Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Ремонт и перепланировка квартир.
Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 36186
Зарегистрирован: 12 сен 2015, 20:13
Пол: Мужской
Благодарил: 30363 раза
Поблагодарили: 23833 раза
Не в сети

Сообщение Shuran »

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк
За это сообщение автора поблагодарил 1 человек:
Jere

Аватара пользователя
Malvina
осваиваюсь
осваиваюсь
Сообщения: 128
Зарегистрирован: 15 ноя 2020, 03:49
Пол: Женский
Благодарила: 118 раз
Поблагодарили: 152 раза
Не в сети

Сообщение Malvina »

qwertyP писал(а) 05 авг 2021, 16:05 есть квартира 38кв в г.Ростове-на-Дону в новостройке, центр стоимостью 4млн из которых 1.3 ипотека.
Хочу поменять на студию 24кв в 10 км от мкад в новостройке
Сомневаюсь а стоит ли брать студию...подкупает что без ипотеки.

Выбираю между:
ЖК Пехра 24кв - 2.9 млн (без ремонта)
ЖК Пригород Лесное 25кв - 3,5млн (с ремонтом от застройщика)
ЖК Новотомилино 23кв - 3.1 млн (без ремонита)
Комплексный вопрос. Давайте по порядку.
У вас квартира в Ростове всё еще в ипотеке? Вы её уже выставили на продажу и пошли звоники? За сколько вы можете её реально продать и какая сумма у вас после продажи останется на руках? Это первый вопрос.

Далее по поводу этих ЖК. Я вас абсолютно понимаю в контексте ситуации когда нет своего жилья, и хочется взять хоть что то, потому что действительно, надо как хомячок крутить колесо, потому что если остановишься, то платить за съем будет нечем, а жить негде.
qwertyP писал(а) 05 авг 2021, 16:05 когда выгораю например, нет возможности передохнуть т.к нужно все время платить за сьемную кв.
И действительно покупка своей студии, а тем более за нал выглядит привлекательно. Но поверьте мне, ежедневная дорога по 2 часа в одну сторону в центр Москвы на перекладных быстро убъет весь ваш энтузиазм от покупки. Чтобы это понять, надо один месяц поездить на перекладных из какой нибудь Балашихи :cry: То есть прежде чем в таких местах как Пехра или Пригород Лесное брать, вы из этого места поездите утром в центр Москвы чтобы оценить для себя приемлемость.
Вы определитесь, если вы покупаете чтобы жить самому, то все представленные варианты они изматывающие в плане ежедневной дороги, имхо. Если вы продолжите снимать в городе, и будете иметь эту студию как запасной вариант, то это еще куда ни шло. Но тогда, а что с ней делать и зачем это всё? Сдавать в таких местах таким же молодым специалистам можно только задешево, потому что другим людям ровно также как и вам важна транспортная доступность до Москвы.
Смотрите варианты с ж/д станцией в пешей доступности. Это единственно приемлемый вариант. Или смотрите конечку МЦД и берите немного ипотеки. Потому что покупать неликвид, это только мучиться самому. Еще как вариант студии в апартаментах. Они дешевле. Прописка эта вам не сдалась, пока вы молоды и живете без детей. А прописка в РФ у вас есть.

Это я вам даю чисто житейские советы.

P.S. Посмотрите ЖК Реут. Я покупала как инвест, но вам по вашим критериям подойдет и для жизни. Конечно стомость студии 4+ И еще строиться будет пару лет. Но там будет МЦД-4 в 25 году. И сейчас можно до метро Новокосино добраться на маршрутке, а при большом желании полчаса пешком. Всяко лучше добираться чем из ниоткуда типа Пехры или Пригорода Лесное.
За это сообщение автора поблагодарили 5 человек:
РуshkaShevaShuranVeilabv

Andrey72
новичок
новичок
Сообщения: 6
Зарегистрирован: 09 фев 2018, 16:37
Пол: Мужской
Благодарил: 15 раз
Поблагодарили: 2 раза
Не в сети

Сообщение Andrey72 »

