Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

Доброго дня.
Прошу поделиться мнением на счёт сложившейся ситуации:
1. Имею ДДУ на 3Е в ЖК Фестиваль Парк + ММ
Покупал для себя.
2. Есть возможность переуступить квартиру за 18.6М (ММ отдельно).
3. Купить в ФП2 3Е (примерно 15.7М)+ однушку(от 7М)или студию (от 5.8М) (а может и то и другое на общую сумму 12-14М с привлечением ипотеки). Опять таки для себя.
4. Ждать 3 года готов, живу в съёмной (40т/м).
Читал что цены "перегреты" и что возможна "просидка" в 21г, но ФП2 только вышел в продажу.
"Мож затаиться в рубле" как говорил уважаемый Shuran в другой теме как-то боязно.
Пожалуйста, поделитесь мнением на счёт логичности/рискованности/выгодности действий начиная с п.2

@dam писал(а) 02 окт 2020, 01:08Доброго дня.
Прошу поделиться мнением на счёт сложившейся ситуации:
1. Имею ДДУ на 3Е в ЖК Фестиваль Парк + ММ
Покупал для себя.
2. Есть возможность переуступить квартиру за 18.6М (ММ отдельно).
3. Купить в ФП2 3Е (примерно 15.7М)+ однушку(от 7М)или студию (от 5.8М) (а может и то и другое на общую сумму 12-14М с привлечением ипотеки). Опять таки для себя.
4. Ждать 3 года готов, живу в съёмной (40т/м).
Читал что цены "перегреты" и что возможна "просидка" в 21г, но ФП2 только вышел в продажу.
"Мож затаиться в рубле" как говорил уважаемый Shuran в другой теме как-то боязно.
Пожалуйста, поделитесь мнением на счёт логичности/рискованности/выгодности действий начиная с п.2

Если вам все это действительно нужно для себя, а не для последующей сдачи в аренду или перепродажи, покупайте. Дешевле в рублях то что вы покупаете сейчас в ФП, через три года точно не будет.

СергейСергей,
Спасибо за ответ,
3Е - для себя
Однушку - для дитя, но ближайшие лет 15 сдавать.
Вторую маленькую что бы продать на ключах и закрыть ипотеку.

PlanB писал(а) 01 окт 2020, 22:06 То, какие цены рисует застройщик, НЕ ГОВОРИТ о рынке. О чем речь? Надо иметь статистику, покупают ли по таким ценам. ПИК тоже в последних проектах на старте вываливал квартиры по оверпрайсу и потом давал скидки. То что цена поднялась с 140 до 180 у застройщика - это виртуальный рост. Они могут и 250 написать, вы конкретно продадите за такую цену? Удачи
P.S в домах около Дмитриевского аналогичные квартиры стоят дешевле. Кто в своем уме будет брать по 180 в том месте? За эти деньги можно свежую вторичку в Люблино и Марьино взять, если уж рассуждать о точки зрения привязки к Садоводу, ТЦ Москва и тд.

Я высказал только свою точку зрения и право Elvis74 прислушиться к моему мнению или нет. Вы в праве написать свое видение ситуации, а не уличать меня в фантазиях и опыте . Лично у меня есть очень большие сомнения в Вашем опыте в сфере недвижимости, но я спокойно отношусь к Вашему мнению и Вас не обсуждаю.
Что касаемо Elvis74, то лично считаю -продавать 3-ху, сидеть на деньгах и ждать выхода очень интересного объекта. Например один из них должен выйти до ноября. Обещают цены вкуснее ЖК Дмитриевского. Купив там допустим 3 студии и уже на ключах можно решать: сдавать или продавать.

Коллеги, я уже давно ломаю голову над тем, есть ли инвест на двушках в волжском парке. Какая там может быть цена выхода и аренда? Если смотреть по нижней границе, сейчас 54 м 9 млн (164 500 за метр), 62 м 9,5 млн (153 000 за метр).
Если сравнивать с текущими ценами на продажу старых панелек в округе, то есть и 165 000, есть и 220 000 за метр. По аренде разброс аналогичный...

