Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

Сообщение **Shuran** » 26 сен 2015, 00:46

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

Ajr · Сообщение **Ajr** » 16 авг 2020, 12:27

Добрый день. Хочу вложить часть накоплений (до 7млн) в недвижимость, которая будет приносить стабильно ежемесячный доход (хотелось бы не меньше 30 тыс в месяц) и не подешевеет на горизонте примерно 5 лет. На данный момент рассматриваю 1комн апарт в ЖК Спутник Строгино и 1 комн квартиру у м.Коньково на 1 этаже дом 1972г. В обеих квартирах свежая стандартная отделка, т.е. остаётся купить некоторый минимум мебели и можно сдавать.Спутник стоит 5,5млн, Коньково 6,7 млн. В спутнике смущает большое количество таких же квартир под сдачу и транспортная доступность, в Коньково то что вторичка может в цене упасть со временем.Нужен совет, что выбрать из этого и, впринципе, что лучше в моей ситуации вторичка в Москве около метро или новый фонд в ближнем Подмосковье? Спасибо

Сообщение **Shuran** » 16 авг 2020, 12:37

Ajr писал(а) 16 авг 2020, 12:27Нужен совет, что выбрать из этого и, впринципе, что лучше в моей ситуации вторичка в Москве около метро или новый фонд в ближнем Подмосковье? Спасибо

про пдмск и пропуканное в мск вапще забыть, бюджет немалый, имхо в идеале апарты на котловане поближе к ттк аля донской квартал, за 2-2,5г актив вырастет в цене на 20-30% и контингент съемщиков будет поприличнее, из ближ стартов студия в авиатике, например, сдача - это ж на десятилетия, тут подождать 2-3г, чтобы актив вырос прилично, самое то

Ajr · Сообщение **Ajr** » 16 авг 2020, 12:48

Shuran писал(а) 16 авг 2020, 12:37 про пдмск и пропуканное в мск вапще забыть, бюджет немалый, имхо в идеале апарты на котловане поближе к ттк аля донской квартал, за 2-2,5г актив вырастет в цене на 20-30% и контингент съемщиков будет поприличнее, из ближ стартов студия в авиатике, например, сдача - это ж на десятилетия, тут подождать 2-3г, чтобы актив вырос прилично, самое то

Спасибо за ваш вариант. Но мне хотелось бы сразу начать доход получать, поэтому и квартиры смотрю с готовой отделкой. То что вы предлагаете это просто немного другой способ инвестирования, где риск больше и доход возможен больше, но и выплата его не частая и стабильная. Я на такое не готова, наверное, пока. Особенно если осенью опять карантин, хочется иметь доп. источник дохода, постоянного, хоть и небольшого

Сообщение **Shuran** » 16 авг 2020, 13:00

Ajr писал(а) 16 авг 2020, 12:48То что вы предлагаете это просто немного другой способ инвестирования, где риск больше и доход возможен больше, но и выплата его не частая и стабильная

я предлагаю купить для сдачи 1 раз на котловане, а не перепродавать, с эскроу рисков нет, на рынке один крупняк, ваши варианты - это быть себе злобным буратиной на долгие годы, имея доху депо в 4% и общаясь с не самым приятным контингентом, выцарапывая нещастные 30тыщ, спутник без метро, вы карту смарели? пропуканное дешевеет и будет дешеветь=никому не нужно, про 1эт вапще молчу, а норм относительно центровой апарт, даже студия 20-25м - это 40-50 тыр/мес и более чистая публика

Irina-msc · Сообщение **Irina-msc** » 16 авг 2020, 14:12

Ajr писал(а) 16 авг 2020, 12:48 Спасибо за ваш вариант. Но мне хотелось бы сразу начать доход получать, поэтому и квартиры смотрю с готовой отделкой. То что вы предлагаете это просто немного другой способ инвестирования, где риск больше и доход возможен больше, но и выплата его не частая и стабильная. Я на такое не готова, наверное, пока. Особенно если осенью опять карантин, хочется иметь доп. источник дохода, постоянного, хоть и небольшого

Послушайте Shurana,

как раз в связи с карантином рынок аренды сейчас колбасит и вполне веротно, что вы даже за 30 ее не сможете сдать. Есть все шансы остаться на неопределенный срок без дохода, с квартплатой и неликвидом, который потом будет сложно продать.

