Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Denis_inside писал(а) 09 май 2017, 22:55Уважаемые, подскажите, какое обычно время проходит от момента передачи квартиры по акту (новостройка, ДДУ) до вступления в собственность?

Всё зависит от застройщика, от скорости, желания, и готовности документов с их стороны, для подачи в реестр, а так, от 3 месяцев до года, но бывает и больше.

Если не прав, то поправьте. После сделки по ДДУ от застройщика я должен получить сам ДДУ, доверенность (по которой регистрировали ДДУ) и страховой полис, это все из документов?

Playback писал(а) 11 май 2017, 19:54Если не прав, то поправьте. После сделки по ДДУ от застройщика я должен получить сам ДДУ, доверенность (по которой регистрировали ДДУ) и страховой полис, это все из документов?

Если совсем быть точным, то ещё квитанцию об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию)
Если ипотека, то плюс кредитный договор

mamonof писал(а) 10 май 2017, 10:10Ситуация следующая. Продаем квартиру товарища в МО. Нашелся покупатель, аванс получен.Покупатель настаивает на проведении сделки в другом городе - 200км от МСК, т.к. именно в том отделении сбера у их одобрена ипотека. Для одобрения ипотеки в московском отделении банка, им нужно отказаться от ипотеки в своем отделении и повторно получить одобрение в мск, но они бояться, что в Москве им ипотеку могут не одобрить. Я против ехать к ним в город из соображений безопасности, у меня нет доверие к этим маленьким городкам, где все друг друга знают и риски всяких кидков для меня там возрастают. Они предложили альтернативу, провести сделку дистанционно через сервис гарантированных расчетов у сбера. Продавец находится в своем городе в отделении сбера, мы в своем и сотрудники сбера делают сделку в электронном виде. Далее электронная регистрация в росреестре, после регистрации ипотечные деньги капают на заранее открытый счет моему товарищу. С этим более менее все ясно.
Вопрос в том, что делать с собственными средствами покупателя? плюс сделка с занижением. Риэлтор покупателя предлагает перевести эти деньги на счет продавца в начале сделки, сфоткать платежку и прислать ее после чего уже подписывать договора и отправлять на регистрацию.
Хочется выслушать Ваши мнения и советы, как лучше поступить.

Проще проехать 200 км, чем остаться потом без денег.
Проведите закладку там, в своем городе откройте счет в СБ, после сделки пополните свой счет в СБ не выходя с деньгами из того отделения. Снимите деньги в своем отделении в МО.
Электронную регистрацию сейчас Сбер всем навязывает, не уверена, что это тоже в Ваших интересах. Она у них по экстерриториальному принципу? Они и так косячат, а тут уж наверняка.
Я бы закладывалась там, регистрировалась бы в своем Росреестре, раз нет других покупателей.

PS Проверить, что на Ваш счет зачисленны средства, можно думаю, через личный кабинет. Верить присланной фотографии платежки, я бы не стала.
А они не боятся Вам на счет до сделки деньги кидать?

Тататьяна писал(а) 11 май 2017, 21:15Проще проехать 200 км, чем остаться потом без денег.
Проведите закладку там, в своем городе откройте счет в СБ, после сделки пополните свой счет в СБ не выходя с деньгами из того отделения. Снимите деньги в своем отделении в МО.
Электронную регистрацию сейчас Сбер всем навязывает, не уверена, что это тоже в Ваших интересах. Она у них по экстерриториальному принципу? Они и так косячат, а тут уж наверняка.
Я бы закладывалась там, регистрировалась бы в своем Росреестре, раз нет других покупателей.

PS Проверить, что на Ваш счет зачисленны средства, можно думаю, через личный кабинет. Верить присланной фотографии платежки, я бы не стала.
А они не боятся Вам на счет до сделки деньги кидать?

Татьяна, спасибо огромное за советы.
Мне то же странным показалась , что они готовы до сделки зачислить деньги, и верить присланному фото платежки мы однозначно не хотели, только если увидеть деньги на счете, тогда возможны были бы дальнейшие действия.

Если проводить закладку в городе покупателей, Вы советуете регистрацию делать в нашем Росреестре...
Вы какие то риски видите, если документы на регистрацию отдать в их местном отделении? Я сразу предвижу, что они начнут сопротивляться....говорить зачем им ехать к нам за 200км вести документы, когда это можно сделать все в их городе....

mamonof писал(а) 11 май 2017, 22:15Татьяна, спасибо огромное за советы.
Мне то же странным показалась , что они готовы до сделки зачислить деньги, и верить присланному фото платежки мы однозначно не хотели, только если увидеть деньги на счете, тогда возможны были бы дальнейшие действия.

