Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

coco_in · Сообщение **coco_in** » 13 июн 2018, 17:09

Олег_1970,
исполнение - на сколько я понял объяснение - это свидетельство о смерти + документы, подтверждающие, что договор выполнялся - чеки за оплату кв и жкх.

Вирис · Сообщение **Вирис** » 13 июн 2018, 18:53

Добрый вечер, уважаемые форумчане.
Моей квартирой тоже интересуется ипотечник сбербанка, да еще и без риэлтора. По его словам ипотечные менеджеры ему никаких документов особо не предоставляют, пока нет ни пред.договора ни даже рыбы ДКП. Просит меня самой найти договор аванса и мы его подпишем.
Вот у меня вопрос: нам подписывать стандартный договор на вторичную квартиру? Касается ли это сбера или этот договор между нами только?
И еще вопрос: если Сбер открывает счет на имя покупателя и покупатель должен дать поручение на перевод, получается для продавца нет никаких гарантий получить деньги после регистрации... Ведь продавец может деньги и на свой счет на Кипре перевести, например?

KDV · Сообщение **KDV** » 13 июн 2018, 19:43

Вирис писал(а) 13 июн 2018, 18:53 Просит меня самой найти договор аванса и мы его подпишем.

А к договору аванса какое отношение имеет Сбер? Сберу интересен только ваш с покупателем ДКП, но ни как не предварительные договора.

Вирис писал(а) 13 июн 2018, 18:53 нам подписывать стандартный договор на вторичную квартиру? Касается ли это сбера или этот договор между нами только?

Сберу самое важное чтобы в ДКП правильно были прописаны все ипотечные вопросы - в основном их он и будет проверять.

Вирис писал(а) 13 июн 2018, 18:53 И еще вопрос: если Сбер открывает счет на имя покупателя и покупатель должен дать поручение на перевод, получается для продавца нет никаких гарантий получить деньги после регистрации... Ведь продавец может деньги и на свой счет на Кипре перевести, например?

Вы (точнее покупатель и Сбер) попутно с ДКП будете ещё подписывать и договор с ЦНС - аналог аккредитива, в котором будет указан Ваш счёт, на который будет переведены средства после регистрации ДКП. Поэтому деньги попадут на "счет на Кипре", только если вы его туда впишите )). Поручение о переводе на спец счёт ЦНС покупатель делает тоже сразу после подписания ДКП и Вам отдаёт копию. Разорвать договор с ЦНС в одностороннем порядке покупатель не сможет, так что махинации с деньгами там маловероятны, если не сказать невозможны. После регистрации либо приносите ДКП в Сбер, либо деньги Вам придут автоматом (лично я ничего не приносил - деньги пришли автоматом)

KDV · Сообщение **KDV** » 13 июн 2018, 20:04

Последний раз, когда у меня была ипотечная сделка через Сбер, меня он очень удивил. ДКП составлял юрист покупателя. Изначально мне выслали проект договора - я с ним согласился, указал на ошибки, сказал что нужно обязательно прописать ипотеку и выслал пункт как правильно прописать взаиморасчёты. Мне пообещали всё исправить.

Окончательный вариант выслали в последний момент. Я уточнил менеджера Сбера - устраивает ли их договор - она сказала что их юристы договор одобрили и там всё нормально. Времени проверить у меня не было и я решил, что прочту уже перед сделкой, пока покупатель будет оформлять кредитный. Когда начал проверять - оказалось, что нет не одного пункта без ошибок, как мелких так и очень серьёзных. В ДКП, который распечатала менеджер Сбера мне на подпись, даже не была прописана ипотека! На вопрос менеджеру как Ваши юристы его одобрили - она пожала плечами. Быстро скопировала с другого ДКП пункт про ипотеку и сказала что больше её ничего не интересует - "Либо подписывайте такой, либо у меня уже другая сделка". В итоге пришлось на месте быстро переписывать весь пункт взаиморасчётов и исправлять кучу мелких ошибок.

Вся эта писанина была вот к чему: я просто не ожидал такого равнодушия Сбера (или конкретных сотрудников) к ДКП. Был полностью уверен, что его досконально проверяет юридический отдел. Но вот лично в моём случаи это оказалось не так. Так что будьте бдительны, господа и не на кого не найдетесь, только на себя!

Вирис · Сообщение **Вирис** » 13 июн 2018, 20:29

Спасибо, KDV, я тоже думала, что сбер будет придираться к каждой букве, и ипотечный менеджер сам все договора составит и нам пришлет, а здесь очень странно - делайте, что хотите)))

Меня смутил договор Watcher, который он страницей ранее привел.

2.3. Порядок расчетов по Договору.
2.3.1. Расчеты по сделке купли-продажи Объекта недвижимости производятся с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» (ООО «ЦНС»), ИНН 7736249247, открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк г. Москва, к/счет 30101810400000000225, БИК 044525225. Бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счёте, является Покупатель.
2.3.2. Перечисление денежных средств Продавцу(ам) в счет оплаты Объекта недвижимости осуществляется ООО «ЦНС», ИНН 7736249247 по поручению Покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к Заемщику/Созаемщику(ам) и к иным лицам (при наличии), а также государственной регистрации ипотеки Объекта недвижимости в силу закона в пользу Банка, по следующим реквизитам:

Вот из его договора получается, что бенефициаром является покупатель, это не значит, что он может распоряжаться данным счетом? И поручение он дает не на сделке, а после регистрации...

