Доходность инвестиций в недвижимость

Shuranты за стартами пика в декабре не следил чтоль?

А что там просвяти? Мне интересен был только ЧХ19 и то не вариант

Maxed А что там просвяти? Мне интересен был только ЧХ19 и то не вариант

ну если чх не вариант инвеста, тогда свят-свят

Shuranну если чх не вариант инвеста, тогда свят-свят

Я очень хорошо это место знаю
Ногами не раз ходил
Рядом за забором у меня у школьного дружбана кафешку держит)))

Пешей доступно сети нет
Рядом три ужасных общаги
Народ вечером шмыгает страшный
А когда я среди дня в соседнем дворе увидел на спорт площадке одной школы возле жк Балтийский квартал по моему он так назывался
Так вот там на школьной площадке посреди дня играли в баскетбол две команды таджиков против таджиков))))
Цена да, айс

Maxed Цена да, айс

мы про цену и говорим

Shuranмы про цену тока и говорим

Сейчас главное это построят или не построят
Цена вторична
Третье кто купит через 2-3 года

Отправлено спустя 1 минуту 38 секунд:
Если по чесноку я бы сейчас в котлован не влез бы никогда

Отправлено спустя 1 минуту 23 секунды:
Далеко не все закончат, будут кидки дольщиков , внесли изменения в 214 легализовали эти кидки, спасают застроев

Хотя Пик это Пик, но я вижу у всех крупных растет кредиторка мощно, и пошли срывы сроков запланированных и это у пятерки самых крупняков

Алексей Митрошин Как можно выкладывать в сеть (пример) 33% по Мир Митино, и через день писать 17% ?
(вообще, для инвестора предстартовые или стартовые продажи интересны, и через 2 дня,
вложившись или нет, финансово, про проект можно забыть и вот зачем мне Митино - вообще не понятно.
Там поезд давно ушел)
Если Вы не знаете про апарты, зачем пишите?

Дальше:
Сейчас алгоритм такой:
1. Считаю среднюю по району

Вы не можете в данном временном промежутке 2015\16\17 год знать среднюю по району, потому что Вы видите ценники, а не цены продаж. Вот скажем двушки 54 м., на Академика Анохина (дома 5,7,9,11,13) стоят от 10, до 16.
В моём понимании средняя, она же продажная 9 если без ремонта и 10,5 с ним. Или они уже "протухли" в ЦИАНе, потому что продавец не адекватен/не нужны деньги/не может подобрать альтернативу, т.к. тот, у кого он покупает, такой же "баран" как и он сам. И эти цены с таким лагом, нельзя назвать средними по району.

2. Считаю, что средняя будет расти на 5% в год

У Вас есть автомобиль? Он растёт в цене? Нет, потому что он Б/У. Почему Б/У квартира должна расти в цене???
В первых 2х пунктах уже ошибка, дальше можно не считать.

p/s Нет никаких алгоритмов. Всё индивидуально. Но есть рынок и вот он сейчас всё расставил на места.
как будет летом - ни одна табличка не скажет и цены идут вниз. ИМХО

FilaАлексей Митрошин, посмотрела аналитику на вашем сайте. Например, по Водному могу сказать
ЗЫ. Имхо нельзя так с наскоку, доверяясь сухим матмоделям, рисковать деньгами. В фонде и то надо изучать эмитентов самому, иначе можно и вляпаться по помидоры, а тут недвига, вникать надо в кучу нюансов. Поэтому я не понимаю, кому из серьезных инвесторов помогут ваши изыскания

С проектами MR Group сложно - у них и апартаменты и квартиры идут в одном доме, поэтому разделить их практически нельзя. Я думал делить по площадям- но наверное тоже можно ошибиться. Поэтому пока считаю по нижней стоимости как апартаменты.
Мое мнение- цены будут не расти вслед за указанными выше ЖК, а наоборот падать, потому что построят много, а спроса мало. Поэтому падение неизбежно. Например по третей очереди по моим расчетам изменение +-2% в зависимости от количества комнат. А должно быть +15% . При этом я звонил по водному перед НГ- там нераспроданных квартир-апартаментов насколько я понял море.
Вот только что из Пика позвонили- -10% до 31.01 по Черняховского предложили.

Ну о каком росте цен можно говорить, когда крутом такие скидки?