ФКСМ писал(а) 02 окт 2020, 09:02а не уличать меня в фантазиях и опыте

Без обид, не хотел вас обидеть, просто вы начали советовать почему-то заняться перепродажей квартир, когда вопрос автора стоял касательно сдачи квартир в аренду (цель рантье и цель сделать прибыль на купи-продай - кардинально разные запросы, с разным уровнем риска и стабильностью финансового потока), а также говорить про то как виртуально за один день выросла цена метра в ЖК Дмитриевский (причем 180к явно неадекватная цена для замкада в районе ЮВАО, это вроде всем понятно, застрой просто на ажиотаже решил навариться и собрать «ынвесторов», тк рядом такие же дома на вторичке стоят дешевле). Вы, к тому же, усомнились в ментальной стабильности Екатерины и бурно отреагировали на ее критику касательно ремонта + сдачи в аренду примерно за те же деньги 2 однушек, поэтому не вам говорить про «спокойное отношение и не обсуждение» кого-либо. Я лишь поправил вас, что по моему мнению ориентироваться на рост цены в Дмитриевском - неправильно. Они и вышли дорого, имхо, и подняли цену неадекватно. Если у вас другое мнение и вас устраивает - ваше право, я никого не осуждаю.

Отправлено спустя 8 минут 17 секунд:

Ahamemnon писал(а) 02 окт 2020, 09:28Какая там может быть цена выхода и аренда?

Имхо предел цены для этого места 180-185 за метр на ключах на ликвидные квартиры. Ориентировался на соседний ЖК Грани и чуть чуть добавил сделав расчет на то, что ПИК завезет хотя какую-то инфраструктуру к заселению. Сейчас место - жестчайшая промка.

Jeen писал(а) 07 окт 2020, 10:14Я в центре Люберец с лета пытаюсь продать трёшку чуть больше 100 метров в бетоне, нах никому не нужна, хотя цена за квадрат меньше 90т, т.е. процентов на 15 ниже рынка.

Ремонт просицца)

Оля писал(а) 07 окт 2020, 10:32 Ремонт просицца)

Логично, но сделать бюджетно (но красиво на фото хотя бы) - это конкретный геморрой на три-четыре месяца, а сделаешь без гемора - это +2млн к цене. Ну и что-то у меня есть опасения, что в феврале она вообще никому не нужна будет, как и вся недвижимость в целом.

Jeen писал(а) 07 окт 2020, 10:53 Логично, но сделать бюджетно (но красиво на фото хотя бы) - это конкретный геморрой на три-четыре месяца, а сделаешь без гемора - это +2млн к цене. Ну и что-то у меня есть опасения, что в феврале она вообще никому не нужна будет, как и вся недвижимость в целом.

А по бетону Вы какой прогноз себе рисуете?

Оля писал(а) 07 окт 2020, 13:47 А по бетону Вы какой прогноз себе рисуете?

Сейчас ещё раз посмотрел рынок в округе, понял почему движуха только в конце сентября началась. Вы правы, всё дело в ремонте, квартиры которые были с убогим муниципальным, но ремонтом, либо проданы, либо сняты с продажи, а я их за конкурентов не считал, т.к. намного дальше от станции, панель и дороже... А моя квартира стоит на уровне 85м панелек правда с ремонтом, но там до станции транспортом (20 минут пешком), думаю, если не буду повышать цену, то до конца ноября уйдёт, т.к. судя по тенденции в ноябре она станет тупо самой дешевой 3к квартирой в Люберцах.

Авторитеты, очень нужна Ваша помощь!
Не могу определиться, что выбрать.

Есть бронь на Е-2 в Каширке Лайк на квартиру 48,04 (средний этаж) по стартовой цене 8,070 млн руб. (сейчас вроде у застроя уже 8,6 млн руб.).
Вчера удалось забронить в Кронштадтском 9 маленькую Е-2 - 37,6 за 8,678 млн руб.
На Кронштадтском, думаю через 2-2,5 года д.б. цена метра 280-300 тыс руб., (точно не больше), т.е. 10,5 млн руб. - 11,2 млн. руб. Т.е. предполагаемый рост 20-30% Сейчас на Ленинградке 58 от застроя квартиры 34 м по 10,5 млн руб., от инвесторов есть дешевле (одна за 9,5, но, в целом, цены близкие).
Плюсы этого варианта - место рядом с метро. Хороший район.
Минусы - дом близко к Кронштадт бул. Следующие дома (в глубине) будут лучше. Большое количество предложений в новых домах в районе м Водного стадиона. Еще одна площадка ПИКа рядом (вроде реновация, но это все равно объемы). Через стенку от квартиры общий балкон для кондиционеров (сегодня прочитал).

