Загородное жильё (коттеджи, таунхаусы и малоэтажное строительство)

[maxp]

прошу совета.
сами сейчас смотрим для себя загородную элитку.
выбор пока пал на Павлово-2 в Павловской слободе.

что заметил. ценоообразование вторички у всех продавцов - пальцем в небо. за одну площадь ценик на квартиры может отличаться в 2 раза.
Если же рассматривать "под аренду", то получаются интересные расчеты
квартиру 44 м можно купить за 7млн. сдачи дешевле 50 т.р. в месяц не нашел, и предложений по пальцам.
т.е. выгодней депозита в банке и покупки под сдачу хрущевки.
кто сталкивался с загородной элиткой, какие могут быть подводные камни?

и сейчас еще смотрю апарты в КП Гринфилд. по 100 т.р. за квадрат. от 22 м2.
рядом через год введется Парк Авеню.
думаю купить под сдачу
но вот есть ощущение неполного понимая рынка элитки

в павлово возможно это сезонный фактор, что нет свободного, будут зимние перерывы, доха улетит в унитаз

[СергейСергей]

Сталкивался кто-нибудь с проектами Вектор Инвестментс: истринская долина , река-река.
Как у них цены относительно рынка (детально не смотрел)?
Делают ли то что заявлено после сдачи (продажи) объектов?
Может у кого-то есть объект от них ... интересна любая инормация

Я с ними сталкивался. Как и 90% процентов продавцов земли в Подмосковье, они все делают с опозданием в несколько лет от заявленного. Пока покупатели не объединятся и не начнут их долбать, все идет очень медленно.

Отправлено спустя 6 минут 1 секунду:

прошу совета.
сами сейчас смотрим для себя загородную элитку.
выбор пока пал на Павлово-2 в Павловской слободе.

что заметил. ценоообразование вторички у всех продавцов - пальцем в небо. за одну площадь ценик на квартиры может отличаться в 2 раза.
Если же рассматривать "под аренду", то получаются интересные расчеты
квартиру 44 м можно купить за 7млн. сдачи дешевле 50 т.р. в месяц не нашел, и предложений по пальцам.
т.е. выгодней депозита в банке и покупки под сдачу хрущевки.
кто сталкивался с загородной элиткой, какие могут быть подводные камни?

и сейчас еще смотрю апарты в КП Гринфилд. по 100 т.р. за квадрат. от 22 м2.
рядом через год введется Парк Авеню.
думаю купить под сдачу
но вот есть ощущение неполного понимая рынка элитки

В Павловской слободе гимназия 800 000 рублей в год. И поспрашивайте у соседей, сколько они коммуналку и эксплуатационные платят в месяц. Могу ошибаться, но в элитных поселках на Новой Риге эта сумма, в среднем, не ниже 30 000 рублей в месяц- сопоставьте это с тем, что вы собираетесь в аренду сдавать. Плюс к этому на Новой Риге, уже .опа с въездом в Москву и выездом из Москвы и с каждым годом будет все только хуже, и это нерешаемая проблема, так как тунель под Москвой рекой никто расширять не будет.

[СергейСергей]

сами сейчас смотрим для себя загородную элитку.

элитка - громко сказано, тем более, про квартиру:) элитка в загородке - это дом от 400м от 40 лямов без отд на участке от 20соток с соответствующим окружением:)) а квартира-таун -это, максимум, бизнес, причем в современных реалиях:)) сам смарел Павлово-2 в 2010г, да, красиво-зелено-приятно-контингент не на фокусах, но все убивает расстояние до мкад, про детей выше написали, + рядом павловский квартал, где щас 3ки 70м от 4.5...в итоге взял https://angelovo.ru/ та же концепция, тока в 2км от м. пятницкое ш., вся инфра в митино, 5мин ехать, до метро пешком не дойти, скоро стартует новая очередь, уровень комфорт будет, площади хат как в панельке, см серию п44Т , класс поселка в целом упал с элитки до комфорта, ибо реалии совсем другие стали - если в 07г тут на котловане бестолковые тауны в 4 уровня (коттеджей нет) от 200м (и аж до 550м ) стоили по 5500 грина/метр (главный понт в росинке - через забор арендный поселок для экспатов до дек 14 минимальная аренда 10кБ в мес за таун 150м с британской школой за 24кЕвро в год, застрой один, экспатов и у нас 10-15% живет, ибо дешевле съем:), в росинке ресторан-фитнес, на 1го 75тыр в год, на 2х 120, семья с 2 детьми - 160, на днях и у нас ресторан открыли, ценник обычный), то последние хаты (средний метраж 100м) продавали по 110тыр - правда это остатки неликвида были, но готовые! а те минимальные тауны щас без отд 22 стоят, с отделкой под 30/ коммуналка 80р с метра
зы про аренду улыбнуло, искать съмщика там можно годами, рецепт прост студии по 2.5 около метро рулят в проектах на старте аля саларьево-митино парк

