Rental PRO и другие ЗПИФы недвижимости

[Arty]

видеоролик на который ссылался пользователь выше

[galina_io]

Уважаемый Shuran, спасибо за интересную тему по PNK Rental. Я немного в ней поковырялась и у меня, как у блондинки от инвестиций в недвижимость, нет понимания многих вещей.

Насколько я понимаю контекст ситуации, то он следующий:
1) Есть материнская компания-застройщик.
2) Рентабельность этой компании высока и в её интересах как можно быстрее продавать построенные объекты.
3) По каким то причинам, желающих купить данные объекты нет (не последние варианты: завышенная цена и/или нежелание связываться с недвигой при неясных перспективах бизнеса) или сделки проходят очень долго и необходимо сдавать объекты "на передержку".
4) В этих условиях застройщик создаёт компанию, управляющую построенными объектами.
5) Бизнес управляющей компании далеко не столь маржинален, как у материнской, но всё равно ощутимо превышает текущие ставки на долговом рынке.

Если я ошиблась, поправьте меня, однако, если всё верно, то дальше следует несколько вопросов.

Первый и основной: если компании просто нужны средства, то почему она готова нести столь высокие издержки (11,5% годовых), если без особого труда могла бы прошлым летом занять на 5-7 лет сумму в несколько ярдов по ставке на несколько процентных!!! пунктов ниже? Сразу, без проблем, на несколько (достаточно много) лет, а не вытягивать из нищебродов несколько сот миллионов за полугодие. А если есть перспектива, что склады будут уходить в лёт, то и с call-опционом через 3-5 лет…

Вопрос второй, довольно длинный. Управляющие компании на бирже создают ПИФы, для того, чтобы переложить все убытки на владельцев паев, оставив себе прекрасную зарплату (при любом исходе) и премию за прибыльную торговлю в случае успеха. Причины возникновения убытков при торговле на бирже я понимаю, а вот какие возможные убытки перекладываются на пайщиков здесь? Резкая переоценка стоимости активов? Резкий рост стоимости кредита? Резкое падение маржинальности арендного бизнеса? Или ЗПИФ – это просто хэджирование внутристранового риска «сравнительно честного» отъёма временно зависшей недвижимости + развитие нового направления бизнеса и «запасной аэродром» на случай проблем материнской компании, а пайщики никаких особых рисков не несут?

И наконец, вопрос третий. В «спокойный» рентный бизнес с доходностью ОФЗ + 5п.п. обычно с удовольствием вкладывается крупняк. Где крупные игроки?

Прежде, чем инвестировать в какие-либо ценные бумаги я пытаюсь понять мотивы их выпуска. Не могли бы Вы изложить собственное видение ответов на данные вопросы?

[galina_io]

galina_io, вижу вы оч критически настроены к этому зпифу, я ни разу убеждать не собираюсь и дискутировать кинут-не кинут мне неинтересно, просто найдите рейтинг игроков по складам и посмотрите где там пнк и какие объемы у них...
на 1й вопрос в теме писал:

такая высокая доха - потому что институционалы оч долго, по 6-8 мес, закрывают сделки, а у них строительный цикл 6 мес, за скорость готовы платить

зпиф - это не кредиты, а продажа, увеличивают себе рынок сбыта, маржинальность строительства на продажу в разы выше сдачи в аренду, в планах фонд на 10 ярдов, пока буксуют на 1 ярде, т.к. на биржу не вышли

Отправлено спустя 2 минуты 54 секунды:

Вопрос второй, довольно длинный. Управляющие компании на бирже создают ПИФы, для того, чтобы переложить все убытки на владельцев паев, оставив себе прекрасную зарплату (при любом исходе) и премию за прибыльную торговлю в случае успеха. Причины возникновения убытко

если речь про риски - то в кризис кто-то из арендаторов съедет (арендаторы разорятся, потеряют рынок сбыта, упадут ставки, доха будет ниже) ну и глобально поскоку складской сегмент щас самый сладкий в коммерции, в него пойдут все девелоперы, пик уже анонсировал, а больше объемы предложения - ниже доха. ДУ сделано как раз для нищебродов с 5-100тыщами или для ленивых, кому брокерский счет трудно открыть и самому из стакана покупать) реальные пацаны, конечно, на брокерский счет тарить будут объемы, а не в ДУ хз кому отдавать

Отправлено спустя 2 минуты 32 секунды:

И наконец, вопрос третий. В «спокойный» рентный бизнес с доходностью ОФЗ + 5п.п. обычно с удовольствием вкладывается крупняк. Где крупные игроки?

тоже в теме писал, крупные игроки (сбер-втб) сами покупают у пнк склады и делают свои зпифы

[galina_io]

Уважаемый Shuran, спасибо за ответ.

вижу вы оч критически настроены к этому зпифу

Как раз наоборот. И именно поэтому задаюсь вопросами, так как вполне очевидно, что причиной организации ЗПИФ не является недостаток денежных средств для основного бизнеса – они их могли взять больше, проще и быстрее.

зпиф - это не кредиты, а продажа, увеличивают себе рынок сбыта

Спасибо! Вот эту мысль я пропустила.

тоже в теме писал, крупные игроки (сбер-втб) сами покупают у пнк склады и делают свои зпифы

На это я обратила внимание, но немного не это имела ввиду. ВТБ и Сбер это крупные игроки точно также меняющие длинную «спокойную» доходность на зарплату и премию. Я имела ввиду крупных покупателей складов, оставляющих рентный бизнес себе. Где «короли недвижимости»?

