Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Next · Сообщение **Next** » 18 мар 2016, 00:06

GenaВозможно, но без гарантий

https://rospravosudie.com/court-savelov ... 469615046/

Это так легко кинуть продавана?

Анна · Сообщение **Анна** » 18 мар 2016, 00:08

Shuranп.5 ст. 488 имеет в ввиду про продажу в кредит, с какого момента возникает право собсть на недвигу см. 223ст

Весь сыр-бор разгорелся после того, как в МФЦ сказали, что если оплата после госрегистрации (как у нас), то в договоре обязательно должна быть фраза о том, что залог у Продавца не возникает. МФЦ исходит из того, что при оплате недвижки после госрегистрации залог возникает в силу закона, а именно - на основании пункта 5 ст. 488 ГК РФ. Чтобы залога не было, в договоре необходимо сделать специальную оговорку.
У меня возникли сомнения в том, что залог в нашем случае возникает в силу закона, так как согласно пункту 5 ст.488 ГК РФ:
"Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара".
То есть в этом пункте ничего не говорится про переход права собственности, а говорится про передачу товара (как я понимаю физическую передачу, ст.223 ГК РФ). По условиям нашего договора передача товара покупателю происходит ОДНОВРЕМЕННО с оплатой товара, но после госрегистрации. Почему должен возникнуть залог в в силу закона?

Сообщение **Shuran** » 18 мар 2016, 00:14

Анна, в цатый раз, недвига это не колбаса, госрега нужна для соб-ти, ст. 223 п.2 в помощь, передача это для колбасы, там госрега не требуется для признания права
зы ваще странное мфц, принять-то должны палюбому, тока без этой фразы (что залога не возникает) автоматом зарегят залог продавана

Отправлено спустя 5 минут 35 секунд:

Next Это так легко кинуть продавана?

всегда пишу, что неоплата является сущ. нарушением и является основанием для расторжения в суде. и Вам советую

Next · Сообщение **Next** » 18 мар 2016, 00:27

Shuran всегда пишу, что неоплата является сущ. нарушением и является основанием для расторжения в суде. и Вам советую

Т.е "существенность" определяет ДКП, а суд нет?

Сообщение **Shuran** » 18 мар 2016, 00:34

в суде все определяет суд

Next · Сообщение **Next** » 18 мар 2016, 00:38

Тогда и суд может признать, что прописанная в ДКП "существенность" как бы не существенна, как в решении, выложенном выше

Как продавцу тогда прикрыть все тылы?

Сообщение **Shuran** » 18 мар 2016, 00:43

я вроде написал как, в моем случае ЭТОТ суд, судя по тексту решения, а там не было прописано этой существенности и суд это подчеркнул, прикрыл бы меня. но где Вы будете судиться - хз

зы быть сыном судьи, еще вариант

Gena · Сообщение **Gena** » 18 мар 2016, 00:46

Shuran всегда пишу, что неоплата является сущ. нарушением и является основанием для расторжения в суде. и Вам советую

В приведенном мной выше судебном решении судье не хватило вот этого: "Заключенный между сторонами договор купли-продажи не предусматривал условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения".
Тоже считаю, фразы, что неоплата - существенное нарушение договора и повод для его расторжения было бы достаточно (ну и не подписывать акт до получения денег, конечно).

yabazar · Сообщение **yabazar** » 18 мар 2016, 02:07

Хм, дайте по возможности "красивую" форму ДКП в интересах продавца.
Спасибо.

Ruslan · Сообщение **Ruslan** » 18 мар 2016, 09:35

Да - неподписание акта пп до полного расчета и включения фраз об оплате после реги и сущ. условие об неоплате и расторжении - первое, что рекомендуют продавцу. Особенно в сложны сделка. Вообще конечно трэш, что эту норму не сделали дефолтной, и что ее надо явно прописывать.
Также можно по пути залога пойти - но тут есть вопросы:

Как я понимаю варианты развития ситуации
1) ДКП без сущ условия о не оплате. Оплаты не получили - в суд - суд обязал возмещать долг по 3 копееки.
2) ДКП с сущ условием о не оплате. Оплаты не получили - в суд - суд расторгает сделку.
3) ДКП с залогом и с сущ условием о не оплате. То же что и вариант 2, но сразу не дает покупателю ничего сделать с квартирой - ибо если в варианте 2) или 1) успеет перепродать - будет большие проблемы.

Вопросы:
- Влияет ли конструкция с залогом на расторжение по неоплате?
- Как я понимаю имея залог, но не расторгнут договор по факту неоплаты - так же квартиры не увидим просто так...Взыскивая залог - не факт что квартиру в натуральной форме получим обратно?

Сообщение **Shuran** » 18 мар 2016, 14:42

имея залог - о какой последующей продаже покупцом речь?

но спецом и прописывают, чтоб не было залога - чтоб потом не идти снимать. а вариант неоплаты при наличии требования о расписке в дкп исключен. если же покупец передумал и приостановил регу сам, отказываясь добровольно расторгнуть договор - в суд расторгать дкп

Сообщение **Shuran** » 22 мар 2016, 14:23

С 29 декабря 2015 года в действующее законодательство России внесены изменения, в силу которых определенные сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению
Какие новшества ожидают граждан, рассказывает президент Нотариальной палаты РБ Альфия Хайдарова.

Альфия Миргасимовна, согласно законодательным новшествам, государственная регистрация прав по некоторым видам сделок с недвижимостью будет осуществляться только после нотариального удостоверения. Какие именно сделки вошли в эту категорию?
Альфия Хайдарова: Обязательное обращение к нотариусу потребуется при заключении сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину и гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также по сделкам, связанным с распоряжением недвижимым имуществом недееспособных лиц и несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей; при заключении сделок по продаже земельной доли; соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака; сделок по продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу.
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/39246.html

Cool`man · Сообщение **Cool`man** » 23 мар 2016, 22:26

Как действовать в следующей ситуации: есть 2 родственника, проживающие в разных городах. У одного из родственников умирает взрослый сын, у которого в собственности имеется квартира. Родственники решают отдать квартиру в пользу других родственников. Квартира оформлена на умершего. Наследственное дело открыто. Возможно изменение ситуации и существует теоретический риск передумать родственника передать квартиру.
Вопрос: каким образом, наиболее простым, квартиру переоформить? Стоит ли вступать в наследство родственникам умершего или сразу переоформить на другого родственника?

Сообщение **Shuran** » 23 мар 2016, 22:52

ну а как не вступать-то?

сначала надо принять наследство, "сразу" не переоформить - нет оснований

dvakota · Сообщение **dvakota** » 23 мар 2016, 23:14

можно отказ написать от наследства. нотариус всё расскажет.