Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

[Jere]

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

[temp]

А что за особые условия? Я в этом законопроекте запомнила только наследование и реновацию по этому критерию. Я что-то важное пропустила?

Вероятно, единственное жилье.

[Elvis74]

Приветствую всех.
Прошу трезвого совета.
Имею в наличии трешку 82 м2 с ремонтом в доме КОПЭ-Парус от Пика на 8-й Соколиной в ВАО. До МЦК 10 минут пешком. Рядом Измайловский парк. Квартира сдавалась 6 лет одним квартирантам, которые купили себе квартиру и съехали.
Приглашенный для сдачи риэлтор предложила продать и купить две однушки для сдачи т.к. это выгоднее и потом у меня трое детей, им пойдет для жизни или мне как пенсия. За аренду получал 60т. Предполагается, что за две 1ки ближе к метро можно будет получить до 100к.
Прямо рядом с домом находится стартовая площадка реновации, т.е. в одной окне вырастет высотка, прямо впритык. Нынешняя квартира сейчас на последнем этаже. На квартире есть ипотека 4млн с платежом 65к в месяц.
Есть покупатель за 15.8 с внесенным залогом.
Есть бронь в Level Причальном однушки 31 метр за 10 млн. Тут была идея потери от не получения аренды на период строительства компенсировать потенциальным ростом стоимости объекта. Потом ремонт и сдача в аренду.
Но, появился желающий снять квартиру в долгую за те же 60т.
Глядя на стоимость того, что продается, мне не видится достижимым продажа трешки и покупка двух однушек в локациях рядом с метро с суммарной арендной платой более 60к.
Вопрос, стоит вообще дергаться сейчас продавать, с учетом наличия покупателя и грядущего строительство рядом сначала одного дома, а потом и еще нескольких или снова сдать, выплатить ипотеку и когда ситуация будет стабильнее продавать и покупать ,что-то другое по ситуации и потребностям?
Каким образом вообще влияет реновация на стоимость вторички рядом?

[Ahamemnon]

Моё скромное ИМХО. При продаже квартиры за 15,8 млн речь может идти о двух однушках по 7,8 млн. Мне кажется такие однушки не реально сдать по 50 тыр. (это была бы доходность 7,6% - практически на верхней грани возможного, если не за ней). Хотя превратить 60 тыр. в 75 - 80 может получиться при внимательном выборе объектов.

[flast]

Есть бронь в Level Причальном однушки 31 метр за 10 млн. Тут была идея потери от не получения аренды на период строительства компенсировать потенциальным ростом стоимости объекта.

имхо это лишнее звено в уравнении, тут рост 5% в год с таким входом

Глядя на стоимость того, что продается, мне не видится достижимым продажа трешки и покупка двух однушек в локациях рядом с метро с суммарной арендной платой более 60к.

60 или 100? за вычетом кредита в 4 ляма, купив за 11,8 2 1ки по 5,9 и сдать их по 30, в чем проблема? любой старт в мск с пешей до метро берите... если же 100 в мес - это вы слишком многого хотите (12% годовых дает редкая коммерч недвига, но ни как не жилье), ну а если без вычета кредита считать, то 1ка за 7,9 на котловане со сдачей за 50 - это тривиальная задача имхо (например, алкон по текущей цене в 8 лямов за студию)

со сдачей 3ки за 60 у вас доха 4,5% - слезы, но чтоб она 8% стала, придется напрячься, отслеживать старты, возможно, влезть в аукционы, ща, вон, кучу адрес город выставил с 1ками в реновации, в общем, если готовы - вперед, время для покупки новостроя ща неподходящее, см. тему прогнозов цен, тем не менее, вкусное может выскочить в любой момент, стартов много, мож умнее будет даже ща продать и затаиться в рубле, а в след году покупать на стагнирующем рынке

[Cadavre]

мож умнее будет даже ща продать и затаиться в рубле, а в след году покупать на стагнирующем рынке

Для этого, кмк, нужен всё же опыт и ооочень стальные... нервы.

