Зарубежная недвижимость для инвестиций

Купила новостройку с рассрочкой в хорошем районе летом 2023, осенью захотелось другую, вложилась туда. Понимаю что две потянуть будет сложно, одну придется продать. Риэлтор предлагает подождать полгода-год и продать с +. Другой говорит что рынок вообще может просесть и продавай сейчас. Смутило что знакомая 4 месяца не может продать свою квартиру, вводных я не знаю. В минус может получится продажа за счет расходов при покупке: 4% налог при покупке + DLD+% за отправку кэша.

Ягодка писал(а) 24 дек 2023, 16:07Понимаю что две потянуть будет сложно, одну придется продать

так сами-то фишку рубите и стату продаж по жк ежемесячно курите или не алё и слушаете вриэлторов?

Обожаю Вас! Я так и делаю) для меня было важно узнать ещё несколько мнений, для успокоения. Спасибо за ответы.

Купила новостройку с рассрочкой в хорошем районе летом 2023, осенью захотелось другую, вложилась туда. Понимаю что две потянуть будет сложно, одну придется продать...

Опять конкретики никакой, но если в сентябре купили, то это на пике по завышенной цене и доллар по 100. Продать сейчас, это только с дисконтом такое. Если четко понимаете, что не сможете две тянуть, нужно продавать одну, через агентство нормальное. Иначе набежит пеня за неуплату и придется сливать почти даром.

7days_anOffside писал(а) 07 авг 2023, 11:35Подписал договор на 27сот на Бали (на окраине Чангу), решил продолжить мини-девелопмент в валюте по-тверже. План - зафигачить мини-комплекс на 8-9 домов по 125-150м, за 6-8 месяцев.
Дерево, бетон и стекло, микс традиционной индонезийской архитектуры снаружи (джогло с выносами кровли по 1,5 метра) и японский модерн внутри (подиумы, ширмы, порталы, дом и сад единое пространство).
По экономике рассчитываю общий расход 500-600$k, доход 1100-1300$k. Не выйдет продать - пойдет под аренду, 100-120$k в год

Проект перевалил за экватор, фундаменты закончены, началась установка колонн и крыш.

Из интересного, гипотеза, что правильно выверенный проект (легкий фундамент, правильная этажность, традиционный конструктив, корректная коммуникация и т.д.) возможно построить на земле не предназначенной для жилого строительства подтверждается. Приходили все возможные проверяющие, завалили письмами. Коммуникация со всеми выстроилась доброжелательная, но пришлось одновременно задействовать три команды юристов чтобы распедалить это дело в разумных бюджетах)

Само качество строительство и уровень организации в целом норм, тот же бардак что и РФ, следить нужно в оба глаза. Только на русский-матерный переходить нельзя, любого повышения тона ментальность местных не вытягивает..

Жизнь подтвердила, что локация далековата от океана, 3-4 лида отказались от покупки из-за этого (прилетали на Бали, плотно общались, но именно из-за локейшена выбрали другой вариант) Для фирмачей цена на 3м месте и особо не решает. Еще пара лидов не смогли пустить в свое сердце серый статус проекта. По итогу на текущий момент реализовано 3 дома.

По дизайну попадание, все отзывы комплиментарные.

По срокам уже уползли на 1,5 месяца, думается, что по итогу в районе 10-12 получится с момента выхода на площадку. По бюджету пока в рамках.

Шерю планировки и пару рендеров

7days_anOffside, рендеры дизайна каждый может, а что щас в реале там гораздо интереснее и нагляднее
Зы криволинейные спальни почему? Местный феншуй?) Какие ставки ипотеки? Ее берут в местных тугриках или в доллар-евро- австралийский долл? Чо там с инфляцией?)

Shuran писал(а) 19 апр 2024, 10:287days_anOffside, рендеры дизайна каждый может, а что щас в реале там гораздо интереснее и нагляднее
Зы криволинейные спальни почему? Местный феншуй?) Какие ставки ипотеки? Ее берут в местных тугриках или в доллар-евро- австралийский долл? Чо там с инфляцией?)

