Доходность инвестиций в недвижимость

Алексей МитрошинПо дому в Олимпийской деревне на 08.01 показывает 226т.р. за метр. Средняя по району 266т.р. Потенциальная годовая прибыль 3.84%. Рекомендация Держать

На 13.11 показывает среднюю однушек 209т.р. Тогда получилось бы примерно 12.82% годовых. и рекомендация Покупать

Референсом для данного дома является Фестиваль парк и жк Олимп, а там ценник за 300 тыр за м.

алексевРеференсом для данного дома является Фестиваль парк и жк Олимп, а там ценник за 300 тыр за м.

Я недавно ЖК Юго-Запада изучал.
Вот к таким выводам я пришел:
Почему просядет в цене недвижимость Юго-Запада?
ВСем доброго дня.
Сейчас самая дешевая однокомнатная квартира в районе Тропарево-Никулино пешком от станции метро Юго-Западная стоит примерно 7млн площадью 36-37 метров
У многих собственников квартир этого района сейчас возникает вопрос: как поведут себя цены после открытия станций метро Румянцево, Саларьево, а также после планируемых открытий станций метро в районах Очаково и Солнцево.
Ситуация мне точь-в-точь напоминает ситуацию с ипотечным кризисом 2008-го года.
Если будет интересно, то советую посмотреть фильм Игра на понижение
Ситуация с районом Юго-Запад очень ее напоминает.
Причин будет сразу несколько.
Сейчас Юго-Запад считается очень дорогим районом, поэтому рассмотрим как эконом так и бизнес сегмент
1. По бизнесу
Мною обсчитаны десятки ЖК примерно в этом районе и вот результат изменения цены за год:
ЖК Академия Люкс -0.86%

Миракс Парк -7.39%

На Университете
ЖК Долина Сетунь -31%

ЖК Мичуринский -0.6%

ЖК Мичурино -3.3%

ЖК Чемпион парк -14.76%

ЖК Доминион -2.26%

ЖК Корона +1.11%

ЖК Шуваловский -2.38%

ЖК Дом на Мосфильмовской -2.8%

ЖК Воробьевы горы -11.85%

ОТсюда видно, что все жк кроме Короны потеряли от 0 до 31% за год.

Инвесторы не придут сюда, потому что нет роста хотя бы 10% - проще в банк положить под 10%
А раз нет инвесторов, значит такая тенденция будет продолжаться.

В общем я не верю в Юго-Запад с ценой 10млн+

В Саларьево - верю, хотя предварительные расчеты показывают будущую годовую прибыль 6.39% с рекомендацией Держать

Здесь эконом сегмент рассматривать не буду

Алексей МитрошинЯ недавно ЖК Юго-Запада изучал.


ОТсюда видно, что все жк кроме Короны потеряли от 0 до 31% за год.

Инвесторы не придут сюда, потому что нет роста хотя бы 10% - проще в банк положить под 10%

А зачем инвесторам идти во вторичку?
И откуда вообще такие цифры? Миракс подешевел, Корона единственная на ЮЗ подорожала. Это же практически одно и то же с Мираксом. В Короне местная аномалия что-ли?

Алексей МитрошинЯ недавно ЖК Юго-Запада изучал.

Ну во-первых, это не все Юго-Запад, комплексы на Мичуринском проспекте и Мосфильмовской это чистый ЗАО.
Во-вторых, комплексы на Мичуринском и были без метро, а сейчас оно появится в 2017-18 гг.
В-третьих, мы говорим о новостройках в бизнесе на этапе старта продаж. Там ценник сильно ниже текущих, даже с учетом просадки.
В -четвертых, в других округах с бизнесом вторичкой ситуация с ценниками такая же если не хуже

AloneА зачем инвесторам идти во вторичку?
И откуда вообще такие цифры? Миракс подешевел, Корона единственная на ЮЗ подорожала. Это же практически одно и то же с Мираксом. В Короне местная аномалия что-ли?

Цифры считал сам. Качаю базу с ноября 2015года- винер+циан.
Миракс упал на 7%, Корона выросла на 1%. Можно сказать, что и не выросла. Можно сказать, что согласно моим расчетам весь район потерял.

Про инвесторов: это мое мнение , которое говорит от том, что район падает и продолжает падать. А зачем входить в падающий район, который еще не достиг дна?

Алексей Митрошин Про инвесторов

инвесторам, которые на этом форуме сидят, вторичка даже в "перспективных" с Вашей т.з. районах, не интересна

Алексей МитрошинЦифры считал сам. Качаю базу с ноября 2015года- винер+циан.
Миракс упал на 7%, Корона выросла на 1%. Можно сказать, что и не выросла. Можно сказать, что согласно моим расчетам весь район потерял.

Про инвесторов: это мое мнение , которое говорит от том, что район падает и продолжает падать. А зачем входить в падающий район, который еще не достиг дна?

Вот если бы Вы тут постили реальные суммы сделок по сопоставимому бизнесу в ЮЗАО, тогда в этом был бы толк.То, что есть в Виннере и в Циане-не отражение реальности.
Вы серьёзно про то, что в ЮЗАО входить не надо?
Куда посоветуете?

