Доходность инвестиций в недвижимость

[Dezy]

Форумчанин опубликовал статью на ТЖ:
https://journal.tinkoff.ru/invest-in-moscow/
за 8 лет из 2,7 млн. + 1,38 млн. допрасходов размазанных по времени сделал 18 млн. потенциальной прибыли (включая Филатыч, где пока переуступы запрещены), т.е. более чем в 4,5 раз капу умножил, при том, что тренд рынка намного слабее, чем был в 2002-2008гг.
PS
По мне так уважения заслуживает упорство при покупке ЖК "Балтийский", остальное просто повезло!

[nightjar]

Форумчанин опубликовал статью на ТЖ:
https://journal.tinkoff.ru/invest-in-moscow/
за 8 лет из 2,7 млн. + 1,38 млн. допрасходов размазанных по времени сделал 18 млн. потенциальной прибыли (включая Филатыч, где пока переуступы запрещены), т.е. более чем в 4,5 раз капу умножил, при том, что тренд рынка намного слабее, чем был в 2002-2008гг.
PS
По мне так уважения заслуживает упорство при покупке ЖК "Балтийский", остальное просто повезло!

Сложилось впечатление, что в процессе он еще периодически досрочно гасил ипотеку с доходов в другой области, помимо допрасходов. Или это не так?

[Shuran]

Dezy, постаните, когда он 2ю часть опубликует, плз

[Ahamemnon]

за 8 лет из 2,7 млн. + 1,38 млн. допрасходов размазанных по времени сделал 18 млн

Не совсем так. Автор в статье говорит сейчас стоимость моего инвестиционного жилья составляет около 18 млн рублей.

При этом часть этого жилья находится в ипотеке, что хорошо видно, например, в части про ЖК Балтийский: Если продать эту квартиру сейчас, то чистая прибыль по этой сделке после вычета налогов составит около 2 600 000. В процентах от вложенных средств доходность рассчитать сложно, так же как и у квартиры в Саларьево, потому что я оплачиваю её стоимость частями. Если бы я оплатил всю сумму сразу, то получилась бы доходность около 42% за полтора года, но из-за наличия ипотеки и, несмотря на выплату довольно весомой суммы процентов, доходность получается выше — около 60-65% от вложенных средств за полтора года. Всё потому, что тут, так же как и в Саларьево, рост стоимости квартиры в процентах более чем в два раза превышает проценты по ипотеке.

В частности, Балтийский он купил с первоначальным взносом 1,1 млн. руб.

Определённая подмена понятий в статье присутствует, что затрудняет ее восприятие.

[калина некрасная]

Сложилось впечатление, что в процессе он еще периодически досрочно гасил ипотеку с доходов в другой области, помимо допрасходов. Или это не так?

Много несостыковок. Здесь на форуме он написал, что студию в инновации продал в феврале 20г за 3,1; в статье пишет что держит...

[DeRos]

Сложилось впечатление, что в процессе он еще периодически досрочно гасил ипотеку с доходов в другой области, помимо допрасходов. Или это не так?

Из текста следует, что только первую квартиру в Московском купил за деньги от продажи в регионе.

[HonGilDon]

Форумчанин опубликовал статью на ТЖ:
https://journal.tinkoff.ru/invest-in-moscow/
за 8 лет из 2,7 млн. + 1,38 млн. допрасходов размазанных по времени сделал 18 млн. потенциальной прибыли (включая Филатыч, где пока переуступы запрещены), т.е. более чем в 4,5 раз капу умножил, при том, что тренд рынка намного слабее, чем был в 2002-2008гг.

Смелый мужик, сам себе статью незаконное предпринимательство подписал - п. 1 ст. 14.1 КоАП РФ. Систематическое получение прибыли у нас является предаринимательством, а юрлицо он под это вряд ли оформлял.

[Victoria]

Смелый мужик, сам себе статью незаконное предпринимательство подписал - п. 1 ст. 14.1 КоАП РФ. Систематическое получение прибыли у нас является предаринимательством, а юрлицо он под это вряд ли оформлял.

Вот кстати интересно, как можно трактовать "Систематическое получение прибыли"?
Если например 5 продаж своих квартир за 5 лет, большинство без прибыли или с минимальной - и что, уже статья? Налоги на доход честно уплачены...

[Krasnoken]

Вот кстати интересно, как можно трактовать "Систематическое получение прибыли"?
Если например 5 продаж своих квартир за 5 лет, большинство без прибыли или с минимальной - и что, уже статья? Налоги на доход честно уплачены...

если по 1й в год, еще и не все с профитом, то все норм. В какой-то ветке обсуждали, что стоит напрягаться, если >=2 прибыльных сделок/календарный год.

[HonGilDon]

Вот кстати интересно, как можно трактовать "Систематическое получение прибыли"?
Если например 5 продаж своих квартир за 5 лет, большинство без прибыли или с минимальной - и что, уже статья? Налоги на доход честно уплачены...

В законе чётко не прописано, на усмотрение соответствующих органов.

[DeRos]

Смелый мужик, сам себе статью незаконное предпринимательство подписал - п. 1 ст. 14.1 КоАП РФ. Систематическое получение прибыли у нас является предаринимательством, а юрлицо он под это вряд ли оформлял.

Давно ли три описанные сделки по продаже за 8 лет попадают под статью о незаконном предпринимательстве? Причём написано что две из них - обмен квартир для собственного проживания.

[nightjar]

Много несостыковок. Здесь на форуме он написал, что студию в инновации продал в феврале 20г за 3,1; в статье пишет что держит...

Вообще это нельзя воспринимать как четко описанный кейс реальной доходности инвестиций в новостройки. Например, вот здесь непонятно, что за накопления были накоплены:

За квартиру нужно было заплатить 3,4 млн рублей. У меня было накоплено только 1,4 млн рублей, на остальную часть я решил взять ипотеку.

В целом текст написан в манере развлекательных статей в модных журналах или на яндекс-дзене, в манере рассчитанной на ротозеев это все читающих, а не специалистов. С упором на повествование и эффекты, а не на четкие экономические выкладки. Уж простит меня автор. И не понятно, в связи с чем стоит скорее "с восторгом постонать" - оценивая его инвестиционную прозорливость или же его навыки писать тексты в таком "популярном" стиле

[HonGilDon]

Давно ли три описанные сделки по продаже за 8 лет попадают под статью о незаконном предпринимательстве? Причём написано что две из них - обмен квартир для собственного проживания.

Не ко мне вопрос. Налоговые органы имеют полное право трактовать как предпринимательство. Будут или нет - зависит от экономического положения государства, плана на палки и кучи других параметров. В целом, болтать о своих доходах в СМИ да и в интернете в целом - сомнительная затея.

[Shuran]

сам себе статью незаконное предпринимательство подписал - п. 1 ст. 14.1 КоАП РФ.

это бред, систематичность - от 2 продаж в год, у него не такие обороты

[HonGilDon]

это бред, систематичность - от 2 продаж в год, у него не такие обороты

Это домыслы. В законе систематичность не расшифровывается.