слишком резко – извиняюсь, просто констатировала факт. Чувства верующих задевать не хотела и вести курс ликбеза тоже.

Уважаемый AntonGAA, вынуждена повториться - Вы абсолютно не в теме, по крайней мере на мой взгляд. Ровно также, как и большинство прокомментировавших мой пост.
Давайте попробую пояснить, чего вы не понимаете.
Первое и самое главное – никто из комментаторов не понимает опциональность торговли бондами, которая заключается в том, что бонд не равно вклад. Иными словами бонд всегда приносит доходность выше, чем в момент покупки. Единственное исключение – когда доходность бонда во времени меняется так, что доходность к погашению у конкретного выпуска всегда, на протяжении всей жизни бонда, постоянна. Во всех остальных случаях бонд даёт доходность выше, чем заявлено при покупке и совершенно неважно вверх пошла ставка или вниз. Если вверх – ок, мы рекапитализируем купон (а считается всегда полная доходность к погашению, т.е. с учетом рекапитализации) по большей ставке, чем планировали при покупке. Если вниз – тоже ок, тело нашей инвестиции выросло в зависимости от величины движения ставки и дюрации, и мы стали обладать бОльшим капиталом за более короткое время. Обратной стороной этого опциона является тот факт, что в первом случае тело инвестиции временно уменьшилось, а во втором – упала текущая доходность нашего выросшего капитала. При этом движение ставки вниз нам, как минимум, обеспечивает сокращение дюрации во времени: длинные выпуски почти всегда дают доходность выше коротких, а наш выпуск постепенно укорачивается.
Второй момент, который вы не понимаете – доходность торговой системы, построенной на каком-либо инструменте (классе) не тождественна пассивной доходности того же инструмента. Я в самом начале подчеркнула, что необходимым условием схемы является



Третий момент – неэффективность собственно самого долгового рынка РФ, особенно в его корпоративной части: все настолько привыкли к мантрам об ЭР, что отказываются признавать реальность. Впрочем, с краткосрочными неэффективностями ЦБ очень активно борется и вполне в этом преуспевает, похоронив немало торговых систем, но среднесрочные неэффективности – наше всё.



Да легко. У меня в портфеле нет ОФЗ – это выброшенные деньги (меньше фактической инфляции). А вот банковские облиги есть, есть и застройщики и всякая прочая ересь, о существовании которой приличное общество даже и не подозревает. Даже парочка ВДО есть (на совсем уж смешную сумму, но всё же). И портфелю не год-два-три, а много больше ;-)) РДЭ купируется диверсификацией и постоянным перекладыванием. Плохо то, что это всё - работа. Долгая, нудная, кропотливая работа, имеющая смысл только в достаточно узком диапазоне суммы капитала: если у вас 100-200 тыр, то смысла в возне с торговлей нет, если более 50 Мр (сейчас ситуация много лучше - пару лет назад и с 20 Мр были сложности), то на нашем рынке корпоратов тупо не обеспечить нужной диверсификации и ликвидности, а значит придётся уходить в ОФЗ или внебиржевой рынок, а это совсем другие правила игры.
Поэтому допускаю, что большинство форумчан настолько давно вышли за этот верхний порог, что для них все эти рассуждения – полная дичь ;-))



Вы плохо читали – это реальная ситуация, реализованная в 2019-2020 и живущая до сих пор. Страховка – да, неприятна, но не смертельна, особенно при скидках на всяких Привелегиях/Праймах;-) Комиссии на нормальных тарифах тоже не сильно влияют на результат. НДФЛ действительно сильно подкосил прибыльность схемы, но я заходила под другие доходности, зато сейчас на рынке немало банковских программ с ипотекой ниже, иногда много ниже 6,5%.
Основной посыл поста некая дань уважения форуму: в интернете не слишком много ресурсов, где можно почерпнуть что-либо полезное, а здесь полезного немало. Почему бы взамен не предоставить идею as is? Чтобы было время подумать и оцениться с перспективами, тем более доходности потихоньку поползли вверх…

to MYA:


Нет. Пробовала – ничего путнего не нашла. Поэтому по бондам - Фабоцци в помощь.


Зачем он вам, да и как вы это себе представляете? Выбирать операции с бондами с десятка счетов? Я уже написала, что торгую среднесрочную неэффективность рынка. Минимум доходности (после вычета налогов) был чуть больше 12%, в основном – много больше. Но с ростом портфеля доходность получать всё сложнее. В текущих условиях ориентир 9%.