AloneВот если бы Вы тут постили реальные суммы сделок по сопоставимому бизнесу в ЮЗАО, тогда в этом был бы толк.То, что есть в Виннере и в Циане-не отражение реальности.
Вы серьёзно про то, что в ЮЗАО входить не надо?
Куда посоветуете?

ЮЗАО- смотря по каким ценам- по 230- нет
Пока никуда. Из тех стартов, про которые слышал- это Зорге 9- но не знаю когда старт и по каким ценам- поэтому пока мимо.

Из последнего что я советвал- это в декабре 2016 в Римского Корсакова за 4.3 млн 34 метра с ремонтом
Саларьево и Черняховского старт я проспал.

Инвест в комфорт и бизнес разные вещи. Бизнес штучная вещь комфорт прежде всего цена по валу

AloneВот если бы Вы тут постили реальные суммы сделок по сопоставимому бизнесу в ЮЗАО, тогда в этом был бы толк.То, что есть в Виннере и в Циане-не отражение реальности.
Вы серьёзно про то, что в ЮЗАО входить не надо?
Куда посоветуете?

В юзао не входить надо в вторичку а выходить и как можно скорее

MaxedВ юзао не входить надо в вторичку а выходить и как можно скорее

Я не про вторичку вообще то

AloneВот если бы Вы тут постили реальные суммы сделок по сопоставимому бизнесу в ЮЗАО, тогда в этом был бы толк.То, что есть в Виннере и в Циане-не отражение реальности.
Вы серьёзно про то, что в ЮЗАО входить не надо?
Куда посоветуете?

Реальный дисконт от Циана от 10 до 15% реальные сделки по юзао

Алексей Митрошин, посмотрела аналитику на вашем сайте. Например, по Водному могу сказать, что у вас неточности уже сразу в характеристиках ЖК: в 1 очередь входили БЦ и ТЦ, ни апартов, ни квартир не было; 2 очередь - это построенные 5 домов, апарты с квартирами; а сейчас еще и 3 очередь вышла - 6 корпус. Непонятно, что же вы обсчитывали? Допустим, вы посчитали сданные пять корпусов за первую очередь. Но откуда тогда у вас появились трехи во второй очереди, если в 6 корпусе их нет? В этих пяти корпусах и квартиры, и апарты вперемешку. Ваша рекомендация "продавать" относится и к тем, и к другим сразу?
Потом, вы берете среднюю цену по р-ну (Головинскому? или всему САО?). В Циане до 10 мин. до метро цены значительно выше вашей средней. Плюс район возле метро представлен практически старой вторичкой, да и то в малом количестве, ибо вокруг была промзона. Из новых качественных возле метро пока только Водный, будут еще Невский и Маяковский, классом повыше заявлены. Плюс, раз реконструкцию промзоны утвердили, власти рано или поздно будут благоустраивать эти участки, снесут старые гаражи, уберут остатки промки и всякие шараги. Я думаю, не цены вторички по району надо брать за ориентир, а наоборот, данные ЖК будут тянуть среднюю цену вверх. Поэтому в вашей рекомендации "продавать" у меня сомнения
ЗЫ. Имхо нельзя так с наскоку, доверяясь сухим матмоделям, рисковать деньгами. В фонде и то надо изучать эмитентов самому, иначе можно и вляпаться по помидоры, а тут недвига, вникать надо в кучу нюансов. Поэтому я не понимаю, кому из серьезных инвесторов помогут ваши изыскания

Кароч, мои выводы по самой ветке:
1. Доходности инвестиций в недвигу МСК нет ( нет это значит ниже депо в банке)
2. Застрои косят частников разбивая на очереди
3. Объем предложения огромен, через два три года затоваривание - дисконты и скидки от застроев на почти готовое
4. Цены стартов около рынка, а теперь уже часто прослеживается и выше рынка например Прайм тайм, первые дни не считаю
5. Себестоимость застроев растет, но цены предложений они не могут компенсировать пропорциональным ростом, спрос ограничивает
6. Еще два-три года застряли будут продавать убывающим конечникам что строят, продажи дохнут, они будут вынуждены придумывать совсем. Новые схемы например типа апарты в пром зонах
7. Вот там частникам и есть временной лаг на экспериментах застроев заработать как это было с новыми тогда еще апартами когда они появились
Для примера интервью Ирины Дзюбы зам Тимохина от МРов 4-5 летней давности когда она призналась что они не думали что на промке в Филях им удастся много продавать и в Савеле - не реклама, они были пионеры в этой теме и те кто в тот момент был с ними имел инвест
8. Надо искать и ждать такие кейсы, и они будут - крупные Застройщики вынуждены их искать и уже работают ищут
9. Для этого надо не собирать в табличку эксель всю инфу с сайтов продавцов и потом эти мертвые данные вставлять в формулы, а самом лазить по грязи в сапогах в котлованах говорить с прорабами и подрядчиками, с технадзором, искать точки
10. Итог - вторичку вниз, новострой маржа как депо или ниже, горизонт 5 лет

Maxed 1. Доходности инвестиций в недвигу МСК нет ( нет это значит ниже депо в банке)

ты за стартами пика в декабре не следил чтоль?