Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

комбат
Без понятий,на местном форуме пишут что мортон сейчас продажи там свернул.

В общем тогда непонятно почему долгострои мортона вам вспомнились, только потому что и там, и там апарты?? Если даже не факт, что схемы продаж были одинаковыми, мортон любил по ЖСК продавать, здесь дду. Здесь по факту долгостроя пока нет, строят нереактивно, но процесс идёт, краны на стройке крутятся, этажи в 4 корпусе прибавляются.
Зы . в целом на рынке есть примеры долгостроев и по квартирам, как и апартов, строящихся в срок

Покурил немного тему хостелов, причем здесь апарты спросите? На осень перенесли принятие закона "О хостелах", суть закона в запрете хостелов в жилых помещениях. Только около 10% московских хостелов находится в нежилых помещениях, остальные 90% квартирные. Читал, что в Санкт-Петербурге и Москве количество хостелов значительно больше чем в других столицах мира. Почему? Да потому, что везде этот процесс регламентирован. В России нет. Куда пойдёт большая часть из квартирных, имхо, в апарты. Это подогреет спрос на них на какое то время. Как раз для коммерческого использования апартов перевод их в жильё не в кассу, а на оборот.
ЗЫ Считаю, что в ближайшее время рынок аренды, в особенности краткосрочной, ждёт Uber-изация и апарты здесь будут в тему.

Если рынок качнет в эту сторону, то смоделируем, что получим. Средний инвестор может взять 1-2 апарта, в итоге:
- Продажа конечнику: не возьмут, жить рядом с хостелом зло
- для аренды: желающих снимать рядом с хостелом мало или со скидкой
- продажа устроителям хостелов: им лучше чтоб апарты были скомпонованы, выстроены на этаже, как например в лайнере. Отдельные апарты могут быть не интересны
- самому сдавать в режиме хостела: не имеет смысла с двумя апартами.
В итоге в выигрыше только устроители хостела. Чтоб им стать апартов нужно покупать несколько и заниматься этим.
Вроде так.

Zapad В итоге в выигрыше только устроители хостела. Чтоб им стать апартов нужно покупать несколько и заниматься этим.

Прикинем на основе Лайнера. Три апарта 30 м2 по 5.5 мио это 16.5, эконом ремонт ещё 1.5, итого ~ 18 мио. По ГОСТу о хостелах, который носит рекомендательный характер на одну кровать, неважно одно или двухярусную, полагается 4 м2. Расстояние между кроватями не мене 75 см. На 15 кроватей один душ и унитаз. Предположим, что так будет в законе. Итого в апарт-студийку 30 м2 ставим шесть 2х ярусных кроватей =12. Вешаем ценник 500 руб/сутки. Итого 6000 за сутки, но стоит делить попалам, ибо 100%я заполняемость малореальна. Итого не 6 а 3 тыс сутки с одного апарта, а их три, итого 9 тыс при наполняемости 50%. Умножаем на 30 дней = 270 000 в месяц х на 12 месяцев = 3 240 000, минус налог с ИП 6% , коммуналка, налог на метры, операционные расходы на содержание/управление (сколько?). Предположу, что в сухом остатке будет оставаться 200 в месяц/2400 в год, но это при 50% наполняемости. При таком раскладе первоначальные вложенные 18 мио отобьются ~ через 7.5 лет, при 100% в два раза быстрее. Если же брать апарты подешевше, на север, в стену, низкие этажи и прочий тухляк который не канает для перевода в жильё, то картинка окупаемости становится веселей. Кароч, вывод, верх с видом на юг либо жильё, либо дорогие апарты под сдачу аля пионеровский Yes, низ на север хостелы, между ними конечники/для себя.

Восток Три апарта 30 м2

Восток в апарт-студийку 30 м2 ставим шесть 2х ярусных кроватей =12

итого 36 мест, вагон купе:) , обслуживание 2 человека, чай\бельё\оформить\принять\проводить\убрать гальюн\отвечать телефон\подтверждать Uber.
На 2 работников можно повесить до 54 коек, по аналогии с РЖД. к 3 аппартам 90 м2 прибавляем 45м2, для оптимизации.
С среднегодовой заполняемостью 50% соглашусь, кмк клиентам хостела пофиг вид из окна и локейшн Лайнера, дешевый Клеверленд ничем не хуже в этом сегменте.
Кста, в Клеверленде на самом верхнем этаже продают "офисы"(без окон?) ну совсем занедорого.

Восток,
Т.е. вывод подтверждается, самыми интересными апарты будут для хостельеров.. У всех остальных жесткие риски попасть в ад)) боюсь, разложенная градация, по югу/северу и т.д не гарант от попадоса на хостел по соседству. Например, в том же лайнере сейчас скидки на апарты с окнами на восток, цена от этажа зависит мало.. Нет гарантии, что при такой выгодной приведённой арифметике кто-то не вложится и в эти апарты под хостел

Shuranтам же в прайсе от 5.1, зачем по 5.5? + скидки при 100% оплате, люди грят, через "реестр" скидка 14% от прайса

5.1 это сейчас акционные цены, т.е уже со скидосом от застроя, и они только при 100% оплате, на них 14% дадут врядли. 14% у реестра от розничных цен, это видимо от тех, что без скидок. Ещё оплата у лайнера через аккредитив.

Shuranну хз, просто прайс интеко открыл, не вижу про акции, зато вижу у беста "от 4.9" и допскидки при 100% оплате

нету там доп скидок на акционные квартиры. 10% скидка на не акционные. или вы про какой-то другой реестр. Или если брать сразу много.

Скидка на акционные квартиры от общего уровня процентов 7-10, если реестр пробил 14% на все, возможно с этих самых дешевых ещё процентов 5 скинут, надо уточнять.
Какие цены на них могут быть интересны? Рисков то по сути нет, и сдача скоро

Shuranимхо лайнер тока для себя - молодого, небедного и с устойчивой психикой к жесткому муравейнику. инвест под перепродажу, если тока не дороже 4-4.2:)), под сдачу и с этой ценой не вижу смысла

Это под какой выход такой низкий вход?))) если считать, что грубо через год ключи и сос на руках..
Если 4,2 вход, то +30% = 5,5 выход. Ну так, чтоб не зря ходить)
Имхо на выходе 6-6,5 должно быть как с куста.. Неее?))