Доходность инвестиций в недвижимость

[Алексей Митрошин]

ЖК Династия уже продавать? там действительно уже такая средняя цена сейчас - 221300руб?

Это ошибка- Династию руками забивал и второй файл не правильно скопировал.
Там 6.3млн 4-й этаж 37м Средняя 170300рублей. Средняя по району 214100рублей
Потенциальная годовая прибыль 2.66% Рекомендация Держать

Отправлено спустя 5 минут 59 секунд:

"средняя цена за метр по району" это, типа, цена выхода? косяк методологии: если в районе много пропуканной вторички, то новый монолит будет стоить на 20-30% дороже. ну и средняя цена в жк ниачом, обычно есть тока несколько ликвидных+дефицитных планировок

Цена выхода- это средняя цена по ЖК умноженная на (1+годовая прибыль)^t, где t- время до получения ключей
Средняя цена по району- это цена аналогов

Средняя цена- это цена по которой в течении месяца-двух можно продать квартиру в не зависимости от количества аналогов
Условно, если продается 100 аналогов по 6млн, то почти всегда можно оперативно продать за 5.9млн- по причине минимальности цены

Среднюю цену- можно позвонить и уточнить. Еще 2-3 часа уйдет на просмотр объекта- не так много времени.

Для меня главное- это средняя цена по району- от нее отталкиваюсь.

[Тататьяна]

Ну вот на мой взгляд 11 объектов за 2016-17 года по которым может случится инвест
1. Саларьево (цена старта)
2. Черняховского (цена старта)
3 Лучи
4 Отрадное от Пика
5 Кварталы 21/19
6 Династия (не все планировки)
7 Прайм тайм (цена старта)
8 Сити парк
9 Аукционы по Пресне
10 Мир Митино

11 аппарты Клеверленд
Наверное это все

Объекты за 15 года (ТУ, БС, ЗЗ) не брала

[Алексей Митрошин]

Ну вот на мой взгляд 11 объектов за 2016-17 года по которым может случится инвест
1. Саларьево (цена старта)
2. Черняховского (цена старта)
3 Лучи
4 Отрадное от Пика
5 Кварталы 21/19
6 Династия (не все планировки)
7 Прайм тайм (цена старта)
8 Сити парк
9 Аукционы по Пресне
10 Мир Митино

11 аппарты Клеверленд
Наверное это все

Объекты за 15 года (ТУ, БС, ЗЗ) не брала

Немного не понимаю, что именно с ними обсуждать- все они уже стартонули ( не знаю про Аукциаоны на Пресне) и более 10% гарантированных как я считаю там уже не получить. Получить свыше - риск. А зачем рисковать?

Или скажем так, что именно я могу с этими 11 объектами обсчитать?

Я думаю, что куда более интересно обсудить проекты, которые еще не стартовали.

Я вот Зорге 9 позавчера вызвонил от St Mitchel, но у них пока нет информации
Зорге 9 я думаю, что может быть очень интересно

[Тататьяна]

Немного не понимаю, что именно с ними обсуждать- все они уже стартонули ( не знаю про Аукциаоны на Пресне) и более 10% гарантированных как я считаю там уже не получить. Получить свыше - риск. А зачем рисковать?

дык ко всем давно стартовавшим проектам в вашей табличке с рекомендацией "покупать" это относится в той же степени, поэтому на старте каждого проекта мы тут и обсуждаем есть "тема" или нет. а дальше обсуждают уже конечники или инвесторы с позой

[Алексей В]

1. Считаю среднюю по району

Слишком примитивно и, учитывая, что это базовый показатель, результат становится ниачом. ЖК Крылатский выше - тому яркий пример. Кажется разумным считать среднюю цену для улицы (или ее части для длинных проспектов) или домов вокруг (например, брать все объявления в радиусе 500м для каждого исследуемого дома). И то, надо учесть "коэффициент дома", потому что это может быть как общага для гастеров и прочие социальные дома с люмпенами, так и суперэлит для топ-депутатов)) В первом приближении эту задачу может решить взятие не средней цены, а медианной. Но тут возможно "зашумление" результата какой-нибудь новостройкой, в которой вывалено 500 квартир,:она оттянет на себя всю верхнюю половину цен и медиана будет взята неправильно (т.е. с каждого дома в список надо брать не больше Х квартир, к примеру).

В целом, считаю, задача решения не имеет. По крайней мере, на уровне бесплатной раздачи результатов всем желающим. Железный мозг насчитает любых цифр без проблем, но первый, кто посмотрит на результаты с душой, увидит очевидную чушь.

[Тататьяна]

Немного не понимаю, что именно с ними обсуждать- все они уже стартонули ( не знаю про Аукциаоны на Пресне) и более 10% гарантированных как я считаю там уже не получить.

Ну тогда вообще обсуждать особо по инвесту нечего
Если из выше перечисленного списка Вы не видите объектов с потенциальной доходностью выше 10% годовых на текущий момент
Я открою Вам тайну, инвест в теории возможен на любом этапе по правильной квартире правильного объекта. Максимальную прибыль я получила за инвест в квартиру большой площади в практически сданном объекте, продав его с собственностью через полгода.