Плюсы Каширки Лайк- примерно через 5 лет (думаю вряд ли раньше) должна быть ст. м новой Бирюлевской линии. Недалеко (2 авт остановки) действующая станция метро. Одна из низких цен на старте. Отсутствие новостроя рядом, видимо его и не будет в ближайшей перспективе. Скорость ввода. Обещают ключи весной 2022 (на год раньше ПИКа).
Минусы - полное отсутствие двора, в стилобате парковка. Вначале подъем на лифте на стилобат, потом в подъезд. В соседних домах полноценные двушки бОльшей площади (не всегда убитые по 10-11 млн руб.). Совсем не богатая ЦА.
Даст ли Каширка Лайк за 1,5 года 20% - это 9,65 млн руб. на выход, т.е. по 200 за метр. В случае снижения цен на рынке недвижимости пострадает в первую очередь менее ликвидные проекты. Из двух считаю таковым Каширку. Не будут ли сложности с продажей? Будут ли покупатели на это счастье?

Совсем не хочется делать ремонт ни в той, ни в другой. В идеале, вижу ситуацию – это выход, не дожидаясь ключей, примерно через год, не позже. Хотелось бы за год получить процентов 20. В какое объекте более реально?

СергБ писал(а) 08 окт 2020, 08:22Авторитеты, очень нужна Ваша помощь!
Не могу определиться, что выбрать.

Есть бронь на Е-2 в Каширке Лайк на квартиру 48,04 (средний этаж) по стартовой цене 8,070 млн руб. (сейчас вроде у застроя уже 8,6 млн руб.).
Вчера удалось забронить в Кронштадтском 9 маленькую Е-2 - 37,6 за 8,678 млн руб.
На Кронштадтском, думаю через 2-2,5 года д.б. цена метра 280-300 тыс руб., (точно не больше), т.е. 10,5 млн руб. - 11,2 млн. руб. Т.е. предполагаемый рост 20-30% Сейчас на Ленинградке 58 от застроя квартиры 34 м по 10,5 млн руб., от инвесторов есть дешевле (одна за 9,5, но, в целом, цены близкие).
Плюсы этого варианта - место рядом с метро. Хороший район.
Минусы - дом близко к Кронштадт бул. Следующие дома (в глубине) будут лучше. Большое количество предложений в новых домах в районе м Водного стадиона. Еще одна площадка ПИКа рядом (вроде реновация, но это все равно объемы). Через стенку от квартиры общий балкон для кондиционеров (сегодня прочитал).

Плюсы Каширки Лайк- примерно через 5 лет (думаю вряд ли раньше) должна быть ст. м новой Бирюлевской линии. Недалеко (2 авт остановки) действующая станция метро. Одна из низких цен на старте. Отсутствие новостроя рядом, видимо его и не будет в ближайшей перспективе. Скорость ввода. Обещают ключи весной 2022 (на год раньше ПИКа).
Минусы - полное отсутствие двора, в стилобате парковка. Вначале подъем на лифте на стилобат, потом в подъезд. В соседних домах полноценные двушки бОльшей площади (не всегда убитые по 10-11 млн руб.). Совсем не богатая ЦА.
Даст ли Каширка Лайк за 1,5 года 20% - это 9,65 млн руб. на выход, т.е. по 200 за метр. В случае снижения цен на рынке недвижимости пострадает в первую очередь менее ликвидные проекты. Из двух считаю таковым Каширку. Не будут ли сложности с продажей? Будут ли покупатели на это счастье?

Совсем не хочется делать ремонт ни в той, ни в другой. В идеале, вижу ситуацию – это выход, не дожидаясь ключей, примерно через год, не позже. Хотелось бы за год получить процентов 20. В какое объекте более реально?

Была в броне Е4 в каширке , долго думал .Решил не брать , место ну прям вообще не зашло , возил даже семью прошлись так и не смогли представить конечного покупателя .Вокруг заборы и колючая проволока ...Но главное район рабочий Дома свежие вокруг и уже сильно начали сдуваться по цене , разговаривал с одним риэлтором местным спросу нет . Менеджеры на объекте говорят , что рассчитывают на регионы .Сам забронировал сейчас Е 3 на водном , место и цена перспективнее по выходу в любом случае , даже если и будет жесткая просадка цен ( но я уже в это и не верю в нормальных локациях ).По однушкам и студиям как мне кажется точно рынок будет переполнен в ближайшее время ,смотрю сейчас большие функциональные площади люди предпочитают на вторичке .Е 2 в каширке слишком большая для инвеста , хотя для жизни лучше .

СергБ писал(а) 08 окт 2020, 08:22Совсем не хочется делать ремонт ни в той, ни в другой. В идеале, вижу ситуацию – это выход, не дожидаясь ключей, примерно через год, не позже. Хотелось бы за год получить процентов 20

ну ты прям совсем в сказке живешь) каширка, да еще такой площади это не инвест априори, в кронштадте надо было евро3 57 брать, за счет площади это единственная "тема" там была. выход до соба - это мегаудача в чем-то очень точечном, в больших проектах обычно люди до соба сидят и ремонт делают. ремонт и инвест это ж братья по разуму)

СергБ писал(а) 08 окт 2020, 08:22Авторитеты, очень нужна Ваша помощь!
Не могу определиться, что выбрать.