Человек, реализующий эту схему выступает в роли банка, который берет взаймы под процент меньший, чем он с очень высокой вероятностью получит. Утрированно: вам предлагают кредит по ставке 7%, а вы можете открыть вклад по ставке 8%. Вы согласитесь? Я согласна, ведь в дополнение к такому «вкладу» я получила более качественное жильё для жизни, которое по совместительству является инфляционной квази-облигацией (на долгосроке дорожает не меньше инфляции) + увеличиваю объём ликвидного капитала, который очень понадобится при появлении упомянутых «лебедей». Сейчас, при маленьком спреде «вклад-кредит» я зарабатываю на этом немного, но вот когда случится колбасня… А на горизонте ипотеки она случится г а р а н т и р о в а н н о.


Выше написала, что торговля разными объёмами денег требует не просто разных, а ОЧЕНЬ разных подходов и навыков. Да и необходимости работать «на дядю» у меня нет;-))

to all:
Если написала слишком резко – извиняюсь, просто констатировала факт. Чувства верующих задевать не хотела и вести курс ликбеза тоже.

Т.е цифр не будет, я так понимаю ( таблички в excel, из которой понятно, где вы сами, собственно, с вашим инвестом находитесь. По облигам - табличка со всеми параметрами, включая прогнозную стоимость и ожидаемую дату продажи. А если будет понятно, по какой формуле посчитали и какие допущения заложили, вообще хорошо. Вы разве такую не ведете? Вообщем, мы обсуждаем сферического коня в вакууме, мне не интересно, извините. Да, и мне помощь не нужна, спасибо, я уж как-нибудь сама попробую

[Interested_party]

В таком случае это требует постоянной продажи бумаг из портфеля, а если у вас условно наступит 2014 год ещё раз (ставка резко вырастет на 7-10 %), то с дюрацией портфеля даже в 5 лет, ваш портфель словит минус примерно на 35-50% и стратегия получения дохода превратится в поиск денег для погашения ипотеки.

Всегда ли? Наберете сейчас облигаций при ставке 4,25%, а через полгода она станет 14,25% и вот именно в этот момент возникнет необходимость гасить ипотеку.

Так никто не заставляет имеено в этот момент ипотеку всю гасить, берите среднесрочные нормальных эмитентов и держите до конца. Объем погашения тела долга в конкретный год небольшой, особенно в первые годы.

А вообще берите ипотеку на 30 лет и гасите тогда, когда считатаете удобным. В первые лет 15 мин. платежи по телу долга будут небольшие, для этого можно и часть портфеля неболюшую продавать регулярно или другие источники задействовать.

Отправлено спустя 10 минут 1 секунду:
Я на самом деле абсолютно не призываю брать ипотеки по максимуму и вкладываться в бонды. Тем не менее, если ставки по бондам / вкладам или другим инстументам позволяют "компенсировать" % по ипотеке, то подход не лишен смысла и потенциально дает больше гибкости в будущем. Поэтому почему бы не "зафиксировать" для себя текущую низкую ставку заимствований?..

[galina_io]

Если я правильно понял Ваш посыл -

Уважаемый aniken, посыл Вы поняли совершенно правильно.
И риски обозначили верно – отечественная обезьяна с гранатой плохо предсказуема, и посчитали верно…
Но давайте внесём в ваш расчет всего только два дополнения: увеличим срок кредита на 5 лет и учтём возврат ндфл по ипотечным процентам.
Итак, если увеличить срок кредитования с 20 до 25 лет, ежемесячный платёж снизится с 71 до 64,43 тыр/мес или до 773,16 тыр/год.
Второе дополнение - учтём рост доходов. Если взять кредитный калькулятор, то при заданных условиях (10Мр на 300 месяцев), то первые 2 года ежемесячный размер уплаченных процентов по нему составит от 50 до 48,2 тыр. Если взять для ровного счета 49, то это обеспечит нас дополнительным доходом в 49 х 12 х 0,13 ~ 76,4 тыр.
Таким образом достаточно проблематичная доходность 9,2% из вашего расчета превращается во вполне приемлемые 7,41%:

