Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

[Jere]

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

[Arendator]

Подскажите, как действовать?

Если нет понимания зачем продавать и что купить, то сдавайте покомнатно трем арендаторам, машиноместо отдельно.

[nightjar]

Подскажите, как действовать? Есть квартира в Котельниках

Это хорошо.
Но главное - какая цель? Все зависит от вашей цели.
пс. покомнатно сдавать - это только если ремонт не делать, в бетоне.

[Viverna]

Всем добрый день!
Спасибо всем за прошлые советы! Отпишусь, что вопрос по ИТ ипотеке я решила, взяла выгодную переуступку в Level Южнопортовый. Матвеевский парк по прежнему нравится, но там цены по моему ушли высоко уже за рамки инвеста.

Теперь встал вопрос о сл обьекте, над которым я зависла в очередной раз (куда ипотеку с господдержкой впихать).

https://dubrovka.my-priority.ru/apartment/351/ Вот такая двушка в My Priority Dubrovka, вроде обычная евродвушка 49 кв, высокий этаж, окна во двор (несильно шумно от дороги). Цена 14 100 (280 за квадрат) - по звонку дают скидки, распродано 30%. Да, без отделки и Гранель не лучший бизнес класс. Но вроде кажется вполне себе инвест, метро прям рядом, да и в целом до центра недалеко? Да район промка, но под застройку - там же ПИК Дубровский рядом относительно строит по 16 млн за такую в эконом формате, но с отделкой.
Кажется на моменте ключей цена за квадрат должна дойти до 350 тыс вполне. Но тема на форуме заглохла, почему то проект никому не интересен? Совсем плохо строят?

Или не мучаться и взять еще одну переуступку в Южнопортовом, там плюс минус ценник за квадрат такой же можно выловить, и в Level как то побольше веры в их маркетинг. Тут напрягает все яйца в одну корзину )

[Viverna]

Viverna, 15.6 к-г на дубровке вся или это без зоны кухни? Если вся, то это шлак. Параметры переуступа в юп не вижу
Зы у мну в новострое 20 лет всегда все в 1 жк было

[vlad86]

Подскажите, как действовать? Есть квартира в Котельниках, метро 8 минут пешком, почти все окна на лес, большая трехкомнатная, из которой можно сделать 4-комнатную (в одной комнате 2 окна) с совмещенной комнатой (некоторые делают не совмещенную, но тогда комнаты меньше становятся). Лоджии остеклила, утепляю, объединять с кухней и комнатой их не буду.
1. вариант. Ремонтировать её, продавать (много ли выиграю с ремонтом?), менять на жильё в другом районе внутри МКАД, но тут непонятно, сколько надо будет доплачивать.
2 вариант. Разделить на 2 квартиры (большая однокомнатная и двухкомнатная с одной проходной комнатой и кухней-гостиной) и сдавать. В первой квартире часть что справа. Большая кухня, большая комната, санузел с душем. Во второй квартире длинный коридор (правая часть наполовину будет в эту коридор выходить, наполовину в комнату 1 квартиры). Вообще кто-то снимает такое "искусственно разделенное" жильё? Я просто в этой теме видела, где хотели купить жильё, чтобы потом разделить на 2 квартиры и сдавать. Или такое актуально только для хороших районов?
3. вариант. Сдавать как одну большую квартиру, но наверно финансово нет смысла?

Есть также машиноместо. Снимают ли жильё с машиноместом в этом районе?

