Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

OlgaNik писал(а) 19 апр 2019, 06:54Здравствуйте. Жду выхода Тринити на Лихоборах или В Стремлении к Свету в Лианозово. Вопрос такой-стоит выставить на продажу Однушку в Дискавери, чтобы переводиться? Или подождать выхода? Если будет рассрочка, на первоначальный взнос есть. Или подождать выхода этих объектов, посмотреть, потом продавать Дискавери. Просто чувствую, что Дискавери быстро может уйти, на циане переуступок нет, кор2 без отделки и этаж средний. Если быстро уйдёт, а выход Тринити будет дорогой, тогда пролечу.

Alex001 писал(а) 19 апр 2019, 07:10 Поставьте выше рынка, возьмите задаток небольшой, заплатите штраф покупателю 30 тыс, если цена новых стартов не устроит

Зачем задаток? На рынке до сих пор приняты авансы, а не задатки (иначе бы цепочки не проходили)! Возьмите аванс, аванс возвратен. Если совестно "кидать" покупателя - предупредите его сразу, что у вас альтернативная покупка, покупатель должен сам осознавать свои риски (это все, если решите продавать Дискавери до).

Добрый день, Гуру инвестнедвижимости!
Много чего прочитал на Вашем сайте. Но 100-процентное понимание не пришло. Поэтому прошу совета.

Есть намерение приобрести с целью продать по переуступке до получения собственности 1-но комнатную (38 кв. м, кухня и жилая комната примерно по 15 кв.м., думаю можно ее назвать как евродвушку) квартиру в 14 корпусе ЖК "Рассазово" (продажи несколько дней как стартовали) за 4 800 000 в ипотеку, которую планируется погасить досрочно. Расходы по ипотеке по плану 500 000 руб. Как думаете, реально будет ее продать в конце 2021 года по уступке за 6 млн руб.?

СергБ писал(а) 21 апр 2019, 10:47Добрый день, Гуру инвестнедвижимости!
Много чего прочитал на Вашем сайте. Но 100-процентное понимание не пришло. Поэтому прошу совета.

Есть намерение приобрести с целью продать по переуступке до получения собственности 1-но комнатную (38 кв. м, кухня и жилая комната примерно по 15 кв.м., думаю можно ее назвать как евродвушку) квартиру в 14 корпусе ЖК "Рассазово" (продажи несколько дней как стартовали) за 4 800 000 в ипотеку, которую планируется погасить досрочно. Расходы по ипотеке по плану 500 000 руб. Как думаете, реально будет ее продать в конце 2021 года по уступке за 6 млн руб.?

Кухня 15 кв м - НЕ евродвушка
Рассказово - НЕ Инвест
Изучайте форум понимание придёт через несколько месяцев вникания

СергБ писал(а) 21 апр 2019, 10:474 800 000 в ипотеку, которую планируется погасить досрочно. Расходы по ипотеке по плану 500 000 руб.

Вы вкладываете 5300 и через 2,5 года продаете за 6000 .
Это же 5-6% годовых . Депо без ипотеки выгоднее .

Захар писал(а) 21 апр 2019, 11:11 Вы вкладываете 5300 и через 2,5 года продаете за 6000 .
Это же 5-6% годовых . Депо без ипотеки выгоднее .

Тут как смотря, как посчитать.Человек берет ипотеку , значит своих средств не 5300 и не 4800.И на депо они не валяются. Соответственно, если на свой миллион заработать 700, то все не так уж и плохо.
Вопрос только лишь в ликвидности объекта.И насколько я понимаю 6000 это минимальная цена на сейчас, тех кто выходить из первой очереди.
Мне тоже про некоторые объекты, говорили , что не инвест, а подиж ты 2-3 конца

KORKA писал(а) 21 апр 2019, 12:22 Тут как смотря, как посчитать.Человек берет ипотеку , значит своих средств не 5300 и не 4800.И на депо они не валяются. Соответственно, если на свой миллион заработать 700, то все не так уж и плохо.
Вопрос только лишь в ликвидности объекта.И насколько я понимаю 6000 это минимальная цена на сейчас, тех кто выходить из первой очереди.
Мне тоже про некоторые объекты, говорили , что не инвест, а подиж ты 2-3 конца

Что такое 2-3 конца?

KORKA писал(а) 21 апр 2019, 12:22 2-3 конца

У каждого своя математика с "концами" .

KORKA писал(а) 21 апр 2019, 12:22 Тут как смотря, как посчитать.Человек берет ипотеку , значит своих средств не 5300 и не 4800.И на депо они не валяются. Соответственно, если на свой миллион заработать 700, то все не так уж и плохо.
Вопрос только лишь в ликвидности объекта.И насколько я понимаю 6000 это минимальная цена на сейчас, тех кто выходить из первой очереди.
Мне тоже про некоторые объекты, говорили , что не инвест, а подиж ты 2-3 конца

ВЫ точно воспроизвели мои мысли и мои расчеты по планируемым затратам. Сейчас на циане квартиры в сданных домах ЖК "Рассказово" выставлены по 6 млн.
Я понимаю, что Вы не предсказываете будущее. Тем не менее, мой вопрос в том, подорожает ли навес в ЖК через 1-2 года (с учетом введения экскроу)? И второй вопрос. Проходят ли сделки с недвигой по цене Циана или цена в объявлении и цена реализации - это разные цифры?

