Доходность инвестиций в недвижимость

waveЖК Династия уже продавать? там действительно уже такая средняя цена сейчас - 221300руб?

Это ошибка- Династию руками забивал и второй файл не правильно скопировал.
Там 6.3млн 4-й этаж 37м Средняя 170300рублей. Средняя по району 214100рублей
Потенциальная годовая прибыль 2.66% Рекомендация Держать

Отправлено спустя 5 минут 59 секунд:

Shuran"средняя цена за метр по району" это, типа, цена выхода? косяк методологии: если в районе много пропуканной вторички, то новый монолит будет стоить на 20-30% дороже. ну и средняя цена в жк ниачом, обычно есть тока несколько ликвидных+дефицитных планировок

Цена выхода- это средняя цена по ЖК умноженная на (1+годовая прибыль)^t, где t- время до получения ключей
Средняя цена по району- это цена аналогов

Средняя цена- это цена по которой в течении месяца-двух можно продать квартиру в не зависимости от количества аналогов
Условно, если продается 100 аналогов по 6млн, то почти всегда можно оперативно продать за 5.9млн- по причине минимальности цены

Среднюю цену- можно позвонить и уточнить. Еще 2-3 часа уйдет на просмотр объекта- не так много времени.

Для меня главное- это средняя цена по району- от нее отталкиваюсь.

Ну вот на мой взгляд 11 объектов за 2016-17 года по которым может случится инвест
1. Саларьево (цена старта)
2. Черняховского (цена старта)
3 Лучи
4 Отрадное от Пика
5 Кварталы 21/19
6 Династия (не все планировки)
7 Прайм тайм (цена старта)
8 Сити парк
9 Аукционы по Пресне
10 Мир Митино

11 аппарты Клеверленд
Наверное это все

Объекты за 15 года (ТУ, БС, ЗЗ) не брала

ТататьянаНу вот на мой взгляд 11 объектов за 2016-17 года по которым может случится инвест
1. Саларьево (цена старта)
2. Черняховского (цена старта)
3 Лучи
4 Отрадное от Пика
5 Кварталы 21/19
6 Династия (не все планировки)
7 Прайм тайм (цена старта)
8 Сити парк
9 Аукционы по Пресне
10 Мир Митино

11 аппарты Клеверленд
Наверное это все

Объекты за 15 года (ТУ, БС, ЗЗ) не брала

Немного не понимаю, что именно с ними обсуждать- все они уже стартонули ( не знаю про Аукциаоны на Пресне) и более 10% гарантированных как я считаю там уже не получить. Получить свыше - риск. А зачем рисковать?

Или скажем так, что именно я могу с этими 11 объектами обсчитать?

Я думаю, что куда более интересно обсудить проекты, которые еще не стартовали.

Я вот Зорге 9 позавчера вызвонил от St Mitchel, но у них пока нет информации
Зорге 9 я думаю, что может быть очень интересно

Алексей Митрошин Немного не понимаю, что именно с ними обсуждать- все они уже стартонули ( не знаю про Аукциаоны на Пресне) и более 10% гарантированных как я считаю там уже не получить. Получить свыше - риск. А зачем рисковать?

дык ко всем давно стартовавшим проектам в вашей табличке с рекомендацией "покупать" это относится в той же степени, поэтому на старте каждого проекта мы тут и обсуждаем есть "тема" или нет. а дальше обсуждают уже конечники или инвесторы с позой

Алексей Митрошин 1. Считаю среднюю по району

Слишком примитивно и, учитывая, что это базовый показатель, результат становится ниачом. ЖК Крылатский выше - тому яркий пример. Кажется разумным считать среднюю цену для улицы (или ее части для длинных проспектов) или домов вокруг (например, брать все объявления в радиусе 500м для каждого исследуемого дома). И то, надо учесть "коэффициент дома", потому что это может быть как общага для гастеров и прочие социальные дома с люмпенами, так и суперэлит для топ-депутатов)) В первом приближении эту задачу может решить взятие не средней цены, а медианной. Но тут возможно "зашумление" результата какой-нибудь новостройкой, в которой вывалено 500 квартир,:она оттянет на себя всю верхнюю половину цен и медиана будет взята неправильно (т.е. с каждого дома в список надо брать не больше Х квартир, к примеру).

В целом, считаю, задача решения не имеет. По крайней мере, на уровне бесплатной раздачи результатов всем желающим. Железный мозг насчитает любых цифр без проблем, но первый, кто посмотрит на результаты с душой, увидит очевидную чушь.

Алексей МитрошинНемного не понимаю, что именно с ними обсуждать- все они уже стартонули ( не знаю про Аукциаоны на Пресне) и более 10% гарантированных как я считаю там уже не получить.

Ну тогда вообще обсуждать особо по инвесту нечего
Если из выше перечисленного списка Вы не видите объектов с потенциальной доходностью выше 10% годовых на текущий момент
Я открою Вам тайну, инвест в теории возможен на любом этапе по правильной квартире правильного объекта. Максимальную прибыль я получила за инвест в квартиру большой площади в практически сданном объекте, продав его с собственностью через полгода.