Есть бронь на Е-2 в Каширке Лайк на квартиру 48,04 (средний этаж) по стартовой цене 8,070 млн руб. (сейчас вроде у застроя уже 8,6 млн руб.).
Вчера удалось забронить в Кронштадтском 9 маленькую Е-2 - 37,6 за 8,678 млн руб.
На Кронштадтском, думаю через 2-2,5 года д.б. цена метра 280-300 тыс руб., (точно не больше), т.е. 10,5 млн руб. - 11,2 млн. руб. Т.е. предполагаемый рост 20-30% Сейчас на Ленинградке 58 от застроя квартиры 34 м по 10,5 млн руб., от инвесторов есть дешевле (одна за 9,5, но, в целом, цены близкие).
Плюсы этого варианта - место рядом с метро. Хороший район.
Минусы - дом близко к Кронштадт бул. Следующие дома (в глубине) будут лучше. Большое количество предложений в новых домах в районе м Водного стадиона. Еще одна площадка ПИКа рядом (вроде реновация, но это все равно объемы). Через стенку от квартиры общий балкон для кондиционеров (сегодня прочитал).

Спасибо огромное за критику. Шуран, как обычно, респект и уважуха!
Муки выбора продолжаются.
Понял, что Каширка не вариант вообще.
На Кронштадтском 9 маленькая Е-2 - 37,6 за 8,678 млн руб. - это вариант так себе. На Е3 57м цены отросли более, чем 0,5 млн руб. Да и при изначальной цене нужен был кредит.
А что уважаемая общественность думает насчет классической 2-ушки в Талисмане на Рокоссовского в 1 корпусе на 4 этаже с окнами на Преображение за 9,2 млн руб (это 184 000руб./кв. м) со сроком передачи до конца 2023 (на 9 мес больше, чем Кронштадтский 9). Мне видится 250 000 руб. за метр максимум. Скорее даже 230-240.
За 3 года 3 мес получается +30% - это 11 960 (238 руб./кв. м)
А Кронштадский за 2 года и 6 мес получается +25% - это 10 847 (288 руб./кв. м), скорее немного меньше - 10 500 (279 руб./кв. м).
Выходит, что в среднем прирост аналогичный.
Но, кмк, вариант на Кронштадтском более ликвидный. Шансы выйти до сдачи больше. Место Талисмана на Рокоссовского хуже, рядом хорда. Менее престижный ВАО. На общ транспорте считаю паритет. А вот на авто у Талисамана, видимо, будет лучше транспортная доступность. Но в районе Рокоссовского будет огромная стройка реновации. Недалеко Амурский парк и Левел Амурский, которые сейчас дешевле.

Буду рад любому критическому мнению.

СергБ писал(а) 09 окт 2020, 10:04 Спасибо огромное за критику. Шуран, как обычно, респект и уважуха!
Муки выбора продолжаются.
Понял, что Каширка не вариант вообще.
На Кронштадтском 9 маленькая Е-2 - 37,6 за 8,678 млн руб. - это вариант так себе. На Е3 57м цены отросли более, чем 0,5 млн руб. Да и при изначальной цене нужен был кредит.
А что уважаемая общественность думает насчет классической 2-ушки в Талисмане на Рокоссовского в 1 корпусе на 4 этаже с окнами на Преображение за 9,2 млн руб (это 184 000руб./кв. м) со сроком передачи до конца 2023 (на 9 мес больше, чем Кронштадтский 9). Мне видится 250 000 руб. за метр максимум. Скорее даже 230-240.
За 3 года 3 мес получается +30% - это 11 960 (238 руб./кв. м)
А Кронштадский за 2 года и 6 мес получается +25% - это 10 847 (288 руб./кв. м), скорее немного меньше - 10 500 (279 руб./кв. м).
Выходит, что в среднем прирост аналогичный.
Но, кмк, вариант на Кронштадтском более ликвидный. Шансы выйти до сдачи больше. Место Талисмана на Рокоссовского хуже, рядом хорда. Менее престижный ВАО. На общ транспорте считаю паритет. А вот на авто у Талисамана, видимо, будет лучше транспортная доступность. Но в районе Рокоссовского будет огромная стройка реновации. Недалеко Амурский парк и Левел Амурский, которые сейчас дешевле.

Буду рад любому критическому мнению.

На Рокосовского Е 3 53 метра по такой цене , классики много толкаться с преображением и реновация точно вся в таком стиле будет .