Коммерческая недвижимость (офисы, торговля, склады)

niquil писал(а) 25 июл 2019, 18:40Уважаемые форумчане, помогите советами, кто имеет опыт работы с недорогой комм. недвигой (стрит ритейл). Есть идея выйти на собе из двух строящихся квартир и взять небольшое ликвидное комм. помещение 60-100 кв.м. 10-17млн руб. в МО или Нов. Москве. Рассчитываю на 10-12% годовых. Из того что сам посмотрел на сайтах застроев и циан, много неликвида, но если постараться поискать, то можно найти объекты с таким порядком цифр, особенно на старте продаж. Подскажите:
1)На какую реальную доходность и окупаемость стоит рассчитывать?
2)У каких застроев в первую очередь смотреть помещения? Рассматривать аукционы мосреалстрой?
3)Какие помещения рассматривать, а какие точно нет (локация, планировка, витрина мощность квт)? Какие подводные камни могут быть?
4)На кого можно рассчитывать в качестве потенциального арендатора? Сетевики (Вкусвилл, АМ, КиБ) или частников? Возможно правильнее даже напрямую обратиться к сетевикам, у кого в списке есть потенциальные площади которые они уже сами рассматривают?
5)Как правильно сдавать помещение? Как физ. лицо или через ИП? Или оформлять на родственника ИП и сдавать через него, чтобы не нести имущественные риски.

Заранее спасибо за ответы.

1. Реальная доходность 6-7%, не расчитывайте на 10-12%, ну если только сильно повезет с арендатором.
2. Рассматривайте всех застроев, в том числе Мосреалстрой, в последнем случае за ликвидные помещения надо будет побороться.
3. Локацию выбирайте в зависимости от пешеходного или автомобильного трафика, чем больше, тем лучше. Планировка желательно свободная, мощность стандартная 0,2 кВт н 1 м2, для общепита нужно будет докупать.
4. Все сетевики сами мониторят объявления на ЦИАНе или Домострое, у них есть отделы развития.
5. Чтобы сдавать правильно надо посчитать стоимость патента и сравнить его со ставкой 6% УСН ИП или 13% НДФЛ.

scorpius писал(а) 26 июл 2019, 10:22
1. Реальная доходность 6-7%, не расчитывайте на 10-12%, ну если только сильно повезет с арендатором.
2. Рассматривайте всех застроев, в том числе Мосреалстрой, в последнем случае за ликвидные помещения надо будет побороться.
3. Локацию выбирайте в зависимости от пешеходного или автомобильного трафика, чем больше, тем лучше. Планировка желательно свободная, мощность стандартная 0,2 кВт н 1 м2, для общепита нужно будет докупать.
4. Все сетевики сами мониторят объявления на ЦИАНе или Домострое, у них есть отделы развития.
5. Чтобы сдавать правильно надо посчитать стоимость патента и сравнить его со ставкой 6% УСН ИП или 13% НДФЛ.

Спасибо за обратную связь.
1)6-7% это получается чистыми после вычета всех налогов?
2)если не секрет, можете поделиться личным опытом вашей сделки? у кого брали, когда и по чем. и кто в данный момент арендатор? можно в личку если не хотите распространяться
3)т.е. новые муравейники в МО как раз рулят (некрасовка, саларьево и т.д.)?
4)по данному вопросу получил инфу от знакомой, которая заключает и ведет арендаторов в одной из крупных ритейл сетей, что у них есть специальные поисковые скауты на новые помещения. и вроде как они ведут базу помещений потенциальных. вот и подумал, что может зайти сразу в отдел развития сети с предложением заключения контракта, гарантирующего мне их как арендатора, если я приобретаю помещение под них. пообщаюсь в ближайшее время поподробнее с ответственными людьми, потом отпишусь если кому интересно
5)если я правильно понял, первым делом считаем стоимость патента для конкретного помещения и потом уже сравниваем с усн и ндфл и выбираем что выгодней. все верно?

niquil писал(а) 26 июл 2019, 11:12вот и подумал, что может зайти сразу в отдел развития сети с предложением заключения контракта, гарантирующего мне их как арендатора, если я приобретаю помещение под них

Вы только учтите, что качественные арендаторы знают себе цену, и по стоимости аренды будут продавливать вас по полной.

niquil писал(а) 26 июл 2019, 11:123)т.е. новые муравейники в МО как раз рулят (некрасовка, саларьево и т.д.)?

этот рынок гораздо сложнее купи-продай: цена ошибки - вся сумма сразу, ликвид либо расходится по своим, либо продается с дохой, как выше написали (аля аптека в некропарке по 300тыр/метр на 1 линии), неликвид не сдается и не продается годами. имхо тут тока под сеть вашей знакомой чота находить, если им площади в вашем бюджете актуальны.

