Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Против ветра писал(а) 09 июн 2018, 07:43Как проверить наличие открытого аккредитива?

При открытии акр в МКБ тупо пошёл в др. отделение и попросил выписку по счёту в которой проверил наличие расходной операции с назначением платежа = оплата ДДУ ...

Добрый день!

Уважаемые форумчане, прошу поделиться "правильным", для продавца, договором продажи квартиры через ипотеку от Сбербанка у покупателя.
Почта watcher03#rbcmail.ru или в личку.

Продаю на вторичке квартиру, прямая сделка, у покупателя пред одобрена ипотека в Сбере. Документы на квартиру в идеале, покупателя все устраивает. Риэлтор покупателя настаивает на "кривой схеме" через ЦНС, хотя не смогла ответить ни на один мой вопрос по гарантиям продавца, т.е. попросту их нет. "Все будет хорошо, потому что Сбербанк" - не ответ.

Вриэлтор писал(а) 01 июн 2018, 02:13Кстати сбером как правило предлагается не в чистом виде аккредитив, а довольно кривая схема (при прямых сделках) с получением денег после регистрации перехода права продавцом квартиры и ипотеки в силу закона от некоей ооо "цнс"
Деньги выплачиваются на 7-й рабочий день и только после соответствующего заявления покупателя
Рекомендую при прямых сделках от такой схемы отказываться сразу (окончательно и бесповоротно)

При отказе, надо предложить альтернативу.
Дали прямой телефон менеджера Сбербанка, который курирует сделку, у них "распоряжение свыше" загонять на ЦНС.
Забить на покупателя?
Но ипотека от Сбербанка это большая часть рынка

Watcher писал(а) 10 июн 2018, 13:54Добрый день!

Уважаемые форумчане, прошу поделиться "правильным", для продавца, договором продажи квартиры через ипотеку от Сбербанка у покупателя.
Почта watcher03#rbcmail.ru или в личку.

Продаю на вторичке квартиру, прямая сделка, у покупателя пред одобрена ипотека в Сбере. Документы на квартиру в идеале, покупателя все устраивает. Риэлтор покупателя настаивает на "кривой схеме" через ЦНС, хотя не смогла ответить ни на один мой вопрос по гарантиям продавца, т.е. попросту их нет. "Все будет хорошо, потому что Сбербанк" - не ответ.

При отказе, надо предложить альтернативу.
Дали прямой телефон менеджера Сбербанка, который курирует сделку, у них "распоряжение свыше" загонять на ЦНС.
Забить на покупателя?
Но ипотека от Сбербанка это большая часть рынка

Да не так все критично в целом, прошло несколько сделок через ЦНС, нормально все, по одной из них деньги перечислялись даже
в региональный Сбер, пришли тоже на второй день. Как правило на второй день деньги поступают если счет в Сбере. Но могут идти до 7 дней( все верно было сказано), если счет Продавца в стороннем банке.
Договор они подправили вроде, распоряжение покупец дает на сделке, дополнительно ничего, кроме предъявления документов не требуется. Пропишите получение денег как существенное условие и обязательное подтверждение получения денег распиской. В расписку сделаете ссылку, что деньги были получены через номинальный счет (чтобы не было задвоения в получении).
Если не хотите через номинальный счет, настаивайте, что согласны только на ячейку. Если надавить, они на это соглашаются. Вопрос в том, насколько заинтересован покупатель в Вашей квартире.

Тататьяна писал(а) 10 июн 2018, 14:13Договор они подправили вроде,

Можете поделиться подправленным договором?

Watcher писал(а) 10 июн 2018, 15:36 Можете поделиться подправленным договором?

Каким? Я про договор с ЦНС, его на руках нет.
Проект ДКП должен готовить и оплачивать покупец, пусть риелтор покупца этим озадачится, это его забота или в Центре оформления заказывает.
А рыбу можно у менеджера Сбера запросить, там реквизиты будут именно того отделения Сбер, через который Вас покупают. Иначе можно ошибок наделать с реквизитами банка. Будут вопросы по рыбе, пишите в личку, постараюсь подсказать.

Вот такой договор.
Преамбулу можно опустить - все обычно.

