Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

Shuran писал(а) 10 июл 2023, 14:59 по стате новостроя штиль, торопиться некуда

Как штиль если, она https://www.pik.ru/flat/828458 в марте стоила 11млн. а сейчас 12.2 млн
Рост 10% за 3 месяца это разве обычная история? Хотя вроде лето сезон падения спроса. Посмотрел п.д. на этот корпус с апреля по июль заключается в среднем 25 дду в месяц, как и впредыдущие месяцы, т.е. ажиотажа вроде нет, а ценник непропорционально растет

новострой в мск не лучший актив для сохранения в принципе

Тут каждый в меру своих знаний, и жизненного опыта сохраняет как может)
Недвижка самое простое понятное, (после депозита). А недвижка в мск самое надежное из других недвижек, т.к. исторически наша страна имеет централизованную систему,....

Shuran писал(а) 10 июл 2023, 14:59Руставели или перовское2 не хуже в этом плане

Руставели выше бюджета. Не видел там переуступа 1к дешевле 11.5 млн
https://www.cian.ru/sale/flat/288281971
Вроде вариант, но в целом локация хуже (в м.п. близость сити, универов, престижность района, ... наверное 2 мин. до бкл и мцд, немного круче чем 7 мин. до бкл и мцк
перовское2 застрой 4к24г 10 млн переуступ 4к23г 10.0 млн
матв п застрой 4к24г 12 млн переуступ 4к24г 10.8 млн
если арендная ставка будет и там и там примерно одинакова, или в перовском2 даже чуть ниже то вроде как лучше взять перовское2.

Shuran писал(а) 10 июл 2023, 14:59Жд в 95м в прямой видимости это ужоснах

Тут понятно что дисконт из-за жд, т.к. за 10.8 млн переуступа не было с марта.
Ну вот в том то и деле что не в прямой, я не цепляюсь к словам просто факт
https://cloud.mail.ru/public/RiQw/srZNVUM9k Стрелка к 6 этажу а 4 еще ниже на 2, т.е. забор или шумозащитный экран, который по идее должны поставить, т.к. в соседних жк вдоль жд они стоят, должен свести к минимуму негатив от жд.
Из хаты нет прямой видимости железки, и шум там в самой локации больше от шоссе.
Ну я доводы приводил выше по поводу взаимосвязи арендной ставки в эконом классе и вида из окна, видимо в чем то не прав, раз вы так не считаете.
Тут еще индивидуально все мне кажется, кого то больше раздражает шум от детской площадки (резкий ударный), кого то от дороги (монотонный). Полистал т.г. каналы несколких жк вдоль этой жд. Так там кто что пишет, комуто наоборот больше мешает шоссе, кому то скейт парк неподалеку (это в мещерском лесу), а на жд ему пофик.В иделае высокий этаж с красивым видом да, но за них и переплата в несколько сот тысяч, даже в экономе, окупится эта переплата в аренде? если большинство арендаторов в экономе пашут целыми днями, и дома спят только, они где дешевле будут выбирать а не где вид... Если тольк оне прямо условия в которых невозможно жить , там помойка под окном или алкомаркет, вот это похуже. А соседи "двигающие по ночам шкафы" могут попасться вообще на любом этаже с любым видом, тут вообще рулетка.

explorer85 писал(а) 10 июл 2023, 12:19 Цель осталась прежней долгосрочное владение и сдача в аренду, для реализации ставки по семейной ипотеке ~5.5% Исходные почти теже, 3 млн. нал + ипотека)
-----------
Доходность:
=5.8%

Подумайте как следует, достойная ли это цель?.. Разве что у вас в других активах процентов 70, а остальные 30 вы хотите в недвижимость пристроить - как защиту от инфляции. Тогда да.
Мониторю рынок ради интереса, в последнее время максимум в жилых новостройках была доходность под аренду 7% в Куз.лесу/Белой даче как раз, но там подняли сильно цены быстро (смотрел больше ПИК, сунулся к другим застроям - там еще хуже). Найти квартиру под распил - еще куда ни шло, будет 7-10% и то это надо работать-искать объект и много факторов учитывать: чтобы более менее законно было и ликвидно сразу и под аренду и под продажу на всякий. Ну зачем это все?

nightjar писал(а) 10 июл 2023, 18:17других активах процентов

Я человек не искушённый в инвестициях.
На депо да съедает инфляция. Всякие там офз - ненамного лучше, акции - рискованно. Стоимость недвижимости всегда будет кореллировать с уровнем инфляции + аренда будет приносить доход сравнимый с депозитом.
Вроде как очевидно все, Вы же и без меня это знаете .
Если знаете цели достойнее, по соотношению риски, затраченные усилия, и знания для инвестирования с недвижкой, поделитесь, хоть бы и на теоретическом уровне, интересно будет.