[Gymnast]

В Павловской слободе гимназия 800 000 рублей в год. .

В два раза дороже. Спортзал, к слову, World Class 130-150k в год.

Я практически ежедневно бываю проездом в Павлово и для меня полная загадка - что там можно делать человеку без экстремально высокого дохода. Тем более в квартире, нужен как минимум таунхаус чтобы получать удовольствие от жизни.

Сильно сомневаюсь в активном арендном рынке в этой локации. Абсолютно согласен с тезисом про зиму - тут в холодное время филиал планеты Плутон, хотя летом очень приятно.

Отправлено спустя 2 минуты 47 секунд:
И последнее. В Павлово совершенно невозможно жить без автомобиля. Я не понимаю как человек может не иметь денег на покупку здесь квартиры в собственность, но при этом иметь автомобиль плюс платить 50к за съем ежемесячно. В России конечно любят купить авто в обмен на последние трусы, но даже с учетом этого - экономическая логика вашего проекта страдает.

[ma707]

Спасибо. Внятно.
Мы смотрим н.ригу т.к. со строгино. И выезд удобен.
По поводу таунов. На текущий момент я не понимаю их смысла, когда платишь за 2 сотки. Что на них делать?
Шашлык пожарить можно и в беседках барбекю что стоят.
Про аренду в павлово 2 скорей всего правы, хотя там возможно снимают для родственников

Школу рассматриваю так же как и сейчас ходит - строгино. Возить самому или водитель.

Ангелово посмотрю. Спасибо.

Про СП и МП, в них сижу.

[Shuran]

выбор пока пал на Павлово-2 в Павловской слободе.

У владельцев недвижимости элитного поселка Павлово-2 взамен набережной образовалась стройплощадка. Проблема в том, что произвели это переформатирование "неустановленные лица", а все установленные лица действовали строго в рамках закона. https://kommersant.ru/doc/3289508

[Shuran]

Загородный рынок: цены продавцов слишком далеки от возможностей покупателей
Доля клиентов с «живыми» деньгами не превышает 11%

На загородном рынке московского региона не пользуются спросом около 60% поселков с коттеджной застройкой, примерно 40% поселков с таунхаусами и треть – с участками без подряда. Разрыв между ценами предложения и сделок на первичном рынке составляет 20-40% в зависимости от сегмента, а на «вторичке» цены могут быть завышены и в несколько раз. Неплохо себя чувствуют только малоэтажные дома – спрос на них превышает предложение. Однако именно этот сегмент менее всего похож на «загородку», по сути являясь бюджетной альтернативой городской квартире.

Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/39793.html

[ma707]

Shuran, я правильно понимаю что новая очередь Ангелово будет ближе к лесу?
По срокам есть какая либо инфа?

[ma707]

я правильно понимаю что новая очередь Ангелово будет ближе к лесу?

обвел https://joxi.ru/V2VL39wsxa7Q7r
+2года от начала закладывайте

[PinkiePie]

Прошу совета: можно ли рассматривать для покупки участок в коттеджном поселке, если дороги, ливневка и т.д. остаются на балансе застройщика? Есть ли у кого-то опыт проживания в таком поселке? В моем понимании это означает, что в дальнейшем УК будет всячески выкручивать руки и поднимать цены на содержание и обслуживание инфраструктуры. Могут ли собственники участков каким-то образом повлиять на УК, если они начнут борзеть?

[Сосед из Эдема]

можно ли рассматривать для покупки участок в коттеджном поселке, если дороги, ливневка и т.д. остаются на балансе застройщика?

