Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

[Шмель]

Уважаемые, подскажите, какое обычно время проходит от момента передачи квартиры по акту (новостройка, ДДУ) до вступления в собственность?

Всё зависит от застройщика, от скорости, желания, и готовности документов с их стороны, для подачи в реестр, а так, от 3 месяцев до года, но бывает и больше.

[Flatt]

Если не прав, то поправьте. После сделки по ДДУ от застройщика я должен получить сам ДДУ, доверенность (по которой регистрировали ДДУ) и страховой полис, это все из документов?

[1NEO]

Если не прав, то поправьте. После сделки по ДДУ от застройщика я должен получить сам ДДУ, доверенность (по которой регистрировали ДДУ) и страховой полис, это все из документов?

Если совсем быть точным, то ещё квитанцию об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию)
Если ипотека, то плюс кредитный договор

[Тататьяна]

Ситуация следующая. Продаем квартиру товарища в МО. Нашелся покупатель, аванс получен.Покупатель настаивает на проведении сделки в другом городе - 200км от МСК, т.к. именно в том отделении сбера у их одобрена ипотека. Для одобрения ипотеки в московском отделении банка, им нужно отказаться от ипотеки в своем отделении и повторно получить одобрение в мск, но они бояться, что в Москве им ипотеку могут не одобрить. Я против ехать к ним в город из соображений безопасности, у меня нет доверие к этим маленьким городкам, где все друг друга знают и риски всяких кидков для меня там возрастают. Они предложили альтернативу, провести сделку дистанционно через сервис гарантированных расчетов у сбера. Продавец находится в своем городе в отделении сбера, мы в своем и сотрудники сбера делают сделку в электронном виде. Далее электронная регистрация в росреестре, после регистрации ипотечные деньги капают на заранее открытый счет моему товарищу. С этим более менее все ясно.
Вопрос в том, что делать с собственными средствами покупателя? плюс сделка с занижением. Риэлтор покупателя предлагает перевести эти деньги на счет продавца в начале сделки, сфоткать платежку и прислать ее после чего уже подписывать договора и отправлять на регистрацию.
Хочется выслушать Ваши мнения и советы, как лучше поступить.

Проще проехать 200 км, чем остаться потом без денег.
Проведите закладку там, в своем городе откройте счет в СБ, после сделки пополните свой счет в СБ не выходя с деньгами из того отделения. Снимите деньги в своем отделении в МО.
Электронную регистрацию сейчас Сбер всем навязывает, не уверена, что это тоже в Ваших интересах. Она у них по экстерриториальному принципу? Они и так косячат, а тут уж наверняка.
Я бы закладывалась там, регистрировалась бы в своем Росреестре, раз нет других покупателей.

PS Проверить, что на Ваш счет зачисленны средства, можно думаю, через личный кабинет. Верить присланной фотографии платежки, я бы не стала.
А они не боятся Вам на счет до сделки деньги кидать?

[mamonof]

Проще проехать 200 км, чем остаться потом без денег.
Проведите закладку там, в своем городе откройте счет в СБ, после сделки пополните свой счет в СБ не выходя с деньгами из того отделения. Снимите деньги в своем отделении в МО.
Электронную регистрацию сейчас Сбер всем навязывает, не уверена, что это тоже в Ваших интересах. Она у них по экстерриториальному принципу? Они и так косячат, а тут уж наверняка.
Я бы закладывалась там, регистрировалась бы в своем Росреестре, раз нет других покупателей.

PS Проверить, что на Ваш счет зачисленны средства, можно думаю, через личный кабинет. Верить присланной фотографии платежки, я бы не стала.
А они не боятся Вам на счет до сделки деньги кидать?

Татьяна, спасибо огромное за советы.
Мне то же странным показалась , что они готовы до сделки зачислить деньги, и верить присланному фото платежки мы однозначно не хотели, только если увидеть деньги на счете, тогда возможны были бы дальнейшие действия.

Если проводить закладку в городе покупателей, Вы советуете регистрацию делать в нашем Росреестре...
Вы какие то риски видите, если документы на регистрацию отдать в их местном отделении? Я сразу предвижу, что они начнут сопротивляться....говорить зачем им ехать к нам за 200км вести документы, когда это можно сделать все в их городе....

[maxp]

Татьяна, спасибо огромное за советы.
Мне то же странным показалась , что они готовы до сделки зачислить деньги, и верить присланному фото платежки мы однозначно не хотели, только если увидеть деньги на счете, тогда возможны были бы дальнейшие действия.

