Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

[Jere]

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

[Dfen]

всем привет, прошу совета.
Ситуация: есть квартира евротрешка - 70 м2 между ТТК и Садовым, год постройки 2015 + паркинг в подземной парковке - планирую выставить на продажу сейчас (прошу советы или ткнуть как лучше продавать). Уже купил новую квартиру в ипотеку и там пока предстоит ремонт - переедем туда примерно через год.
Идея: Хотим продать сейчас (пока рынок теплый) квартиру 3Е, но с условием аренды этой квартиры на 1 год (слышал что в Китае так делают). Принято ли это в Москве? Не отпугнет это потенциального покупателя? (жена наотрез отказывается жить на съемной квартире пока делается ремонт). Выставлять квартиру в продажу через год не хочется.

Мне кажется - имеет место быть: люди покупают вторичку, значит квартира слегка «уставшая», значит будут делать ремонт под себя. Могут менять все, включая кухню и с/узлы. Аренда чуть выше рынка, допустим, отобьёт все расходы и даже мб люди немного заработают на разнице своей аренды/ипотеки, а мб они живут в своём жилье, тогда вообще без напряга. Короче, попытка - не пытка) Народ нашёл идеальную квартиру в идеальной локации и может вдумчиво рассмотреть и такой вариант)

[Wizzard]

люди покупают вторичку, значит квартира слегка «уставшая», значит будут делать ремонт под себя

у нас свежий ремонт от 2018г - все новое. Планировка хорошая (две изолированные комнаты , кухня-гостинная, 2 с/у и небольшой кабинет на балконе). ремонт под себя можно делать как угодно
да попробуем, спасибо!

[Wizzard]

Не отпугнет это потенциального покупателя?

отпугнет 95%, так через год и продадите)

[Wizzard]

отпугнет 95%, так через год и продадите)

скорее всего да, конечников (коих 95% вероятнее всего) это отпугнет, а если кто покупает для сдачи в аренду может и обрадуется что есть кому сразу сдать.
ну тогда пробуем уже в ходе продажи нащупать этот вопрос.
спасибо

[Седьмой]

Всем доброго дня. Ищу совета от более опытных.
Есть квартира в новостройке, сдача в этом году. Там планирую проживать. На ремонт деньги есть. Сейчас снимаю.
Плюс есть дополнительно 10 млн в кеше и ипотека под 6% на те же 10 млн.
Очевидный вариант - погасить ипотеку и не париться кажется не самым выгодным, т.к. деньги довольно дешевые у меня по текущим меркам.
Я вижу четыре варианта:
1. Закрыть ипотеку и спать спокойно.
Минус - не самое математически выгодное решение.
2. Купить ОФЗ на всю котлету (7.3% на длинные можно получить) и купонами гасить переплату банку за ипотеку (даже чуть чуть будет оставаться на "чай", с учетом вычетов, процента с дохода, страховки ипотеки будет оставаться что-то около 0.5-0,8% сверху). Плюс высокая ликвидность пакета. Всегда можно выскочить в кеш для покупки, скажем, недвижимости. Так же можно пользоваться премиум обслуживанием бесплатно. Всякие Приорити пасс и тд. Мелочь, а приятно.
Минус - Определенный риск и геморрой из-за 0.5-0,8%
3. Развивая п.2. Диверсифицировать портфель и вложиться частями в акции РФ, облигации и акции США. Это получится что-то вроде долгосрочного портфеля лет на 20 (Типа доп. пенсия).
Минус - увеличенные риски, но на горизонте 20 лет, я думаю они нивелируются. Так же придется тащить ипотеку.
4. Вложить в новостройку. Тут нужно понимать что дорожать она должна минимум на 600 тысяч в год. При данном и так задранном рынке недвиги я в такое не очень верю.
Минус - на данном рынке не очень верю в дальнейший рост 7%+ годовых.

Извиняюсь, что сумбурно. Но смысл думаю понятен.
Куда пристроить деньги.

[СергейСергей]

Седьмой, плюсую за вариант 3, делайте портфель из дивидендных аристократов и управляйте им. Я тоже самое планирую весной, когда из инвестиционной недвиги выйду.

Отправлено спустя 5 минут 13 секунд:
Единственно, дождитесь коррекции для входа в фонду, сейчас все на хаях.

[Rosales]

Я бы погасил ипотеку, а уже потом делал пенсионный портфель согласно п.3 и добавлял в него деньги, которые в другом случае пошли бы в ипотеку.

[Wizzard]

3. Развивая п.2. Диверсифицировать портфель и вложиться частями в акции РФ, облигации и акции США. Это получится что-то вроде долгосрочного портфеля лет на 20 (Типа доп. пенсия).

плюсую за эту опцию также поступил- ценные бумаги растут сильнее чем недвига и еще дают див елду ежегодно.
для нивелирования курсового риска возьмите %% пропорцию (50/50 например) в рублевых и долларовых активах.

[Оптимист]

плюсую за эту опцию также поступил- ценные бумаги растут сильнее чем недвига и еще дают див елду ежегодно.
для нивелирования курсового риска возьмите %% пропорцию (50/50 например) в рублевых и долларовых активах.

