МФК CitiMix (СитиМикс), Никулинская, 11Г, Apsis Globe

Документы - https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-ново ... ъект/46060

Вторая очередь - не гостиничного типа как в первой? На этажах одновременно будут и офисы?

Информация о выписке из ГЗК
Компания «Ксар-Сервис» сообщает, что на заседании Градостроительно - Земельной комиссии города Москвы №18 от 10 июля 2025 года было принято следующее решение относительно проекта МФК «Сити-Микс»:

Согласиться с целесообразностью внесения изменений в правила землепользования и застройка города Москвы в отношении территории по адресу: ул. Никулинская, вл. 11Г ( влд.11), предусмотрев в территориальной зоне с кодами видов разрешенного использования 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7, 4.8.1, 4.8.2, 4.9, 4.10.

дополнительно:
Вид разрешенного использования земельного участка:
- многоквартирная жилая застройка.

Отправлено спустя 1 час 47 минут 12 секунд:
Что думаете господа, возможно ли такое, я так понимаю застройщик и сам еще в этом не уверен, так как на сайте продаются все еще аппартаменты, да и дома уже построены, чтобы их перевести в жилое нужно другие ГОСТы и требования выполнять.

3BEPEK писал(а) 28 окт 2025, 17:35Что думаете господа, возможно ли такое

да, частично могут перевести - там, где по инсоляции ок, см примеры мр групп - на одном этаже и хаты, и апарты

Shuran писал(а) 28 окт 2025, 18:49 да, частично могут перевести - там, где по инсоляции ок, см примеры мр групп - на одном этаже и хаты, и апарты

Позвонил в офис продаж, заявляют что вся вторая очередь переводится в жилье. Рассказывают, что это фиксируется в договоре для новых покупателей и в допсоглашениях для старых. Цены неплохие, с учетом наличия чистовой отделки и перспектив, но смущает очень мелкая нарезка - я насчитал по 31 (!!!) студии на этаже.

Да, нарезка, действительно, будто общежитие.
Странно, с такой нарезкой, неужели нельзя было хотя бы евродвушек распланировать.

artur_kara писал(а) 03 ноя 2025, 12:32 Позвонил в офис продаж, заявляют что вся вторая очередь переводится в жилье. Рассказывают, что это фиксируется в договоре для новых покупателей и в допсоглашениях для старых. Цены неплохие, с учетом наличия чистовой отделки и перспектив, но смущает очень мелкая нарезка - я насчитал по 31 (!!!) студии на этаже.

могут и не перевести, в доп.соглашение, которое предлагают подписать,главное перенос сроков сдачи на полгода, про перевод общие формулировки

tad писал(а) 04 ноя 2025, 11:33могут и не перевести, в доп.соглашение, которое предлагают подписать,главное перенос сроков сдачи на полгода, про перевод общие формулировки

artur_kara писал(а) 03 ноя 2025, 12:32Позвонил в офис продаж, заявляют что вся вторая очередь переводится в жилье. Рассказывают, что это фиксируется в договоре для новых покупателей и в допсоглашениях для старых.

Так кому верить?:) Звонку менеджеру или пруфам в виде "общих формулировок" из текста из договора, поделитесь формулировками - интересно же как застрой заворачивает.

Насколько мне известно, этот гипотетический перевод - инициатива города, застрою нужно будет доплатить компенсацию за отсутствие в проекте необходимой инфраструктуры. Поэтому, наверное, определенная вероятность присутствует. В любом случае, покупателю продают апарты, сейчас льготку здесь не пристроить, и любые формулировки в договоре гарантий не дают.
Ну и сложно представить, кто может в трезвом состоянии позариться на такой "дом студий", кажется даже аналогов в городе нет, чтобы вся квартирография состояла исключительно из студий мелкой нарезки, первая очередь в этом плане по-человечески распланирована.

artur_kara писал(а) 03 ноя 2025, 12:32 Позвонил в офис продаж, заявляют что вся вторая очередь переводится в жилье. Рассказывают, что это фиксируется в договоре для новых покупателей и в допсоглашениях для старых. Цены неплохие, с учетом наличия чистовой отделки и перспектив, но смущает очень мелкая нарезка - я насчитал по 31 (!!!) студии на этаже.

