Rental PRO и другие ЗПИФы недвижимости

Только что зашел в ЛК и не поверил своим глазам. Надеюсь, это не глюк. На всякий случай, заскринил.

DPandMe писал(а) 22 янв 2021, 18:22Только что зашел в ЛК и не поверил своим глазам.

а с чем сравнивать-то?

не глюк.они продали одно здание с хорошей прибылью
для кого то это хорошо, а для тех кто купил фонд ради диверсифицированной арендной доходности не очень, так как фонд становится не прогнозируемым.

Shuran писал(а) 22 янв 2021, 18:24 а с чем сравнивать-то?

Вчера ещё было так.

mozg писал(а) 22 янв 2021, 18:24они продали одно здание с хорошей прибылью

откуда инфа? в ЛК как было 2 здания, так и осталось

Shuran писал(а) 22 янв 2021, 18:24 а с чем сравнивать-то?

Уточню: в декабре на счету было всего 80К. Но перед самым НГ успел добить до 2M.
Теперь возникло два вопроса:
1. Правильно ли я понимаю, что резкий скачок доходности ничего не значит, т.е. она будет постепенно снижаться, пока в конце года не выйдет на целевой показатель в 11,5%?
2. Как вывести деньги? Стандартным способом в ЛК появляются сразу два дисклеймера. Не получится ли так, что вместо свободных средств они продадут мои паи?

DPandMe писал(а) 22 янв 2021, 20:091. Правильно ли я понимаю, что резкий скачок доходности ничего не значит, т.е. она будет постепенно снижаться, пока в конце года не выйдет на целевой показатель в 11,5%?

В годовых будет снижаться с увеличением периода владения паями (если только не будет каждый раз так подскакивать).
Достижение гросс 11.5% уже будет зависеть от массы факторов.

Чудеса продолжаются...

Получил ответ от PNK Rental про вывод средств:

Начисленная сумма квартального дохода отражена в личном кабинете, в графе «Остаток свободных средств». В течение недели мы ожидаем поступление средств от управляющей компании-эмитента паев. Как только денежные средства к нам поступят, мы произведем выплату, по реквизитам, указанным в личном кабинете. При этом какие либо поручения с вашей стороны подавать не требуется.

С уважением,
Команда PNK rental

Цена пая растет так, как будто они вышли на биржу. При этом офиц. сообщений найти не удалось. Может кто-нибудь проверить?

на мыло пришло


камент управляющего, в т.ч. грит про продажу здания в валищево и одобрение покупки 2 зданий на 65тыщ м (если по 35тыр/м, это 2,275 ярда) https://pnkrental.ru/reports/2020/q4/do ... =246767362

Оживлю ветку. Задал пару вопросов УК. Ответы ниже.

Добрый день!

Сейчас структура активов фонда состоит из одного объекта, площадью 21 000 метров. Второй объект был продан в декабре. В этом и следующих кварталах произойдет увеличение активов порядка на 3 млрд. руб. Фонд приобретет объекты с арендаторами: Детский Мир, ВкусВилл, Алиди.

Центральный Банк ввел новые требования, которые предполагают получение рейтинга перед листингом, в данный момент мы активно работает над тем, чтобы в этом году выйти на Мосбиржу.

С уважением,
Команда PNK rental

Вот и прикупили новый корпус в Валищево - взамен проданного. Площадь, правда, поменьше. Но обещают и другие в ближайшее время.

Буквально на днях я попал на ролик, где довольно популярный финансовый «советник» общается с управляющим этого так называемого фонда PNK.. По ходу беседы я только и слышал, как все просто у них устроено, что порог входа всего 5 тыс. руб.! Что это фонд объектов индустриальной недвижимости, все лицензии от ЦБ, и инвестору не о чем беспокоиться. Но самое главное — забрать деньги можно в любой момент!

Решил взглянуть, что это за чудо-продукт. Согласно нашему законодательству, коллективные инвестиции в недвижимость у нас в РФ могут осуществляться только через ЗПИФ! Порог входа там чисто физически не может быть 5 тыс. руб., иначе УК устанет продавать паи, это и логично для внебиржевого фонда! Более того, войти инвестор может только на этапе формирования фонда, а выйти — либо по его закрытии, как правило, через десять лет, либо найдя на вторичном рынке покупателя своего пая, что, прямо скажем, не так-то просто и порой стоит хороших денег и определенных сложностей по оценке того самого пая. А здесь пожалуйста: и порог входа маленький, и войти/выйти можно в любой момент. Как же так получается?

