Коммерческая недвижимость (офисы, торговля, склады)

Sanchess писал(а) 07 фев 2019, 04:18 1) раньше не мониторил;
2) 9-10% годовых;
3) про окна не понял, «волков бояться, в лес не ходить» (с)
4) арендаторы жилья также могут ныть;
5) может быть не огласил сразу свою цель - иметь доходность выше, чем сдача в аренду жилой недвиги. И теоретически с нежилым меньше проблем, чем с жилым, в т ч может быть легче сдавать удаленно, отсутствуют проблемы с поломками бытовой техники, риски затопления соседей. Может я не прав?

Отправлено спустя 2 минуты 58 секунд:

1) Главное цену не гнуть.
2) имею льготу по освобождению от налога на имущество.

Дерзайте! 8-11% будет!
Дистанционно... Теоретически с жестким Договором Аренды!
Я своих знаете как "воспитывал"?
Вот это вот их "ой у нас ре пришёл товар/не привезли деньги и прочий бред ",
очень просто - у Вас не идёт? У вас проблемы? вывешиваю баннер о продаже!
Шелковые 0,5 года ходят, потом опять прививка))))

Про окна - это их слишком много этих нежилых, сложно продать/сдать.
Квартиры не сдавал, может на пенсии...

Отправлено спустя 3 минуты 4 секунды:

KDV писал(а) 07 фев 2019, 11:25Опыта в этом деле не много, но мне кажется хороший сетевой арендатор, понимая насколько он лакомый клиент для вас, будет по максимуму пытаться прогнуть цены аренды.

Точно! Если раньше окупаемость Пятёрке была 10 ГАПов (годовых арендных плат)
то сейчас 6! Как выразился мой знакомый ритейльщик - фантастический риск сдавать Пятёрке))

Иван Иванов писал(а) 09 фев 2019, 02:02 Дерзайте! 8-11% будет

Тоже интнресно, под сколько % годовых можно сдать нежилое..
Мой расчет примерно таков: купить 80 кв м за 10 млн. Чтобы было 10%, надо сдавать за 83тыс/в мес + коммуналка + 1% в пенс фонд сверх 300, м б еще какие-то расходы. Расчет примерный..
Насколько реально?

Sanchess писал(а) 09 фев 2019, 05:55 Тоже интнресно, под сколько % годовых можно сдать нежилое..
Мой расчет примерно таков: купить 80 кв м за 10 млн. Чтобы было 10%, надо сдавать за 83тыс/в мес + коммуналка + 1% в пенс фонд сверх 300, м б еще какие-то расходы. Расчет примерный..
Насколько реально?

На 10 лет сдают с индексацией и с привязкой к % от товарооборота в качестве защиты от гиперинфляции. И про налоги забыли. Если будет упрощенка 6%, то 1% в расчеты брать не нужно, он возвращается. В вашем расчете, 83 000х12х10=9 960 000, странный бизнес. И есть ещё один прикол в своем небольшом бизнесе. Если при купле продаже квартир сделка происходит один раз в год / два года, то ты легко перекладываешь деньги в новый объект и сохраняешь их. Когда у тебя деньги каждый месяц- это как зп, ты начинаешь их проедать и тратить на личные нужды, нужно нехилую силу воли иметь, что бы все до копейки в банк носить.

На налоге можно съэкономить применяя не УСН 6%, а купить патент.

Про бомж-аренду, личный опыт:
Средние помещения на первой линии в спальных районах панельного типа, но не рядом с метро или в каком-нибудь мега-проходнике - это 1,1-1,3 т.р./метр, если сдавать без головняков относительно быстро. Многое из того, на что ставка выше, сдается годами, с дисконтом, или выставляется на продажу - именно такую ситуацию наблюдаю вокруг своих объектов и тех, которые мониторю. Сосед продал помещение в 90 квадратов, так и не сдав его по 120т.р./месяц, это я узнал уже от нового собственника, так бы забрал себе, тем более ценник был более чем адекватный. От моих псн выходит чуть больше 8,5% годовых. Сидят - детский центр, продажники какой-то шняги и ан, у всех ставка 1,1 т.р./метр.

Про серьезный подход к вопросу:
https://www.rusprofile.ru/id/1050722
Занимаются исключительно сдачей сетевикам в мо - север/северо-запад/запад/юг.
Подход простой: ищут места с трафиком, с нуля ставят коробку под сетевика, сдают ему в аренду.
Просто так, "с улицы или через объявление", выцепить серьезный ритейл в мо не реально, пятера, дикси и прочее с большими площадями, только на личных контактах, допускаю что в мск так же.

Bomj_Invest писал(а) 09 фев 2019, 11:37Про бомж-аренду, личный опыт:
Средние помещения на первой линии в спальных районах панельного типа, но не рядом с метро или в каком-нибудь мега-проходнике - это 1,1-1,3 т.р./метр, если сдавать без головняков относительно быстро. Многое из того, на что ставка выше, сдается годами, с дисконтом, или выставляется на продажу - именно такую ситуацию наблюдаю вокруг своих объектов и тех, которые мониторю. Сосед продал помещение в 90 квадратов, так и не сдав его по 120т.р./месяц, это я узнал уже от нового собственника, так бы забрал себе, тем более ценник был более чем адекватный. От моих псн выходит чуть больше 8,5% годовых. Сидят - детский центр, продажники какой-то шняги и ан, у всех ставка 1,1 т.р./метр

Подскажите, коммуналку сверху берете?