Какие вообще перспективы сдавать в этом районе не таждикам и узбеками, а русским? Снимут ли? Или выгоднее будет менять на другой район и сдавать площадь явно меньше?
Нужно ли ставить кондиционер? Окна выходят на лес. Я лично живу без кондиционера (если жарко, на даче включаю вентилятор, это пара недель в году), а вот при аренде и продаже это меняет стоимость?
Screenshot from 2023-07-04 18-52-20.png

Экономремонт делать, повышать ликвидность объекта, кондей 1 можно недорогой поставить аля hisense. Как доделаете - может определитесь с дальнейшими планами

[nightjar]

вроде обычная евродвушка 49 кв

там же ПИК Дубровский рядом относительно строит по 16 млн за такую в эконом формате, но с отделкой

Обычная евродвушка сейчас 35-40 м., 49 м. оверсайз.
В Дубровском угловые Е3 49 м. за эту сумму, не Е2.
https://www.pik.ru/flat/890881

[Viverna]

15.6 к-г на дубровке вся или это без зоны кухни? Если вся, то это шлак

Да, вся. 2 санузла. Это же типа бизнес класс. Поэтому комнаты да "большие".
Для бизнес формата это шлак тоже? Там было бы странно наверное 37 кв.

[Viverna]

Поэтому комнаты да "большие".

она 20-25 должна быть, а это тупо кухня в 1ке, в теме дубровки разжевано, что планировки шлак, в основном

[Viverna]

В Дубровском угловые Е3 49 м. за эту сумму, не Е2

Да, мне нравится такой вариант. Но это эконом за 15.6 млн. А там бизнес за 14.1 млн. Потому и зависла. В моем понимании за бизнес дёшево. E3 там уже 59 кв.

[Sonne]

В моем понимании за бизнес дёшево.

Строит Гранель, далеко не факт что там получится настоящий бизнес-класс, а учитывая общий антураж локации - сомнений становится ещё больше. У Пика продукт предельно ясный и ЦА понятная, еще и отделка есть. У Гранели отделки нет, так ещё и делать её придется за норм бабки, т.к. это же "бизнес-класс" и там просто поклеить обои и постелить ламинат из Леруа не выйдет. 50-метровая однокомнатная квартира - прошлый век и деньги на ветер, тенденция в масс-сегменте на уплотнение, люди смотрят объекты меньшей площади и меньшей же цены, в Метрополии готовые е2 по 12-13 млн продаются сейчас, а вы хотите однушку в стройке выхватить за 14.

[explorer85]

Три месяца назад отговорили меня от покупки кв. в Новой Москве. За что вам спасибо. Понял что она мне была не нужна. Да и за 3 месяца стоимость жилья в том месте не поднялась.
Цель осталась прежней долгосрочное владение и сдача в аренду, для реализации ставки по семейной ипотеке ~5.5% Исходные почти теже, 3 млн. нал + ипотека)
Все это время курю предложения застроя и переуступов, в избранных ликвидных для аренды локациях, цены потихоньку растут ( для примера студия через 2 года , в сигнальном 16 в марте стоила 6.3, теперь стоит уже 7.0 )
Вобщем остановился на следующем варианте:
Матв. парк. евро 1к 33м2 в к. 2.2 4 этаж с видом на жд. 10.8млн
Доходность :
(50*12) /( 10.8+0.4 кухня + 0.4 %по ипотеке 1 год) = 5.1%
------------
Для сравнения посчитал доходность по 2 студиям.

Студия в сигнальном 16 - 2 этаж. 6.4 млн
https://www.cian.ru/sale/flat/287381637
Доходность :
(35*12)/(6.4+0.4 кухня +0.4 %по ипотеке 2 года)=5.8%
-----------
матв парк. Студия 23м2 8.5 млн
https://www.cian.ru/sale/flat/288672836
Доходность:
(45*12)/(8.5+0.4кухня+ 0.3 % по ипотеке 1 год)=5.8%

Арендная ставка взята из циана (там где он показывает среднюю оценку) + добавлена поправка от себя, на основе сравнительного анализа с текущими объявлениями .
Вобщем понятно студия выгоднее в плане доходности, но студии не рассматриваю, так как ими нужно больше заниматься (чаще арендаторы меняются итд)

Есть ещё вариант в 1 дубровском по цене матв. Парка но там доходность будет ещё ниже, так как в плане аренды, локейшн хуже чем м.п.