Ps. Да квартирка сорвалась, риэлтор написала что собственник продал через другое агенство на 100т.р. дороже .... Вот как так можно, 3 дня потрачено ....

Отправлено спустя 2 часа 35 минут 42 секунды:

Shuran писал(а) 10 июл 2023, 17:43на стату рынка по сделкам смареть надо, а не тока на цены в конкретном жк, если выросло на 10% за 3 мес - это повод не брать или подумать почему так случилось

Так вы же сами здесь prognozy-cen-na-kvartiry-v-moskve-i-pod ... -t135-2580
публикуете стату по которой в марте м2 стоил 338 а в июне 390. Рост 8.6%
Да и другие же пика взять везде выросло на 10%.
Студия в том же саларьево парке , выросла с 6 до 6.6

Отправлено спустя 35 минут 31 секунду:

Shuran писал(а) 10 июл 2023, 17:43почему так случилось

Отложенный спрос накопившийся за провальный по продажам 22 год , активизировался. По той же стате что вы приводите. Соответственно увеличился спрос , выросли и цены. Я так понимаю. Вот что будет дальше, это вопрос.

Shuran писал(а) 10 июл 2023, 12:51... тут вся мск, кроме окраин и цао подходит...

не понял почему ЦАО не подходит при поиске квартиры под аренду

Подумал. Цены у пика (как основного игрока который задаёт тренд цен в масс сегменте) растут, на все ликвидные жк. Почему на матв. парк выросло на 12% за 3 месяца , а на перовское 2 на 7% ? Значит есть спрос.
Источник повышения спроса на конкретный жк? Думаю это реклама, работа с агентствами , все там покупают и я куплю, или место реально перспективное хорошее не знаю... Знаю например что этажи сотрудничают с пиком и ненавязчиво предлагают Новое Очаково.
Причина повышения спроса вобщем? Думаю это отложенный спрос за 22 год + доллар растет + слухи об исчерпании лимитов льготки, общая нестабильность в стране из-за которой люди пытаются вложить свои деньги.
Ну а по своему выбору.. неделю назад хотел купить https://www.pik.ru/flat/803178 но не успел, подорожала с 7.6 -> 8.2 . А так норм был вариант (окна не на ЖД )
Теперь остановился на https://www.pik.ru/flat/838988
По поводу инвеста иллюзий особо нет. Отрастет на ключах до 8млн и хорошо. Отрастет до 7.5млн продам в 0. (Ну я продавать не собираюсь, это так форс мажор)
Окна на жд, но там у всех студий в этом корпусе туда окна, так что только этаж думаю может ещё повыше взять , чтобы подальше от жд было так сказать:) Поводу вида из окон ещё есть момент. Вот эти из 3.2 https://www.pik.ru/flat/839384 дороже на 0.3 млн, но у них вид тоже на жд прямо. А у студии из к. 3.1 вид на жд и немного попадает торец к. 3.2. Из-за этого что-ли разница в стоимости?
Навеса там особого пока нет. "Профит" только, ну там вроде студий немного и по аналитике (достоверность не проверял) там много для себя брало студии . Там и площади побольше и отделки от застроя нет , что как бы говорит не в пользу покупок под аренду.
Будущий застрой промки левелом , ну или кем-нибудь ещё, тоже наверное плюс.
Вобщем на фоне подорожавших м.п. и бо2 как думаете норм вариант для моих целей? Потому что я так понимаю аренда будет +-одинаковая и там и там, ну пускай даже в бо2 будет 40, а в Перово 35, не сильно критично, на фоне разницы в цене в 1млн.

Да и ждать когда подешевеет , смысла думаю нет. Из очевидного, падение цен не выгодно банкам ни застроям а значит его не будет. Ну вернее тут не угадаешь что вообще будет через неск. месяцев , поэтому лотерея , может быть и упадут цены немного ,как прошлой осенью, в случае негативных событий в стране, и можно будет что-то купить дешевле, а может быть и нет, и будет рост в соответствии с планами продаж застроев.

На перспективе 10 лет:
Облиги:
1.6 млн + 1.6 млн*13*10=130% = 3.68 млн
--------
Недвига за 7 млн:
Затраты:
1млн + 0.3 млн переплата в 1 год = 1.3 млн
+ Мебель 0.3 млн =1.6 млн
% по ипотеке 0.026*120 (с уч. досроч. погашения=2.9 млн)
Итого: 4.5 млн
Прибыль:
Доха от сдачи 32*120=3.8млн
Рост актива вслед за инфляцией , возьмём 61%
Инфляция с 2013 75%
стоимость м2 Москва 2013-23 по данным irn 160->260=61%
Если тут усматривать появление льготной ипотеки , то с 2003-2013 вообще рост в 3 раза. У них кстати тоже растет https://homebay.com/price-per-square-foot-2022/
-------
7+7*0.61=11.27млн.
И через 10 лет, я продаю студию за 11.27млн,
Отдаю 6млн банку (поюсанул сюда тот млн что я в течение 10 лет аннуитентным платежом отдавал)
11.27+3.8-6-4.5=4.57млн
Итого: с облигами под 13% с моими затратами в 1.6 млн я буду иметь через 10 лет 3.68 млн, а с хатой 4.57 млн.
Это при непатриотичном прогнозе, что наша страна так и останется сырьевым придатоком в ближайшие 20 лет, и инфляция будет как в развивающейся стране) Хотя при патриотичном, если уровень инфляции будет скажем близок к 1-2% , возможно будет как тут
***

