Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

nosoap писал(а) 28 июл 2023, 15:43Добрый день!
Рассматриваю вариант диверсификации имеющихся денежных ресурсов:
В наличие 2,5 млн. Хочу купить за 5,78 млн студию (ВХОД) в ЛП в новым 12 корпусе с окнами во дворе на 6 этаже (16 этажей, на этаже 6 квартир) с ключами в начале 2026 г. и минимальным ПВ (15% - 867к). Ставка - 4% годовых (ипотека для сотрудников Сбера). Ежемесячный платеж - 23,5к. Досрочно не гашу. ВЫХОД - по переуступке за 3-4 месяцев до выдачи ключей (ноябрь-декабрь 2025 г.) за 7,2 млн (оценка по текущей стоимости вторички на районе), чтобы не конкурировать на ключах. Доходность - 77,9% за 2,5 г или 31% годовых. В случае если на момент продажи цена не будет устраивать, делаю мебилировку и сдаю за 35к, тем самым ежемесячный платеж перекрывается и жду лучшие времена.

Мне кажется у этого прекрасного плана есть один фатальный недостаток - он построен на ситуации 2023. Когда толпа буратин побежала пристраивать льготную ипотеку или просто рубли по студиям. А теперь представим ситуацию 2026, когда в городе построены десятки тысяч говностудий и строятся новые - кто все это купит? Под перепродажу - никто, конечникам жить в 20 метрах - дураков нет. Сдавать? Метро далеко, в одном только ЛП больше 50ти корпусов, а рядом еще Светлый мир, где студии 27 метров. То есть конкуренция отправит цены вниз, минус мебель, минус простои, минус амортизация и время.

Добрый день!
На фоне печальной экономической нестабильности все чаще стали посещать мысли вложиться в студию в Москве.
План - иметь ликвидный актив в целях сохранения и прироста накоплений на долгосрочную перспективу. Т.е. продавать сразу не планирую, предполагаю сдавать какое-то время, возможно длительное.
До 6-7 млн. смогу напрячься и обойтись без ипотеки. Пока остановилась на двух вариантах от ПИК - 6.75 млн. волжский парк 20.1кв., корпус 5.1, 10 эт со сдачей в феврале 2025 или 5.92 млн. любл.парк 19.9 кв., корпус 12, 15 эт. сдача март 2026.
Усугубляется все моим незнанием Москвы. Вроде бы по месту и сроку сдачи лучше волжский, но и цена похуже. Подскажите профану, стоит ли лезть сейчас в недвигу и конкретно в эти жк? Боюсь закупиться неликвидом на хаях и проиграть в перспективе даже варианту с депозитом

Betelgeuse писал(а) 29 июл 2023, 18:35Усугубляется все моим незнанием Москвы. Вроде бы по месту и сроку сдачи лучше волжский, но и цена похуже. Подскажите профану, стоит ли лезть сейчас в недвигу и конкретно в эти жк?

нет, этот ресурс для тех, кто рубит фишку, приходите через мес уже со знанием мск и прогнозами по выходу, пока читайте, корм в коня должен быть

Отправлено спустя 25 минут 3 секунды:

router писал(а) 29 июл 2023, 16:23 конечникам жить в 20 метрах - дураков нет.

студии это самый ликвид, флудить не надо

Betelgeuse писал(а) 29 июл 2023, 18:35Добрый день!
На фоне печальной экономической нестабильности все чаще стали посещать мысли вложиться в студию в Москве.
План - иметь ликвидный актив в целях сохранения и прироста накоплений на долгосрочную перспективу. Т.е. продавать сразу не планирую, предполагаю сдавать какое-то время, возможно длительное.
До 6-7 млн. смогу напрячься и обойтись без ипотеки. Пока остановилась на двух вариантах от ПИК - 6.75 млн. волжский парк 20.1кв., корпус 5.1, 10 эт со сдачей в феврале 2025 или 5.92 млн. любл.парк 19.9 кв., корпус 12, 15 эт. сдача март 2026.
Усугубляется все моим незнанием Москвы. Вроде бы по месту и сроку сдачи лучше волжский, но и цена похуже. Подскажите профану, стоит ли лезть сейчас в недвигу и конкретно в эти жк? Боюсь закупиться неликвидом на хаях и проиграть в перспективе даже варианту с депозитом