10 000 000 х 7,41% х 0,87 + 400 000 х 0,13 + 49 000 х 12 х 0,13 ~ 773,11 тыр

Если вам дадут ипотеку на 30 лет, то платёж снижается до 60 тыр, что даёт при прочих равных требуемую доходность 6,8%. Это текущая доходность самых длинных ОФЗ. Получите больше, а меньше ОФЗ получить крайне затруднительно, то можете либо снижать платёж, либо или скорее, особенно, если дифференциал ставок резко вырос, наращиваете портфель.
Если же вы сомневаетесь и в этой цифире и у вас нет никаких дополнительных «подпорок», то уменьшаете размер кредита до 5 Мр, что даёт работу в ноль при доходности 6,3%. Дальше будем считать или остановимся на этом?
В идеальном мире, физику можно было бы купить сейчас ISIN RU000A101Y18 и вообще на печи лежать ;-))

Самая большая сложность в этом раскладе, увы – возраст. Подавляющее большинство банков клиенту 50+ ипотеку на 30 лет просто так не дадут.

Вопрос к Вам - представьте портфель бондов, который на сегодняшний день зафиксирует доходность 9.2%+ на протяжении всех 20лет.

Не надо ставить перед собой нереальных задач: чукче не надо бежать быстрее медведя, ему надо бежать быстрее геолога! (С) Не надо СЕЙЧАС фиксировать доходность на 20 лет, вполне достаточно не свалиться в убытки до повышения КС (судя по парам ОФЗ 26209/24020 и 26223/24021 оно начнётся к концу года (+0,25%) и доползёт до 6% через 2,5-3 года) либо мегазаколбаса.
Если что-то пошло не так (типа потери работы), то портфель просто распродаётся и долг гасится. Успели навариться – хорошо. Нет, значит побегали в 0. Опцион, однако…
Если не читали, то сильно рекомендую почитать «Антихрупкость» Н.Талеба. Мне, в своё время, она здорово на мозги повлияла.

to EvgenyOW:

Немного не понимаю, вот вы торгуете корпоративными бондами, у вас разные стратегии, однако какой во всем этом смысл, если девальвация рубля?

Когда «посленалоговая» доходность от рублёвых бондов была 18-25% (2016-2018) + отличная перспектива «непадения» курса USDRUB в них была бОльшая часть портфеля. Сейчас – лишь сумма, необходимая для жизни, потому как пенсия грядёт. Ну и «бесплатные» кредиты, куда же без них ;-)) Остальное - евробонды + амеровские акции + экзотическая мелочёвка вне моей компетенции.
В недвиге я практически полный 0, но по тенденциям вкладов, посчитала перспективной во 2 квартале 2019. Так как это дело не быстрое, цикл «замещения» завершила только к концу осени 2019 и «бесплатные» кредиты были не последней причиной. Как показал 2020 год - не напрасно.

Понимаю конечно есть мусорные облигации типа обувь рф по 12 проц или легенда по 12-14%

Чтобы получить доходность 12% годовых достаточно 6 раз в год найти бонд с купоном 6% и потенциалом роста тела 1% в течение 2 месяцев. В реале для диверсификации выпусков нужно много больше, но и потенциал роста куда больше, и купон… Бонды позволяют комфортно ждать нужного момента, получая денежный поток.

to MYA:

Т.е цифр не будет, я так понимаю ( таблички в excel, из которой понятно, где вы сами, собственно, с вашим инвестом находитесь. По облигам - табличка со всеми параметрами, включая прогнозную стоимость и ожидаемую дату продажи. А если будет понятно, по какой формуле посчитали и какие допущения заложили, вообще хорошо.

Вам всю базу слить и инструкцию написать, как пользоваться, потому как вы самостоятельно даже цитировать на форуме не научились?

to Sheva:

В таком случае это требует постоянной продажи бумаг из портфеля, а если у вас условно наступит 2014 год ещё раз (ставка резко вырастет на 7-10 %), то с дюрацией портфеля даже в 5 лет, ваш портфель словит минус примерно на 35-50%

Абсолютно согласна. Не надо сейчас держать дюрацию 5. 1,5-2-2,5... И хорошо бы с амортизацией...

to AntonGAA:

А ничего что банковские бонды в подавляющем большинстве суборды и будут списаны в случае нарушения нормативов.... открытие не хотите в пример привести??? Банкротство застроев для вас тоже маловероятное событие?