Все просто. В данном случае вы не инвестируете в недвижимость, как в случае с Альфой, где, купив пай, становитесь совладельцем объекта на долю (в выписке ЕГРН по объекту в увидите владелца ЗПИФ а в выписке спецдепа в реестре пайщиков ЗПИФ вы увидите себя - т.е. у вас доля в недвижимости + апсайд к ОФЗ должен быть как минимум пару процентов годовых, иначе нафига это надо..), которая соответствует количеству купленных паев. Здесь вы просто передаете деньги в доверительное управление по шаблонному договору некой УК, которая обязуется их инвестировать в ценные бумаги и производные инструменты в интересах клиента. То есть по факту ни хрена не понятно, чем вы, собственно, будете владеть.

Возможно, это работает так, что компания купила паи на некоторую сумму и внутри себя организовала вторичный рынок этих паев, что не более чем догадки. Даже если и так, как они будут оценивать стоимость пая, если вы захотите выйти раньше? Каждый раз нанимать оценщика? Ведь ПИФ-то закрытый... и в данном случае вы не являетесь владельцем актива, то есть, передавая деньги в ДУ, буквально нанимаете управляющего, который обязуется вложить ваши деньги в эту недвижимость, но так ли это? Большой вопрос! Следовательно, в случае банкротства данной УК вы не можете быть уверены, что вам вернут ваши деньги. В то же время, если вы сами купите пай, который будет числиться за вами, как ваше имущество, при банкротстве компании пай все равно ваш, просто меняется УК.

В нашем случае вы отдаете деньги в доверительное управление какой-то УК, где управляющий фондом говорит, что вы можете начать с небольшой суммы и, если понравится, внести еще. Я такое слышу только там, где меня хотят кинуть. Но это полбеды, нюанс в том, что, предположим, вы решили заводить и выводить по 5 тыс. руб. каждый месяц. Выходит, они каждый месяц будут вызывать оценщика, чтоб оценить стоимость пая ради 5 штук? Вы в это верите?! Как тогда будет рассчитываться стоимость пая? У REIT это, к примеру, рыночная оценка, объективная и на текущий момент. А здесь? Возьмут с потолка, а захотят — вообще скажут, что инвестировали, но, простите, компания — банкрот.

Более того, ваши кровные передаются тупо в ДУ. Другими словами, вы не владеете напрямую ничем, кроме этого договора, которым сможете потом утереть слезы. Если бы был открытый ПИФ, деньгами которого управляла эта УК, то вопросов нет. За ними ведется надзор, существуют спецдепы, с которыми нужно согласовывать сделки..

Все эти вопросы «чудо»-советник почему-то решил опустить, сконцентрировавшись на простоте. На доступности! На доходности: что можно всего одной кнопкой на сайте купить. Что все лицензии есть, что вот фонд, что, мол, за фондом следит сам ЦБ, но где же те маленькие нюансики, описанные мною выше? Нигде. Ведь он не инвестирует туда, да и совершенно по колено на хомяков, которые туда побегут и, возможно, потеряют деньги.

Я знаю людей, которые покупают недвижимость, заключают подставные договоры долгосрочной аренды лет на десять, платят несколько месяцев и перепродают этот объект в 1,5 – 4 раза дороже. По окончании сделки арендаторы чудным образом съезжают. Помните, что в России живем..

Нет, я не хочу сказать, что это развод, возможно и все отлично; выше я изложил свои мои мысли и сомнения на этот счет. Мой вердикт таков: PNK Rental — вовсе не инвестиции в недвижимость, а передача денег в ДУ. Какая бы красивая обертка здесь ни была, вы не будете владельцем этой недвижимости, что бы вам ни говорили! Если манит — вперед, о рисках я вам рассказал. Будьте аккуратны и бдительны, не всяк продукт является тем, за что его выдают.

mex926, бред сивой кобылы, удачи