Если мой предыдущий комментарий насчет ликвидности вас не убедил, то на правах коренного ЮВАОшника, живущего в 500 метрах от ВП, я убежден, что этот вариант лучше и переплата того стоит: метро ближе и транспортный узел Текстильщики гораздо лучше Братиславской, рядом МЦК (пока через пути, но рано или поздно сделают путь к Новохохловской), на машине в центр выезд почти без пробок, нет пятидесяти корпусов навеса, рядом обжитой зеленый район. Первая очередь построена и выглядит ничего так.

router писал(а) 29 июл 2023, 20:18то на правах коренного ЮВАОшника, живущего в 500 метрах от ВП, я убежден, что этот вариант лучше и переплата того стоит: метро ближе и транспортный узел Текстильщики гораздо лучше Братиславской, рядом МЦК (пока через пути, но рано или поздно сделают путь к Новохохловской

ну вы прям нашли друг друга, один мск не знает, второй советует жк ваще без пешей куда-либо

Отправлено спустя 3 минуты 50 секунд:

router писал(а) 29 июл 2023, 20:18Если мой предыдущий комментарий насчет ликвидности вас не убедил

router писал(а) 29 июл 2023, 16:23 А теперь представим ситуацию 2026, когда в городе построены десятки тысяч говностудий и строятся новые - кто все это купит?

он меня не убедил: десятки тыщ студий в каком хоть контексте звучат? на всю мск за ближ 3г и чо? строящиеся или нераспроданные? вижу, что формат студий вам неизвестен и поэтому отрицаем, пишите о том, в чем разбираетесь, либо стату по рынку в студию в подтверждение страшного ужоса. ЛП многолетний лидер продаж, без пешей до метро и с меганавесом, догадываетесь, почему? по пешей от ВП до мцк планов до сих нет, хз когда будет и мцк в принципе слабое утешение на фоне метро, оно в области котируется

Shuran писал(а) 29 июл 2023, 20:33 ну вы прям нашли друг друга, один мск не знает, второй советует жк ваще без пешей куда-либо

Я далеко не фанат Текстилей, я как бы половину жизни провел на Грайвороновской и не знал, что пешком 20 минут до метро это без доступности От ВП те же 20 минут, ок, вдоль дороги не так приятно, как по району, зато на автобусе выйдут за две остановки до меня, минут 5 ехать от метро и автобусов этих тьма.

Shuran писал(а) 29 июл 2023, 20:33 он меня не убедил: десятки тыщ студий в каком хоть контексте звучат? на всю мск за ближ 3г и чо? строящиеся или нераспроданные? вижу, что формат студий вам неизвестен и поэтому отрицаем, пишите о том, в чем разбираетесь, либо стату по рынку в студию в подтверждение страшного ужоса.

Согласен, статы за 2026 у меня нет Приходится экстраполировать ситуацию, предполагая, что сегмент спроса на студии, особено микростудии довольно узок и спрос создан во многом инвесторами, как видно в данной теме. Доказательств у меня нет, просто как размышление на тему.
Ну и мой личный опыт скидывания недвиги в прошлом году, чтобы срочно переложиться в доллар такой: двушка ушла за два месяца без скидок. Студия почти за год не продалась вообще, типа три просмотра, хотя скинул с 16 до 12 млн (28 метров, твердый бизнес-класс, мебель Bo Concept - ЖК Митте, извините, на Садовом, а не в дебрях Люблино),- сдаю в результате. Но, это, конечно, не репрезентативно, просто для примера.

router писал(а) 29 июл 2023, 22:45Приходится экстраполировать ситуацию, предполагая, что сегмент спроса на студии, особено микростудии довольно узок и спрос создан во многом инвесторами, как видно в данной теме. Доказательств у меня нет, просто как размышление на тему.