СергейСергей

Ajr писал(а) 16 авг 2020, 12:27Добрый день. Хочу вложить часть накоплений (до 7млн) в недвижимость, которая будет приносить стабильно ежемесячный доход (хотелось бы не меньше 30 тыс в месяц) и не подешевеет на горизонте примерно 5 лет. На данный момент рассматриваю 1комн апарт в ЖК Спутник Строгино и 1 комн квартиру у м.Коньково на 1 этаже дом 1972г. В обеих квартирах свежая стандартная отделка, т.е. остаётся купить некоторый минимум мебели и можно сдавать.Спутник стоит 5,5млн, Коньково 6,7 млн. В спутнике смущает большое количество таких же квартир под сдачу и транспортная доступность, в Коньково то что вторичка может в цене упасть со временем.Нужен совет, что выбрать из этого и, впринципе, что лучше в моей ситуации вторичка в Москве около метро или новый фонд в ближнем Подмосковье? Спасибо

Смотрите Новую Москву рядом с метро.

roman46 · Сообщение **roman46** » 17 авг 2020, 08:34

shveddv писал(а) 16 авг 2020, 02:15 На вторичку ставка ипотеки в районе 8%. Допустим Вы берете ипотеку на 20 лет с первоначальным взносом в 1 млн рублей. Итого получаете 33 457 рублей ипотечных платежей аннуитетом (что весьма близко к стоимости аренды в месяц, из которых 1508479 (+30% к цене квартиры)рублей за первые 5 лет это проценты банку. Допустим квартира дорожает на уровень инфляции 3% в год условно. Получим 5796370 рублей. Итого Вы переплатили при таких вводных 712109 рублей. Допустим, что Вы въезжаете в квартиру сразу и за 5 лет перестаете платить за съем жилья допустим 30 тысяч рублей в месяц. А это 1800000 рублей за 5 лет. Замечу, что это больше чем проценты банку за 5 лет. И вы в плюсе на 1млн 87 тысяч рублей. И все вроде бы красиво, но вот за 5 лет Вам надо скопить 3501024 (4 млн рублей минус 498976 рублей уже заплаченных). Допустим Вы зарабатываете 120 тысяч рублей чистыми. После выплаты ежемесячного платежа у Вас остается 86542 рубля. Чтобы за 5 лет заработать 3501024 руб на досрочное погашение ипотеки Вам нужно ежемесячно откладывать (без процентов) 58350 рублей (с капитализацией в районе 54 тысяч). То есть на жизнь у Вас останется 28192 рубля в месяц.
Рассчитаем тоже самое при стоимости квартиры в 3,5 млн рублей. Ежемесячный платеж - 20911 рублей. За 5 лет проценты в аннуитете суммарно составят 942799 р (+27% к цене квартиры), 311860 рублей оплата основного долга. При удорожании квартиры на уровень инфляции допустим в 3% в год мы получаем 4057459 рубля или + 557 тысяч рублей. Итого переплата проценты минус удорожание равна 385339 рублей. При сохранении ставки за съем жилья Вы получаете + 1 414 660 рублей теоретического профита если сразу въедете в свою квартиру, что также больше процентов суммарно выплаченных за 5 лет. За 5 лет Вам надо скопить 2188140 (2,5 млн рублей минус 311860 рублей уже заплаченных). При зп в 120 т. р. у Вас остается 99089 рублей. Чтобы скопить за 5 лет 2188140 рублей надо откладывать 36500 р. ежемесячно. Т. е. останется у Вас на жизнь 99089-36500= 62589 рублей, что согласитесь более спокойно позволяет жить нежели при первом варианте. Вы сможете закрыть ипотеку быстрее.
[

Довольно интересные расчёты. Хотел бы получить по своей ситуации Ваше мнение.
Первоначальный взнос 2,3-2,5 млн. Квартиру сейчас снимаю, зп около 100, доход стабильный. Изначально планировал купить однушку в готовом доме, но ипотека под 6-6,5% прильщает. Через год будет возможность жить в квартире, за которую надо будет платить только коммуналку, но квартира не моя.
В связи с льготной ипотекой присматриваю новую Москву, сейчас взгляд упал на бунинские луга, надеюсь 3 очередь скоро выйдет. Хочу за 7,5 купить двухкомнатную, ибо разница с однокомнатной около миллиона, но однушку все равно придётся перепродавать, чтобы увеличить жилплощадь.
Вопрос собственно вот в чем: покупать однушку и стараться быстрее её выплатить, чтобы избавиться от ипотеки ? Или же покупать сразу 2шку и платить себе спокойно.

stas12 · Сообщение **stas12** » 17 авг 2020, 09:43

Добрый день, форумчане, попрошу покритиковать идеи:

Проживаю в хруще с хорошим ремонтом под себя в р-не Пролетарской, так же имеем сводных в р-не 10,5 млн, накапливались под строительство загородного дома, но введу нестабильно ситуации идея отложена. Последний год думал инвестить их, но решил улучшить условия в первую очередь, тк слышимость в ней ужасная, проблемы с парковками, пока живу один, но семья в планах) в общим есть две идеи:
1. взять евродвушку, сделать ее для себя, переехать через 3-4 года, а эту хрущ уже инвестить далее(сейчас такие у нас продаются в р-не 7,5-8,5 млн)
2. взять пару студий под сдачу(типа авиатики), сдать так же свою и снимать самому так же евродвушку