Если проводить закладку в городе покупателей, Вы советуете регистрацию делать в нашем Росреестре...
Вы какие то риски видите, если документы на регистрацию отдать в их местном отделении? Я сразу предвижу, что они начнут сопротивляться....говорить зачем им ехать к нам за 200км вести документы, когда это можно сделать все в их городе....

если это уже не московская область, то росреестр может и не принять(местный).
Закладываться там, подавать по месту нахождения квартиры, т е в МО.
Тут соседние районы то неохотно берут регить

maxp писал(а) 11 май 2017, 22:42если это уже не московская область, то росреестр может и не принять(местный).
Закладываться там, подавать по месту нахождения квартиры, т е в МО.
Тут соседние районы то неохотно берут регить

область не московская уже. звонили узнавали в росреестр, говорят, что принимают там в их местном центральном отделении.

mamonof писал(а) 11 май 2017, 22:51область не московская уже. звонили узнавали в росреестр, говорят, что принимают там в их местном центральном отделении.

но регить наверняка будут дольше.
если срок не горит, то...

mamonof,
Могут не ехать, пусть сделают доверенность на регистраторов либо на своих доверенных лиц.

Вам правильно подсказали, по экстерриториальному принципу сроки скорее всего увеличатся.
С другой стороны на регистрацию потребуется пакет документов от банка- это обязательно нужно в банке уточнить (доверенности от подписантов и т.д, они как правило от крупных банков часто уже есть Росреестре, но тут "чужой" филиал, возможно потребуется свой пакет, уточните). Ну и если ошибки в банковских документах будут (не дай бог) исправлять их затруднительно будет.
Ничего, я думаю, разрулите)

PS По поводу денег на счет до сделки- в некоторых регионах это раньше было принято- расчеты до сделки.Это региональная специфика такая Если готовы они большую сумму на счет сразу положить и Вы ее увидите, то наверное на многое другое можно и согласиться.

Тататьяна писал(а) 11 май 2017, 23:42mamonof,
Могут не ехать, пусть сделают доверенность на регистраторов либо на своих доверенных лиц.

Вам правильно подсказали, по экстерриториальному принципу сроки скорее всего увеличатся.
С другой стороны на регистрацию потребуется пакет документов от банка- это обязательно нужно в банке уточнить (доверенности от подписантов и т.д, они как правило от крупных банков часто уже есть Росреестре, но тут "чужой" филиал, возможно потребуется свой пакет, уточните). Ну и если ошибки в банковских документах будут (не дай бог) исправлять их затруднительно будет.
Ничего, я думаю, разрулите)

PS По поводу денег на счет до сделки- в некоторых регионах это раньше было принято- расчеты до сделки.Это региональная специфика такая Если готовы они большую сумму на счет сразу положить и Вы ее увидите, то наверное на многое другое можно и согласиться.

Пока хотим остановится на варианте - собственные средства покупателя по договору+средства по гар.обязательству они кидают нам на счет до регистрации сделки. Ипотечные деньги от Сбера после регистрации договора на счет. Сделка дистанционно мы в своем городе они в своем с электронной регистрацией. Теперь возникли следующие вопросы. Как думаете с получением ипотечных денег тут какие -либо трудности могут возникнуть? И собственные средства покупателя по договору+средства по гар.обязательству двумя платежами проводить? и какое основание платежей при этом прописывать?

Тататьяна писал(а) 11 май 2017, 23:42По поводу денег на счет до сделки- в некоторых регионах это раньше было принято- расчеты до сделки

Продавал года три назад 2 ква в Белгороде, мне говорили, что почти все сделки такие.

mamonof писал(а) 12 май 2017, 03:55Сделка дистанционно мы в своем городе они в своем с электронной регистрацией.

1. Простите, а как вы собираетесь подписывать ДКП, тем более с привлечением кредитных средств, если не ехать в регион покупателя? Подписать свой экземпляр и переслать экспресс-почтой в регион покупателя?

2. В регионах часто практикуется передача денег до регистрации. Это нормально, тут риски покупателя. Но расписку собственноручно на эту сумму писать придется и в их присутствии. Но как сделать это дистанционно? Также сразу подписываете акт-передачи

3. Сбер Вам наверное предлагает аккредитив, куда на него Сбер до регистрации переведет заемные средства, а после регистрации и после раскрытия аккредитива, будут переведены Вам. Это можно отследить зачисление денег и потом снять у себя, но раскрытие аккредитива они будут сами делать? Предоставлять все необходимые документы для его раскрытия, чтоб потом только с аккредитива деньги могли уйти на Ваш счет. Если они будут в электронном виде регистрировать, то может это и возможно, если сами будут раскрывать аккредитив, но лучше уточните у них.
По другой схеме в обещаниях перевести Вам от Сбера деньги после регистрации, я бы не доверял. Нет гарантии. А до регистрации Сбер Вам вряд ли переведет на счет, а вдруг регистрация не пройдет? Поэтому наверное будет аккредитив.
И раскрывать Вам его нужно будет скорее всего там, чтоб деньги ушли на счет, а снимать можете уже у себя.