- денежная сумма в размере 00 000 ( тысяч) рублей уплачивается Покупателем Продавцу за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк (далее Банк), в лице Дополнительного офиса № СБ РФ (), на основании кредитного договора № __________ от года, заключенного между _____________________________ и Банком.
2.3. Порядок расчетов по Договору.
2.3.1. Расчеты по сделке купли-продажи Объекта недвижимости производятся с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» (ООО «ЦНС»), ИНН 7736249247, открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк г. Москва, к/счет 30101810400000000225, БИК 044525225. Бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счёте, является Покупатель.
2.3.2. Перечисление денежных средств Продавцу(ам) в счет оплаты Объекта недвижимости осуществляется ООО «ЦНС», ИНН 7736249247 по поручению Покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к Заемщику/Созаемщику(ам) и к иным лицам (при наличии), а также государственной регистрации ипотеки Объекта недвижимости в силу закона в пользу Банка, по следующим реквизитам:
__________________________________________________________________________________________.
(указать получателя денежных средств, платежные реквизиты)
2.3.3. Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется в течение от 1 (одного) рабочего дня до 5 (пяти) рабочих дней с момента получения ООО «ЦНС» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект недвижимого имущества, указанный в п. 1 Договора к Покупателю и ипотеки Объекта в силу закона в пользу Банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2.4. С момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Объект и ипотеки в силу закона в пользу Банка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Объект считается находящимся в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998г. Залогодержателем является ПАО Сбербанк как Банк, предоставивший кредит на приобретение недвижимости, а Залогодателем – Покупатель.
Права Залогодержателя (Банка) согласно ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. удостоверяются Закладной.
Стороны установили, что с момента передачи Объекта Покупателю и до его полной оплаты право залога у Продавца на Объект не возникает в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

3. Права и обязанности сторон. Прочие условия.

3.1. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора указанная в п.1 настоящего Договора квартира ни полностью, ни частично никому не отчуждена, не заложена, не обещана, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передана, иными правами третьих лиц не обременена, под арестом или запрещением квартира не значится, а также отсутствуют заявленные в судебном порядке права требования на нее. Погашены все задолженности по налогам, коммунальным платежам. В случае выявления задолженности, либо предъявления третьими лицами требований за период, либо по основаниям, возникшим до передачи по подписываемому сторонами Передаточному акту вышеуказанного недвижимого имущества Покупателем, все расходы, связанные с выполнением таких обязательств во всякое время несет Продавец.
Также ПРОДАВЕЦ подтверждает и гарантирует, что:
- не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица в течение ближайшего месяца, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом.
- на приобретение Квартиры не использовались средства материнского капитала, что Квартира не была заложена по кредиту, который возвращался с привлечением средств материнского капитала, а также не имеется неисполненных обязательств перед уполномоченными органами Российской Федерации по наделению несовершеннолетних детей долями в указанной Квартире.
3.2. Продавец гарантирует, что отчуждаемый Объект лишен недостатков, в т.ч. неоформленных перепланировок и скрытых недостатков, которые Покупатель не мог увидеть при осмотре. Продавец обязуется передать Объект в том качественном состоянии, в каком он есть на день подписания настоящего Договора.
3.3. Продавец гарантирует, что в соответствии со ст. 292, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации на момент подписания Договора в отчуждаемом Объекте никто не зарегистрирован.
Члены семьи собственников, находящиеся под опекой и попечительством и несовершеннолетние члены семьи собственников, оставшиеся без родительского попечения в отчуждаемом Объекте отсутствуют.
3.4. Право собственности у Покупателя на приобретаемый Объект возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.
3.5. Покупатель с момента приобретения права собственности на Объект, указанный в п. 1.1 настоящего договора, осуществляет права владения, пользования и распоряжения данным Объектом в соответствии с его назначением, принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по эксплуатации, содержанию и ремонту.
3.6. Передача Продавцом Объекта, указанного в п. 1.1 настоящего договора, и его принятие Покупателем в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ осуществляется по подписываемому сторонами Передаточному акту.
3.7. Стороны подтверждают, что они приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе настоящего Договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора, а также что у них отсутствуют обязательства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне не выгодных для себя условиях.
3.8. Содержание ст. ст. 17, 18 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 131, 209, 223, 288, 460, 488, 551, 556, 557, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35,36 Семейного кодекса Российской Федерации сторонам настоящего Договора известно и понятно.
3.9. Покупатель обязуется отчуждать, передавать в последующую ипотеку, иным образом распоряжаться Объектом недвижимости, производить перепланировку и переустройство жилого помещения только с предварительного письменного согласия Залогодержателя (Банка)

4.Заключительные положения.