Я категорически против субордов - в портфеле нет ни одного, и никогда не было. Банкротство застроев из первой шестёрки на горизонте 1-2 года считаю событием с вероятностью менее 1%.

Вы пытаетесь внушить аудитории мысль о равноценности замене инвеста в недвигу на инвест в фонду, что с моей точки зрения абсолютно некорректно из за несравнимости рисков и требований к квалификации инвестора

Не пытаюсь. Мы с Вами возвращаемся к тому, с чего начали:

требуется умение торговать бондами.

Если его нет, то и говорить не о чем.

[aniken]

Если взять для ровного счета 49, то это обеспечит нас дополнительным доходом в 49 х 12 х 0,13 ~ 76,4 тыр.

Это откуда такая роскошь? НДФЛ по ипотечным платежам можно суммарно вернуть в размере 390тр за все время кредита. По 76,4тр каждый год возвращать не получится.
Опять же, правильно заметили про страховку, в первые годы это значительная сумма. Затраты на нее перекроют всю компенсацию от возрата ндфл по процентам и ИИС(а для ИИС надо еще каждый год откуда-то брать 400тр и нести их на ФР, чего не у каждого есть).

Таким образом, ваши красивые

10 000 000 х 7,41% х 0,87 + 400 000 х 0,13 + 49 000 х 12 х 0,13 ~ 773,11 тыр

в жизни превращаются в
10000000×0.0741×0.87=644,67/12=53,72тр

Этого не хватит даже, чтобы компенсировать платеж при ипотеке на 30лет(59,95 https://www.banki.ru/services/calculato ... e=12000000), не говоря уже о 25 и 20 лет.

Отправлено спустя 13 минут 3 секунды:

Если что-то пошло не так (типа потери работы), то портфель просто распродаётся и долг гасится. Успели навариться – хорошо. Нет, значит побегали в 0. Опцион, однако…

В том то и дело, что с облигациями нет гарантии выйти в ноль в любой момент времени. Это даже по ОФЗ видно, см 2014-2015гг https://www.moex.com/ru/issue.aspx?boar ... 000a0jtjl3
В корпоратифных вообще треш был в то время. И это мы смотрим в прошлое на 6 лет только, если же в историю на 30 лет назад смотреть...

Отправлено спустя 8 минут 49 секунд:

Чтобы получить доходность 12% годовых достаточно 6 раз в год найти бонд с купоном 6% и потенциалом роста тела 1% в течение 2 месяцев. В реале для диверсификации выпусков нужно много больше, но и потенциал роста куда больше, и купон… Бонды позволяют комфортно ждать нужного момента, получая денежный поток.

А если не найдете такие? А если тело бонда не вырастет на 1% в течение 2 месяцев и тд и тп.

По факту это все лотерея.

Почему-то вспомнился мне один знакомый, который брал ипотеку в долларах в 2012. Тоже очень грамотно и убедительно все объяснял и аргументировал. Квартиры у него уже нет, продали по иску банка. А долг до сих пор выплачивает.

[galina_io]

Уважаемый aniken, про ограничение по сумме процентов забыла, спасибо, что напомнили. У меня по факту ипотечный кредит много меньше получился, потому как сначала была рассрочка, как много более выгодный вариант, а на ипотеку хибару переоформляла уже летом, по льготной ставке.

В части всего остального… Я не хочу никого убеждать – это абсолютно бесполезное занятие. Просто «праздник жизни» со значимым повышением процентных ставок начинается и на этом празднике лучше быть с деньгами. И окошко возможностей для этого будет открыто очень не долго, а уж кто как использует своё окно возможностей – его личное дело, не подлежащие обсуждению.
В одном турецком сериале нашла отличную поговорку: «Дороги денег и дураков раньше или позже расходятся». Жизнь покажет, кто дура/дурак, а кто – нет. Ждём-с-с…

[Ilzar]

Небольшая аналитика от Сбера по вклад/недвига/акции https://m.habr.com/ru/company/sberbank/blog/520422/

[hotpan]

Небольшая аналитика от Сбера по вклад/недвига/акции https://m.habr.com/ru/company/sberbank/blog/520422/

