Прогнозы цен на квартиры в Москве и Подмосковье (в целом по рынку)

Главная причина роста объемов и, главное, доли нераспроданного жилья – снижение продаж из-за последствий СВО, компенсировать которые не может ни льготная ипотека от государства, ни нулевая – от самих застройщиков. По итогам 2021 г. управление Росреестра по Москве зарегистрировало 85 044 договора долевого участия в строительстве жилья – на 14% меньше, чем в 2020-м. В квадратных метрах продажи новостроек в московском регионе сократились на 2 млн. Спрос продолжает падать: за первые два месяца 2023 г. число ДДУ в Москве просело на 34,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Причем февраль 2023 г. в плане продаж был даже хуже традиционно провального января, треть которого занимают каникулы.

Падение спроса, по идее, должно привести к снижению объемов инвестиций застройщиков в новые проекты и в дальнейшем – к сокращению предложения новостроек. По данным NF Group, в 2022 г. доля площадок под девелопмент в общем объеме инвестиций в российскую недвижимость составила 45% против 64% годом ранее. Однако если сравнивать не долю, а сами инвестиции, то показатель уменьшился несильно: с 249,6 млрд до 219,24 млрд руб., то есть на 13%.


В среднесрочной перспективе снижение объемов вложений в новые площадки, конечно, отразится на рынке недвижимости: по оценкам специалистов Nikoliers, в 2023–2024 гг. объем ввода многоквартирного жилья в стране может упасть примерно на 10–15% к 2022 г. в зависимости от региона.

Однако пока и конкретно в московском регионе количество проектов только растет. По данным компании «Метриум», в 2022 г. в Москве стартовали продажи в 91 проекте, тогда как годом ранее - в 76. За январь-февраль 2023 г., по информации аналитического центра www.irn.ru, рынок московского региона пополнился 50 новыми корпусами с квартирами и апартаментами (в основном в рамках существующих проектов).

Недостатка в перспективных проектах тоже не наблюдается: на 1 марта в реестре перспективных проектов ЕРЗ.РФ в Москве насчитывается 425 проектов, в Московской области – 127. Из них в феврале в Москве появилось 14 новых проектов и шесть - в Московской области. Для сравнения: согласно данным портала ЕРЗ.РФ, на 1 марта 2022 г. в Москве было 358 перспективных проектов, в Подмосковье – 121.

В принципе, те проекты, которые будут выходить на рынок в 2023-2024 г. – это во многом результат ажиотажного спроса 2020-2021 г., когда на фоне сверхнизких ставок по кредитам и депозитам на рынок недвижимости хлынули деньги ипотечников и инвесторов. Цены на жилье тогда за два года выросли в полтора-два раза в зависимости от сегмента, а застройщики получили рекордную прибыль, часть которой инвестировали в приобретение новых площадок.