Если проводить закладку в городе покупателей, Вы советуете регистрацию делать в нашем Росреестре...
Вы какие то риски видите, если документы на регистрацию отдать в их местном отделении? Я сразу предвижу, что они начнут сопротивляться....говорить зачем им ехать к нам за 200км вести документы, когда это можно сделать все в их городе....

если это уже не московская область, то росреестр может и не принять(местный).
Закладываться там, подавать по месту нахождения квартиры, т е в МО.
Тут соседние районы то неохотно берут регить

[mamonof]

если это уже не московская область, то росреестр может и не принять(местный).
Закладываться там, подавать по месту нахождения квартиры, т е в МО.
Тут соседние районы то неохотно берут регить

область не московская уже. звонили узнавали в росреестр, говорят, что принимают там в их местном центральном отделении.

[maxp]

область не московская уже. звонили узнавали в росреестр, говорят, что принимают там в их местном центральном отделении.

но регить наверняка будут дольше.
если срок не горит, то...

[Тататьяна]

mamonof,
Могут не ехать, пусть сделают доверенность на регистраторов либо на своих доверенных лиц.

Вам правильно подсказали, по экстерриториальному принципу сроки скорее всего увеличатся.
С другой стороны на регистрацию потребуется пакет документов от банка- это обязательно нужно в банке уточнить (доверенности от подписантов и т.д, они как правило от крупных банков часто уже есть Росреестре, но тут "чужой" филиал, возможно потребуется свой пакет, уточните). Ну и если ошибки в банковских документах будут (не дай бог) исправлять их затруднительно будет.
Ничего, я думаю, разрулите)

PS По поводу денег на счет до сделки- в некоторых регионах это раньше было принято- расчеты до сделки.Это региональная специфика такая Если готовы они большую сумму на счет сразу положить и Вы ее увидите, то наверное на многое другое можно и согласиться.

[mamonof]

mamonof,
Могут не ехать, пусть сделают доверенность на регистраторов либо на своих доверенных лиц.

Вам правильно подсказали, по экстерриториальному принципу сроки скорее всего увеличатся.
С другой стороны на регистрацию потребуется пакет документов от банка- это обязательно нужно в банке уточнить (доверенности от подписантов и т.д, они как правило от крупных банков часто уже есть Росреестре, но тут "чужой" филиал, возможно потребуется свой пакет, уточните). Ну и если ошибки в банковских документах будут (не дай бог) исправлять их затруднительно будет.
Ничего, я думаю, разрулите)

PS По поводу денег на счет до сделки- в некоторых регионах это раньше было принято- расчеты до сделки.Это региональная специфика такая Если готовы они большую сумму на счет сразу положить и Вы ее увидите, то наверное на многое другое можно и согласиться.

Пока хотим остановится на варианте - собственные средства покупателя по договору+средства по гар.обязательству они кидают нам на счет до регистрации сделки. Ипотечные деньги от Сбера после регистрации договора на счет. Сделка дистанционно мы в своем городе они в своем с электронной регистрацией. Теперь возникли следующие вопросы. Как думаете с получением ипотечных денег тут какие -либо трудности могут возникнуть? И собственные средства покупателя по договору+средства по гар.обязательству двумя платежами проводить? и какое основание платежей при этом прописывать?

[wert]

По поводу денег на счет до сделки- в некоторых регионах это раньше было принято- расчеты до сделки

Продавал года три назад 2 ква в Белгороде, мне говорили, что почти все сделки такие.

[Nata025]

и какое основание платежей при этом прописывать?

основание для черного нала? бывают вопросы, которые лучше не задавать на форумах. надо понимать, почему, ук рф в помощь или спать спокойно и платить налоги

[Дмитрий81]

Сделка дистанционно мы в своем городе они в своем с электронной регистрацией.

1. Простите, а как вы собираетесь подписывать ДКП, тем более с привлечением кредитных средств, если не ехать в регион покупателя? Подписать свой экземпляр и переслать экспресс-почтой в регион покупателя?

2. В регионах часто практикуется передача денег до регистрации. Это нормально, тут риски покупателя. Но расписку собственноручно на эту сумму писать придется и в их присутствии. Но как сделать это дистанционно? Также сразу подписываете акт-передачи

3. Сбер Вам наверное предлагает аккредитив, куда на него Сбер до регистрации переведет заемные средства, а после регистрации и после раскрытия аккредитива, будут переведены Вам. Это можно отследить зачисление денег и потом снять у себя, но раскрытие аккредитива они будут сами делать? Предоставлять все необходимые документы для его раскрытия, чтоб потом только с аккредитива деньги могли уйти на Ваш счет. Если они будут в электронном виде регистрировать, то может это и возможно, если сами будут раскрывать аккредитив, но лучше уточните у них.
По другой схеме в обещаниях перевести Вам от Сбера деньги после регистрации, я бы не доверял. Нет гарантии. А до регистрации Сбер Вам вряд ли переведет на счет, а вдруг регистрация не пройдет? Поэтому наверное будет аккредитив.
И раскрывать Вам его нужно будет скорее всего там, чтоб деньги ушли на счет, а снимать можете уже у себя.