Студии меньше 28 метров разве могут сейчас в жилое перевести?

Ishly, экспертиза давно была, могут кмк. Но вот чтобы с окнами на север, это вряд ли

Так кому верить?:) Звонку менеджеру или пруфам в виде "общих формулировок" из текста из договора, поделитесь формулировками - интересно же как застрой заворачивает.

Тоже мониторю тему с покупкой, читаю их чаты и судя по сообщениям менеджеры там тем еще балаболы, у них другая задача.
Школы и сады на Никулинской и так забиты, а судя по новостям и на медицину денег нет, хотя Москва может себе позволить перевести в жилое.
В общем тоже пока в раздумьях, но цены и так выросли тут, год назад студии были от 5 млн (правда это был второй этаж, там вот прям максимально все плохо для инвеста) и обещали сдать в декабре 2024, в начале 2025, сейчас уже конец 2026.

Отправлено спустя 50 секунд:

Shuran писал(а) 04 ноя 2025, 19:16Ishly, экспертиза давно была, могут кмк. Но вот чтобы с окнами на север, это вряд ли

Что такое кмк, скажите пожалуйста)

Отправлено спустя 3 минуты 3 секунды:
Пока что лотерея чистой воды этот жк, если не переведут в жилое, покупка очень сомнительная получится, конский ценник на ЖКХ и налог.

Отправлено спустя 2 минуты 57 секунд:

застрою нужно будет доплатить компенсацию за отсутствие в проекте необходимой инфраструктуры

Вы же понимаете что они ничего платить не будут, им бы быстрее все распродать, студии годами уже висят, цены только недавно стали расти, до этого года полтора стояли без изменений почти.

3BEPEK писал(а) 04 ноя 2025, 23:31кмк

Как мне кажется

3BEPEK писал(а) 04 ноя 2025, 23:31В общем тоже пока в раздумьях,

Вы еще думаете? Скажу даже так немного категорично, что если бы была 100% гарантия перевода в жилое, я бы продолжал обходить этот гетто-дом стороной. Как с тзр дохода рантье, так и для перепродажи. И вам не советую подбирать сомнительные объекты по низу рынка. Или вы запали на перспективы - купить за 7+ и через год продать за 11, как рекламируют зазывалы? В таком случае, как говорится - флаг в руки.

3BEPEK писал(а) 04 ноя 2025, 23:31Вы же понимаете что они ничего платить не будут, им бы быстрее все распродать,

Они решились обсуждать это условие с городом, чтобы хоть как-то привлечь внимание и раскачать реализацию проекта, в котором изначальная жадность и недальновидность руководства стали причиной слабой тяги. И если включат заднюю после продажи пула, то возможно это будет последний их проект в Москве, а может они об этом итак уже знают:) А конечный бенефициар (как вариант) продаст/закроет девелопера как свой непрофильный и малоперспективный актив.

3BEPEK писал(а) 04 ноя 2025, 23:31Вы же понимаете что они ничего платить не будут, им бы быстрее все распродать,

откуда такая дичь? не знаю, зачем на распроданном на 60% проекте менять ВРИ участка в такой локации и платить мож и ярды (бабло на эскроу уже почти окупило все затраты, а с такой нарезкой сильно дороже остатки не продать и не окупить доплату, на первый взгляд) но кинуть город - это проигранный на 100% суд, плюс уход с рынка, как заметили выше. ну и акционер тут такой, что ему это и в голову не придет

Отправлено спустя 9 минут 26 секунд:

Arendator писал(а) 05 ноя 2025, 14:19 купить за 7+ и через год продать за 11, как рекламируют зазывалы?