СергБ писал(а) 21 апр 2019, 13:04 Мне тоже про некоторые объекты, говорили , что не инвест, а подиж ты 2-3 конца [
ВЫ точно воспроизвели мои мысли и мои расчеты по планируемым затратам. Сейчас на циане квартиры в сданных домах ЖК "Рассказово" выставлены по 6 млн.
Я понимаю, что Вы не предсказываете будущее. Тем не менее, мой вопрос в том, подорожает ли навес в ЖК через 1-2 года (с учетом введения экскроу)? И второй вопрос. Проходят ли сделки с недвигой по цене Циана или цена в объявлении и цена реализации - это разные цифры?

Считаем. Купили за 4800, продали за 6000. Прибыль 1200 из которой вычесть 500 расходы на ипотеку и 150 НДФЛ. Остаётся 550тр за два с половиной года. Это в случае если у вас купят за 6000. Много или мало считайте сами, глядя со стороны как-то не густо.

И второй вопрос. Проходят ли сделки с недвигой по цене Циана или цена в объявлении и цена реализации - это разные цифры?[/quote]

У циана одна из особенностей заключается в том, что большинство квартир, выставленных "по низу" рынка, как правило с какими-то приколами: что-то не так с документами, "уже купили", странные соседи и т.п. Поэтому, если вы выставляете квартиру без явных косяков по низу рынка, и это не элитка, то ее с высокой вероятностью быстро заберут. Под косяками я имею в виду: вид в стену, в угол, первые три и последний этажи, расположена над чем-то шумным внизу, окна на оживленную трассу.

Alex001 писал(а) 21 апр 2019, 11:09Кухня 15 кв м - НЕ евродвушка

Кухня 15 мкв может и не евродвушка, но заменить кухню и спальню местами никто кроме БТИ не запрещает ))

СергБ писал(а) 21 апр 2019, 10:47(38 кв. м, кухня и жилая комната примерно по 15 кв.м., думаю можно ее назвать как евродвушку)

а вот общая площадь 38 мкв с трудом подходит на евродвушку, хотя и может проканать при правильной планировке (видел несколько) для рента. Обычно под евродвушку минимум нужно метров 50 и 2 стояка канализационных

Отправлено спустя 2 минуты 2 секунды:

СергейСергей писал(а) 21 апр 2019, 19:13и последний этажи

Это если не бизнес и если на крыше стоит шумное оборудование (насосы/вентиляторы)

sergn писал(а) 21 апр 2019, 20:22Кухня 15 мкв может и не евродвушка, но заменить кухню и спальню местами никто кроме БТИ не запрещает ))

про жилиспекцию слышали? про нормы/снипы? тут не обсуждаются незаконные перепланировки (кухня на место комнаты на среднем этаже) матчасть https://apb1.ru/normy-i-pravila-proektov ... rovok.html

KORKA писал(а) 21 апр 2019, 12:22 Мне тоже про некоторые объекты, говорили , что не инвест, а подиж ты 2-3 конца

а пример какой-нибудь можно? наверное такое бывает что какой-то объект сразу окрещивают "неинвестом", и никто пристально дальше не следит за его судьбой.

sergn писал(а) 21 апр 2019, 20:22а вот общая площадь 38 мкв с трудом подходит на евродвушку, хотя и может проканать при правильной планировке (видел несколько) для рента. Обычно под евродвушку минимум нужно метров 50 и 2 стояка канализационных

на 50 метрах уже может и классическая двушка разместиться вполне себе, а если евро - то зачем ей 2 стояка, места хватит на кухню-гостиную + ванную в одной половине, и комнате + кладовке в другой.
2 стояка нужно для маленькой евродвушки (метров 40-42), тогда получается что в одной половине кухня-гостиная (один стояк), в другой - ванная (второй стояк) + комната, без кладовок и маленькая прихожая.

СергБ писал(а) 21 апр 2019, 10:47Как думаете, реально будет ее продать в конце 2021 года по уступке за 6 млн руб.?

Уточните ещё, сколько застрой берет за согласие по уступке. Раньше у них дорого было, сейчас не знаю. А без согласия от застроя многие покупатели бояться брать

Alik писал(а) 21 апр 2019, 20:50 Уточните ещё, сколько застрой берет за согласие по уступке. Раньше у них дорого было, сейчас не знаю. А без согласия от застроя многие покупатели бояться брать

Менеджер по продажам сказал, что мол ничего не стоит. Я в это не верю. Поскольку стадии принятия решения началась в выходные в головной офис не звонил. Плюс ко всему, если сегодня скажут 50 тыс., то завтра могут сказать и 250 тыс. Устный ответ - не гарантия. В ДДУ стоимости уступки не будет.