Maya’84 писал(а) 05 авг 2021, 01:57роцент доходности считается как прибыль деленная на затраты. Значит 1 141 364 : 6 558 636 = 0,174. Округлим до 17%. Но ведь это примерно за 2 года, а не за один год. Значит в год получается в районе 8,5%.
Но разве затраты не равны первоначальный взнос плюс ипотечные платежи за 2 года :
1 000 000 + 747 146= 1 747 146?
Тогда процент доходности:
1 141 364 : 1 747 146= 0,65
Значит в год доходность на вложенные деньги получается в районе 32,5%
Разве не так?
Другой вопрос в том , что будет ли продана квартира через 2 года за 7 700 000, и найдется ли такой покупатель , готовый погасить за продавца остаток по ипотеке 4 811 490? :dash2:

Аватара пользователя
Malvina
осваиваюсь
осваиваюсь
Сообщения: 128
Зарегистрирован: 15 ноя 2020, 03:49
Пол: Женский
Благодарила: 118 раз
Поблагодарили: 152 раза
Не в сети

Сообщение Malvina »

SergiNka писал(а) 05 авг 2021, 10:08Большое спасибо за просветление, особенно Maya’84 ;)
SergiNka, Shuran, на самом деле я вчера ведь жестко тупанула с рассчетами и никто меня не поправил.
Maya’84 писал(а) 05 авг 2021, 01:57 Процент доходности считается как прибыль деленная на затраты. Значит 1 141 364 : 6 558 636 = 0,174. Округлим до 17%. Но ведь это примерно за 2 года, а не за один год. Значит в год получается в районе 8,5%.
Весь вопрос в том ЧТО мы считаем. По факту вы вложите только 1 747 146 своих денег. Когда (и если) вы продадите студию за 7,7 вы отдадите банку оставшиеся 4,8, у вас на руках будет 2,9, в которых заложено 1,747 своих денег. То есть чистая прибыль у вас 1,141 при чистых вложениях в 1,747! Поэтому если мы считаем доходность именно собственных средств, то цифры совсем другие.
1 141 : 1 747= 0,65. То есть за 2 года вы увеличите вложенный капитал на 65%. Рост капитала грубо говоря на 30% в год.
Но это всё из разряда «было гладко на бумаге, да забыли про овраги». Если продастся, да если за эту цену… По сути это игры с кредитным плечом. Можно выйграть, а можно и с носом остаться, в долгах. Время тут работает против вас, так как вы платите банку за пользование деньгами. Вам надо чтобы рост стоимости актива опережал стоимость кредитного плеча. В общем, считайте, думайте. Потенциал так то есть, и наверное люди даже так делают. :o Возможно я наивный человек, и таких инвесторов тут вообще большинство, а это просто я консерва, делаю всё по старинке. Но надо понимать что Вы получаете премию за риск :big_boss:

Отправлено спустя 4 минуты 17 секунд:
Andrey72 писал(а) 05 авг 2021, 19:34 Но разве затраты не равны первоначальный взнос плюс ипотечные платежи за 2 года :
1 000 000 + 747 146= 1 747 146?
Тогда процент доходности:
1 141 364 : 1 747 146= 0,65
Значит в год доходность на вложенные деньги получается в районе 32,5%
Разве не так?
Другой вопрос в том , что будет ли продана квартира через 2 года за 7 700 000, и найдется ли такой покупатель , готовый погасить за продавца остаток по ипотеке 4 811 490? :dash2:
Пока я писала, вы оставили этот коммент. :lol: Я сегодня пока давала совет перечитала вчерашнее. Да, неверно написала.

