Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

[Jere]

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

[Liora]

А есть кому заниматься всей этой покупкой и сдачей? Вы же далеко. Получается лишняя головная боль или затраты, если кому-то здесь это поручить. Мне кажется, что такие удаленные вложения в недвижимость не самый лучший вариант, тем более если еще и не совсем в теме.

Покупкой я занимаюсь сама. я сейчас в Москве. А сдачей моей квартиры всегда занимался риэлтер. Всегда было все ок, хотя приходится ему платить. Ну а выхода другого не вижу, куда я еще такую небольшую сумму денег могу вложить. во всяких акциях и т д я не разбираюсь и не осилю. плюс риска такого я не переживу. Банки дают маленький процент и там сейчас проблемы с попадание м в реестр вкладчиков. повторюсь, если бы я могла в израиле купить что-то-то купила бы. но там с такой суммой вообще купить нельзя даже сарая на краю страны. К тому же не факт, что я не вернусь в Россию вообще.

[Vlad_mir]

А как вот такие районы как ясенево или юг. если там в старом доме у метро чистая однушка? Район ведь хороший и там ничего особо нового не должны построить. цены там 5.2 - 5.3. стоит такое смотреть? или все же лучше например, Переделкино- Ближнее с отделкой? Я так понимаю, что то же ясенево у метро можно сдать за 30, а вот Переделкино за 20...

Можно и в Л2017 взять две студии с отделкой на ключах за 5,3 и сдавать обе вместе за 30+

[JetFox]

А как вот такие районы как ясенево или юг. если там в старом доме у метро чистая однушка? Район ведь хороший и там ничего особо нового не должны построить. цены там 5.2 - 5.3. стоит такое смотреть? или все же лучше например, Переделкино- Ближнее с отделкой? Я так понимаю, что то же ясенево у метро можно сдать за 30, а вот Переделкино за 20...

В Переделкино Ближнем однушка с самой простой отделкой легко сдаётся за 25. Плюс коммуналка сверху. Это сейчас, пока метро ещё нет.

[Liora]

Можно и в Л2017 взять две студии с отделкой на ключах за 5,3 и сдавать обе вместе за 30+[/qpost

А ем две студии лучше? если вложения такие же и доход примерно такой же? тем более Люберцы -это не Москва. Есть какое-то преимущество во владении двумя объектами?

Отправлено спустя 9 минут 51 секунду:

В Переделкино Ближнем однушка с самой простой отделкой легко сдаётся за 25. Плюс коммуналка сверху. Это сейчас, пока метро ещё нет.[/qpos

Не понятен мне один момент. Чем обусловлена такая популярность этого района даже без метро? Ведь это реально очень далеко. Сейчас там еще не так много достроенных и сданных комплексов, а в ближайшем будущем они появятся и будет большая конкуренция, что может привести к падению цен как на продажу, так и на съем. Я хочу понять логику, почему Переделкино лучше бутова, например. Сегодня смотрела однушку (правда маленькую) в бутово, на конечной станции метро. Дом возле метро, инфраструктура вся готова, до метро 5 минут реально. Дому 15-20 лет. Чем это хуже Переделкина? Я хочу понять логику арендатора и покупателя.
Вот еще в мою цену попало пару квартир в ясенево, тоже маленьких однушек. Есть и чистые, отремонтированные, дома, конечно, старые, но реально почти прямо у метро. Почему они дешевле на съем? ведь ясенево очень хороший район.

[Vlad_mir]

Liora, два об'акта всегда лучше чем один: один сдаёте, второй инвестируете. В одном живете, второй сдаёте. Диверсификация.
У Люберцах есть потенциал для роста аренды с открытием метро.

[TuRPG]

Добрый день, уважаемые участники форума. Посоветуйте, как лучше поступить.
Есть 3ка на Ярцевской 24, в силу пополнения в семействе, переехали за город и жить в Москве не планируем лет 5-7.
Пытались продать по переуступке, и были близки, но т.к. покупка была по ЖСК, банки ипотеку покупателям завернули. И им было не важно, что ключи выдаются.
Вариантов теперь два, получать СОС и снова продавать ( и попадать на налог, или есть лазейки что бы этого избежать), или сдавать 5 лет, продать, и потом уже взять 4 ку на старте продаж, для жизни. Голова кипит, а разумный вектор никак найти не можем.
Спасибо за советы и мнения.