Отправлено спустя 4 минуты 36 секунд:

Shuran писал(а) 23 июл 2023, 17:47но почему не подождать более очевидных точек вхо

Вот и я себе про это говорю, что подождать бы ну чето перегрето сейчас.
И про ощущение что на бирже не зря говорил, неделю назад, с апреля все дорожает только, да и в разрезе последних пары лет тоже. Тут точка входа может быть одна если случится какая-нибудь опа опять (вторая волна мобилизации , ракета в кремль прилетит, не дай бог, и спрос упадет, тогда да можно будет урвать со скидкой. Если льготку отменят то вообще не войду под выгодный % на свое плечо. Повторения с 0% ставками тоже не будет, пройденный этап... Вобщем при относительной стабильности максимум мне кажется какие то локальные скидки акции...
У пика если глянуть по ликвидными ЖК, все везде распродано в соответствии с % готовности. Т..е нет такого что полгода до сдачи и 50% лотов не продано. Поэтому чего им демпинговать то.


Но думаю все же о диверсификации своего портфеля из 3 лямов:)
1 пустить в п.в. на студию с ипотекой 5.4% А остальные 2 по вашему сценарию в облиги (надо ещё разобраться где там 13%) ну или на депо под 10%

Отправлено спустя 18 минут 52 секунды:
И ещё по этому и выбрал пока Перово. Это самый дешёвый вариант что остался пока на БКЛ .
Т..е если отбросить в сторону престижность района , парки , и виды из окон , то это самый норм вариант чтобы там тупо ночевать и ездить на работу, учебу.

explorer85 писал(а) 23 июл 2023, 20:24На перспективе 10 лет:
Облиги:
1.6 млн + 1.6 млн*13*10=130% = 3.68 млн
--------
Недвига за 7 млн:
Затраты:
1млн + 0.3 млн переплата в 1 год = 1.3 млн
+ Мебель 0.3 млн =1.6 млн
% по ипотеке 0.026*120 (с уч. досроч. погашения=2.9 млн)
Итого: 4.5 млн
Прибыль:
Доха от сдачи 32*120=3.8млн
Рост актива вслед за инфляцией , возьмём 61%
Инфляция с 2013 75%
стоимость м2 Москва 2013-23 по данным irn 160->260=61%
Если тут усматривать появление льготной ипотеки , то с 2003-2013 вообще рост в 3 раза. У них кстати тоже растет https://homebay.com/price-per-square-foot-2022/
-------
7+7*0.61=11.27млн.
И через 10 лет, я продаю студию за 11.27млн,
Отдаю 6млн банку (поюсанул сюда тот млн что я в течение 10 лет аннуитентным платежом отдавал)
11.27+3.8-6-4.5=4.57млн
Итого: с облигами под 13% с моими затратами в 1.6 млн я буду иметь через 10 лет 3.68 млн, а с хатой 4.57 млн.
Это при непатриотичном прогнозе, что наша страна так и останется сырьевым придатоком в ближайшие 20 лет, и инфляция будет как в развивающейся стране) Хотя при патриотичном, если уровень инфляции будет скажем близок к 1-2% , возможно будет как тут
https://youtu.be/KAnW0SqNik0

Отправлено спустя 4 минуты 36 секунд:

Вот и я себе про это говорю, что подождать бы ну чето перегрето сейчас.
И про ощущение что на бирже не зря говорил, неделю назад, с апреля все дорожает только, да и в разрезе последних пары лет тоже. Тут точка входа может быть одна если случится какая-нибудь опа опять (вторая волна мобилизации , ракета в кремль прилетит, не дай бог, и спрос упадет, тогда да можно будет урвать со скидкой. Если льготку отменят то вообще не войду под выгодный % на свое плечо. Повторения с 0% ставками тоже не будет, пройденный этап... Вобщем при относительной стабильности максимум мне кажется какие то локальные скидки акции...
У пика если глянуть по ликвидными ЖК, все везде распродано в соответствии с % готовности. Т..е нет такого что полгода до сдачи и 50% лотов не продано. Поэтому чего им демпинговать то.