[Elvis74]

60 или 100? за вычетом кредита в 4 ляма, купив за 11,8 2 1ки по 5,9 и сдать их по 30, в чем проблема? любой старт в мск с пешей до метро берите... если же 100 в мес - это вы слишком многого хотите (12% годовых дает редкая коммерч недвига, но ни как не жилье), ну а если без вычета кредита считать, то 1ка за 7,9 на котловане со сдачей за 50 - это тривиальная задача имхо (например, алкон по текущей цене в 8 лямов за студию)

Сумма для работы 15.8 конечно. Можно чуть больше и все за счет ипотеки конечно.
Алкон - это апартаменты + ценник выше, чем у Причального. Мой риэлтор пугается апартаментов, типа продавать их сложнее и налог выше.

[ФКСМ]

Приветствую всех.
Прошу трезвого совета.
Есть покупатель за 15.8 с внесенным залогом.

По мне, так сначала продать треху, сесть на деньги и читая форум, поймать старт продаж новостроя. Буквально вчера, будь ты с деньгами, тебе бы хватило на две одухи в ЖК Дмитриевского в одной минуте от метро. А чтобы получать с аренды 10% и более, надо брать квартиру для сдачи у Садовода, ТЯК Москва, Фудсити. Также можно снять с аренды больше среднего, купив машиноместа. Например в Павшинской Пойме машиноместа продавали за 800 тыр, а аренда стоит до 15 тыр. в месяц.
Так что сначала продай свою и лучше продавай сам. Если есть 5 классов средней школы, то вполне хватит ума разместить объяву на ЦИАНЕ, показать, собрать справки ит.д.

[Garsia]

А чтобы получать с аренды 10% и более, надо брать квартиру для сдачи у Садовода, ТЯК Москва, Фудсити

А вы лично занимались такой сдачей или просто фантазии? Я вот занимался. Сдавать можно толпе китайцев задорого, да, но от квартиры потом ничего не останется и придется закладывать как минимум 3-4 месячные аренды на амортизацию + такие арендаторы (ЦА этих торговых точек, про которые вы сказали) - нестабильный народ. Могут рандомно сьехать на родину и ищи свищи их потом. Такое далеко не всем подходит, геморрой после которого задумываешься, а нафиг оно надо, лучше иметь свои 7-8% годовых и нормальных арендаторов. Допускаю что мне просто не повезло, но справедливости ради - это не единичный случай.

[KaterinaL]

По мне, так сначала продать треху, сесть на деньги и читая форум, поймать старт продаж новостроя. Буквально вчера, будь ты с деньгами, тебе бы хватило на две одухи в ЖК Дмитриевского в одной минуте от метро. .

Чтобы потом сделать в этих однушках ремонт на оставшиеся деньги и сдать каждую по 30т? Район сам по себе дешёвый.. А в чем смысл, если они и так 60 т получают с аренды?

[PlanB]

А в чем смысл, если они и так 60 т получают с аренды?

Тоже не понял. Лишние телодвижения, а выхлоп будет такой же или незначительно лУчший. Метаться и пытаться перезайти в студии / однушки стоит только в одном случае - если будет хороший старт в ликвидных местах. В противном случае имхо это бессмысленно.

[Elvis74]

Метаться и пытаться перезайти в студии / однушки стоит только в одном случае - если будет хороший старт в ликвидных местах. В противном случае имхо это бессмысленно.

Вот об этом и речь. Хорошего старта похоже уже не будет. Туда куда пришли банки, прибыли искать уже сложно. Были планы в Причальном по 250т взять две однушки и сидеть ровно, а в результате одна по 303т и на вторую уже никак.