ТататьянаНу тогда вообще обсуждать особо по инвесту нечего
Если из выше перечисленного списка Вы не видите объектов с потенциальной доходностью выше 10% годовых на текущий момент
Я открою Вам тайну, инвест в теории возможен на любом этапе по правильной квартире правильного объекта. Максимальную прибыль я получила за инвест в квартиру большой площади в практически сданном объекте, продав его с собственностью через полгода.

Возможно ВЫ правы. У меня пока мнение- это однушки 30-35 метров.

Отправлено спустя 3 минуты 43 секунды:

Алексей ВСлишком примитивно и, учитывая, что это базовый показатель, результат становится ниачом. ЖК Крылатский выше - тому яркий пример. Кажется разумным считать среднюю цену для улицы (или ее части для длинных проспектов) или домов вокруг (например, брать все объявления в радиусе 500м для каждого исследуемого дома). И то, надо учесть "коэффициент дома", потому что это может быть как общага для гастеров и прочие социальные дома с люмпенами, так и суперэлит для топ-депутатов)) В первом приближении эту задачу может решить взятие не средней цены, а медианной. Но тут возможно "зашумление" результата какой-нибудь новостройкой, в которой вывалено 500 квартир,:она оттянет на себя всю верхнюю половину цен и медиана будет взята неправильно (т.е. с каждого дома в список надо брать не больше Х квартир, к примеру).

В целом, считаю, задача решения не имеет. По крайней мере, на уровне бесплатной раздачи результатов всем желающим. Железный мозг насчитает любых цифр без проблем, но первый, кто посмотрит на результаты с душой, увидит очевидную чушь.

Крылатский исключение- там рядом ну нет совсем ничего, если верить карте.

Я беру все объекты одного класса в одном районе.
Я делю дома на 5 классов.
Среднюю цену и медиану брать нельзя. Я беру некоторые квантили( намного меньше 50%) и суммирую их с определенными весами.
Тестировал свою модель примерно на 40-50 оценках и примиерно в 80% случаев цена отличалась на +-5% от цены продажи, то есть то что мне нужно.
Задача должна иметь решение- на то она и задача.

Алексей Митрошин Задача должна иметь решение- на то она и задача.

не все задачи имеют решение, каждый объект нужно рассматривать, а не причесывать под алгоритмическую гребенку

Алексей Митрошин Я делю дома на 5 классов.

какие?

Алексей Вкакие?

6 типов домов:
5-этажки
до 12 этажей
сталинки
до 17 этажей
свыше 17 этажей
монолит и монолит-кирпич

5 типов площадей:
до 40м
до 60м
до 90м
до 130м
свыше 130м

Всего по 30 оценок на каждый район. 85 районов

Алексей Митрошин, ок, рассмотрим топ Вашего рейтинга, 1147.

Высчитанные Вами средние цены, на основе которых 1147 занял второе место, в скрине ниже. Откуда разброс <200к у всех домов vs >300к у монолита? Почему Вы думаете, что человек, выбравший этот район, через 2 года возьмет квартиру за 50% дороже именно в 1147 у инвестора?

Алексей ВАлексей Митрошин, ок, рассмотрим топ Вашего рейтинга, 1147.

Высчитанные Вами средние цены, на основе которых 1147 занял второе место, в скрине ниже. Откуда разброс <200к у всех домов vs >300к у монолита? Почему Вы думаете, что человек, выбравший этот район, через 2 года возьмет квартиру за 50% дороже именно в 1147 у инвестора?

Вот выборка по Алексеевской по монолиту. Там дешевле 300т.р. за метр и нет ничего

Сегодня апгрейдил алгоритм по 1147. В результате средняя цена выросла с 186т.р. за метр до 220т.р. за метр, а будущая прибыль с 47% упала до 16.2%( файл приложен на предыдущей странице)
Получаем через 2 года 220*1.16^2=296т.р.
Сейчас цена 304т.р. согласно моим расчетам за которую реально продать.

Предлагаю оттестить перспективные площадки -ЗАО донстрой комфорт пересечение Аминьевки и Мичуринского Пик Павлова 30 комфорт и Долину МГУ ЗАО Интеко бизнес

Отправлено спустя 9 минут 32 секунды:
Дом в Олимпийской деревне от Лидер инвеста по цене старта инвест будет

алексев Предлагаю оттестить перспективные площадки -ЗАО донстрой комфорт пересечение Аминьевки и Мичуринского Пик Павлова 30 комфорт и Долину МГУ ЗАО Интеко бизнес

там еще нет цен, а ванговать старты тут запрещено

алексев Отправлено спустя 9 минут 32 секунды:
Дом в Олимпийской деревне от Лидер инвеста по цене старта инвест будет

По дому в Олимпийской деревне на 08.01 показывает 226т.р. за метр. Средняя по району 266т.р. Потенциальная годовая прибыль 3.84%. Рекомендация Держать

На 13.11 показывает среднюю однушек 209т.р. Тогда получилось бы примерно 12.82% годовых. и рекомендация Покупать