Доходность инвестиций в недвижимость

vitalyРейтинг больше похож на рекламу агентства недвижимости, продающего эти об'екты. Из топ 10 восемь полный неликвид. Про рост цены на от 30% в этих объектах особенно понравилось

А какие именно неликвид?

Алексей Митрошин первый шаг

К чему шагаем? Нипанятно
ЖК 1147- сдается в 19 году, как за год 47% сделать? еще 30 месяцев до строительной готовности которая даст максимум прироста. Этот фактор в уме держать? год сдачи не лишний элемент таблицы.
Все сданные объекты можно убрать и не принимать в расчет. Аэробус тотже сдан, Вы так не объяснили каким методом там можно заработать денег

Алексей Митрошин Данные берутся из рекламы: винер + циан

Судя по циану, в 1147 такая цена только на 1 этаж, остальные - сразу +30% и выше. Брать среднюю цену в Крылатском и на ее основе делать вывод по соответствующему ЖК, относящемуся к этому району очень опосредованно - тоже сомнительный приёмчик

Алексей Митрошин, сроки инвеста ваще не учтены, если возьмете сроки ввода, доха будет совсем другая и рекомендации тоже. либо нужно корректировать цены выхода через год
ну и цена входа из виннера и циана часто неактуальна. актуальна инфа по телефону у застроя/реализатора. а глобально вход по "текущим" ценам, если объект в реализации больше месяца, мало когда такая, чтоб "покупать", если чо. инвесторы покупают в первые дни старта, так что эта аналитика вряд ли для них. плюс все сданные объекты выкинуть сразу

Я не поняла эту таблицу, точнее увидев колонку "будущая прибыль за год"...оптимист.))

Откуда в Аэробусе такой прирост? Там все намертво стоит!
Откуда на Алексеевской, в районе 1147, средняя цена метра более 300к???

Алексей МитрошинДобрый день.

Публикую свой текущий рейтинг 175 ЖК и Новостроек на 08.01.2017 с обсчитанной будущей годовой потенциальной прибылью.
Слабо обсчитаны районы ЮЗАО и ЦАО - планирую закончить в ближайшие месяцы.

Данные содержат как апартаменты так и квартиры.

Апартаменты идут с дисконтированием в 15% то есть будущая прибыль уже указана с дисконтом.

Каждому объекту присвоена рекомендация : Продавать, Держать, Покупать.
Продавать, если прибыль меньше 10%
Держать, если прибыль от 10% до 20%
Покупать если прибыль выше 20%

Полный список прикреплен в файле

Спасибо Алексей что выложили это для обсуждения, понятно что вы все-таки надеетесь на определенную клиентуру, но ошибки начинающего инвестора уже заметны.
например выложили ценник по району МФК Новая Пресня 215000 и Поколение 154 500 с призывом "продавать" цены на хрущи и новенькие дома у вас объединены, но вообще принято сравнивать "подобное с подобным". соответственно аппарты на пресне и поколение нужно продавать, но эти проекты еще не оперились, а один весьма уважаемый инвестор на форуме как раз планирует ее(Пресню) прикупить=)))

Напоминает биржевую аналитику))

foreverСпасибо Алексей что выложили это для обсуждения, понятно что вы все-таки надеетесь на определенную клиентуру, но ошибки начинающего инвестора уже заметны.
например выложили ценник по району МФК Новая Пресня 215000 и Поколение 154 500 с призывом "продавать" цены на хрущи и новенькие дома у вас объединены, но вообще принято сравнивать "подобное с подобным". соответственно аппарты на пресне и поколение нужно продавать, но эти проекты еще не оперились, а один весьма уважаемый инвестор на форуме как раз планирует ее(Пресню) прикупить=)))

Спасибо за комментарий.