[Garsia]

Туда куда пришли банки, прибыли искать уже сложно

Сложно, но не невозможно. Westerdam, Балтийский, Alcon Tower - стартовали уже с проектным финансированием, однако на самом старте это были инвест проекты. Сейчас просто во всех новостройках цены на хаях из-за льготной ипотеки. Когда это закончится, застройщикам придется подспустить свои амбиции. К тому же, скоро на рынок начнут вываливаться тонны квартир по реновации, что тоже разбавит предложение и как следствие, в теории, должно положительно сыграть на новых стартах. Тут как с фондовым рынком - побеждает тот, кто умеет ждать и находить грамотную точку для входа

[ФКСМ]

А вы лично занимались такой сдачей или просто фантазии? Я вот занимался. Сдавать можно толпе китайцев задорого, да, но от квартиры потом ничего не останется и придется закладывать как минимум 3-4 месячные аренды на амортизацию + такие арендаторы (ЦА этих торговых точек, про которые вы сказали) - нестабильный народ. Могут рандомно сьехать на родину и ищи свищи их потом. Такое далеко не всем подходит, геморрой после которого задумываешься, а нафиг оно надо, лучше иметь свои 7-8% годовых и нормальных арендаторов. Допускаю что мне просто не повезло, но справедливости ради - это не единичный случай.

Да конечно я фантазирую, вернее сон описал. Это интересно где Вы сейчас найдете толпы китайцев??? Вы про экономику Китая слышали ?? Сейчас на Садоводах выходцы из Киргизии, Таджики, Бангладеш, Сирия, Афганистан. Вьетнам почти весь уехал, у них МРОТ теперь выше чем у нас. В тех же Котельниках двуху сдают за 45-50 тыр. и в тоже время помогаю сейчас людям сдать двуху в районе Кутузовского( Давыдково) за 45 тыр. и тишина. И еще скажу Вам прикол- в Котельниках раньше сдавали 2-ку в бетоне без дверей и унитаза за 25 тыр. Котельники, Капотня идеальны для сдачи, но жить там как бы для себя это АД, Если бы Вы видели список учащихся в школе в Котельниках, Белой дачи, то русская фамилия только у учительницы. Арендой самое лучшее заниматься с квартирой по наследству, а покупка вторички для аренды не самое лучшее. Есть конечно варианты с посуточной арендой, но это уже не пассивный доход, а работа. Еще можно сдать чуть выше рынка ночной бабочке через их сайты, но там ценятся первый и низкие этажи и без консьержа. И хочу напомнить, что выселить арендатора и сдаваемой например Вами квартиры может ТОЛЬКО суд. Я поэтому и советую купить квартиру в новостройке и потом уже, после окончания стройки, можно выставить на продажу и пока ищется покупатель тупо сдавать, учитывая, что сейчас новостройки идут с ремонтом.

Отправлено спустя 4 минуты 28 секунд:

Чтобы потом сделать в этих однушках ремонт на оставшиеся деньги и сдать каждую по 30т? Район сам по себе дешёвый.. А в чем смысл, если они и так 60 т получают с аренды?

Катерина Вы в своем уме??? Там однушки вчера продавались за 5,8 млн, а сегодня их продавал застройщик уже по 8 млн. Какая аренда, если цена поднялась на 40% за сутки.

[KaterinaL]

Катерина Вы в своем уме??? Там однушки вчера продавались за 5,8 млн, а сегодня их продавал застройщик уже по 8 млн. Какая аренда, если цена поднялась на 40% за сутки.

То, какие цены рисует застройщик, НЕ ГОВОРИТ о рынке. О чем речь? Надо иметь статистику, покупают ли по таким ценам. ПИК тоже в последних проектах на старте вываливал квартиры по оверпрайсу и потом давал скидки. То что цена поднялась с 140 до 180 у застройщика - это виртуальный рост. Они могут и 250 написать, вы конкретно продадите за такую цену? Удачи
P.S в домах около Дмитриевского аналогичные квартиры стоят дешевле. Кто в своем уме будет брать по 180 в том месте? За эти деньги можно свежую вторичку в Люблино и Марьино взять, если уж рассуждать о точки зрения привязки к Садоводу, ТЦ Москва и тд.

[KaterinaL]

Катерина Вы в своем уме??? Там однушки вчера продавались за 5,8 млн, а сегодня их продавал застройщик уже по 8 млн. Какая аренда, если

Аккуратней. Автора интересует инвест с целью аренды.