Хороший вопрос, жизненный. Но разве данная ситуация не есть общее правило для такого рода недвижимости?

[СергейСергей]

Если вам нужен классический КП, то практически везде так и есть. Альтернатива- либо населенные пункты, сформировавшиеся со времён СССР(если нужна регистрация и инфраструктура) либо СНТ, если они не нужны. С УК бороться можно, но геморно. Плата за доп блага от 5 т.р. до 30 и выше, в зависимости от крутизны КП.

[PinkiePie]

Хороший вопрос, жизненный. Но разве данная ситуация не есть общее правило для такого рода недвижимости?

Я как раз и пытаюсь понять, это общее правило или нет. В интернете читала, что некоторые застройщики предлагают собственникам создать ТСЖ и передают дороги в собственность условно за рубль, чтобы не платить налоги на землю. А потом как УК просто обслуживают инфраструктуру. Но в данном посёлке девелопер именно планирует в дальнейшем полностью все контролировать сам. У него на балансе будут дороги, ливневка, уличное освещение. Электрические и газовые сети будут на балансе моэска и Газпрома. Канализацию и воду на участке каждый обустраивает сам, с учётом определённых требований застройщика. Я для себя пытаюсь понять - в большинстве посёлков все так и устроено в плане дорог? Просто если взять многоквартирный дом, то подъезд принадлежит собственникам квартир. А здесь условно подъезд принадлежит какому-то Васе. Если завтра Вася мне скажет, что я за пользование подъездом должна ему платить 100 тыс рублей в месяц, я смогу на него найти управу?

Отправлено спустя 9 минут 44 секунды:

Если вам нужен классический КП, то практически везде так и есть. Альтернатива- либо населенные пункты, сформировавшиеся со времён СССР(если нужна регистрация и инфраструктура) либо СНТ, если они не нужны. С УК бороться можно, но геморно. Плата за доп блага от 5 т.р. до 30 и выше, в зависимости от крутизны КП.

В СНТ мы построили дом, с магистральным газом. Построили и поняли, что хотим КП. Хочется однородное окружению, организованность и какую-то минимальную эстетику вокруг. Я согласна и готова за это платить. Смущает только реальная перспектива шантажа и выкручивания рук со стороны застройщика в ситуации, когда инфраструктура на его балансе. Из моих знакомых только у одного участок в КП и у них дороги в общей собственности у владельцев участков, правда ливневка и освещение при этом на балансе застройщика. Хочется понять, какая ситуация чаще встречается. Потому что в посёлке меня все устраивает: расположение, цена, внешний вид. Остался открытым только вопрос с дорогами.

[Lisboa]

Могут ли собственники участков каким-то образом повлиять на УК, если они начнут борзеть?

Могут. Собрав кворум и переизбрав УК

[Сосед из Эдема]

Могут. Собрав кворум и переизбрав УК

Совсем не факт.
Организуемые собственниками помещений выборы имеют значение в случае, когда речь идет об общем имуществе собственников. В поселках же такая ситуация как раз исключение, общего имущества у собственников нет, коммуникации и дороги принадлежат застройщику или связанным с ним лицам. Так что если УК в поселке управляет своим имуществом или имуществом застройщика, то никакие выборы ее не подвинут.

Отправлено спустя 9 минут 54 секунды:

Если завтра Вася мне скажет, что я за пользование подъездом должна ему платить 100 тыс рублей в месяц, я смогу на него найти управу?

Риск теоретически есть, однако в большинстве поселков ситуация именно такая. Если застройщик собирается делать на управлении бизнес, то ему придется искать баланс и как-то договариваться с большинством жителей. Попытка перегнуть палку и навязать неадекватные платежи за эксплуатацию может повлечь народные волнения, что чревато потерей бизнеса. Если застройщик не будет борзеть, то большинству жителей проще согласиться с предлагаемой суммой платежей, что обычно и происходит. При этом среди жителей обычно есть и неплательщики, и недовольные, но в отсутствие критической массы таковых роли это не играет.
Управу найти можно, но это может оказаться долго и дорого.
Приемлемость риска оценивать только Вам, исходя из личных ощущений.