В целом, я пока не нахожу оснований такому жёсткому бизнесмену, как Шарков вдруг начать заниматься благотворительностью и раздавать высокую доходность, кроме потенциального расширения продаж. Действительно, на доху в 11,5%, да ещё и в недвижимости, может набежать очень много частников и смести 20-30-50-100 ярдов. Средства населения в банках (без эскроу) превышают 30 Тр, а за 9 месяцев на счета эскроу внесли порядка 540 ярдов, из них минимум 100 ярдов (20%) - инвестиционные. Так что такую сумму рынок проглотит легко и попросит добавки.

Ещё раз спасибо за тему. Буду размышлять о целесообразности бумажной недвиги в портфеле.

[Nik0las]

Еще один ЗПИФ создается, какая-то модная тема стала.

Девелопер MR Group создает закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ), куда внесены доли компании — застройщика жилого комплекса Symphony 34 в районе метро "Дмитровская" в Москве, написала газета "Коммерсант".

Привлеченные деньги компания намерена реинвестировать в покупку площадок. Покупатель пая приобретает долю в проекте и вместе с застройщиком получает право на прибыль от реализации всех квартир в комплексе, отмечается в статье.

В MR Group прогнозируют, что суммарная доходность ее фонда за пять лет может составить 96%, или около 19% годовых.

https://realty.ria.ru/20210325/mr-group-1602758731.html

[Сандро79]

Еще один ЗПИФ создается, какая-то модная тема стала.

96% за 5 лет слабо верится и риски шкалят, одно дело, когда доха от аренды капает, другая - покупка площадок с нуля, потом получение доков и, самое главное, непонятно, что с рынком на таком сроке может быть, если они закладываются на текущих уровнях это вапще нафик надо. ну и глобально стоимость ПФ щас 4-5% годовых, в среднем по сроку стройки, видать, от жадности этот зпиф делают - видят площадки, да денег нет, а банки на такой стадии еще не дают

[DPandMe]

PNK Rental, как и обещали, обрастают активами. Добавились еще два здания: в Ростове на 221 ляма и в Питере аж на 3(!!!) ярда.

[Shuran]

и в Питере аж на 3(!!!) ярда.

не пойму, а почему тогда СЧА как были ярд, так и остались? новые активы должны же увеличивать СЧА

[Mendel]

не пойму, а почему тогда СЧА как были ярд, так и остались? новые активы должны же увеличивать СЧА

либо на заемные куплены либо как в интервальных ПИФ СЧА пересчитывается в следующую дату после закрытия интервала (конец месяца/дата закрытия следующего интервала)
может на сайте УК ЗПИФ есть уже расшифровка сча на конец квартала...

[Nik0las]

Доходность за первый квартал 2021 выложили - 7.63%: https://pnkrental.ru/reports/2021/q1/doc.pdf

Что-то они сильно перевыполняют свои прогнозы.

[Shuran]

7.63%

хз откуда 7,63%, если тупо по цене пая считать, то это 4,80% (из отчетов управляющего цена пая на 31.03.21 1665,34, на 31.12.20 1589,13). а если посчитать доху по выплачиваемому доходу к цене пая, то это 3,00% за квартал (47,66/1589,13), что тоже афигительно

[Ямакасец]

Работаю с PNK больше 10 лет, Шарков и правда жесткий бизнесмен, в благотворительность не верю, уложил не мало подрядчиков за малейший просчёт, но это не оставляет того факта что ПНК сегодня номер 1 по складской недвижимости и по портфелю заказчиков и по технологичности и по умению управлять стройкой.
Выше писали про ВТБ... в течение нескольких недель стартуем с большим комплексом на юге МО

[Shuran]

кто еще не проникся ПНК-ренталом) 3,5 мин ролик, на почту прислали

Добрый день!

Мы подготовили для вас серию видеороликов «Коротко от первого лица», в которых управляющий фондом «ПНК Девелопмент» и инвестиционной стратегией PNK rental Дмитрий Пилевин расскажет о деятельности PNK group, причинах создания PNK rental, а также затронет вопросы доходности, порога входа, ликвидности, рисков, расходов на управление, о том, что в PNK rental деньги начинают работать сразу, а также затронет тему счастья инвесторов.

Первое видео уже доступно на нашем YouTube-канале.

[valerdos]

не пойму, а почему тогда СЧА как были ярд, так и остались? новые активы должны же увеличивать СЧА
https://dl3.joxi.net/drive/2021/04/01/0 ... c2a237.jpg

Так а стоимость чистых активов и не должна вырасти, деньги поменялись на недвигу. Это как со сбером и фнб.

Кстати, недавно пополнял счёт в ПНК, пополнил с карты. Эта операция проходит не как оплата, а как перевод на карту. Банк снял комиссию, но потом правда в рамках программы лояльности вернул. Всем рекомендую пополнять счёт по реквизитам.

[Shuran]

Так а стоимость чистых активов и не должна вырасти, деньги поменялись на недвигу.

ну если они пишут, что купили за 3 ярда склад в питере, то почему это не повлияло на размер СЧА, которые в районе ярда уже не первый месяц?

Отправлено спустя 1 минуту 35 секунд:

Кстати, недавно пополнял счёт в ПНК, пополнил с карты. Эта операция проходит не как оплата, а как перевод на карту. Банк снял комиссию, но потом правда в рамках программы лояльности вернул.

в чате на сайте они отвечают, что перевод с карты до 700тыр бесплатный. очевидно, с дебетовой