тогда достаточно, статы до 23 тут и в инете валом, вы переоцениваете "инвесторов", они давно погоды на рынке не делают, а уж щас, тем более, их единицы %% осталось, большинство со "скрепами" из ссср, и недооцениваете студии как жилье для десятков тыщ конечников и в будущем этот тренд будет тока нарастать даже не из-за сво/кризисов итп, а по соц демографии: первое жилье для молодежи + постоянное для среднего возраста в одиночестве, про цены - другой вапрос

Отправлено спустя 11 минут 6 секунд:

router писал(а) 29 июл 2023, 22:45Ну и мой личный опыт скидывания недвиги в прошлом году, чтобы срочно переложиться в доллар такой: двушка ушла за два месяца без скидок. Студия почти за год не продалась вообще, типа три просмотра, хотя скинул с 16 до 12 млн (28 метров, твердый бизнес-класс, мебель Bo Concept - ЖК Митте, извините, на Садовом, а не в дебрях Люблино),- сдаю в результате. Но, это, конечно, не репрезентативно, просто для примера.

личные примеры для описания рынка на другие ресурсы, тут стата рулит

Пристроить 1,5 млн максимум, воспользоваться господдержкой.
750 первоначальный (при вложении 1,5 доход меньше получается), господдержка 7,4%. 250 - запас на платежи. Студия в Яуза парке 20 квадратов за 5 млн. Например, такая -
https://www.pik.ru/flat/905321
Срок сдачи 3кв 25го. Ежемесячный платеж 30. Продажа до ключей за 6,5, например, но пик довольно много ещё здесь построит. Остаток долга к этому моменту возможного переуступа 4 200 примерно. Расходы по платежам и страховке за 2 года - 830.
6,5-4,2-0,83-0,75=0,72
0,72/(0,75+0,83)=46%/2года=23%
При плохом раскладе обставляем, сдаем за 26 минимум, получаем налоговые вычеты.

Lara_14 писал(а) 01 авг 2023, 20:09250 - запас на платежи.

через год продать чтоль? с ключами в окт 25, зачем-то ввод указан и опять "продажа до ключей", опять тупо без дисконта по цене вторички, у пика навеса опой жуй...вы форум с 15г читать начали? а можно было с 21 хотя бы...

Отправлено спустя 12 минут 32 секунды:

Lara_14 писал(а) 01 авг 2023, 20:09Ежемесячный платеж 30

да тут через 8 мес продажа. я плакал. посчитайте это с продажей с собом в дек 25, через 8 мес можно в минус уйти, если сроки льготки видели текущие

Shuran писал(а) 01 авг 2023, 20:38 через год продать чтоль? с ключами в окт 25, зачем-то ввод указан и опять "продажа до ключей", опять тупо без дисконта по цене вторички, у пика навеса опой жуй...вы форум с 15г читать начали? а можно было с 21 хотя бы...

Отправлено спустя 12 минут 32 секунды:
я плакал. посчитайте это с продажей с собом в дек 25

Спасибо.
Продажа года через 2. До заселения минимум 27 сейчас. 250 - неприкосновенный запас на платежи на 8 месяцев. Ежемесячные платежи планируются из текущих доходов (зарплаты). С собом в декабре если за 6,5 продавать, то
6,5-4,15-0,83-0,75=0,77
0,77/1.58=49%/2года=24,5

Если за 6 получится продать - 14%, а не 24,5 в год получается, без учёта налога с продажи
да тут через 8 мес продажа.

