Зарубежная недвижимость для инвестиций

av_nechaev · Сообщение **av_nechaev** » 23 авг 2017, 22:03

Захар писал(а) 23 авг 2017, 14:34av_nechaev, Калифорния , Лос анджелес ?

70 миль по Гудзону вверх от Нью-Йорка

Evgen1466 · Сообщение **Evgen1466** » 23 авг 2017, 22:50

!	Сообщение из: Evgen1466
	Есть же тема для СЕБЯ! Тут В этой теме для инвестиций онли, дальнейшее будет сноситься

av_nechaev · Сообщение **av_nechaev** » 24 авг 2017, 18:05

На шестой день экспозиции есть офера по обоим домам - за большой просят 3% от запрашиваемой цены, за маленький 5%. Эти офера идут в топку. Оба дома я поставил, запустив Low-ball - цену ниже рынка на 10%, чтобы нагнать трафик. Покупатели и их риэлторы видимо не умеют пользоваться анализом проданных домов, потому что если бы хотели серьезно купить, то предложили бы на 3-5% больше, а не меньше. Жду предложения от соседки (они уже 3 раза смотрели дом всей семьей) по большому дому, ну и с понедельника рекламирую малый дом через MLS. Там болжна быть война оферов.

Nick · Сообщение **Nick** » 24 авг 2017, 18:20

av_nechaev, правильно понимаю, что большой дом- старый, купленный с участком, а малый построили на отмежеванном?

av_nechaev · Сообщение **av_nechaev** » 24 авг 2017, 19:03

Nick писал(а) 24 авг 2017, 11:20av_nechaev, правильно понимаю, что большой дом- старый, купленный с участком, а малый построили на отмежеванном?

Нет оба дома куплены с аукционов за кэш. Один был дороже , но можно было отпилить землю. Маленький был очень дешев и в хорошем состоянии, чтобы пройти мимо. Прислали еще один офер на малыша - и это я еще не выходил в сеть агентов. Уже теплее - на 5% выше asking price. Точно в рынок попали, но я хочу offer war. Короче руда пошла

Litaz · Сообщение **Litaz** » 25 авг 2017, 09:23

Валютные переводы из-за границы признаются незаконными, если они осуществлены со счетов, незадекларированных в России

ГАРАНТ.РУ: https://www.garant.ru/news/1131327/#ixzz4qkHgwNi8

av_nechaev · Сообщение **av_nechaev** » 31 авг 2017, 21:42

Итак, итоги 12 дневной экспозиции домов.
В отличие от Савелы, тут как-то все весело.
Большой дом - было 12 просмотров (продавал через риэлтора) и было 3 офера. Один офер на полную сумму. Мы с риэлтором не поняли друг друга, он подразумевал, что его работа сделана раз мы получили полный офер, я в душе был не согласен. В силу того, что при продаже в текущем состоянии "...перерегистрация на нового покупателя в силу вновь открывшихся обстоятельств", я его снял с рынка. Эксперимент с использованием риэлтора закончен. Никогда более. Продам сам в следующем году без риэтора и налогов - экономия порядка 15 косарей
Маленький дом - 3 просмотра (я его рекламировал сам). 2 офера

С одними добазарился сам на 10% выше запрашиваемой цены. Продаю точно в оценку Zillow - на нашем рынке средний дисконт к оценке 10%. Можно было бы еще поднять, но в силу налоговых брекетов и страховки от штата смысл повышения цены продажи теряется - от слова совсем.
Через неделю выставлю через MLS на продажу отпиленный кусок земли, но реально переоформить смогу только с января 2018 - налоги-с. Посмотрю на реакцию рынка. Сравнительный анализ невозможен в радиусе 5 миль - за последние 3 года не было в продаже отдельных участков с разрешенным строительством

Александр К

Лихо вы

По большому дому вопрос , почему теперь только в следующем году? Есть какие-то ограничения? Если не сложно поподробнее, мне пели песни что 6% от суммы продажи (оплачивается продавцом) , в любом случае пилят между собой риелторы продавца и покупателя, а если риелтор один и представляет обе стороны то вся сумма идёт ему

av_nechaev · Сообщение **av_nechaev** » 31 авг 2017, 23:01

Александр К писал(а) 31 авг 2017, 15:47Лихо вы
По большому дому вопрос , почему теперь только в следующем году? Есть какие-то ограничения? Если не сложно поподробнее, мне пели песни что 6% от суммы продажи (оплачивается продавцом) , в любом случае пилят между собой риелторы продавца и покупателя, а если риелтор один и представляет обе стороны то вся сумма идёт ему