4.1. Споры между сторонами, вытекающие из настоящего Договора или относящиеся к нему, в том числе и споры, порожденные его толкованием или относящиеся к его недействительности, выполнению условий, разрешаются путем переговоров, при не достижении согласия – в судебном порядке. Содержание ст. 429, п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонам настоящего договора известно и понятно.
4.2. Изменение или расторжение настоящего Договора может быть совершено сторонами в порядке, определенном Гражданским кодексом Российской Федерации.
4.3. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по данному Договору.
4.4. Настоящий Договор составлен в 3-х (Трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых передается в Банк, а другие сторонам настоящего Договора.

Повышение этажности и изменение закона о долевом строительстве

Добрый день, уважаемые форумчане!

Планируем покупку в московской новостройке по дду. У застройщика имеется действующее разрешение на строительство, в котором разрешено возведение N этажей.
По факту построили больше.

Слышала, что эта практика довольно распространена и застройщики без проблем получают (точнее: вносят изменения в полученное ранее) разрешение на строительство с повышением этажности.

Вопрос к знатокам: эта практика не усложнилась в последнее время, в связи с изменением закона о долевом строительстве/проектном финансировании?

Иными словами: практику выдачи (продления) разрешений на строительство с повышением этажности не «прикрыли» в связи с обещанным ужесточением требований к застройщикам с 1 июля?

Спасибо большое за комментарии!

strangerka писал(а) 12 июн 2018, 12:28

Это серьезное нарушение. Знаю случай, когда для застройщика достройка лишних 2-х этажей закончилась банкротством, а для дольщиков - годами ожидания официальной сдачи дома. Устное разрешение чиновников на достройку этажей было.

strangerka писал(а) 12 июн 2018, 12:28Планируем покупку в московской новостройке по дду. У застройщика имеется действующее разрешение на строительство, в котором разрешено возведение N этажей.
По факту построили больше.

это где?

Подскажите скоро сделка по продаже вторички ,составили дкп,но теперь покупатель просит добавить еще несколько пунктов есть ли ,что то в них не очень хорошее для меня как продавца? спасибо.


Продавец гарантирует, что предоставленные документы , удостоверяющие личность,
правоустанавливающие документы на отчуждаемую Квартиру получены в уполномоченных
органах, являются подлинными и содержат достоверные данные, а также, что до заключения
настоящего Договора квартира в споре, под арестом или запрещением не состоит, никому не
продана, не подарена, не заложена, не передана в аренду, наем, безвозмездное пользование, рентой
не обременена, не обещана, предметом долга не являются , не обременена правами третьих лиц, в
доверительное управление не передана, не является предметом какого-либо обязательства, не
внесена в уставной (складочный) капитал юридического лица также не обременена иными
правами пользования, сохраняющимися после приобретения квартиры Покупателем в
соответствии с законом (ст.558 ГК РФ). Квартира свободна от любых прав третьих лиц. В случае
несоответствия настоящего пункта Договора действительности Покупатель имеет право требовать
уменьшения цены квартиры либо расторжения настоящего Договора в соответствии со ст. 460 ГК

ПРОДАВЦАМИ не было совершено действий и операций, противоречащих
действующему законодательству РФ, а также отсутствуют иные обстоятельства, способные в
будущем по решению суда повлечь изъятие у ПОКУПАТЕЛЯ права собственности на
Квартиру, как в целом, так и в части, о которых ПРОДАВЦЫ знали или могли знать на момент
подписания настоящего договора.

Указанная Квартира продается свободной от проживания третьих лиц, которые могли бы
иметь право пользования указанной Квартирой, помимо лиц, указанных в настоящем договоре. В
том числе в Квартире не имеется лиц, призванных на действительную срочную военную службу,
временно выезжавших по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в
загранкомандировку, на учебу, отсутствующих по вопросу выполнения обязанностей опекуна
(попечителя), лиц, заключенных под стражу