Lara_14 писал(а) 01 авг 2023, 20:510,77/1.58=49%/2года=24,5

ну 2г никак, 2.5 берите, в дек рынок до 15 числа, потом с 1 фев оживает. 20% год тоже красиво, теоретический расчет хоть норм, но про риски писал выше. можно отработать за еду)

Lara_14 писал(а) 01 авг 2023, 20:51да тут через 8 мес продажа.

за 6 через 8 мес? а с чего такие хотелки? если у пика будет даже вдруг5.5 и продлят льготку, то дисконт минимум 10%. а не продлят - головой ап стену бицца

Shuran писал(а) 01 авг 2023, 20:59 за 6 через 8 мес?

Неправильно процитировала.
Например, получиться продать через 2,5 года за 6 после получения собственности. Сейчас в 5 минутах пешком от станции Мытищи 6,5млн стоит готовая студия 23 квадрата.
6-4,14(ост долга)-0,99(платежи по кредиту)-0,75 (ПВ)=0,12
3% в год, то есть ниже чем за 6,3млн (10% в год) инвеста нет.

Lara_14 писал(а) 01 авг 2023, 22:21инвеста нет.

ну по мне в новострое его с 21г нет, так что не переживайте, просто его тут до сих пор ждут так сильно, что иногда кажется, что он есть)

Добрый вечер!!
Помогите сориентироваться в действиях по приобретению первой недвижимости в текущих ценах. С наличием бюджета в 1 млн собственных средств, как лучше поступить.
Есть привязка к локации - Красногорск. Семья из трех человек М Ж + 3 года ребёнок. Что то более менее подходящее по квадратуре для троих, инфраструктурой и с ремонтом в Красногорске это бюджет от 12 млн. Сейчас проживание в арендованной кв. Ипотека более 10 млн не по карману. Есть одобрение на 5 млн.
Поэтому речь о выборе для себя не стоит. Но и обзавестись бетоном пора, не 20 лет уже.
В бюджете 5-6 млн в округе только гранелевские объекты привлекли внимание - Новая Рига и Иллинойс.
Ищущие сконяются к Новой Риге, студия 26 кв, с ключами в 24 году, какие то ипотечные программы есть в наличии по объекту.
План состоит в том, чтобы взять студию и дальше сдать её в аренду не ради бизнеса и дохи, а чтобы частично компенсировать найм кв в Красногорске. По мере погашения ипотеки или оставить студию под аренду для прибавки на лекарства к пенсии/или как первое жилье ребенку/ или продать и использовать как базу для расширения. Привязка к красногорску на случай того, если вдруг придется переехать в студию, а в Красногорске работа/родители.
Вот такой план. Надёжен, как швейцарские часы, или тухляк, что скажете? Основные риски видятся мне такие: это сложность сдачи в аренду, что не позволит покрывать частично аренду, и ляжет бременем оплаты коммуналки. Затраты на ремонт и остановку (ремонт смогут сами сделать, есть опыт, но это время, а значит простой в аренде). Если будут с ремонтом студии, мб их лучше взять, хотя ремонт от гранель... Будущую продажу даже не рассматриваю, горизонт продажи слишком далёк с учетом выплаты почти 5 млн кредита.
Стоит ли ввязываться в это (всё таки пока есть стабильный доход есть возможность хоть какую то недвижку приобрести) или продолжить арендовать и по мере возможности откладывать (но доход средне клерковский по москве, накопления растворяются быстрее инфляцией, угнаться не получается, хотя ранее можно было и Тетрис было взять и туже Новую Ригу гораздо дешевле, даже с учетом кредита).
Завтра едут в офис гранель. Я в целом поддерживаю план, т.к. менять локацию в поисках более выгодной для аренды локации нет смысла ввиду ограниченного бюджета, с которым не то что в новую Москву на студию не пролезть, на кв у станции мцд не хватает. На вторичку выше процент, поэтому новострой выглядит более интересным. Уходить дальше в область не вижу смысла.
Стоит ли в итоге придерживаться этой стратегии или она лишена всякого смысла в текущих условиях?