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 36186
Зарегистрирован: 12 сен 2015, 20:13
Пол: Мужской
Благодарил: 30363 раза
Поблагодарили: 23833 раза
Не в сети

Сообщение Shuran »

Maya’84 писал(а) 05 авг 2021, 20:12Весь вопрос в том ЧТО мы считаем. По факту вы вложите только 1 747 146 своих денег. Когда (и если) вы продадите студию за 7,7
ну какие 7.7, это же полный бред, в циане оно 6.5 ща готовое, тупо щитаются % переплаты и смотрицца чо там останется-то, но тут даже не учтено что с рынком будет, а на входе надо не закладываться на будущий рынок, а как минимум от текущего плясать и брать корректировку на ожидания, ща они отрицательные...т.е. доха должна быть очевидной при любом раскладе рынка (не беру кризисы с шоками), а не тока для продолжения роста до небес, т.е. проект на входе должен быть ниже рынка априори, а не равен (в состоянии текущей перегретости), и без расчетов вроде ясно
За это сообщение автора поблагодарил 1 человек:
Wizzard

Аватара пользователя
Malvina
осваиваюсь
осваиваюсь
Сообщения: 128
Зарегистрирован: 15 ноя 2020, 03:49
Пол: Женский
Благодарила: 118 раз
Поблагодарили: 152 раза
Не в сети

Сообщение Malvina »

При продаже за 6,5 он получит только убыток. :lol: Потому что к моменту сдачи дома реальная стоимость студии будет тоже 6,5 с учетом уплаченных процентов, которые он отдаст банку за пользование кредитным плечом.
Shuran писал(а) 05 авг 2021, 20:19 т.е. доха должна быть очевидной при любом раскладе
Да, я тоже так считаю. Я написала выше, что если рынок пойдёт по низу, то надо определиться где эта минимальная планка, при которой он ещё что то извлечёт. Потому что при продаже в 6,5 на ключах в июле 2023 доходность будет ноль, если не убыток.

qwertyP
наблюдатель
наблюдатель
Сообщения: 2
Зарегистрирован: 05 авг 2021, 15:59
Пол: Мужской
Не в сети

Сообщение qwertyP »

Maya’84 писал(а) 05 авг 2021, 18:02 Продать можно за 4.150 из которых 1.3 ипотечные со своими деньгами в чистом остатке останется 3.4млн

вы правы, основная цель чтобы было место в котором можно было бы передохнуть если вдруг что. :wacko:

Аватара пользователя
Malvina
осваиваюсь
осваиваюсь
Сообщения: 128
Зарегистрирован: 15 ноя 2020, 03:49
Пол: Женский
Благодарила: 118 раз
Поблагодарили: 152 раза
Не в сети

Сообщение Malvina »

qwertyP, Даже не заглядывая в циан/на авито, я вот не уверена что вы сможете продать однокомнатную квартиру в центре Ростова за 4,150 как рассчитываете. Это можно предполагать когда у вас хотя бы появятся звонки по этой цене, а пока это просто хотелка. На чем основан ваш прогноз по цене? И когда вы купили эту новостройку в Ростове? Недавно?

Допустим у вас на руках есть 3,4 млн своих денег и есть возможность взять ипотеку в районе 1 млн, то берите что то с транспортной доступностью «на вырост». Я так понимаю назад в Москву вы даже еще не переехали, поэтому время терпит. Всё еще зависит от того на какую стадию готовности вы рассчитываете.

OGg
новичок
новичок
Сообщения: 29
Зарегистрирован: 17 сен 2015, 09:54
Благодарил(а): 1 раз
Поблагодарили: 8 раз
Не в сети

Сообщение OGg »

Добрый день! Посоветуйте как действовать в моей ситуации: нужно помещение под офис-склад, расположение не далеко от метро Варшавская, Коломенская, Каширская, Чертановская, Нахимовский проспект, думаю от апартаментах, в неопределенном будущем для возможности под сдачу. На циане из подходящих м.Чертановская ЖК "Станция" в бюджет подходит. Но смущает что за эти же деньги можно купить что-то более качественное, и в лучшей локации. М.б. что-то посоветуете, срочности нет, могу ждать. Нужен "трезвый" взгляд на ситуацию.

