Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

[Против ветра]

но можно и 3:)

преимущественное право возникает у остальных соб-ков долей?

[Shuran]

если по отдельности, то, конечно, поэтому отказ от него обязателен

[yabazar]

Полагаю лучше рекомендовать продать одним договором (не просто будет покупану обосновать продажу по долям, да ещё в разные дни, да ещё с долей несовершеннолетнего, да ещё и в такие не простые времена для продаванов), только не совсем вкурил: в таком случае вычет будет в мульён (типа один ДКП) ?

[Golden fleece]

Shuran, угу, попутал.
yabazar,
вот тут хорошо пример рассмотрен, в том числе с долями.
https://vashnal.ru/clarification/nalog-n ... i-kvartiry
https://vashnal.ru/clarification/nalog-n ... v-kvartire

[yabazar]

Shuran https://vashnal.ru/clarification/nalog-n ... v-kvartire

о как : Еще раз подчеркнем, что налог с продажи доли в квартире находящейся в собственности продавца три года и больше (более трех лет) платить не нужно. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию подобные доходы не подлежат.

[Shuran]

yabazar, да, один дкп с 3 долями - лям на всех
по налогам СРАЗУ задавайте вопросы в соответствующей теме, плз!

[Tash]

Подскажите,как часто можно продавать квартиру с СОСом не попадая под вид экономической деятельности продажа и покупка жилого недвижимого имущества.
Для примера:В прошлом 2014 году была продана своя квартира ,находящаяся больше 15 лет с собственности(правда там я не одна была собственник,а вся моя семья).В этом году не получилось через переуступку пришлось оформлять СОС была продана еще одна квартира(находящаяся меньше года в собств).Сейчас пришлось оформить еще одну в собственность,планируя продажу в декабре 2015 или в 2016г.Может ли придраться налоговая?Проживаем в квартире оформл.в собственность на мужа.
(правда купленную в браке),поэтому квартира,которая сейчас оформл. в собственность - является для меня единственной .

[Tash]

Подскажите,как часто можно продавать квартиру с СОСом не попадая под вид экономической деятельности продажа и покупка жилого недвижимого имущества.

это оч интересный вопрос, не имеющий четкого ответа, увы. ибо в ГК при определении "предпринимательская деятельность" не указаны кретиерии "систематичности":
ч.1 ст. 2 ГК РФ - предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

такое определение есть в НК, но оно немного про другое, на что тут судья будет ориентироваться - вопрос открытый:
Статья 120. Грубое нарушение правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения

Под грубым нарушением правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения для целей настоящей статьи понимается отсутствие первичных документов, или отсутствие счетов-фактур, или регистров бухгалтерского учета или налогового учета, систематическое (два раза и более в течение календарного года)

ну и из советской практики еще, из комментариев к судебной практике находил:
Систематичность является разновидностью повторности и отличается от неоднократности по степени повторяемости действий. При неоднократности достаточно совершения деяния дважды, при систематичности необходимо установить как минимум трехкратное его совершение. Такая точка зрения была изложена в свое время Пленумом Верховного Суда СССР в Постановлениях от 15 октября 1982 г. и от 26 апреля 1984 г., на наш взгляд, нет никаких оснований для того, чтобы не придерживаться ее в настоящее время.

зы но я б не парился с 2 квартирами в год. но не больше, если каждый год подряд, при условии, что они в течении года оформлены-проданы. это личное мое мнение. хата с 15-летней историей, очевидно, не в счет

[vitaly]

Подскажите,как часто можно продавать квартиру с СОСом не попадая под вид экономической деятельности продажа и покупка жилого недвижимого имущества.

Да, действительно понятие систематичности никак не определено. В каждом случае все индивидуально. При анализе конкретной ситуации можно опираться, например, на письмо Минфина России от 28.05.2013 № 03-04-05/19341:
«О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами».

Что касается ситуации которую Вы описали, то здесь рисков 0, имхо, особенно если последнюю квартиру вы продадите в 2016 г. Что касается первой квартиры, ее можно вообще не рассматривать в данной ситуации. Вот, например, еще одно письмо, правда по земельным участкам, но думаю можно применить по аналогии:
Письмо Минфина России от 27.06.2012 № 03-04-05/7-784:
«В случае если вновь образованные земельные участки, находившиеся в собственности налогоплательщика менее трех лет, будут продаваться систематически, то данная деятельность может содержать признаки предпринимательской деятельности, что влечет за собой обязанность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты налогов в связи с осуществлением этой деятельности».

[фишка]

ВАЖНО!

Вступивший в силу 1 октября Закон о банкротстве физических лиц многократно увеличил риски для покупателей недвижимости на вторичном рынке. Квартиру или комнату, землю или коттедж, приобретенные у человека, который уже после сделки будет признан банкротом, покупатель рискует потерять навсегда. И деньги, потраченные на покупку недвижимости, ему никто не вернет.
Подробнее: https://www.kommersant.ru/doc/2872907

[leontina]

Подскажите мне пожалуйста, надо ли после регистрации ДКП отдавать покупателю оригинал ДДУ, АПП и прочих допников? Мой пока не просил, но думается мне, попросит.
И как тогда лучше сделать - сделать нотариальную копию, ему отдать ее а себе оригинал, либо ему оригинал, себе копию.
Или вообще не париться и отдать ему оригинал и все?
Данная квартира более 3х лет в собственности, но и на будущее интересно

[leontina]

если Вы продали хату по ДКП - свою правоустановку по ДДУ давать не надо, ибо у покупца правоустановка тут - дкп с вами,а к дду он отношения не имеет
но если уступка по дду, оригинал дду обязаны отдать, см. 385 ст гк

[leontina]

Shuran, спасибо!

во втором случае (пока теоретически) - себе тогда оставлять нотар. заверенные копии? Они для налоговой годятся (для получения вычета с суммы покупки при продаже)?

[DimaRom]

Подскажите пожалуйста, каков сейчас порядок оформления собственности?

дом введен в эксплуатацию, квартира внесена в Росеерстр, ДДУ и акт на руках.

Нужно ли ждать пока все квартиры в доме будут внесены в росреестр, нужно ли привлекать застройщика?

[DimaRom]

DimaRom, если квартира стоит на кадастре (пробить через сайт росреестра), идти в МФЦ с дду, 2 экз актов ПП, там оплатить госпошлину, за Вас заполнят заявление - его тока подписать и вуаля
зы по ипотеке путь чуть сложнее, ибо нужна оценка