Вобщем вопросов 2.
1. Верно ли в целом все то что я написал выше (расчеты по доходности)?
2. Подпадает ли мой вариант в м.п. под понятие "выгодный переуступ" с учётом того что я напишу ниже?
Динамику цен на лот я отследил
Старт 10 млн -> 10.22 просадка до 9.7 млн, потом плавный рост до 12.1 млн. Т.е. получается продает продавец с дисконтом 10%.
По переуступу за последние 3 месяца , было 2 адекватных предложения по 1к оба , ушли в марте , мае за 10.0 млн , 10.9 млн, правда в корпусах со сдачей на 6 месяцев раньше.
Надо конечно было брать что-то из этого, но время было заложено на анализ рынка .
----------
Да есть ньюанс , окна выходят на жд. Поэтому сам съездил туда, оценил все, и в итоге пришел к выводу что на ликвидность сильно не должно повлиять. Во первых 4 этаж находится почти на уровне ЖД , если смотреть через жд со стороны БО2 , то 4 этажа не видно за деревьями и забором который окружает ЖД. (Вобщем звуковые волны от жд больше будут больше слышны на высоких этажах , так как там нет преград..)
Ну и вобщем субъективно , проведя там около часа, больше шум напрягал от амиьневсого шоссе , чем ЖД.. (так что лично я бы считал более неликивидными не высокие этажи в сторону шоссе.)
Ну вида из окон не будет, но опять же читал аналитику , что в эконом классе вид особо на ликвидность не влияет (в аренде) , ну и в продаже мне тоже кажется.

[Shuran]

explorer85, ссылка на хату где? или на хаты. их угадывать чтоль?

[explorer85]

explorer85, ссылка на хату где? или на хаты. их угадывать чтоль?

1к в матв. парке , по поводу которой спрашиваю, сняли объявление, т.к. я на нее уже ипотеку одобряю (типа покупатель найден )
Но для понимания она вот такая https://www.pik.ru/flat/828458 только на 4 этаже

[Shuran]

explorer85, ну знач аналог. планировку и куда окна видеть надо, неужели не доходит?

Отправлено спустя 17 минут 43 секунды:

Но для понимания она вот такая https://www.pik.ru/flat/828458 только на 4 этаже

говно, 95м до жд, аренда бизнес на десятилетия, ройте дальше, бюджет ведь можно варьировать из-за ипотеки, что за "избранные локации", тут вся мск, кроме окраин и цао подходит
зы на будущее, 2эт и "средняя оценка по циану" - не для ЦА форума, кто не 1й день-месяц - к скорому бану за бестолковость ведет

[explorer85]

тут вся мск, кроме окраин и цао подходит

Юга-запад, транспортно удобнее для контроля хаты, т.к. сам живу в области, а матв. парк. место с самой лучшей траспортной доступностью из всего что есть по вменяемой цене.

бюджет ведь можно варьировать из-за ипотеки

Морально готов рисковать таким ипотечным плечом, в случае если понадобится срочный выход (понадобились деньги, рынок аренды упал итд. чем больше вложишь, тем больше потеряешь ведь, если понадобиться выходить на невыгодных условиях, например через год, цена хаты осталась той же, а % банку уже уплочены)

зы на будущее, 2эт

Ну хата в сигнальном, на 2 эт. (если вы про это), для примера брал (понимаю что это не ликвид). Там просто по переуступке она одна. На другом этаже была бы на ~0.2-0.3 млн дороже. С учетом что мой способ определения арендной ставки херня, особо роли на итоговой расчет доходности это не играет.

ройте дальше

Да только обстановка какая то, как на бирже... Незнаешь , что будет через полгода, цены опять улетят на 10% вверх и в мой бюджет уже нужно будет переуступ на студию искать)

По сабжу, основной негативный момент в моем выборе это жд, правильно я понимаю?