Стороны, руководствуясь ст.401, 421, 461,462 Гражданского Кодекса РФ, пришли к соглашению,
что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения
настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, а также вследствие
предъявления претензий третьими лицами к Покупателю, в том числе со стороны предыдущих
собственников квартиры или их супругов, или вследствие нарушения прав третьих лиц при
отчуждении квартиры, или по любым другим основаниям, которые суд сочтет подлежащими
удовлетворению, Продавец обязуется приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в
доме аналогичной категории (под этим понимается: серия дома, год постройки, этажность дома,
этаж квартиры, метраж квартиры и кухни, расположение дома, экологическая обстановка вокруг
дома) в том же районе Москвы или предоставить Покупателю денежные средства для
самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья,
действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, согласно
заключению об оценке квартиры, выполненному оценочной компанией, выбранной по
усмотрению Покупателя, а так же Продавец обязуется компенсировать и возместить
Покупателю все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры ,
упущенную выгоду, затраты на неотделимые улучшения, ремонт и оборудование, которые могут
быть сделаны Покупателем в квартире. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до
полного возмещения убытков.
Если третье лицо по основаниям, возникшим до исполнения настоящего договора,
предъявит Покупателю иск об изъятии квартиры, Покупатель обязуются привлечь Продавца к
участию в деле, а Продавец обязуется вступить в это дело на стороне Покупателя. Продавец,
привлеченный Покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участие, лишается права
доказывать неправильность ведения дела Покупателем.

Продавец гарантирует, проанализировал свое финансовое положение и дисциплину исполнения
своих денежных обязательств за ближайшие 5 лет, и заверяет, что на момент заключения
Договора:
- не обладает признаками неплатежеспособности и недостаточности имущества для
удовлетворения в полном объеме требований всех кредиторов по денежным обязательствам и
(или) исполнения обязанности по уплате обязательных платежей, указанных в ФЗ от 26.10.2002 №
127-Фз "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту "Закон");
- не обязан в соответствии с Законом обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании
Продавца банкротом и обязательства, дающие ему право для такого обращения в арбитражный
суд, отсутствуют;
- в отношении Продавца в арбитражный суд не поданы заявления о признании его банкротом и
основания, предусмотренные Законом для подачи заявлений и признании его
банкротом, отсутствуют;
-на дату подписания Договора отсутствуют неисполненные надлежащим образом или
просроченные денежные обязательства.
--

Также ПРОДАВЕЦ подтверждает и гарантирует, что:
- не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь
его банкротство как физического лица в течение ближайшего месяца, что ему ничего не
известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом
физического лица, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя
банкротом.
- на приобретение ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ не использовались средства
материнского капитала, что ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ не был заложен по кредиту,
который возвращался с привлечением средств материнского капитала, а также не
имеется неисполненных обязательств перед уполномоченными органами Российской
Федерации по наделению несовершеннолетних детей долями в указанном ОБЪЕКТЕ
НЕДВИЖИМОСТИ.

m8081 писал(а) 13 июн 2018, 14:23Подскажите скоро сделка по продаже вторички ,составили дкп,но теперь покупатель просит добавить еще несколько пунктов есть ли ,что то в них не очень хорошее для меня как продавца? спасибо.

После прочтения даже не поленился залезть свой последний ДКП посмотреть - как у меня списали) Это заверения об обстоятельствах по новой статье 431.2 ГК РФ, списанные из английского права. В целом вещь правильная и хорошая, здорово, что распространилась, в 2016 вызвала недоумение у продавца и его риелтора.

Так что если при внимательном анализе фактов, которые вы гарантируете, вы не видите ошибок (в том числе обратите внимание на фразы "мог знать" и прочие подобные), то я не вижу проблем в использовании, особенно, если желающих на вашу квартиру немного. Но я бы на вашем месте хорошо подумал над текстом формулировок относительно покупки аналогичной квартиры, они слишком широкие, особенно про оценщика по усмотрению покупателя. Обычно у нас оценщики оценивают так, как попросит заказчик.

Однако, если ваш покупатель включает такие правильные, но не очень распространенные пункты, я бы вообще подумал над тем, чтобы показать весь этот договор юристу, а не "опытному риелтору". Там может быть что-то еще интересное, тк дьявол в деталях (хотя я не знаю ваш опыт в хтом деле, может вас остальной договор предельно устраивает).

m8081 писал(а) 13 июн 2018, 14:23что то в них не очень хорошее для меня как продавца

страшного ничо нет, вот в этом пункте

m8081 писал(а) 13 июн 2018, 14:23Стороны, руководствуясь ст.401, 421, 461,462 Гражданского Кодекса РФ, пришли к соглашению,
что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения
настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, а также вследствие
предъявления претензий третьими лицами к Покупателю, в том числе со стороны предыдущих
собственников квартиры или их супругов, или вследствие нарушения прав третьих лиц при
отчуждении квартиры, или по любым другим основаниям, которые суд сочтет подлежащими
удовлетворению