+38-51% апсайда на сайте застроя умиляют, но 25 вполне как разница из-за статуса, цены апартов такие сложились ведь из-за соседства с кладбищем, впрочем, к статусу еще теоретически можно прибавить + 20% из-за возможности семейки, но хз скока отнять за нарезку, она вроде как уже есть, но не как для хат) ну и выходить не один год придется, когда отольются купившие ранее, какой в опу инвест, но для себя, если без предрассудков, наверное, норм можно

Отправлено спустя 14 минут 45 секунд:

Arendator писал(а) 05 ноя 2025, 14:19и недальновидность руководства стали причиной слабой тяги

имхо слабая тяга просто потому что апарты (семейки нету), но раз уж начали в 22 строить, что поделать, у сбера пф всего на 500 лямов в пд, на свои строили, по ходу, стройка 6 ярдов, у фосагро денег немеренно) но если хотят монетизтировать доплату города, почему не снимут с продажи, пока семейка не станет возможна

Arendator писал(а) 04 ноя 2025, 13:31 поделитесь формулировками - интересно же как застрой заворачивает.

на сайте застроя есть проект допника:

«8.9. Участник уведомлен, что Градостроительной -земельной комиссией г. Москвы (пункт 109
Протокола № 18 от 10.07.2025г.) принято решение о целесообразности внесения изменений в правила
землепользования и застройки в отношении территории по адресу: ул. Никулинская, 11Г (влад. 11),
земельного участка 77:07:0014010:58 о включении дополнительно основного вида разрешенного
использования – многоэтажная жилая застройка, что повлечет изменение функционально назначения
объекта долевого строительства (нежилого помещения) по настоящему договору на жилое (квартиру),
а также приведения в соответствие с принятым решением исходно-разрешительной документации на
строительство.
Стороны установили, что с момента внесения изменений в проектную документацию,
проектную декларацию и разрешение на строительство, предусматривающих строительство жилых
домов, вместо нежилых зданий (корпусов), на стороне Застройщика будет обязательство по передаче
Участнику объекта долевого строительства - жилого помещения (квартиры), равного и
соответствующего параметрам и характеристикам, установленным настоящим договором для
нежилого помещения (пункт 3.1. договора и Приложение №1 «Описание объекта долевого
строительства). В указанном случае Цена Договора не подлежит изменению.»

Shuran писал(а) 05 ноя 2025, 15:31 но для себя, если без предрассудков, наверное, норм можно

имхо, незавидная ситуация у тех, кто возьмет такое "для себя"

Shuran писал(а) 05 ноя 2025, 15:31и недальновидность руководства стали причиной слабой тяги
имхо слабая тяга просто потому что апарты (семейки нету)

что апарты это само собой
под недальновидностью (жадностью) имел ввиду 100% студийную нарезку и отсутствие корректировки в дальнейшем - вероятно думали отжать по полной на рыночном хайпе 19-22гг. почему то девры топ10 не додумались до такого, а в апсис походу возомнили себя гуру эффективности - смогли обосновать проект на ретроспективных данных, странно что по 15м не нарезали это же еще выгодней
лично знаю двух человек, кто еще осенью 2023 в итоге передумал брать (за 5,3 не одну), ознакомившись с поэтажными планами, при этом кладбище их вообше не волновало, т.к. это "просто лес"
продали бы уже всё за три года, если хотя бы 30% площадей распределили на 1-2к, а лучше е2-е3
простаков оказалось не много, в проект общаги вписываться, но 800 нашлось с 22г
локация так то неплохая относительно какой нибудь промки, почти пешая до метро, тихо и виды с 8-10+ хорошие панорамные на лес в основном. кто не хочет по востряковскому мемориальному парку гулять , есть тропаревский лесопарк сразу через дорогу

Shuran писал(а) 05 ноя 2025, 15:31но если хотят монетизтировать доплату города, почему не снимут с продажи, пока семейка не станет возможна

кто знает.. посчитали, что распродать на новостях о переводе, постепенно повышая цену лучше, чем сидеть с 2/5 нераспроданных жилых студий, или не уверены в переводе 100% лотов. Или может хотят побыстрее завершить проект, компанию продать - строить маленьким в большом городе сейчас невыгодно:)

Shuran писал(а) 05 ноя 2025, 15:31на сайте застроя есть проект допника:

спасибо за наводку, сразу не заметил, что 16.10 разместили