Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

[Jere]

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

[SergiNka]

Отговорите или наоборот посоветуйте как быть.
Есть кеш (1.5 млн) который хотелось бы пристроить и в голову пришла мысль - а не взять ли ипотеку на студию скажем в "Люблинском Парке", пока дают под 6.5 процентов и уже на СОС ее сдавать и не спешно продавать? Или на депозит и не мучаться с этим вот всем?

[Malvina]

Отговорите или наоборот посоветуйте как быть.
Есть кеш (1.5 млн) который хотелось бы пристроить и в голову пришла мысль - а не взять ли ипотеку на студию скажем в "Люблинском Парке", пока дают под 6.5 процентов и уже на СОС ее сдавать и не спешно продавать? Или на депозит и не мучаться с этим вот всем?

А вы математику проекта считали?
Я сейчас посмотрела минимальная студия там 5,6млн. У вас есть 1,5млн. Если брать ипотеку на 25 лет по ставке 6,5%, то ежемесячный платеж 27тр. И переплата на горизонте в 25 лет около 4млн. Понятно, что вы не планируете платить все 25 лет. Сдача в декабре 23 года, то есть через 2 с небольшим года. Аренда в лучшем случае только-только покроет платеж по ипотеке. Потому что это студия и идти далековато от метро. Плюс для аренды надо закупить мебель и технику.
Если, допустим, чисто продажа. Вы заплатите, условно, 1,5млн + проценты по ипотеке за пусть 2,5 года. За сколько вы планируете продать эту студию через 2,5 года и сколько вы планируете заработать чистыми за минусом гашения ипотеки банку? Давайте калькуляцию.
(Кстати, продать квартиру из под ипотечного залога может быть не так легко как кажется, но об этом отдельно почитайте.)

[SergiNka]

А вы математику проекта считали?
Я сейчас посмотрела минимальная студия там 5,6млн. У вас есть 1,5млн. Если брать ипотеку на 25 лет по ставке 6,5%, то ежемесячный платеж 27тр. И переплата на горизонте в 25 лет около 4млн. Понятно, что вы не планируете платить все 25 лет. Сдача в декабре 23 года, то есть через 2 с небольшим года. Аренда в лучшем случае только-только покроет платеж по ипотеке. Потому что это студия и идти далековато от метро. Плюс для аренды надо закупить мебель и технику.
Если, допустим, чисто продажа. Вы заплатите, условно, 1,5млн + проценты по ипотеке за пусть 2,5 года. За сколько вы планируете продать эту студию через 2,5 года и сколько вы планируете заработать чистыми за минусом гашения ипотеки банку? Давайте калькуляцию.
(Кстати, продать квартиру из под ипотечного залога может быть не так легко как кажется, но об этом отдельно почитайте.)

Не кидайте камнями, но получается как-то так грубо.
Изначальная стоймость студии 5 925 280, ипотека 6,5% и если верить калькулятору ипотечному платеж равен 31 131. Это если внести 1млн как стартовый платеж. Обещают сдать к 24 апреля 2023 года, возьмем не апрель, а скажем июль 2023. По калькулятору по ипотеке выплаты составят 747 146, остаток долга 4 811 490. Если продать квартиру за 7 700 000 (+30%), то выгода получиться в 2 141 362. Где ошибка, или просто не продать будет за такую цену?
P.S ткните носом где прочитать про сложности продажи квартиры с ипотечным залогом, поиском не нашел.

[Shuran]

Если продать квартиру за 7 700 000 (+30%), то выгода получиться в 2 141 362. Где ошибка, или просто не продать будет за такую цену?

ну если видите там 30%, надо брать

[SergiNka]

ну так для этого и общаемся? сколько вы как эксперт видите + 15?

[Shuran]

ну так для этого и общаемся? сколько вы как эксперт видите + 15?

а почему вы 30 видите, а не 20 или 40? на основании чего?

[SergiNka]

а почему вы 30 видите, а не 20 или 40? на основании чего?

Пообщавшись с людьми в этой сфере, ну и конечно продажники от застроя

[Shuran]

Пообщавшись с людьми в этой сфере, ну и конечно продажники от застроя

а про циан слышали?

[SergiNka]

Да слышал ,в среднем продают за 6,6. С учетом развития района и застройки думаете за 7 не уйдет? Хотя там и навес будет больше.. Если 6.6, то математика говорит о 8% годовых, что совсем не айс (

[Sheva]

Да слышал ,в среднем продают за 6,6. С учетом развития района и застройки думаете за 7 не уйдет? Хотя там и навес будет больше.. Если 6.6, то математика говорит о 8% годовых, что совсем не айс (

Как у вас получилась доходность вашей инвестиции 8% при продаже за 6,6 млн ?)