Мой индикатор показывает в среднем падение цен в Москве за 2016 год -10.8%
По 1-кам и двушкам порядка -2%

Да, цены с 01.12 немного выросли на 08.01 на 3% примерно. Я думаю это связано с заседанием Опэк и ростом цены на нефть и не думаю, что такая тенденция продлится. Думаю, что в этом году цены также будут +-2% за год. В ближайшие пару недель напишу свой взгляд на эту тему. + не забываем, что очень много недвиги введут в этом году- просто море.

Отправлено спустя 9 минут 40 секунд:

Иван ИвановАлексей Митрошин Как можно выкладывать в сеть (пример) 33% по Мир Митино, и через день писать 17% ?
(вообще, для инвестора предстартовые или стартовые продажи интересны, и через 2 дня,
вложившись или нет, финансово, про проект можно забыть и вот зачем мне Митино - вообще не понятно.
Там поезд давно ушел)
Если Вы не знаете про апарты, зачем пишите?

Дальше:
Сейчас алгоритм такой:
1. Считаю среднюю по району

Вы не можете в данном временном промежутке 2015\16\17 год знать среднюю по району, потому что Вы видите ценники, а не цены продаж. Вот скажем двушки 54 м., на Академика Анохина (дома 5,7,9,11,13) стоят от 10, до 16.
В моём понимании средняя, она же продажная 9 если без ремонта и 10,5 с ним. Или они уже "протухли" в ЦИАНе, потому что продавец не адекватен/не нужны деньги/не может подобрать альтернативу, т.к. тот, у кого он покупает, такой же "баран" как и он сам. И эти цены с таким лагом, нельзя назвать средними по району.

2. Считаю, что средняя будет расти на 5% в год

У Вас есть автомобиль? Он растёт в цене? Нет, потому что он Б/У. Почему Б/У квартира должна расти в цене???
В первых 2х пунктах уже ошибка, дальше можно не считать.

p/s Нет никаких алгоритмов. Всё индивидуально. Но есть рынок и вот он сейчас всё расставил на места.
как будет летом - ни одна табличка не скажет и цены идут вниз. ИМХО

По поводу Митино- первая модель и за километр видно оказалась ошибкой. Вторая модель как я считаю более приближена к реальности

что именно я не знаю про апарты?
Апарты в 2016 году продал одни если что.

Повторюсь среднюю цену анализировал на 40-50 объектах в 2016 году и в примерно 80% случае расхождение было +-5%
Выложите 10 сделок, в которых Вы уверены за 2016 год с описание. Все мои файлы выложены в сеть- проверим

Автомобиль и квартира- это разные товарные группы. Я вот что-то почти не слышал чтобы люди жили в автомобилях или чтобы люди активно инвестировали в автомобили.

Квартира безоговорочно нужна, поэтому и спрос на квартиры будет всегда.

С табличкой все просто.
Если метр на вторичке стоит 200т.р., то за год он просядет ну максимум на 10% или будет стоить 180т.р.
Если есть вариант купить метр на первичке за 150т.р., то есть большая вероятность получить прибыль черрез год в виде 180-150=30т.р. или 20%
Это неизбежно

Алексей Митрошин Цель одна- создать надежный инструмент, которым можно пользоваться в том числе самому.
В прошлом году продал очередную инвестиционку и переложился в баксы в надежде на 70+.
Если увижу, то буду перекладываться в недвигу

перечитал ветку, но так толком и не понял какой-то внятной причинно-следственной связи у Вас в голове "Всё смешалось в доме Облонских"©
Про вторичку и "падающие" районы не достигшие дна, про "не понимаю, что именно с ними обсуждать- все они уже стартАнули", в общем, по тексту у Вас много противоречий увидел.
Вам тут уже многое справедливо отметили и указали на недостатки.
И то, что не хватает "сроков" и то, что не может быть на рынке какого-то строгого алгоритма, ибо на то он и рынок, и слишком пластичен/многообразен, не может быть универсального шаблона под все проекты и локации. Условия рынка меняются быстрее ваших табличек, т.к. они дают некий запаздывающий временной лаг под постоянно меняющиеся условия рынка, так было и так будет всегда. Помимо этого и цены ЦИАНа не есть показатель реальных сделок, в общем масса недостатков у модели.
Касаемо конкретных Ваших целей создания данной таблицы "вложиться самому в недвигу", то мой Вам добрый совет, плюньте на эксель (жалко труды, понимаю, Священный Грааль всё-таки , тем не менее), покурите этот форум, на что надо больше обращать внимания выбирая инвест, читайте активные ветки, следите за стартами, благо на форуме о стартах оперативно сообщается...