Шлю видос 4х недельной давности и пару фото с видоном)


Часть стен под 15 градусов развернули чтоб добавить воздуха и "инстаграмности" - тут это прям ценится
По ипотеке, для граждан в районе 8-12% в банках, и в районе 5-8% в деревенских "кассах взаимопомощи". Для иностранцев (насколько шарю), кредит возможен только, если
а) есть подтвержденный доход на территории Индонезии б) Есть рабочий бизнес в) есть недвига с формой Право пользования / Hak Guna Bangunan (я в процессе приобретения такого маленького куска, что можно было под него кредитоваться дальше). Валюта только Индонез рупия (не копал глубоко, могу и ошибаться), к баксу держится не плохо - за 20 лет на 60% подешевела, за последние 8 на 15%
Инфляция в спокойные времена 3-5%, когда стресс подлетает выше Для просмотра ссылок Вы должны быть авторизованы на форуме.

7days_anOffside писал(а) 19 апр 2024, 10:21локация далековата от океана

да, чот океана не видно на видео, он же мастхэв тут...или земля была такая дешевая, что ты не смог пройти мимо/на берегу оверпрайс?)

7days_anOffside писал(а) 29 сен 2023, 14:27Я мечу на австралов и новозеландцев

по логике, они должны готовое брать, на котловане/в стройке в чужой и менее цивилизованной для них стране, типа, стремно

7days_anOffside писал(а) 19 апр 2024, 10:21Само качество строительство и уровень организации в целом норм, тот же бардак что и РФ, следить нужно в оба глаза. Т

Как вообще происходит процесс строительства, нанимаете какую-то компанию на стройку или местных строителей, как у нас "бригады"?
По коммуникациям, как происходит процесс согласования, получения мощности по электричеству, откуда вода и она только техническая? Питьевая вся привозная? Канализация, какая-то локальная, центральной там нет?

7days_anOffside писал(а) 19 апр 2024, 10:21интересного, гипотеза, что правильно выверенный проект (легкий фундамент, правильная этажность, традиционный конструктив, корректная коммуникация и т.д.) возможно построить на земле не предназначенной для жилого строительства подтверждается. Приходили все возможные проверяющие, завалили письмами. Коммуникация со всеми выстроилась доброжелательная, но пришлось одновременно задействовать три команды юристов чтобы распедалить это дело в разумных бюджетах)

Что означает: на земле не предназначенной для жилого строительства?
Лёгкий фундамент это какой и из чего?
Так понимаю у вас монолитная плита, колонны монолит, а крыша?

Следующий участок будет с видом на воду наверное?)))
Более масштабные проекты с инфраструктурой, похожие на наши КП пользуются спросом, с общими зонами, площадками? Много проектов небольшой застройки 6-10 домов, а вот чего-то крупного почти нет

Отправлено спустя 6 минут 44 секунды:
Все остальное поле тоже под застройку или там так все и останется? в подмосковье и НМ только внутри КП есть хороший спрос, если "дома в поле" 6-10шт то ликвидность тяжелая

Отправлено спустя 11 минут 28 секунд:
планировка 3+1 понравилась, единое пространство зала с кухней, по спальням в рф такие скошенные углы и кривые линии не прокатят) только прямоугольник с квадратом)

Shuran писал(а) 19 апр 2024, 20:10да, чот океана не видно на видео, он же мастхэв тут...или земля была такая дешевая, что ты не смог пройти мимо/на берегу оверпрайс?)

14 мин на байке до него, по прямой без поворотов. До самых дорогих улиц острова 7-8 мин. От локации плясал, самый жир - это западное побережье, там земля у океана (типа 5-8 мин на байке) и в 5-7 мин от центряка где то х5-х8 к моей цене (так же фермерская). Себес вопросов с согласованием х3. Продажная получается под 300к (за 2 спальни 125м с басом на 2,5 сотках) за тот же проект - в эти деньги предложений хватает. Ну и видона не будет, по периметру забор 3м, соседи плотняком. За 150к только апарты, таунхаусы мелкие и недо виллы по 60м.
Потому когда выпал на барабане вариант приобретенный, по супер цене, с видоном и хорошим расположением (в плане самые дорогущие улицы неподалеку и развитие ползет в нашу сторону) - выбор в его пользу пал

Shuran писал(а) 19 апр 2024, 20:10по логике, они должны готовое брать, на котловане/в стройке в чужой и менее цивилизованой для них стране, типа, стремно