Возможно, что такая стратегия оправдана.
Но аргумент, который вы приводите, мне видится некорректным.
"ценные бумаги растут сильнее чем недвига и еще дают див елду ежегодно".
Во-первых, это неверно на разных временнЫх отрезках для различных "ценных бумаг".
И Вы должны учитывать риски пандемий, событий типа Афганистана и других катаклизмов.

[one of us]

Седьмой, Если у вас нет понимания как извлеч ощутимую выгоду инвестировав кредитные деньги, то лучше погасить ипотеку и уже потом помаленичку входить в фонду. На всю котлету офз под 7,3 ? Ещё НДФЛ вычесть нужно. Бессмысленно. Покупать акции РФ и сша? - Риск. Недвижка - на хаях. Если очень хотите на фонду, то лучше погасите лямов 7, а на 3 поэксперементируйте.

[Rosales]

3. Развивая п.2. Диверсифицировать портфель и вложиться частями в акции РФ, облигации и акции США. Это получится что-то вроде долгосрочного портфеля лет на 20 (Типа доп. пенсия).
Минус - увеличенные риски, но на горизонте 20 лет, я думаю они нивелируются. Так же придется тащить ипотеку.
4. Вложить в новостройку. Тут нужно понимать что дорожать она должна минимум на 600 тысяч в год. При данном и так задранном рынке недвиги я в такое не очень верю.
Минус - на данном рынке не очень верю в дальнейший рост 7%+ годовых.

чтобы зарабатывать, нужно разбираться в рынке, а в чем ваши компетенции непонятно: ФР США щас на хаях, а в недвиге мск 7-12% годовых прям щас на сайте пика висит в некоторых проектах на некоторые хаты, иногда и 15 можно найти, гасите ипотеку и зарабатывайте там, где умеете, я так понимаю, про пнк рентал тут даже грить не приходится и тему зпифов, вы, очевидно, не читали

[Седьмой]

чтобы зарабатывать, нужно разбираться в рынке, а в чем ваши компетенции непонятно: ФР США щас на хаях, а в недвиге мск 7-12% годовых прям щас на сайте пика висит в некоторых проектах на некоторые хаты, иногда и 15 можно найти, гасите ипотеку и зарабатывайте там, где умеете, я так понимаю, про пнк рентал тут даже грить не приходится и тему зпифов, вы, очевидно, не читали

Компетенций нет никаких, как вы правильно заметили.
Инвестирую потихоньку года 4.
Но разве не таким способом они нарабатываются?

Про ЗПИФы читал, но не активно. Знаю, что вы за них топите.
Пугает закрытость информации (кто и сколько денег берет за обслуживание фонда, какие риски несет владелец пая и т.д.), но думаю это можно найти. А также низкая ликвидность, если нужно выскочить, то читал, что с этим могут возникнуть проблемы.

В ПИКе есть проект-любимчик, где мне кажется привлекательной цена. Но не уверен, что и он сделает +20%+ за три года.

[Shuran]

Про ЗПИФы читал, но не активно. Знаю, что вы за них топите.
Пугает закрытость информации (кто и сколько денег берет за обслуживание фонда, какие риски несет владелец пая и т.д.), но думаю это можно найти. А также низкая ликвидность, если нужно выскочить, то читал, что с этим могут возникнуть проблемы.

В ПИКе есть проект-любимчик, где мне кажется привлекательной цена. Но не уверен, что и он сделает +20%+ за три года.

вот поэтому мой совет - гасить ипотеку нет смысла убеждать, пока вы в этом сами не разберетесь, это ж ваши деньги, без погружения тупо спокойствие важнее, компетенции нарабатываются не чтением чужих мыслей, где много эмоций, а самостоятельным разбром матчасти

[Wizzard]

"ценные бумаги растут сильнее чем недвига и еще дают див елду ежегодно".
Во-первых, это неверно на разных временных отрезках для различных "ценных бумаг".

я не претендую на истину в последней инстанции проанализируйте статистику за последние 20 лет (S&P500 вырос больше недвиги в США): есть дивидендные акции, есть акции роста (типа нетфликс)- разные отрасли в разное время растут по разному - доходность зависит от толерантности к риску. Нет никакой гарантии что инвестор не потеряет все в случае какого-то катаклизма в будущем.
Вы спросили про опции - я вам сказал ту которую считаю наиболее оптимальной с моей точки зрения.

[Valenta]

Седьмой, однозначно закрыть ипотеку. Можно хотя бы частично. 10 млн очень много одномоментно, если ничего нет за душой. Случись что вдруг, и чем гасить? Нужно сократить срок и платеж до максимально удобного. А с остатком можно что угодно делать. Если вновь понадобится ипотека - возьмете. Сейчас многие банки снижают ставки. 6,5 в каждом банке. Смысл чего-то выжидать не ясно. Но надо сказать, что вводных мало дали: каков ежемесячный платеж? Каков ежемесячный доход, каковы семейные дела и т.д.