[wave]

Добрый день, уважаемые участники форума. Посоветуйте, как лучше поступить.
Есть 3ка на Ярцевской 24, в силу пополнения в семействе, переехали за город и жить в Москве не планируем лет 5-7.
Пытались продать по переуступке, и были близки, но т.к. покупка была по ЖСК, банки ипотеку покупателям завернули. И им было не важно, что ключи выдаются.
Вариантов теперь два, получать СОС и снова продавать ( и попадать на налог, или есть лазейки что бы этого избежать), или сдавать 5 лет, продать, и потом уже взять 4 ку на старте продаж, для жизни. Голова кипит, а разумный вектор никак найти не можем.
Спасибо за советы и мнения.

а математика что показывает? Цифры входа, выхода известны.
Налог посчитать легко.
Аренды тоже можно прикинуть (ремонт есть или нет непонятно, если нет - затраты на ремонт).

Скорее всего уплаченный налог легко отобьется на инвестиции в правильный новострой, а за 5 лет можно успеть обернуться (купить-продать) 2-3 раза точно, а то и больше (если рынок позволит).

[TuRPG]

Цифры входа 15.2; выхода 18.2, налог 1.5, Ремонт есть, пиковский, но квартира пока пустая, аренда по району 55-60. Математика и разум подсказывают, что сдача трёшки, совсем не выгодное дело... :-(

[vlad86]

Получаете сос, смотрите оценку по кадастру, если будете продавать (в дкп) по цене ниже 70% от кадастра, то заплатите 13% с этой дельты (между 70% и стоимостью в дкп), если выше 70% будет в дкп, то ничего не заплатите. Всё это при условии уменьшения на затраты, связаннне с приобретением прав на квартиру (если они выше 70% от кадастра, то всё проще).

[MikhailV]

Цифры входа 15.2; выхода 18.2, налог 1.5, Ремонт есть, пиковский, но квартира пока пустая, аренда по району 55-60. Математика и разум подсказывают, что сдача трёшки, совсем не выгодное дело... :-(

А откуда налог 1.5? Налог 13 проц с прибыли. Прибыль 3… налог 390 тр.

[Denis_inside]

А откуда налог 1.5? Налог 13 проц с прибыли. Прибыль 3… налог 390 тр.

Могу только предположить, что брали по переуступу и цена покупки по договору 6.7 млн. =)

[Veta]

Чем это хуже Переделкина? Я хочу понять логику арендатора и покупателя.
Вот еще в мою цену попало пару квартир в ясенево, тоже маленьких однушек. Есть и чистые, отремонтированные, дома, конечно, старые, но реально почти прямо у метро. Почему они дешевле на съем? ведь ясенево очень хороший район.

Наверное потому, что народ хочет жить в приятных условиях. В старых домах не заморачиваются на ремонт и сдают в "бабушкином" варианте. Часто подъезды прокурены и пропахнуты всякими кошками. В новых районах - все свежее - и подъезды, и ремонт в квартире, и мебель новая.

[Liora]

Скажите, пожалуйста, во Внуково у Самолет Девелопмент есть однушки-распашонки. Кухня 13 и комната 14 или 13 метров. Чисто гипотетически если в такой однушке в каждой комнате сделать отдельную небольшую кухню, а санузел оставить совместный, будут такие комнаты по отдельности сдаваться? и за сколько? за 10-12 или больше?

[arevik4]

Посоветуйте, пожалуйста, как правильно поступить, имеем: 1) однушка 36м в Саларьево на циане подобная выставлена за 4650; 2) и ипотека на другой объект для себя с ежемесячным платежом 57тыс. Варианты развития: выставить сейчас на продажу однушку и закрыть ипотеку (с доплатой ещё 1млн) или же ещё подождать роста цен на Саларьево? Есть ли смысл ждать?

[Тататьяна]

Посоветуйте, пожалуйста, как правильно поступить, имеем: 1) однушка 36м в Саларьево на циане подобная выставлена за 4650; 2) и ипотека на другой объект для себя с ежемесячным платежом 57тыс. Варианты развития: выставить сейчас на продажу однушку и закрыть ипотеку (с доплатой ещё 1млн) или же ещё подождать роста цен на Саларьево? Есть ли смысл ждать?

Конечно выставляйте) Промониторьте спрос. Когда появится реальный покупатель, тогда и примите окончательное решение.
Если Вы выставили- не значит, что у Вас завтра ее купили. Если Вы ее поставили в рекламу, но передумаете продавать, это Ваше право. Но по крайней мере будете знать реальную стоимость объекта.