[Алексей Митрошин]

Ну тогда вообще обсуждать особо по инвесту нечего
Если из выше перечисленного списка Вы не видите объектов с потенциальной доходностью выше 10% годовых на текущий момент
Я открою Вам тайну, инвест в теории возможен на любом этапе по правильной квартире правильного объекта. Максимальную прибыль я получила за инвест в квартиру большой площади в практически сданном объекте, продав его с собственностью через полгода.

Возможно ВЫ правы. У меня пока мнение- это однушки 30-35 метров.

Отправлено спустя 3 минуты 43 секунды:

Слишком примитивно и, учитывая, что это базовый показатель, результат становится ниачом. ЖК Крылатский выше - тому яркий пример. Кажется разумным считать среднюю цену для улицы (или ее части для длинных проспектов) или домов вокруг (например, брать все объявления в радиусе 500м для каждого исследуемого дома). И то, надо учесть "коэффициент дома", потому что это может быть как общага для гастеров и прочие социальные дома с люмпенами, так и суперэлит для топ-депутатов)) В первом приближении эту задачу может решить взятие не средней цены, а медианной. Но тут возможно "зашумление" результата какой-нибудь новостройкой, в которой вывалено 500 квартир,:она оттянет на себя всю верхнюю половину цен и медиана будет взята неправильно (т.е. с каждого дома в список надо брать не больше Х квартир, к примеру).

В целом, считаю, задача решения не имеет. По крайней мере, на уровне бесплатной раздачи результатов всем желающим. Железный мозг насчитает любых цифр без проблем, но первый, кто посмотрит на результаты с душой, увидит очевидную чушь.

Крылатский исключение- там рядом ну нет совсем ничего, если верить карте.

Я беру все объекты одного класса в одном районе.
Я делю дома на 5 классов.
Среднюю цену и медиану брать нельзя. Я беру некоторые квантили( намного меньше 50%) и суммирую их с определенными весами.
Тестировал свою модель примерно на 40-50 оценках и примиерно в 80% случаев цена отличалась на +-5% от цены продажи, то есть то что мне нужно.
Задача должна иметь решение- на то она и задача.

[Тататьяна]

Задача должна иметь решение- на то она и задача.

не все задачи имеют решение, каждый объект нужно рассматривать, а не причесывать под алгоритмическую гребенку

[Алексей В]

Я делю дома на 5 классов.

какие?

[Алексей Митрошин]

какие?

6 типов домов:
5-этажки
до 12 этажей
сталинки
до 17 этажей
свыше 17 этажей
монолит и монолит-кирпич

5 типов площадей:
до 40м
до 60м
до 90м
до 130м
свыше 130м

Всего по 30 оценок на каждый район. 85 районов

[Алексей В]

Алексей Митрошин, ок, рассмотрим топ Вашего рейтинга, 1147.

Высчитанные Вами средние цены, на основе которых 1147 занял второе место, в скрине ниже. Откуда разброс <200к у всех домов vs >300к у монолита? Почему Вы думаете, что человек, выбравший этот район, через 2 года возьмет квартиру за 50% дороже именно в 1147 у инвестора?

01.png (26.32 КБ) 3021 просмотр

[Алексей Митрошин]

Алексей Митрошин, ок, рассмотрим топ Вашего рейтинга, 1147.

Высчитанные Вами средние цены, на основе которых 1147 занял второе место, в скрине ниже. Откуда разброс <200к у всех домов vs >300к у монолита? Почему Вы думаете, что человек, выбравший этот район, через 2 года возьмет квартиру за 50% дороже именно в 1147 у инвестора?

Вот выборка по Алексеевской по монолиту. Там дешевле 300т.р. за метр и нет ничего

Сегодня апгрейдил алгоритм по 1147. В результате средняя цена выросла с 186т.р. за метр до 220т.р. за метр, а будущая прибыль с 47% упала до 16.2%( файл приложен на предыдущей странице)
Получаем через 2 года 220*1.16^2=296т.р.
Сейчас цена 304т.р. согласно моим расчетам за которую реально продать.

[алексев]

Предлагаю оттестить перспективные площадки -ЗАО донстрой комфорт пересечение Аминьевки и Мичуринского Пик Павлова 30 комфорт и Долину МГУ ЗАО Интеко бизнес

Отправлено спустя 9 минут 32 секунды:
Дом в Олимпийской деревне от Лидер инвеста по цене старта инвест будет

[Shuran]

Предлагаю оттестить перспективные площадки -ЗАО донстрой комфорт пересечение Аминьевки и Мичуринского Пик Павлова 30 комфорт и Долину МГУ ЗАО Интеко бизнес

там еще нет цен, а ванговать старты тут запрещено

[Алексей Митрошин]

Отправлено спустя 9 минут 32 секунды:
Дом в Олимпийской деревне от Лидер инвеста по цене старта инвест будет

По дому в Олимпийской деревне на 08.01 показывает 226т.р. за метр. Средняя по району 266т.р. Потенциальная годовая прибыль 3.84%. Рекомендация Держать

На 13.11 показывает среднюю однушек 209т.р. Тогда получилось бы примерно 12.82% годовых. и рекомендация Покупать