зы например, нежилье в 4 корп лучей за 2 дня раскупили - он к метро ближайший и такой старт раз в год бывает) а вот тут ждунам мегалоты предлагали задорого, типо, суперликвид:

Shuran писал(а) 23 апр 2018, 20:35в корп 5.1 мещерского леса стартовало нежилье, прям напротив метро говорово, оно через боровку, прям у корпусов выходов нет), цена ахтунг, от 223 тыр/м на лоты из неск помещений, ориентировали зимой на 160-170

Shuran писал(а) 26 июл 2019, 11:56 зы например, нежилье в 4 корп лучей за 2 дня раскупили - он к метро ближайший и такой старт раз в год бывает)

Тоже следил как раз за стартом 3 очереди лучей и 4 корпуса, но на момент старта суммой даже близкой к необходимой не располагал, поэтому ограничился одной однушкой в нем же))

Почти половина проектов ТЦ до 2022 года заявлена в составе транспортно-пересадочных узлов - Knight Frank

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги первого полугодия 2019 года на рынке столичных торговых центров и выделили пять основных трендов, сообщается в пресс-релизе компании.
Среди главных трендов - торговые центры в составе транспортно-пересадочных узлов: почти половина проектов до 2022 года заявлена в составе ТПУ. Новое предложение столицы в ближайшие годы будет сформировано в том числе за счет торговых площадей, реализуемых на базе ТПУ. Для части проектов город привлекает инвесторов через торги, часть – готов брать в самостоятельную работу. На сегодняшний день инвесторы приняли участие в проектах 15 транспортно-пересадочных узлов, в большинстве из которых заложена торговая функция. Анонсировано строительство торговых центров в составе следующих ТПУ: «Выхино» (GLA - 70 тыс. кв. м), «Селигерская» (GBA – 145 тыс. кв. м) и «Парк Победы» (GBA – 237 тыс. кв. м) – девелопером «Ташир», ТПУ «Щелковская» (GBA – 137 тыс. кв. м) – девелопером «Киевская площадь», ТПУ «Ботанический сад», ТРЦ «Ботаника Молл» (GLA – 27 тыс. кв. м), ТПУ «Ховрино» (GBA – 25 тыс. кв. м). Также аффилированной структурой компании «Киевская площадь» подана заявка на инвестиционный пакет по ТПУ «Нагатинская». Сроки реализации заявленных проектов намечены на 2019–2022 гг.

Читать полностью: https://www.irn.ru/news/129894.html

В составе ТПУ «Петровско-Разумовская» планируют построить торговый центр ИКЕА

В составе транспортно-пересадочного узла (ТПУ) «Петровско-Разумовская» на севере столицы планируется построить торговый центр ИКЕА, сообщил «Интерфаксу» первый заместитель генерального директора по девелопменту АО «Мосинжпроект» Альберт Суниев.
«В составе ТПУ «Петровско-Разумовская» помимо мощного транспортного ядра планируется создать точку экономического роста и притяжения. Коммерческая часть проекта предусматривает возведение гостиничного и офисного комплексов, а также торгового центра ИКЕА», — рассказал Суниев.
По его словам, затраты на строительство торговых площадей понесет шведская компания. Офисы и гостиница также будут возводиться за счет привлеченного инвестора, а всю транспортную составляющую ТПУ построят за счет бюджетных средств.
Он также отметил, что строительство планируется начать в 2020 году и завершить в начале 2024 года.

Читать полностью: https://www.irn.ru/news/130005.html

«Лаборатория Касперского» построит себе еще один бизнес-центр на Ленинградском шоссе – СМИ

Разработчик антивирусов «Лаборатория Касперского» хочет построить себе дополнительный офис рядом с нынешней штаб-квартирой, которая находится в бизнес-центре «Олимпия парк» на Ленинградском шоссе, пишет «Коммерсантъ».
По данным издания, компания ведет переговоры с одной из структур спортивного общества «Динамо» о выкупе у нее участка. Его площадь источники издания не назвали.
О переговорах также известно трем консультантам, работавшим как с «Лабораторией Касперского», так и с «Динамо». Переговоры идут давно, но только сейчас стороны согласовали все финансовые условия сделки, поясняют они. Заключить ее раньше, по их словам, мешали высокая стоимость участка – 1,3 млрд руб. – и необходимость сохранить имеющиеся или построить новые спортивные сооружения для «Динамо».
Проект строительства дополнительных площадей технопарка «Водный стадион» (так с 2017 г. называется территория, где расположен «Олимпия парк») находится в подготовительной стадии, говорит представитель «Лаборатории Касперского». Более подробную информацию, по его словам, компания предоставит после утверждения параметров объекта с профильными подразделениями правительства Москвы.