Sanchess писал(а) 09 фев 2019, 12:18Подскажите, коммуналку сверху берете?

Да, там получается навес около 80 рублей в месяц на метр.
В договорах прописано, что общая сумма арендной платы складывается из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть фиксирована, переменная часть определяется из фактически понесенных расходов связанных с эксплуатацией помещений, в том числе оплата коммунальных услуг (отопление, водоснабжение, ТКО и др.), оплата электроэнергии, взносы на кап.ремонт и т.п. Оплата на основании счетов выставляемых поставщиками услуг.

Bomj_Invest писал(а) 09 фев 2019, 12:59 Да, там получается навес около 80 рублей в месяц на метр.
В договорах прописано, что общая сумма арендной платы складывается из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть фиксирована, переменная часть определяется из фактически понесенных расходов связанных с эксплуатацией помещений, в том числе оплата коммунальных услуг (отопление, водоснабжение, ТКО и др.), оплата электроэнергии, взносы на кап.ремонт и т.п. Оплата на основании счетов выставляемых поставщиками услуг.

Подскажите, по налогам применяете УСН 6% ?

Sanchess писал(а) 09 фев 2019, 05:55 Тоже интнресно, под сколько % годовых можно сдать нежилое..
Мой расчет примерно таков: купить 80 кв м за 10 млн. Чтобы было 10%, надо сдавать за 83тыс/в мес + коммуналка + 1% в пенс фонд сверх 300, м б еще какие-то расходы. Расчет примерный..
Насколько реально?

1200 - 1300 за метр в месяц реально. ИМХО

Сбербанк распродает портфель складской недвижимости – СМИ

«Сбербанк управление активами» выставила на продажу свой портфель складской недвижимости, находящийся в фонде «Арендный бизнес», пишут «Ведомости» со ссылкой на трех консультантов, работавших с проектами компании. Об этом известно и топ-менеджеру инвестгруппы – потенциального покупателя отдельных объектов из этого портфеля.

Срок работы фонда истекает, поэтому «Сбербанк управление активами» планирует продать складской портфель в течение 1–1,5 года, добавляют собеседники «Ведомостей». Представитель «Сбербанк управление активами» от комментариев отказался.

Из документов «Арендного бизнеса» следует, что ему принадлежит четыре складских комплекса общей площадью более 150 000 кв. м. Это два объекта в комплексе «ПНК Толмачево» (97 580 кв. м) в Новосибирске и по одному в логопарках «ПНК Валищево» (33 500 кв. м) в Московской области и в поселке Петро-Славянка (23 300 кв. м) в Санкт-Петербурге. Рыночная стоимость этих активов с учетом земельных участков – 5,5 млрд руб., следует из отчетов оценки, проведенной осенью и зимой 2018 г. по заказу «Сбербанк управление активами».

Основной претендент на логистические комплексы Сбербанка – Professional Logistics Technologies (PLT), созданная Российским фондом прямых инвестиций (РФПИ), арабской Mubadala Investment Company и несколькими другими ближневосточными инвестиционными фондами, говорят три консультанта, работавших со сторонами. PLT, по их словам, рассматривает покупку как всего портфеля, так и отдельных объектов. Источник, близкий к одной из сторон переговоров, интерес PLT к складам Сбербанка подтвердил, но уверяет, что никаких документов пока не подписано. Представитель РФПИ от комментариев отказался.
Читать полностью: https://www.irn.ru/news/126617.html

Коллеги, подскажите, кто мониторил, как повышается цена на коммерческие помещения и повышается ли вообще по мере строительной готовности дома?
Сравнивая с жильем, понимаю, что это два разных принципа ценообразования. Самые ликвидные нежилые расходятся по своим, остальное выводится в продажу. Нежилые - штучный товар в отличие от квартир, где есть возможность выводить порционно, повышая цену по стояку, в зависимости от темпов продаж.
Или в нежилых наоборот: вывели то, что есть, если не берут, то цену понижают?

Sanchess писал(а) 17 фев 2019, 08:02кто мониторил, как повышается цена на коммерческие помещения и повышается ли вообще по мере строительной готовности дома

Мониторил бюджетные варианты. Обычно псн выводят ближе к концу стройки, если раньше, то цена все так же близка к конечной. Смысла искать помещение в строящийся недвиги, с целью купить подешевле, имхо, нет.
Как верно подмечено, весь ликвид расходится по своим, тут главное не промахнутся забирая то, что осталось. Все наоборот относительно жилья, человейники рулят, а камерные, малонаселенные места - это ад, в который можно зайти "за дорого", а выйти, дай бог, в ноль. Это наблюдения и размышления относительно масс-маркета, какой-нить Столешников переулок, опровергнет эту логику

а если под собственный малый бизнес? стоит ли сейчас покупать нежилое?

Арендаторы разобрали магазины и офисы
Основные тенденции на рынке коммерческой недвижимости

Самостоятельные инвесторы становятся все более активными участниками рынка. За год их интерес к офисной недвижимости вырос на 40% на фоне высокой доходности. Стабильным остается спрос и на объекты стрит-ритейла.
https://www.kommersant.ru/doc/3893727

Фото сегодня на митинге в Москве посвященному обманутым дольщикам всех компаний. Урбан групп - все нежилые более 7 метров (читай всё что кроме кладовок) решили не отдавать владельцам после конца стройки!