Rental PRO и другие ЗПИФы недвижимости

Поделюсь своим "офигенным" кейсом по инвесту в ЗПИФ от Альфы , Арендный поток 1 ( где арендатор X5 групп , магазины Пятерочка ) Зпиф формировался на самом пике Ковида в 20 году. Сроком на 5 лет , после должен был закрыться , недвига распродаться. Итого закрылся в марте 25 года. я про него совсем забыл. решил месяц назад помониторить что с ним по итогу. т.к. выплату давно уже перестали поступать , с продажи тоже ничего смотрю не пришло. звоню в Альфа Капитал , говорю что там с фондом , нет движений совсем. когда деньги ждать?.

В связи с высокой ключевой ставкой , мы не можем найти покупатель на наши объекты по приемлемой цене
Ждем снижения ставки... и бла бла бла.
Короче , итог , все эти фонды у нас в РФ , пока только в зачатке , и модель пока кривая , лет через 20 возможно будет что то более менее норм,
каким то чудесным образом только ПНК красавцы были , и никого не опрокинули, доха была хорошая.
Слава богу я зашел ток тестово 500к . думал если че докуплю потом на бирже. но доха 6 годовых и огромные спреды. ( в среднем считал что капало стольо.) эт смешно. посмотрим потом общий итог , обещали рост стоимости объектов по рынку , но думаю дай бог инфляцию чтоб покрыло.

Stetik писал(а) 19 янв 2026, 17:10Поделюсь своим "офигенным" кейсом по инвесту в ЗПИФ от Альфы , Арендный поток 1 ( где арендатор X5 групп , магазины Пятерочка ) Зпиф формировался на самом пике Ковида в 20 году. Сроком на 5 лет , после должен был закрыться , недвига распродаться. Итого закрылся в марте 25 года. я про него совсем забыл. решил месяц назад помониторить что с ним по итогу. т.к. выплату давно уже перестали поступать , с продажи тоже ничего смотрю не пришло. звоню в Альфа Капитал , говорю что там с фондом , нет движений совсем. когда деньги ждать?.

у альфы вроде история была на маркетинге бренда банка и пятерочек, а по факту, как я понимаю, покупали магазы по одной цене, а ставили на баланс фонда, наверное, по другой и ВСЕ паи продавали в розницу, т.е. брили ее на всех этапах, у пнк другая история была, им важно было быть мажорами в фонде и тогда смысл заводить объекты выше рынка отсутствовал, в рентал про смысл не поменялся, но добавилось квальство из-за идеи, что там сначала стройка идет и маржа, втч и за это идет, ну и по фундаменталу склады были и остаются доходнее торговли, думаю, когда ключ станет ниже 12 и ниже, депо (и облиги инвестгрейда) станут совсем не айс, а тут доха не сильно изменится, если 10-12 с аренды и 5-8 с перепродажи как в рентал про или чисто арендная доха, увеличенная за счет кред плеча, как в парусе (поэтому там и были проблемы на высоком ключе)
зы да и сама арендная доха без примочек для квалов будет выше депо

Shuran писал(а) 19 янв 2026, 18:12ставили на баланс фонда, наверное, по другой и ВСЕ паи продавали в розницу, т.е. брили ее на всех этапах

повелся на хорошую рекламу и на неплохую доху ( в то время 7-9
годовых чистыми было очень круто на аренде )
сейчас уже понимаю что лезть туда была большая ошибка , благо дела сумма не большая . но да , по факту поимели со всех сторон по кругу, и сейчас продолжают иметь.

Shuran писал(а) 19 янв 2026, 18:12 когда ключ станет ниже 12 и ниже, депо (и облиги инвестгрейда) станут совсем не айс, а тут доха не сильно изменится, если 10-12 с аренды и 5-8 с перепродажи как в рентал про или чисто арендная доха

да , но нет гарантии что они не сделают финт ушами как в первый раз , когда обещали всем что тема на долго , а потом просто тупо закрыли фонд и все продали. и ты окажешься в ненужный тебе момент с кучей кэша на кармане вместо бумажной недвиги

ну каждый сам решает , из всех фондов недвиги в РФ , ПНК конечно самый топ