Прикладываю 2 файла со средними ценами.
Обсчитываю весь винер+ циан.
Москва разбита на 85 районов.
Каждый район на 30 типов:
1. 5 типов домов- хрущи, 12-ти этажки, сталинки, до 17 этажей, свыше 17 этажей, монолит
2. 6 типов площадей: до 40м, до 60м, до 90м, до 130м, свыше 130м

Два файла- первый только пешком до 10 минут( на конце invest), второй все ( и пешком и не пешком)

Отправлено спустя 9 минут 20 секунд:

ShuranАлексей Митрошин, сроки инвеста ваще не учтены, если возьмете сроки ввода, доха будет совсем другая и рекомендации тоже. либо нужно корректировать цены выхода через год
ну и цена входа из виннера и циана часто неактуальна. актуальна инфа по телефону у застроя/реализатора. а глобально вход по "текущим" ценам, если объект в реализации больше месяца, мало когда такая, чтоб "покупать", если чо. инвесторы покупают в первые дни старта, так что эта аналитика вряд ли для них. плюс все сданные объекты выкинуть сразу

Инвесторы покупают в первый день, я бы даже сказал часто в первые несколько часов, потому что цена затем возрастает.

А что делать остальным, кто не успел на старте?
Депозит дает максимум 10% годовых.

А что делать тем кто вообще хочет купить недвижимость, потому что не верит банкам?

Про неактуальность цен для рекомендации Покупать обязательно учту в следующий раз.

MoxepОпишите для каких целей, произведено столько работы по статистике?
Для рекомендаций такой анализ не подходит, это не реальные проценты для реальных людей. Нельзя ТАК. рекомендую мол Аэробус, берите. Могут прийти к вам, попросить ответить за ошибки.

Этот Алексей агент по недвижимости, на Нерсе регулярно аналогичное выкладывает. Там тоже оно никому не нужно, потому что подход бестолковый, пользы ноль. Оно не то что вряд ли кому поможет, а с большей вероятностью навредит.

Алексей Митрошин А что делать остальным, кто не успел на старте?

уж точно не читать такую "аналитику", т.к. доха будет на уровне/меньше депо, поезд-то ушел

Работы похоже много проведено, а целевая аудитория точно не тут. Покупка квартиры, даже для инвеста, субъективное решение, анализировать надо очень много но факторы все больше вглубь. Анализ внутри района прежде всего. А тут поверхностно получается. Ну и ошибки судя по всему есть - в файле "инвест" цены на ту же категорию тот же район ниже чем в другом, хотя должно быть наоборот, если верно

Два файла- первый только пешком до 10 минут( на конце invest), второй все ( и пешком и не пешком)

Проблема в таком анализе - мусор и ошибки, в том числе намеренные неточности в обьявах, это все будет выскакивать и портить расчет, сам что-то подобное пробовал после парсинга циана...Результат был хуже ожиданий.

RuslanПроблема в таком анализе - мусор и ошибки, в том числе намеренные неточности в обьявах, это все будет выскакивать и портить расчет, сам что-то подобное пробовал после парсинга циана...Результат был хуже ожиданий.

Я от мусора и ошибок год избавлялся, написав алгоритм то ли 11 то ли 12 уровня.
Еще примерно 2 уровня в голове, но на их написание времени нет.

Алексей спасибо за проделанную работу. В едином файле у меня такого нет. По поводу полезности - согласен есть ряд вопросов. По поводу предложений - определится с исходниками (фильтрами) - 10 мин пешком до метро согласен, можно рассмотреть удаленность от жд и крупных автодорог, близость парков, школ (вузов), супермаркетов. Наличие новых проектов в районе тоже вариант. Самыми репрезентативными являются обычно 2-3 фактора. Это надо потестить. По поводу источников - для массового анализа наверное справедливо использовать указанные данные. По всем не обзвонишься. Есть желание видеть данный файл на регулярной основе допустим 1 раз в квартал. Для первого приближения неплохо. При массовости выводов проектов и повышению активности населения я думаю данный подход будет работать лучше.