4. Как бы там не было, я бы все таки поехал на сделку в регион покупателя. Так мне было бы спокойнее, а расходы пусть оплачивает покупатель, если конечно он горит желанием купить. Я думаю он понимает сложность этой сделки, ведь это с его стороны сложности и должен покрыть расходы на проезд туда-обратно.

А также уточните, получится ли вобще электронно зарегистрировать, так как это другой регион, а регистация объекта в МО.
Если не получится и только через Росреестр, то придется предоставлять правоустанавливающие документы в оригинале. В МО и в Москве без проблем электронная регистрация, но в регионах, все же уточните этот момент. А это в любом случае придется ехать.

Дмитрий81 писал(а) 12 май 2017, 11:081. Простите, а как вы собираетесь подписывать ДКП, тем более с привлечением кредитных средств, если не ехать в регион покупателя? Подписать свой экземпляр и переслать экспресс-почтой в регион покупателя?

2. В регионах часто практикуется передача денег до регистрации. Это нормально, тут риски покупателя. Но расписку собственноручно на эту сумму писать придется и в их присутствии. Но как сделать это дистанционно? Также сразу подписываете акт-передачи

3. Сбер Вам наверное предлагает аккредитив, куда на него Сбер до регистрации переведет заемные средства, а после регистрации и после раскрытия аккредитива, будут переведены Вам. Это можно отследить зачисление денег и потом снять у себя, но раскрытие аккредитива они будут сами делать? Предоставлять все необходимые документы для его раскрытия, чтоб потом только с аккредитива деньги могли уйти на Ваш счет. Если они будут в электронном виде регистрировать, то может это и возможно, если сами будут раскрывать аккредитив, но лучше уточните у них.
По другой схеме в обещаниях перевести Вам от Сбера деньги после регистрации, я бы не доверял. Нет гарантии. А до регистрации Сбер Вам вряд ли переведет на счет, а вдруг регистрация не пройдет? Поэтому наверное будет аккредитив.
И раскрывать Вам его нужно будет скорее всего там, чтоб деньги ушли на счет, а снимать можете уже у себя.

4. Как бы там не было, я бы все таки поехал на сделку в регион покупателя. Так мне было бы спокойнее, а расходы пусть оплачивает покупатель, если конечно он горит желанием купить. Я думаю он понимает сложность этой сделки, ведь это с его стороны сложности и должен покрыть расходы на проезд туда-обратно.

А также уточните, получится ли вобще электронно зарегистрировать, так как это другой регион, а регистация объекта в МО.
Если не получится и только через Росреестр, то придется предоставлять правоустанавливающие документы в оригинале. В МО и в Москве без проблем электронная регистрация, но в регионах, все же уточните этот момент. А это в любом случае придется ехать.

1. Подписание ДКП с помощью ЭЦП (электронная цифровая подпись), опять же дистанционно, они в своем офисе сбера, мы в своем.
2. Расписку пока не просят, я так понял, что им достаточно платежного поручения. Вот по поводу акта, упустили этот момент.
3. Не совсем аккредитив, а Сервис безопасных расчетов от Сбербанка. Щас подробно изучаю, что это за "зверь".
4.Уточняли, электронная регистрация между регионом и МО возможна.

Сбер коячит с ЭР. Они вообще косячат, а тут еще и новый для них "зверь".
Для Сбера ЭР очень желательна, они ее всячески продвигают (им за это видимо бонусы идут?) и навязывают, будут Вам говорить что это очень хорошо.
Сами все взвешивайте и оценивайте, при ЭР Вы полностью зависите от банка. Обновления в базах Росреестра может дольше идти, а Вам в доступ скорее всего ДКП+ ЕГРН пропишут. Вопрос сроков. Может в этом и нет трагедии, но с независимой регистрацией спокойнее, для меня по крайней мере.

При неполной стоимостью в ДКП я бы не советовала проводить расчеты с переводом денег по счетам. Зачем создавать себе проблемы? Лучше съездить получить деньги налом под расписку и положить себе на счет или в ячейку.
А вообще мы все понимаем ведь , что налоги надо платить