KDV · Сообщение **KDV** » 13 июн 2018, 20:40

Вирис писал(а) 13 июн 2018, 20:29Вот из его договора получается, что бенефициаром является покупатель, это не значит, что он может распоряжаться данным счетом? И поручение он дает не на сделке, а после регистрации...

фраза "после государственной регистрации" в этом пункте относится к "Перечисление денежных средств", а не к моменту выдачи поручения. Если смущает формулировка допишите пункт:

"Перечисление денежных средств Продавцу в счет оплаты Объекта недвижимости осуществляется ООО «ЦНС» по поручению Покупателя, которое предоставляется Покупателем одновременно с подписанием Договора."

Хотя это совсем не обязательно - выдача поручения сразу после подписания ДКП обязательный пункт совершения сделки в Сбере, и вы получите его копию. Какие здесь можно провести махинации?

"бенефициаром является покупатель" - потому, что это его деньги, просто распоряжаться он ими не может, и они остаются его, пока у Сбера не будет подтверждения гос регистрации сделки. А если её и не будет, то он их получит обратно. Т.е. до момента получения Сбером подтверждения гос регистрации сделки Вы к этим деньгам отношения не имеете.

На самом деле у меня было несколько сделок через ЦНС и проблем не было.

Ласточкин

Вриэлтор писал(а) 02 июн 2018, 01:22 Диспозиция
https://www.consultant.ru/document/cons_ ... 065270adc/

Санкция
https://www.consultant.ru/document/cons_ ... 04115c303/
[

Докладываю, спустя 2,5 месяца после выписки оформил постоянную регистрацию без проблем - за 7 минут, записавшись предварительно через Госуслуги.
Но следует отметить, что постоянная регистрация произошла в другом городе (отличном от города выписки) и мой жд билет как подтверждение приезда накануне - очень даже был уместен и его прикрепили к делу, никаких штрафов не последовало.

Захар · Сообщение **Захар** » 22 июн 2018, 09:08

Добрый день форумчане ! Возник такой вопрос перед сделкой : если водительские права продавца выданы 8 лет назад ( они подтверждают что человек продает в здравом уме ) , нужно ли запрашивать свежие справки из психо и нарко диспансеров ??

Сообщение **Shuran** » 22 июн 2018, 16:10

Захар писал(а) 22 июн 2018, 09:08если водительские права продавца выданы 8 лет назад ( они подтверждают что человек продает в здравом уме ) , нужно ли запрашивать свежие справки из психо и нарко диспансеров ??

нужно, конечно, права ниачом. и не гнать продавца в диспансеры - может принести липу, а самому за денежку малую заказать у контор, которые срочные выписки егрн делают, яндексом полно мх

Захар · Сообщение **Захар** » 22 июн 2018, 17:44

Просто эти конторы тоже легко могут нарисовать эти справки. Есть какая-нибудь проверенная контора ?

manko · Сообщение **manko** » 22 июн 2018, 19:54

Добрый день, заранее прошу прощения, возможно пишу не в ту тему.
Прошу помочь.
Купил машиноместо по переуступке в ЖК Лучи у ИНГРАДа, договор зарегистрирован в росреестре по печати 14 февраля 2018. Но, до сих пор, переход права не появился в заказанных электронных выписках росреестра (заказывал в марте и мае). В МФЦ помочь не могут, в ИНГРАД мягко посылают.
Представитель ИНГРАД на форуме (Анна) пишет: "Добрый день!
В электронном виде не будет, нужно брать в бумажном.
Почему Вы сомневаетесь, если на договоре стоит отметка о регистрации Росреестра?"
Что, странно, т.к. в электронном и бумажном виде выписки не различаются и вызывает вопросы в ее компетенции...
Как проверить, перешло ли мне право?

Вриэлтор

manko писал(а) 22 июн 2018, 19:54Добрый день, заранее прошу прощения, возможно пишу не в ту тему.
Прошу помочь.
Купил машиноместо по переуступке в ЖК Лучи у ИНГРАДа, договор зарегистрирован в росреестре по печати 14 февраля 2018. Но, до сих пор, переход права не появился в заказанных электронных выписках росреестра (заказывал в марте и мае). В МФЦ помочь не могут, в ИНГРАД мягко посылают.
Представитель ИНГРАД на форуме (Анна) пишет: "Добрый день!
В электронном виде не будет, нужно брать в бумажном.
Почему Вы сомневаетесь, если на договоре стоит отметка о регистрации Росреестра?"
Что, странно, т.к. в электронном и бумажном виде выписки не различаются и вызывает вопросы в ее компетенции...
Как проверить, перешло ли мне право?

Какую именно выписку Росреестравы берете ?
Надо брать выписку не по участку а о зарегистрированных дду (750 рублей в электронном виде или 1500 в бумажном она стоит)

manko · Сообщение **manko** » 26 июн 2018, 12:26

Вриэлтор писал(а) 26 июн 2018, 11:57Какую именно выписку Росреестравы берете ?
Надо брать выписку не по участку а о зарегистрированных дду (750 рублей в электронном виде или 1500 в бумажном она стоит)

Беру: Выписку из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве

REBE.L · Сообщение **REBE.L** » 27 июн 2018, 14:26

21 июня 2018 года Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации рассмотрела и приняла в третьем чтении законопроект № 322981-7 «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
https://nostroy.ru/articles/detail.php?E ... id=2536111

Вриэлтор

manko писал(а) 26 июн 2018, 12:26
Беру: Выписку из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве

Напишите обращение в росреестр с приложением электронной выписки
и скана дду (удду) со штампом о регистрации
Попросите разъяснить ситуацию