Да, на них в декабре тормознул таргет, сейчас пустил. Вообще самая рабочая аудитория была найдена путем рассуждений, "кто имел в Индонезии колонии и хорошо знаком с ограничениями для иностранцев" - из этих стран лиды самые горячие. Не надо им объяснять про аренду/право пользования, про зеленую зону, сами врубаются полностью, этих барьеров нет. Австралы тоже в курсе, но они на вые-оне немного, европейцы попроще

Отправлено спустя 35 минут 6 секунд:

alkina писал(а) 20 апр 2024, 07:15Как вообще происходит процесс строительства, нанимаете какую-то компанию на стройку или местных строителей, как у нас "бригады"?

Собираешь предложения и выбираешь. Всегда компания - сам управляться со строителями (да даже с закупкой материалов) не сможешь. Я с Явы взял, чтобы на праздники Балийские не попадать, и прайс на 30% лучше получить.

alkina писал(а) 20 апр 2024, 07:15Что означает: на земле не предназначенной для жилого строительства?
Лёгкий фундамент это какой и из чего?
Так понимаю у вас монолитная плита, колонны монолит, а крыша?

Нельзя получить разрешение на строительство и строить тоже, ври - фермерская земля, типа лпх нашего в первоначальном значении (овощи рОстить, курей разводить и т.д.). Тут полу-тона включаются - за отель 5 этажей на такой земле - не вытянешь обьем возражений)
- за бетон виллу 2 эт, тоже будут тормозить процесс

Фундамент на картинке. Плита мнолит, колонны дерево, стропила дерево, кровля - улин, железное дерево. Выглядит - пушка. Стоит тоже, самый дорогой вариант. Заменить на черпицу (гибкую или классическую глиняную) было бы на 50к дешевле.

alkina писал(а) 20 апр 2024, 07:15Следующий участок будет с видом на воду наверное?)))
Более масштабные проекты с инфраструктурой, похожие на наши КП пользуются спросом, с общими зонами, площадками? Много проектов небольшой застройки 6-10 домов, а вот чего-то крупного почти нет

Следующий под авансом висит (2сот на один дом), что кредитоваться под него. А про дела серьезные, хз. Разные просчитываю варианты. Может с видоном на океан, а может так же зеленая зона в 10 мин от воды, но вилла 250м с бассейном 25м и теннисным кортом на 15сот, ну и еще гипотез вагон с тележкой.

Строят и крупные (по местным меркам) по 50-60 домов, не очень много. Из того что видел у всех таких проектов большие сложности по срокам (+2-3 года). Инфраструктуры на острове полно - топ 3 тур место.

alkina писал(а) 20 апр 2024, 07:15Все остальное поле тоже под застройку или там так все и останется? в подмосковье и НМ только внутри КП есть хороший спрос, если "дома в поле" 6-10шт то ликвидность тяжелая

Застроят рано или поздно, мы сами потихоньку прицениваемся забрать соседние 20-30сот.
С Мск сравнивать нет смыла, другой лайфстайл, не слышал ни одного топика от лидов из серии "хочу виллу в кп на 30 домов"

alkina писал(а) 20 апр 2024, 07:15планировка 3+1 понравилась, единое пространство зала с кухней, по спальням в рф такие скошенные углы и кривые линии не прокатят) только прямоугольник с квадратом)

Спасибо, там если внимательно покурить есть интересные решения (типа стены - балийские ворота, из каждой точки видно 2-3 окна с зеленью за ними - дом-сад, и т.д.)
Про Россию согласен (хотя в формате бутик-отеля, рабочий вариант), то что Шуран постил близко к верняку

7days_anOffside писал(а) 20 апр 2024, 08:37Следующий под авансом висит (2сот на один дом), что кредитоваться под него. А про дела серьезные, хз. Разные просчитываю варианты. Может с видоном на океан, а может так же зеленая зона в 10 мин от воды, но вилла 250м с бассейном 25м и теннисным кортом на 15сот, ну и еще гипотез вагон с тележкой.

7days_anOffside писал(а) 20 апр 2024, 08:37Застроят рано или поздно, мы сами потихоньку прицениваемся забрать соседние 20-30сот.