Но думаю все же о диверсификации своего портфеля из 3 лямов:)
1 пустить в п.в. на студию с ипотекой 5.4% А остальные 2 по вашему сценарию в облиги (надо ещё разобраться где там 13%) ну или на депо под 10%

Кмк нужно считать немного по другому.
Доходность по ОФЗ ща где-то 11% и похоже до конца года еще подрастет.
Если вы возьмете кредит, то будет ежемесячно платить 37к где-то за студию, в случае с ОФЗ вы их докупаете на эту сумму, это делает инвестирование на большом отрезке более сглаженным (например если ставка повысится) ну и существенно увеличит количество деняк на счету в конце срока.
Если не пользуетесь ИИС, то можно до кучи получать 50к бонусом без заморочек, ну или юзать 3х летную льготу на владение, нужно считать что выгоднее.

По недвиге:
Я б вычел возможные простои, коммуналку, страховку и налоги из доходов
Ванговать за стоимость через 10 лет не берусь, слишком много факторов, которые влияют на цену и не понятно что с ними и когда будет (отменят ли гос. поддержку, если да, то всю ли, изменится ли процент по ней и как).
Для честности бабки которые вы получите с аренды можно тоже на вклад положить, что бы уж считать совсем уж полную доходность, но тут хз какой процент брать)

Мое ИМХО, если хочется недвигу, то возможно стоит подождать новую очередь того же матвея, или любого другого ликвидного ПИКа

explorer85 писал(а) 23 июл 2023, 17:03Вобщем на фоне подорожавших м.п. и бо2 как думаете норм вариант для моих целей?

Не делайте людям мозги и покупайте, если верите в бетон, весь ваш пассаж похож на попытку убедить самого себя в том, что вы поступаете правильно. Если вы готовы ради доходности на уровне депозита(а возможно и ниже), брать на себя все риски по владению и заниматься арендой как бизнесом - дело ваше личное, с моей точки зрения при таком незначительном капитале, проще все диверсифицировать по разным инструментам, обеспечить наличие в портфеле активов, номинированных в разных валютах в соответствии с вашим риск профилем. У вас же всё понамешано, вы хотите заработать денег на семейной ипотеке, при этом собираетесь её зачем-то досрочно гасить, хотя очевидно, что даже в рамках консервативной стратегии, у вас должны быть рисковые инструменты, которые могут выстрелить и дать вам доходность, которая выше ожидаемой, а не одна только недвига, которая как в 2014 году может уйти в крутое пике и выползти только через несколько лет(а в валюте так и вовсе не вылезти).

explorer85 писал(а) 23 июл 2023, 17:03Из очевидного, падение цен не выгодно банкам ни застроям а значит его не будет.

Ну это вообще пушка. Базовые экономические законы никто не отменял, вообще фиолетово, нравится банкам и застроям понижать цены или нет, если спрос не обеспечивает исчерпание предложения - необходимо это предложение снижать, ограничивая количество выводимых на рынок проектов, либо же опускать цены, дабы расширить круг лиц, способных по этой цене приобрести объекты недвижимости. Запас прочности с новомодной системой эскроу есть, но он не бесконечен.

explorer85 писал(а) 23 июл 2023, 20:43Если льготку отменят то вообще не войду под выгодный % на свое плечо.

Если льготку отменят - то спустя какое-то время вы окажетесь в более выгодных условиях, т.к. высокая ставка обеспечит серьезное падение спроса и рынок на годы уйдет в штопор с откатом цен и снижением количества новых объектов до тех пор, пока не найдётся баланс. Вы ведь понимаете, что в случае резкого повышения ставок, за бюджет улетите не только вы, но и десятки/сотни тысяч других потенциальных приобретателей? Или у других есть чит на золото и они будут покупать по любой цене при любой ставке?

Насколько я понял, тут проблема в том что ОФЗ, депозиты и акции пощупать нельзя, а недвижку можно.
Это больше вопрос психологии, чем доходности - берите студию на следующем старте и расслабьтесь.

Ishly писал(а) 24 июл 2023, 10:26Насколько я понял, тут проблема в том что ОФЗ, депозиты и акции пощупать нельзя, а недвижку можно.
Это больше вопрос психологии, чем доходности - берите студию на следующем старте и расслабьтесь.

Так-то стройку пару лет тоже особо не пощупаешь. Но с точки зрения диверсификации и если есть возможность взять ипотеку под относительно низкий процент, то тоже вариант.

Я б ща тоже вписался в какую нить e3 (по IT ипотеке) на перспективу в активно застраиваемой промке (посдавать лет 5, потом самому может заехать, как стройки закончатся).
Но чет не могу найти приемлемого варика с пешей до метро в бюджете до 20 и что бы не с видом на ТЭЦ или эстокаду. Жду новые очереди Руставели 14, ну или в целом новые проекты.