Про комиссию так и есть, в договоре написано, что в случае продажи он получает 5%, а как уж он их делит - это его дело. Если участники сделки известны, то риэлтора можно нанять (хотя на фига!?) и он будет представлять обоих. Минимально, за что он возьмется 1,5-2%.
Про большой дом - я не очень хотел его продавать, скорее запустил пробный шар перед продажей меньшего - посмотреть, как работают риэлторы, как устроен рынок, чего хотят покупатели. Плюс к тому, в следующем году основной жилье можно будет продать без налогов - 2 года владения, и 500.000 косарей можно не декларировать

Отправлено спустя 4 минуты 28 секунд:
Теперь для продажи надо пройти - home inspection (фигня какая-то)- 7 дней, оценщика -7 дней, подписать договор (до этого момента я могу легально и без штрафов) переключиться на другого покупателя с более высоким предложением цены) 7-до бесконечности, договориться о дате закрытия сделки 7-10 дней. Итого через 30-45 дней должен получить деньги, если на всех этапах без задержек и неприятностей.

Александр К

av_nechaev писал(а) 31 авг 2017, 23:06Про комиссию так и есть, в договоре написано, что в случае продажи он получает 5%, а как уж он их делит - это его дело. Если участники сделки известны, то риэлтора можно нанять (хотя на фига!?) и он будет представлять обоих. Минимально, за что он возьмется 1,5-2%.
Про большой дом - я не очень хотел его продавать, скорее запустил пробный шар перед продажей меньшего - посмотреть, как работают риэлторы, как устроен рынок, чего хотят покупатели. Плюс к тому, в следующем году основной жилье можно будет продать без налогов - 2 года владения, и 500.000 косарей можно не декларировать

Отправлено спустя 4 минуты 28 секунд:
Теперь для продажи надо пройти - home inspection (фигня какая-то)- 7 дней, оценщика -7 дней, подписать договор (до этого момента я могу легально и без штрафов) переключиться на другого покупателя с более высоким предложением цены) 7-до бесконечности, договориться о дате закрытия сделки 7-10 дней. Итого через 30-45 дней должен получить деньги, если на всех этапах без задержек и неприятностей.

Про 2 года владения и проходите без налогов, спасибо , первый раз услышал.
А по поводу home inspection - это ( если хочет ) заказывает Покупатель , для того чтобы поторговаться или при случае со сделки соскочить.
А так, если у вас получится без риэлторов будет не только опыт , но и существенная экономия и мне лично будет очень интересно. Держите в курсе. По идее , рисков особо не должно быть , Вы же в любом случае будете все проводить через эскро?

av_nechaev · Сообщение **av_nechaev** » 31 авг 2017, 23:49

2 года надо в нем официально жить. Просто владеть не достаточно. Сделкой и договором занимается мой поверенный. На этом я не экономлю - цена 950.

av_nechaev · Сообщение **av_nechaev** » 06 сен 2017, 18:13

На волне местного успеха подумываю влезть в высшую лигу, а то царство маловато.
Ошибка может быть дорогой.
Убитый фермерский дом в городе, где живет чета Клинтонов
https://www.zillow.com/homes/for_sale/C ... _mmm/1_rs/
Судя по всему сторговать сие творение можно тысяч за 325-350. Ремонт 100-150. Аналогов нет, но дешевле 800 после ремонта в этом районе не вижу. Налог будет в районе 15-20 косарей в год, после того как его продать за рыночную стоимость - все 30К.
Второй вариант вообще для оторв.
https://www.zillow.com/savedhomes/for_s ... 1_rs/1_fr/
Голый участок. Дома в округе 1,4-3 млн. С учетом того, что рядом новый (4 года как построили) 500 м2 продают за 3 млн потенциал космический. Строительство дома такого уровня обойдется в 1500-2000 баксов за м2, что дает себестоимость проекта в 1,4. 100% за полтора года, из которых 50% (ну если не заказывать окна из России

) съедят налоги. Риски резкого падения цены реализации не очень велики - это один из самых лучших школьных округов США. На последние деньги и в ипотеку такое берут редко. Кстати, налог на такой дом будет в районе 50-60К в год, но твои дети учатся практически в частной школе.

HonGilDon · Сообщение **HonGilDon** » 07 сен 2017, 11:28

av_nechaev, а почему вы выбрали именно недвижимость в США? Потому, что там живёте или осознанно выбрали этот рынок, проанализировав многие? Мне кажется, что аналогичные операции с нарезанием участков и строительством современных домов или перестройки готовых в городах, заполненных старьем с успехом можно делать на многих рынках. Знаю, что в Испании дефицит жилья за адекватные деньги под современные вкусы, да даже у нас тут можно тем же самым заниматься, нарезая участки и переставая дворцы из 90.

СергейСергей

У нас это бессмысленное и убыточное занятие.

HonGilDon · Сообщение **HonGilDon** » 07 сен 2017, 12:37

СергейСергей, смотря как этим заниматься