7days_anOffside, давно не было вестей по проекту. Было очень занимательно читать. Какой сейчас прогресс? Поделитесь, если есть время и не секрет фирмы. Интересно - сроки, тяга, доха; взялись ли за новые проекты; присматриваетесь ли к другим рынкам/странам? Реально ли на практике вести подобный бизнес, находясь там/здесь по полгода?

«Арбитражный суд Московской области признал банкротом Сергея Домогацкого и ввел процедуру реструктуризации его долгов.
Первое уголовное дело по факту хищения при строительстве недвижимости на Бали было возбуждено 13 февраля. В начале февраля Арбитражный суд Московской области ввел процедуру банкротства в отношении Домогацкого. На Домогацкого подали как минимум 36 исков. В то же время примерно 30 пострадавших добивались привлечения его к ответственности на Бали, в их число вошли граждане России, Украины, Франции, США, Белоруссии и стран СНГ.

10 ноября «Известиям» стало известно, что Домогацкий, которого клиенты заподозрили в мошенничестве с продажей вилл на Бали и краже у них $2 млн, купил на такую же сумму недвижимость в Южной Африке.
Выписка из сервиса Property24 гласит, что имущество было куплено 1 октября 2024 года компанией Domogatsky Pty Ltd за 29 млн южноафриканских рэндов у компании Saracens Capital Inv Incorporated In United Kingdom (документы о переходе прав собственности есть в распоряжении «Известий»). Лот представляет собой помещение площадью 443 кв. м на верхнем этаже трехэтажного дома в элитном районе Кейптауна Кэмпс Бэй.

За три года ни один из заплативших за виллу россиян так и не увидел свой дом, а автор проекта начал выдумывать отговорки и пропал, прихватив деньги клиентов. В настоящее время расследование его дела ведет полиция Индонезии.

«Разные индонезийские компании были в договорах с моими клиентами, а Домогацкий никак в них не фигурировал. Люди, которые просили документы на землю, получали документы на иностранном языке, они были оформлены на посторонних людей. В переписках он заявлял, что просрочка связана с тем, что у него мало людей на стройке, всего четыре человека. Люди ждали, верили. Дальше строительства двух презентационных вилл в разных проектах стройка не пошла», — отметил Зорин.

Как убедились «Известия», в своих соцсетях Домогацкий пытался всячески себя обелить и рассказывал, что стройка остановилась якобы из-за решения индонезийских властей перевести земли под строящимися виллами в сельскохозяйственные. В одном из последних постов в соцсетях Домогацкий заявил, что был похищен и избит «мафией», представители которой пытали его с помощью электрошокера и надетого на голову полиэтиленового пакета.»

Еще из интересного, для добавления элемента психологии к истории:

«Застройщик-блогер Сергей Домогацкий, которого подозревают в мошенничестве с продажей вилл на Бали, участвовал в националистическом движении и был осужден в 17 лет по статье «Разбой».
О судимости в 17 лет мошенник признался в своей книге «Путь. 9 ступеней прорыва в жизни». Инцидент произошел в 2003 году, когда Домогацкий в составе группы скинхедов участвовал в националистическом нападении на армянина в московском метро. Пострадавший впоследствии скончался, а Домогацкий был осужден по статье «Разбой» за кражу телефона у погибшего.
В своих мемуарах он также подробно описывает участие в погромах домов рабочих-мигрантов, объясняя это страхом, что они «захватят» Россию.

Образ успешного предпринимателя Домогацкий создавал за счет показного потребления предметов роскоши и премиальных услуг — фото в брендовых вещах, снимки из бизнес-класса авиалайнеров, ужины в дорогих ресторанах. Домогацкий часто выкладывал кадры со своей белой Lamborghini Aventador, которая для местных балийцев была в диковинку. Однако позже оказалось, что автомобиль куплен не им и оформлен на других лиц, а номера, под которыми ездил на машине Домогацкий, недействительны.»

Сергей Домогацкий является автором книг и учебных пособий: «Путь. 9 ступеней прорыва в жизни”, “Домашний тренинг - максимум свободы” и “Как экономить на строительстве”

Ссылки:

Для просмотра ссылок Вы должны быть авторизованы на форуме.

Для просмотра ссылок Вы должны быть авторизованы на форуме.

Для просмотра ссылок Вы должны быть авторизованы на форуме.