Алексей Митрошин Саларьево и Черняховского старт я проспал

А чтобы не просыпать, повторюсь, плюньте Вы на этот эксель, много сил и времени, а толку...
Плюнете и сразу будете "успевать", и в условные саларьево, и в условные черняховского, и в прочие условности
Инвест цены долго не держатся, день/два и поезд ушёл... ту-тууууууу!

Алексей Митрошин С табличкой все просто.
Если метр на вторичке стоит 200т.р., то за год он просядет ну максимум на 10% или будет стоить 180т.р.
Если есть вариант купить метр на первичке за 150т.р., то есть большая вероятность получить прибыль черрез год в виде 180-150=30т.р. или 20%
Это неизбежно

Ещё как "избежно", ибо Вы опять шаблонно мыслите
В общем, очень спорное утверждение, ибо тут могут быть и другие факторы, к примеру, банально, весь этот год проковырялись в котловане и так толком из него и не вылезли
другие варианты банальности - застрой не согласовывает переуступ или за переуступ берёт большой комисс, что убивает доху, к тому же, не забываем, что переуступка от физика идёт дешевле цены застроя.
Список можно продолжать, но зачем? И без оного ясно, что Ваша "неизбежность", вовсе не такая уж гарантированная, скорее чисто бумажная, сиречь теоретическая

с какого бюджета вы входили в свой первый инвест? кто может поделиться опытом?

Warmgreetings писал(а) 25 май 2017, 17:25с какого бюджета вы входили в свой первый инвест? кто может поделиться опытом?

На самом деле , главное чтобы был проект , с инвестом от 20 % годовых с капитализацией . Примерно за 2 года 50 % дохи . ИМХО можно в эконом и с 2,5 -3 млн войти. Просто с таким входом можно заработать около 40-50 т р в месяц ( в пересчете) . А выгодна эта доха или нет - самому решать .

Захар писал(а) 25 май 2017, 21:44На самом деле , главное чтобы был проект , с инвестом от 20 % годовых с капитализацией . Примерно за 2 года 50 % дохи . ИМХО можно в эконом и с 2,5 -3 млн войти. Просто с таким входом можно заработать около 40-50 т р в месяц ( в пересчете) . А выгодна эта доха или нет - самому решать .

А такое сейчас бывает? )))

Lisboa писал(а) 25 май 2017, 22:46А такое сейчас бывает? )))

На одной из других веток домкадья , один из уважаемых форумчан очень правильно подметил :

forever писал(а) 20 май 2017, 12:33п.с.:на улице бетоинвесторов праздник маловероятен, 1-2 варианта в год в самом оптимистичном варианте и если случайно пропустил, в отъезде и прочее то увы...

Захар писал(а) 25 май 2017, 22:54На одной из других веток домкадья , один из уважаемых форумчан очень правильно подметил :

Я помню это замечание. Смысл Вашего ответа на вопрос по инвесту тогда "помечтать о несбыточном"?

Lisboa писал(а) 25 май 2017, 23:00Я помню это замечание. Смысл Вашего ответа на вопрос по инвесту тогда "помечтать о несбыточном"?

Почему о несбыточном ???
Митино Парк на старте :
2 комн , 57.5 м , 5280 (со скидкой 4% ) . За метр получается 92тр
Метр в панели в митино стоит 150 тр . Вот и посчитайте . На 3 года инвест 20% с капитализацией .
Скидку за "область" компенсирует разница панель-монолит .
1-2 варианта в год бывает

Захар писал(а) 25 май 2017, 23:11Почему о несбыточном ???
Митино Парк на старте :
2 комн , 57.5 м , 5280 (со скидкой 4% ) . За метр получается 92тр
Метр в панели в митино стоит 150 тр . Вот и посчитайте . На 3 года инвест 20% с капитализацией .
Скидку за "область" компенсирует разница панель-монолит .
1-2 варианта в год бывает

Повезло Вам . Прям подарок от застроя .
Толрко вот каждый месяц на руки 40 тыщ не получится. Придут кучкой