Читать полностью: https://www.irn.ru/news/130469.html

Всем доброго дня!
Как и многие на этом форуме рассматриваю варианты удачных инвестиций в недвижимость с целью обеспечения хорошего пассивного дохода от сдачи ее в аренду.
Всерьез задумался о приобретении коммерческой площади в новостройках Москвы с удачной локацией (поближе к метро) с целью последующей сдачи в долгосрочную аренду.
Бюджет покупки - до 20-25 млн. руб.
Инвестировать планирую не сейчас, а примерно через 2-3 года. За это время планирую обеспечить наличие на руках 70-80% от требуемой суммы.
Опыта в таких делах у меня нет, приобретал лишь жилую недвижимость для себя.
В связи с этим самый главный вопрос, который интересует сейчас больше всего: как наиболее близко оценить перспективы стоимости сдачи помещения в аренду (цена за кв.м.) если микрорайон новый и помещений в непосрественной близости пока не сдается?
Как наиболее удобно мониторить начало продаж коммерческих помещений в новостройках?
Может быть еще кто-то что-то мог бы посоветовать в этом вопросе, из опытных.

PS. Как пример того, что рассматриваю - коммерческие помещения в ЖК Лучи. Брал бы там сейчас, если была бы нужная сумма на руках.

PPS. Всем мира!

MilkMaid писал(а) 19 сен 2019, 16:46Всем доброго дня!
Как и многие на этом форуме рассматриваю варианты удачных инвестиций в недвижимость с целью обеспечения хорошего пассивного дохода от сдачи ее в аренду.
Всерьез задумался о приобретении коммерческой площади в новостройках Москвы с удачной локацией (поближе к метро) с целью последующей сдачи в долгосрочную аренду.
Бюджет покупки - до 20-25 млн. руб.
Инвестировать планирую не сейчас, а примерно через 2-3 года. За это время планирую обеспечить наличие на руках 70-80% от требуемой суммы.
Опыта в таких делах у меня нет, приобретал лишь жилую недвижимость для себя.
В связи с этим самый главный вопрос, который интересует сейчас больше всего: как наиболее близко оценить перспективы стоимости сдачи помещения в аренду (цена за кв.м.) если микрорайон новый и помещений в непосрественной близости пока не сдается?
Как наиболее удобно мониторить начало продаж коммерческих помещений в новостройках?
Может быть еще кто-то что-то мог бы посоветовать в этом вопросе, из опытных.

PS. Как пример того, что рассматриваю - коммерческие помещения в ЖК Лучи. Брал бы там сейчас, если была бы нужная сумма на руках.

PPS. Всем мира!

Более менее вменяемый раздел по коммерческой недвижимости есть на сайте у ПИКа. А так, только через менеджеров, звоните, знакомьтесь, договаривайтесь.

Отправлено спустя 2 часа 3 минуты 29 секунд:
У Кроста еще можно на сайте посмотреть.

А еще сейчас продвинутые пользователи коммерческую недвигу "от балды" не покупают. Покупают либо со стабильным арендатором, который уже сидит, либо до покупки находят потенциального арендатора, опять же из числа сетевиков, и покупают под него. Горизонт окупаемости рассматривают от 5 до 10 лет, в зависимости от персональной жадности.

СергейСергей писал(а) 20 сен 2019, 06:08Покупают либо со стабильным арендатором, который уже сидит, либо до покупки находят потенциального арендатора, опять же из числа сетевиков, и покупают под него.

Описываемый подход - это конечно идеальный вариант, и к нему нужно стремиться, но в целом если локейшн хороший, то объект будет востребованный. Самое главное - с большим умом подойти к его выбору и держать руку на пульсе по стартам продаж. Поэтому и задал вышеуказанные вопросы.

PS. Спасибо за мнение.

Добрый вечер, кто подскажет на сколько у Мосреалстроя что-то купить? Многие утверждают что купить ликвид- это не реал!

janna писал(а) 14 окт 2019, 18:19Добрый вечер, кто подскажет на сколько у Мосреалстроя что-то купить? Многие утверждают что купить ликвид- это не реал!

Правильно утверждают. Последний раз участвовал в торгах в прошлом месяце. В результате торгов цена на лот подросла на 35 %. Ликвидные лоты всегда в цене, по номиналу купить не реально.

Тогда остается вторичка?