непринципиально, но если вы перфекционист, можно настоять, чтобы он звучал так

Стороны, руководствуясь ст.401, 421, 461,462 Гражданского Кодекса РФ, пришли к соглашению,
что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения
настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, а также вследствие
предъявления претензий третьими лицами СО СТОРОНЫ Продавца к Покупателю

ибо чисто понятийно ответственность продавец может нести тока за себя и за "своих" людей аля муж-жена, но не за чужих, супруг покупца тоже может оспорить сделку, их согласия щас не требуются) и за старых соб-ков я б не отвечал
но! этот пункт риэлторы покупцов включают при неполной сумме в ДКП чисто для морального спокойствия покупца, практически заставить купить хату анрил жеж, судебная практика заставить купить чота по такому обязательству мне неизвестна и верицца в нее с трудом, да и для этого надо хотя бы деньги на покупку иметь . так что если там параноидальное требование "до буквы"и других покупанов нет - можно и так. ну а с полной суммой он просто излишен

m8081, у меня ситуация с другой стороны. я покупаю вторичку.

тоже включил похожие пункты, чтобы стать "добросовестным покупателем".

встречный вопрос, у меня продавец с документами исполненного договора ренты, договору 10 лет, исполнен 1 год назад. сделку ведут юрист+риелтор - проверяют исполнение договора ренты, наследников и их нотариальные отказы, кто прописан/зарегистрирован. (с их слов)

Подскажите, может что-то упустили?

coco_in писал(а) 13 июн 2018, 16:46m8081, у меня ситуация с другой стороны. я покупаю вторичку.

тоже включил похожие пункты, чтобы стать "добросовестным покупателем".

встречный вопрос, у меня продавец с документами исполненного договора ренты, договору 10 лет, исполнен 1 год назад. сделку ведут юрист+риелтор - проверяют исполнение договора ренты, наследников и их нотариальные отказы, кто прописан/зарегистрирован. (с их слов)

Подскажите, может что-то упустили?

А зачем проверять исполнние договора ренты, если рентополучать уже умер?

Shuran писал(а) 13 июн 2018, 16:20но! этот пункт риэлторы покупцов включают при неполной сумме в ДКП чисто для морального спокойствия покупца, практически заставить купить хату анрил жеж, судебная практика заставить купить чота по такому обязательству мне неизвестна и верицца в нее с трудом, да и для этого надо хоты бы деньги на покупку иметь . так что если там параноидальное требование "до буквы"и других покупанов нет - можно и так. ну а с полной суммой он просто излишен

Полностью согласен, практики нет, заставить именно купить крайне малореально, особенно если продавец подготовится - единственное жилье там, нулевые счета... А вот именно за нарушение заверений практики нет просто потому, что их только ввели. Непременно появится, вот там убытки просто взыскать будет, если есть из чего, для этого эту статью и вводили. Раньше же было малореально. В коммерческих спорах практика уже есть. Другое дело, что если заверения верны, что бы не подписать-то

Просто писать покупателю надо не так криво и по бытовому, вроде как ему должны что-то купить, а формулировать как убытки, разницу в цене с новой приобретенной из-за увеличения цены на рынке и тп, а потом уже взыскивать их с продавца деньгами. Другой вопрос, что работает это только против добросовестного продавца с другими нормальными активами, который сам не ожидал, что его брат-зек, отказавшийся от приватизации лет 20 назад, будет что-то требовать. Такому вернуть покупателю условные пару миллионов за то, чтобы откупиться от новоявленного претендента, проще, чем всю жизнь от приставов бегать. Если продавец алкоголик с 3мя грудными детьми, можно и вообще ничего не читая подписывать, главное деньги получить и быстренько купить единственное жилье)

В случае, когда я писал еще более детальные гарантии и последствия их нарушения, у продавца была другая более дорогая квартира, счета и потребность спокойно выезжать за рубеж, но в квартире меня смущали некие косяки с приватизацией и отказами от наследства. Если бы он отказался, я бы не купил, тк разбираться бы мне в таком случае пришлостъь не с состоятельным продавцом, а н и ойми с кем. Так что все зависит от ситуации.