[VVV]

Да слышал ,в среднем продают за 6,6. С учетом развития района и застройки думаете за 7 не уйдет? Хотя там и навес будет больше.. Если 6.6, то математика говорит о 8% годовых, что совсем не айс (

При кэше 1,5 попробуйте студию в области взять на котловане за 3-3.5, в пешей до ж.д. станции или до шоссе с выделенкой до метро. Перед ключами решите или посдаете или продадите и ипотеку погасите.

[Malvina]

Изначальная стоймость студии 5 925 280, ипотека 6,5%
….внести 1млн как стартовый платеж….. выплаты составят 747 146, остаток долга 4 811 490. Если продать квартиру за 7 700 000 (+30%), то выгода получиться в 2 141 362. Где ошибка

У вас был рассчет для ипотеки на 30 лет, так?
Смотрите…. стоимость вашей студии 5 925 280. Вы внесёте первоначальный платеж в размере 1 000 000 рублей. Значит в долг у банка вы берёте 4 925 280, так? При этом, на момент теоретической продажи в июле 2023 года, вы всё ещё будете должны банку 4 811 490. Это потому, что только 113 790, (4 925-4 811) из всех ваших уплаченных 747 146 пойдет в тело долга, а остальное 633 356 это проценты банку за пользование деньгами. Тогда реальная цена студии составит 5 925 280 + 633 356 = 6 558 636

Вы считаете прибыль как цену теоретической продажи, минус то, что вы всё еще должны банку в июле 2023, минус ваши издержки по ипотеке. Это 7 700 000 - 4 811 490 - 747 146 = 2 141 362. Но ведь вы еще заплатили 1 миллион первоначального взноса на старте, так? Итого 2 141 362 - 1 000 000 = 1 141 364 это ваша чистая потенциальная прибыль, если вы продадите студию за 7,7млн. Процент доходности считается как прибыль деленная на затраты. Значит 1 141 364 : 6 558 636 = 0,174. Округлим до 17%. Но ведь это примерно за 2 года, а не за один год. Значит в год получается в районе 8,5%.

Теперь по поводу того можно ли в принципе продать за эти деньги. Честно? Я не знаю. Я считаю что цена студии с отделкой в Люблино в новом доме в районе 6,5, и при очень хорошем раскладе на рынке, 7 будет. Но это я не заглядывая в циан, чисто навскидку на своем опыте. Я на самом деле сама не знаю как люди считают свои мат ожидания. Прогнозы дело такое... Мы не знаем какой будет рынок через 2 года. А поэтому нужен личный коридор приемлемости. То есть если рынок пойдет по низу, какая цена для вас лично будет минимально приемлема, имхо.

Отправлено спустя 55 минут 4 секунды:

ткните носом где прочитать про сложности продажи квартиры с ипотечным залогом, поиском не нашел.

Ну необязательно же здесь искать. Вот например: https://www.klerk.ru/buh/articles/499518/
Вся суть в том, что если своих денег для погашения ипотеки у вас не предвидится, то вам надо будет найти покупателя с живыми деньгами, готового сначала погасить вашу ипотеку своими средствами.

[DeRos]

Вся суть в том, что если своих денег для погашения ипотеки у вас не предвидится, то вам надо будет найти покупателя с живыми деньгами, готового сначала погасить вашу ипотеку своими средствами.

Это не совсем так. Многие банки разрешают продать квартиру из под залога, к примеру тот же втб. При этом ваш покупатель ещё и сам может взять ипотеку для покупки.

[SergiNka]

Большое спасибо за просветление, особенно Maya’84 и Shuran

[qwertyP]

Скажу сразу может для кого-то тема будет весьма очевидной, но я к сожалению уже сам сломал себе голову думая о том как правильно поступить. Прошу не кидать помидоры)

Мне 28, не женат, детей нет. есть квартира 38кв в г.Ростове-на-Дону в новостройке, центр стоимостью 4млн из которых 1.3 ипотека.
Хочу поменять на студию 24кв в 10 км от мкад в новостройке (сдача через 2 года, Балашиха или окраина люберец) взять хочу без ипотеки.
Пока работаю в Ростове, но через год-два собираюсь возвращаться в москву (сам я из Ростова, но в Москве жил лет 6, южный климат перестал заходить окончательно)
Сомневаюсь а стоит ли брать студию...подкупает что без ипотеки. Основная цель что в мск нет своего жилья вообще нигде, и когда выгораю например, нет возможности передохнуть т.к нужно все время платить за сьемную кв.

Выбираю между:
ЖК Пехра 24кв - 2.9 млн (без ремонта)
ЖК Пригород Лесное 25кв - 3,5млн (с ремонтом от застройщика)
ЖК Новотомилино 23кв - 3.1 млн (без ремонита)

Очень сложно выбрать т.к жк примерно одинаковые, цель: жить самому (если получиться каждый день ездить на работу в центр Москвы) или сдавать, а снимать в мск.

Помогите пожалуйста советом нормальная ли идея в целом? Хотелось бы еще чтобы в перспективе двух-трех лет студия немного подросла в цене.