4. Как бы там не было, я бы все таки поехал на сделку в регион покупателя. Так мне было бы спокойнее, а расходы пусть оплачивает покупатель, если конечно он горит желанием купить. Я думаю он понимает сложность этой сделки, ведь это с его стороны сложности и должен покрыть расходы на проезд туда-обратно.

А также уточните, получится ли вобще электронно зарегистрировать, так как это другой регион, а регистация объекта в МО.
Если не получится и только через Росреестр, то придется предоставлять правоустанавливающие документы в оригинале. В МО и в Москве без проблем электронная регистрация, но в регионах, все же уточните этот момент. А это в любом случае придется ехать.

[mamonof]

1. Простите, а как вы собираетесь подписывать ДКП, тем более с привлечением кредитных средств, если не ехать в регион покупателя? Подписать свой экземпляр и переслать экспресс-почтой в регион покупателя?

2. В регионах часто практикуется передача денег до регистрации. Это нормально, тут риски покупателя. Но расписку собственноручно на эту сумму писать придется и в их присутствии. Но как сделать это дистанционно? Также сразу подписываете акт-передачи

3. Сбер Вам наверное предлагает аккредитив, куда на него Сбер до регистрации переведет заемные средства, а после регистрации и после раскрытия аккредитива, будут переведены Вам. Это можно отследить зачисление денег и потом снять у себя, но раскрытие аккредитива они будут сами делать? Предоставлять все необходимые документы для его раскрытия, чтоб потом только с аккредитива деньги могли уйти на Ваш счет. Если они будут в электронном виде регистрировать, то может это и возможно, если сами будут раскрывать аккредитив, но лучше уточните у них.
По другой схеме в обещаниях перевести Вам от Сбера деньги после регистрации, я бы не доверял. Нет гарантии. А до регистрации Сбер Вам вряд ли переведет на счет, а вдруг регистрация не пройдет? Поэтому наверное будет аккредитив.
И раскрывать Вам его нужно будет скорее всего там, чтоб деньги ушли на счет, а снимать можете уже у себя.

4. Как бы там не было, я бы все таки поехал на сделку в регион покупателя. Так мне было бы спокойнее, а расходы пусть оплачивает покупатель, если конечно он горит желанием купить. Я думаю он понимает сложность этой сделки, ведь это с его стороны сложности и должен покрыть расходы на проезд туда-обратно.

А также уточните, получится ли вобще электронно зарегистрировать, так как это другой регион, а регистация объекта в МО.
Если не получится и только через Росреестр, то придется предоставлять правоустанавливающие документы в оригинале. В МО и в Москве без проблем электронная регистрация, но в регионах, все же уточните этот момент. А это в любом случае придется ехать.

1. Подписание ДКП с помощью ЭЦП (электронная цифровая подпись), опять же дистанционно, они в своем офисе сбера, мы в своем.
2. Расписку пока не просят, я так понял, что им достаточно платежного поручения. Вот по поводу акта, упустили этот момент.
3. Не совсем аккредитив, а Сервис безопасных расчетов от Сбербанка. Щас подробно изучаю, что это за "зверь".
4.Уточняли, электронная регистрация между регионом и МО возможна.

[Тататьяна]

Сбер коячит с ЭР. Они вообще косячат, а тут еще и новый для них "зверь".
Для Сбера ЭР очень желательна, они ее всячески продвигают (им за это видимо бонусы идут?) и навязывают, будут Вам говорить что это очень хорошо.
Сами все взвешивайте и оценивайте, при ЭР Вы полностью зависите от банка. Обновления в базах Росреестра может дольше идти, а Вам в доступ скорее всего ДКП+ ЕГРН пропишут. Вопрос сроков. Может в этом и нет трагедии, но с независимой регистрацией спокойнее, для меня по крайней мере.

При неполной стоимостью в ДКП я бы не советовала проводить расчеты с переводом денег по счетам. Зачем создавать себе проблемы? Лучше съездить получить деньги налом под расписку и положить себе на счет или в ячейку.
А вообще мы все понимаем ведь , что налоги надо платить