Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

[Jere]

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

[Snelius2015]

Ребят, подскажите, где сейчас в ближнем Подмосковье самый большой район с новостройками?

Павшинская пойма. Плотность населения высокая, предложений аренды нежилых много. В основном молодая/активная клиентура.

[wave]

Посмотрите Химки - район возле парка - ЖК Правый берег и Маяк. в ЖК правый берег почти во всех домах первые этажи жилые, коммерции мало, конкурентов мало. Эти ЖК одни из самых дорогих в городе. Ну и плюс относительно рядом старая застройка, и несколько других новых жк, и людей приезжающих в парк.
Может приглянется.

[nightjar]

На данный момент сдается однушка в р-не некрасовка за 27тыс. Сдача - гасит ипотечный платеж на 90%, но жкх и страховка - набегает на 85тыс в год.
Рассматриваю такой вариант - продажа этой однушки и покупка двушки в Лучах. Остаток долга будет меньше. Сейчас долг по кредиту у меня 2.0 млн. Цель продажи однушки 5.5-5.6 (евроремонт с мебелью, но ипотечная). Возможно я преувеличиваю и уйдет ниже! По рынку торгуется 5.7-6.0 вообще, понимаю что это хотелки.
Покупка двушки грубо 5.8, хотя были и за 5.6, надеюсь будут еще. Доплата за нее составит (1.6-1.8). Ее я буду гасит из собств средств - благо длинная рассрочка позволяет мне это сделать.
Жилье для жизни есть, это как вариант для переезда родителей пенсионеров из области в будущем (под большим вопросом), ну или как консервативный инвест, тк в гавнополях делать нечего, уже давно все отыграно.

Интересно Ваше мнение форумчане!

Makr888, Некрасовку-то правильно оцениваете? У вас там большая однушка? Только что проделал то же, что вы планируете. В Некрасовке была П-44Т с муниципальной отделкой, но без залога, и ушла далеко не за 5.5, даже не за 5. Из под залога сейчас трудно продать - сами будете гасить или средствами покупателя?
А идея хороша. Тем, что метро в Некрасовке почти заморозили, а в Солнцево пока нет)) Ну и район, канешно.

[Fila]

Ну и район, канешно

Оба района - по сути, два сорта одной замкадной каки. И там, и там метро уже практически отыграно на слухах. Че там ловить, непонятно... Я просто хорошо помню, когда Некра только начинала застраиваться, как все кричали "инвест, метро, класс" и считали виртуальный навар) Сама чуть не поддалась на эту каку, слава богу, на квд "подняли веки"...И что сейчас? Продать хоть за сколько...

[Shuran]

когда Некра только начинала застраиваться, как все кричали "инвест, метро, класс" и считали виртуальный навар

дык кто влез по началу и вышел в 14 - хорошо заработали - 2.8-3 вход емнгип и 4.5-5 выход за пару лет
зы в лучах метро не может быть отыграно по определению - оно будет там года через 3 тока, а не "скоро открытие!", разве что на 10-15%

[Fila]

"Ваш прошлый успех не гарантирует вам успеха в будущем"(с)
На строймосе, кстати, Солнцево стоИт на 2017 год, а Некра на 2018)) https://stroi.mos.ru/spisok-stroyaschihsya-stancii
Почему тогда в Некре отыграно, а в Солнцеве нет?

[ferty]

Shuran, некрасовка так дешево (2.8 - 3) никогда не стоила. Лексион первых 2 дома начинал продавать за 3.2 на втором этаже в угловой секции однушки (насколько помню). И такие цены были неделю не дольше. Это в начале 2013 когда внутримкада недорогого не было, и НП был для многих безальтернативен почти. В железке на центр 2 были сходные цены. Вот люди, покупавшие в 2014-15 в 5 квартале действительно удивляют.

[Shuran]

Fila, а где я написал, что в некре отыграно? там просто навес со всех сторон задавил спрос +крЫзис

[Fila]

Пардон, это ТС про отыграно сказал!

там просто навес со всех сторон задавил спрос

Имхо в Солнцеве тоже хватает застройки, всякие аукционы и Парки с Перделкиными, что-то еще мож выйдет Я просто не понимаю ажиотажа по Лучам, район мне совсем не нравится, так же как и Некра, ну разве что без отстойников))

[Makr888]

Если есть сумма для досрочного погашения, она разложена на депо, ставка которых превышает ставку по кредиту.
Проще погасить и продавать квартиру не в залоге? Не понимаю, в чем сложность продажи ипотечной квартиры...лишь несколько страниц лишних документов, ошибаюсь?

[test]

Не понимаю, в чем сложность продажи ипотечной квартиры...лишь несколько страниц лишних документов, ошибаюсь?

А скидка покупателям за то, что квартира в залоге?

[Makr888]

Ну не больше 3% я считаю!

[Shuran]

Ну не больше 3% я считаю!

а Вы у рынка спросите, что ОН считает:) имхо не менее 10, если банк капризный и требует деньги вперед, как сбер, как в дельте я хз

Отправлено спустя 4 минуты 20 секунд:

Имхо в Солнцеве тоже хватает застройки, всякие аукционы и Парки с Перделкиными, что-то еще мож выйдет Я просто не понимаю ажиотажа по Лучам

на фоне некры и окресностей, в Солнцево навес сильно меньше, в т.ч. и самого комплекса, перделкино выводят фазами, аукционы скоро закончатся, ажиотаж конечников ясен: полноценная 1ка в мск за 3.5, да и дисконт к вторичке Солнцева 30%, у него есть все шансы догнать митино, перделкино, кста, от 4.3 за неугловую от 4эт и сильно дальше, на фоне лучей может быть интересно тока тех, кого парит якобы стремный фасад, но вряд ли таких больше 5-10% имхо
зы в саларьево будут большие объемы, но не уверен, что в этом году

[Fila]

полноценная 1ка в мск за 3.5

Там реально такие цены были?
Здесь, в теме стартов продаж видела только цену однух от 106, помножить на ~40м (если "полноценная"), пусть минус 3% (хотя большинство берут в рассрочку), все равно 3.5 не получается
Так-то недавно смотрели 4,2 у миэля были, аук 4,8 уже готовое, а там ждать 2 года минимум

[Shuran]

34 (она ПОЛНОЦЕННАЯ!)*106=3,6-5-7% выхлоп по рассрочке, по аналогии с ЗЗ