Еще один взгляд "на инвест". Знакомые взяли однушку на Южнойт в Чертаново за 300тыс долларов в долларовой кредит (привлекла ставка западного банка, типо небольшая), до собственности было выплачено еще 200тыс. Покупка произошла (могу ошибаться) в 2016году. Итого пятьсот тысяч долларов за норм однушку, но в пропуканном доме, 40м2, в башне Вулыха.
PS На сегоднайший день проведен ремонт дома по реновации, но это не сильно облагородило дом. Муравейник тот еще, но во дворе машиноместа всегда есть. Соседей сверху как было слышно, так и сейчас. Веселятся, ритмичные движения дивана как будто за бумажной дверью. Приятные плюсюшки: развитый район и метро под боком. Но 500тыс(

Отправлено спустя 7 минут 48 секунд:
Сорри, много букавок, эмоций.... По делу- такая квартира сейчас 500долларей конечно не стоит)

Отправлено спустя 23 минуты 9 секунд:
Аналог https://www.cian.ru/sale/flat/251769805/
Четыре - пять концов вниз,Карл)
Время входа важно, безусловно

[Tash]

Еще один взгляд "на инвест". Знакомые взяли однушку на Южнойт в Чертаново за 300тыс долларов в долларовой кредит (привлекла ставка западного банка, типо небольшая), до собственности было выплачено еще 200тыс. Покупка произошла (могу ошибаться) в 2016году.

Вы ,скорее всего ошиблись.Курс доллара в 2016 году был в среднем 65.Не могли 34 кв.м в доме 1971 года постройки стоить 20млн(300 тыс долларов). Может в 2006 году была покупка? Когда курс доллара был в среднем 26? Тогда в рублях цена даже немного выросла.

[PlanB]

Знакомые взяли однушку на Южнойт в Чертаново за 300тыс долларов

Это по какому курсу они брали? Что-то стоимость запредельная для панельного Чертаново в 16 году...

[hotpan]

Вы ,скорее всего ошиблись.Курс доллара в 2016 году был в среднем 65.Не могли 34 кв.м в доме 1971 года постройки стоить 20млн(300 тыс долларов). Может в 2006 году была покупка? Когда курс доллара был в среднем 26? Тогда в рублях цена даже немного выросла.

Да, в начале 2000х, Вы правы. Доллар был ниже 30ти, как курс подрос,платить кредит стало не комфортно

[galina_io]

Небольшая аналитика от Сбера по вклад/недвига/акции https://m.habr.com/ru/company/sberbank/blog/520422/

Уважаемый Ilzar, статья на которую Вы ссылаетесь достаточно странная, как впрочем и всё, что выходит из Сбера ;-))
Я, если честно, не слишком поняла её посыл. Инвестировать не во вклады? Но то, что написано имеет очень косвенное отношение к реальности инвестирования. Например, по акциям РФ выбран более-менее удобный диапазон и показан приличный результат от пассивного инвестирования, усиленный примером с акциями Сбера, который входит в число самых выросших в 21-м веке компаний. Автором статьи полностью игнорируется хорошо известный, но не афишируемый брокерами факт: реальная (за вычетом инфляции) долгосрочная доходность неамериканских акций составляет лишь 0,8%+дивы (см. «Иррациональный оптимизм» Р.Шиллер), а реальная долгосрочная доходность недвижимости 0,2% + рента (там же). Но это средняя температура по больнице. Наибольший доход инвестору даёт отбор перспективных инструментов, будь то акции, облигации или квартиры в Москве (чему и посвящен этот форум).
Кроме того, для сравнения доходности инвестиций в разнородные активы, обычно используют USD но, чтобы подогнать под ответ, автор статьи долларовый индекс RTS рисовать не стал. И даже опубликованный ВТБ факт о том, что доходность инвестиции в валютный долг с 2000 года почти в 2 раза выше инвестиций в долг рублёвый не упомянул.

В связи с этим я бы смотрела на подобные статьи, как на инфоцыганщину.

[Ilzar]

В связи с этим я бы смотрела на подобные статьи, как на инфоцыганщину.

Да, автор в общем тоже там говорит о том, что "Полученные выводы приведены только в качестве примера и не могут расцениваться как рекомендации для частных инвесторов, поскольку не учитывают множества факторов, оставшихся за рамками данной статьи.".
Лично мне показалось интересным аналитика именно по "анализ рынка недвижимости". Такие данные и такую аналитику разве что от циана было бы интересно ещё почитать.