Понимаю что каждый решаем сам, но интересно мнение опытных, так же заранее извиняюсь если тема не в той ветке, не нашел куда

tat0912 · Сообщение **tat0912** » 17 авг 2020, 10:21

На мой взгляд вариант 1. А пока без семьи и не нужны сады/ школы можно вообще и евродвушку купить на имеющийся бюджет (инвест +для себя) и хрущ сразу продать, тоже вложиться в инвест без привязки к локации, в это время снимать. Хрущ не растёт в цене

stas12 · Сообщение **stas12** » 17 авг 2020, 10:33

tat0912 писал(а) 17 авг 2020, 10:21На мой взгляд вариант 1. А пока без семьи и не нужны сады/ школы можно вообще и евродвушку купить на имеющийся бюджет (инвест +для себя) и хрущ сразу продать, тоже вложиться в инвест без привязки к локации, в это время снимать. Хрущ не растёт в цене

Не растут согласен, но в моей локации отрасла от 6 млн до 8 млн, за 5 лет(очень мало предложений и новостроек), согласен что дальше не отрастет, скорее упадет, тоже думал как вариант сразу продать, пока такая ситуация

temp · Сообщение **temp** » 17 авг 2020, 13:08

roman46 писал(а) 17 авг 2020, 08:34
Первоначальный взнос 2,3-2,5 млн.
Хочу за 7,5 купить двухкомнатную, ибо разница с однокомнатной около миллиона, но однушку все равно придётся перепродавать, чтобы увеличить жилплощадь.
Вопрос собственно вот в чем: покупать однушку и стараться быстрее её выплатить, чтобы избавиться от ипотеки ? Или же покупать сразу 2шку и платить себе спокойно.

Разница в миллион (20-25% тела) не ощущается на качестве жизни.
5млн под 6.5% на 20 лет = 37400 р/мес.
4млн под 6.5% на 20 лет = 29900 р/мес.
Оставшихся с зп цифр вполне хватит на остальное.

Туристка

roman46 писал(а) 17 авг 2020, 08:34 покупать однушку и стараться быстрее её выплатить, чтобы избавиться от ипотеки ? Или же покупать сразу 2шку и платить себе спокойно.

У вас интересный подход к выбору недвижимости - ипотека льготная))) и это в инвест целях, тк жить в ней не собираетесь))) Если уж используете кредитное плечо без учета данных о предполагаемой доходности, при прочих равных берите то, где кредит меньше.

Сообщение **Shuran** » 17 авг 2020, 14:10

roman46 писал(а) 17 авг 2020, 08:34Вопрос собственно вот в чем: покупать однушку и стараться быстрее её выплатить, чтобы избавиться от ипотеки ? Или же покупать сразу 2шку и платить себе спокойно.

яндексом "ипотечный калькулятор"

Отправлено спустя 42 секунды:

roman46 писал(а) 17 авг 2020, 08:34Хочу за 7,5 купить двухкомнатную, ибо разница с однокомнатной около миллиона

это что за 2ка на лям дороже 1ки? мож евро2?

roman46 · Сообщение **roman46** » 17 авг 2020, 15:15

Shuran писал(а) 17 авг 2020, 14:11яндексом "ипотечный калькулятор

Ну калькулятор это понятно, может кто сможет подсказать на что обратить внимание кроме платежа в месяц и срока кредитования.
Например, оценить количество денег, которые уходят на проценты, или возможное удорожание квартиры после открытия метро или ещё какие то параметры.

Shuran писал(а) 17 авг 2020, 14:11 это что за 2ка на лям дороже 1ки? мож евро2?

Ну например в бун лугах корпус 2.1
Однушка 39м2 - от 6,2 до 6,4
Двушка 52м2 - от 7,3

tat0912 · Сообщение **tat0912** » 17 авг 2020, 15:43

roman46 писал(а) 17 авг 2020, 15:15 Ну калькулятор это понятно, может кто сможет подсказать на что обратить внимание кроме платежа в месяц и срока кредитования.
Например, оценить количество денег, которые уходят на проценты, или возможное удорожание квартиры после открытия метро или ещё какие то параметры.

Ну например в бун лугах корпус 2.1
Однушка 39м2 - от 6,2 до 6,4
Двушка 52м2 - от 7,3

В данном варианте однушка получается почти 160 тыс за метр, двушка 140 тыс метр, цена метра двушки на 14% за метр ниже, здесь выгоднее двушку брать, разница в цене 1 млн, а разница в 13 метров, те грубо за 1 млн вы купите ещё 13 метров двушки по 77 тыс за метр