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 36186
Зарегистрирован: 12 сен 2015, 20:13
Пол: Мужской
Благодарил: 30363 раза
Поблагодарили: 23833 раза
Не в сети

Сообщение Shuran »

OGg писал(а) 07 авг 2021, 11:39нужно помещение под офис-склад, расположение не далеко от метро Варшавская, Коломенская, Каширская, Чертановская, Нахимовский проспект, думаю от апартаментах, в неопределенном будущем для возможности под сдачу.
не понял, нужен офис-склад для себя или под сдачу? если вы не рубите в рынке коммерции, то лучше депо. и цифры надо сразу писать, площадь-бюджет, ясновидящих тут нет
За это сообщение автора поблагодарил 1 человек:
max01

OGg
новичок
новичок
Сообщения: 29
Зарегистрирован: 17 сен 2015, 09:54
Благодарил(а): 1 раз
Поблагодарили: 8 раз
Не в сети

Сообщение OGg »

На время неопределенное нужен офис -склад для себя, рассматриваю апартаменты, чтобы после была возможность их сдавать. 18м.+ антресоль 5мил.

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 36186
Зарегистрирован: 12 сен 2015, 20:13
Пол: Мужской
Благодарил: 30363 раза
Поблагодарили: 23833 раза
Не в сети

Сообщение Shuran »

OGg писал(а) 07 авг 2021, 11:39ЖК "Станция" в бюджет подходит. Но смущает что за эти же деньги можно купить что-то более качественное, и в лучшей локации.
выглядит на сайте неплохо, 18м 3.7, если нужна именно эта локация, то зачем другая, пусть и более хорошая? дешевле что-то нашли? цена низкая, для офиса-склада-апартов под сдачу место норм. там какая стадия? идет ремонт или уже все готово?

Отправлено спустя 7 минут 58 секунд:
погуглил про них, короче, чтобы покупать тут, надо чтоб ВРИ земли изменили на гостиницу, если это не сделано, лезть не стоит, они в ноя писали, что якобы процесс начат, но это слова, надо чтоб реально ВРИ сменили, тогда ок
Вложения
2021-08-07_12-32-28.png
За это сообщение автора поблагодарили 2 человека:
nightjarOGg

OGg
новичок
новичок
Сообщения: 29
Зарегистрирован: 17 сен 2015, 09:54
Благодарил(а): 1 раз
Поблагодарили: 8 раз
Не в сети

Сообщение OGg »

за 3.7 нет ничего, начиная от 5, ключи получили, перепродажа. Землю не перевели, ремонты делают в апартах. Цена готового 8.
За это сообщение автора поблагодарил 1 человек:
nightjar

Dima_Dima
осваиваюсь
осваиваюсь
Сообщения: 106
Зарегистрирован: 10 май 2016, 11:21
Пол: Мужской
Благодарил: 87 раз
Поблагодарили: 43 раза
Не в сети

Сообщение Dima_Dima »

Добрый день.
Есть своих 12 млн

Надо купить евротрешку на юге или юго-западе рядом с метро.

Смотрю
1. на Варшавка Лайф 15 млн
2.на ЖК Евер -20 млн

Как считаете, какой из двух ЖК менее перекуплен?

Оля
модератор
модератор
Сообщения: 2027
Зарегистрирован: 05 сен 2016, 13:09
Пол: Женский
Благодарила: 4475 раз
Поблагодарили: 2370 раз
Не в сети

Сообщение Оля »

Dima_Dima писал(а) 08 авг 2021, 10:16Добрый день.
Есть своих 12 млн

Надо купить евротрешку на юге или юго-западе рядом с метро.

Смотрю
1. на Варшавка Лайф 15 млн
2.на ЖК Евер -20 млн

Как считаете, какой из двух ЖК менее перекуплен?
Ваше сообщение не информативно, своих мыслей нет. :negative:
За это сообщение автора поблагодарили 2 человека:
ShuranDima_Dima

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 36186
Зарегистрирован: 12 сен 2015, 20:13
Пол: Мужской
Благодарил: 30363 раза
Поблагодарили: 23833 раза
Не в сети

Сообщение Shuran »

Dima_Dima, ни мыслей своих, ни смысла в вопросе не видно
За это сообщение автора поблагодарил 1 человек:
Dima_Dima