Прогнозы цен на квартиры в Москве и Подмосковье (в целом по рынку)

Объемы продаж московских новостроек в 2023 г. поставили рекорд: управление Росреестра по Москве зарегистрировало в прошлом году 115 587 договоров долевого участия в строительстве жилья – это максимальный показатель за всю 15-летнюю историю ведения статистики, подчеркивает руководитель ведомства Игорь Майданов. Предыдущий максимум, достигнутый в 2021 г., результаты 2023 г. превзошли на 17%, а итоги 2022-го – на 35,9%.

Больше всего продажи выросли в Новой Москве – на 45,9% к 2022 г., по оценке агентства недвижимости Est-a-Tet. «Старая» Москва подросла на 33,8%, Подмосковье прибавило 15,8%. Похожие данный приводит и АН «Бон Тон»: в «старой» Москве число сделок увеличилось на 42%, в Новой Москве – на 55,3%, в Московской области – на 15,9%. А в среднем по рынку московского региона - на 32,8%.

Что касается значительного прироста продаж именно в Новой Москве, то он связан с перетеканием спроса из массового сегмента «старой» Москвы, объясняет Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон»: «В массовом сегменте «старой» и Новой Москвы на долю ТиНАО в декабре приходится почти половина сделок (49,6%), что на 6,5% больше, чем в ноябре, и на 17% больше, чем год назад. Причина в том, что средняя цена квадратного мера в Новой Москве на 25% меньше, чем в массовом сегменте старой Москвы».

«Таким образом, несмотря на рост ключевой ставки и повышение ставок банками в рамках стандартных ипотечных программ, влияние ипотеки на спрос усилилось», - подчёркивает Роман Соколов.

Особенно в Новой Москве, куда мигрировали ипотечные заемщики, которые не могли себе позволить Москву внутри МКАД в связи с ростом цен, ставок и первоначального взноса по ипотеке.

При этом и внутри МКАД, и за МКАД ипотеку брали все менее платежеспособные заемщики – чтобы сократить ежемесячный платеж, они были вынуждены увеличивать срок кредита. По словам Ирины Доброхотовой, управляющего партнера bnMAP.pro, основателя «Бест-Новострой», средний срок обременения в сделках в «старых» границах Москвы за год увеличился с 24,7 до 25,8 года, в Новой Москве – с 25 до 26,8, а в Московской области – с 24,3 до 26 лет ровно.

Причем во локациях большая часть сделок заключалась на максимальный срок — 30 лет. В Москве доля «тридцатилетних» кредитов в 2023 г. составила 58%, в Московской области – 61%. А в Новой Москве 65% ипотечных кредитов в 2023 г. были взяты на максимальный срок – 30 лет.

Повышение размера первоначального взноса до 30% в рамках программы с господдержкой также негативно скажется на всех рынках.

«Несмотря на рекордные результаты 2023 г., динамика сделок второго полугодия уже указывает на то, что в 2024 г. нас ожидает замедление рынка, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Основной драйвер развития рынка последних трех лет – льготная ипотека – перестанет оказывать решающее влияние на отрасль. На этом фоне число сделок будет сокращаться, особенно в сегментах рынка с доступным жильем».

Собственно, это уже происходит: по оценкам Валерия Кочеткова, директора направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость», в первой половине января 2024 г. спрос на новостройки был на 16% ниже, чем в аналогичный период прошлого года. Помимо ухудшения условий льготных ипотечных программ ситуацию ухудшает введение крупнейшими банками комиссий за выдачу льготных кредитов. Теоретически – с застройщиков, но те, как обычно, пытаются переложить дополнительные расходы на покупателей. Как следствие, рынок находится «в состоянии лихорадки из-за спора между застройщиками и банками, а страдают потребители, которые не успевают адаптироваться к быстро меняющимся ипотечным условиям и продуктам», резюмирует Валерий Кочетков.