Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Из Оставшаяся сумма в размере 7 392 721,70 (Семь миллионов триста девяносто две тысячи семьсот двадцать один) рубль 70 копеек оплачивается Участником долевого строительства до 20.12.2019 на расчетный счет Застройщика по реквизитам, указанным в разделе 13 настоящего Договора.
4.3. При нарушении срока внесения платежа Участник долевого строительства выплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Уступка прав по Договору до уплаты Цены Договора в полном объеме осуществляется с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства. При этом Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации у Застройщика не возникает права залога в отношении права требования Объекта долевого строительства.
Соглашение об уступке прав по Договору подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
8.5. Договор может быть расторгнут в случаях и порядке, установленных действующим законодательством.

Ключевая ставка на сегодня 6,50 (если выставит неустойку будет на дату исполнения обязательств).
Ежедневный размер неустойки 7 392 721,70 руб. * 0,065 / 300 = 1601,76 руб.
И до 20 марта о расторжении можете не беспокоится.

Отправлено спустя 5 минут 48 секунд:
Seregin,

publicenemy писал(а) 13 ноя 2019, 09:16И до 20 марта о расторжении можете не беспокоится.

Слишком утвердительно заявил ))
Это конечно закон, но не надо забывать что мы живем в самой прекрасной стране на свете

Вот из-за последнего вами написаного Я и хочу с Кортрос заключить доп соглашение и подстраховаться. А так же в случае их отказа - принять меры и отправить уведомление . Советуюсь ). Очень не хочется расторжения . А до 20.12 есть вероятность не собрать нужную сумму

Естественно нужно писать официальное заявление с просьбой заключить соглашение об изменений условий дду в части изменения сроков . А там смотреть на их ответы . Принимая во внимание , что Договор составлен прекрасно для Вас: кроме неустойки по закону , дополнительных неустоек нет, Залога в пользу застроя тоже нет; не допускать односторонний отказ Застроя , в крайнем случае попадая на 1/300 ставки рефинансирования , которая в перспективе ещё снизится .

В ЦБ разъяснили, когда можно снять деньги со счета эскроу
Вернуть деньги со счетов эскроу при долевом строительстве возможно, например, если завершился срок действия договора счета эскроу, расторгнут договор по соглашению строителя и дольщика, если компания не смогла достроить объект или же дольщик аннулировал договор по своей инициативе, пишет «Российская газета» со ссылкой на начальника Главного управления Банка России по Центральному федеральному округу Надежду Иванову.

Как напоминает издание, с середины лета строительные компании уже не могут напрямую привлекать деньги граждан на строительство жилья по проектам, начатым после 1 июля 2019 года, а также по ранним проектам с низкой степенью готовности. Новая система финансирования жилищного строительства предполагает, что покупатель вносит деньги за квартиру на специальный счет эскроу в банке. Застройщики смогут получить деньги дольщиков со счетов эскроу только после сдачи дома в эксплуатацию, а возводить дома будут за счет собственных средств и банковских кредитов.

Открывать счета эскроу при долевом строительстве, напомнила Иванова, могут только уполномоченные банки, перечень которых публикуется на сайте Банка России в разделе «Информация по кредитным организациям» и обновляется ежемесячно. По данным на 1 ноября 2019 года таких банков 94, однако непосредственную готовность работать с застройщиками пока что изъявили 38 банков.

Сначала, разъяснила Иванова, покупатель выбирает застройщика, дом и квартиру. Застройщик сообщает, в каком банке он получает финансирование.

«Это должен быть один из банков, уполномоченных на финансирование долевого строительства с использованием счетов эскроу. Покупатель-дольщик и продавец-застройщик заключают договор, дольщик открывает счет эскроу, в договоре об открытии счета прописывают условия, при которых продавец сможет получить деньги, и указывается срок договора. Далее покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре. Только после сдачи объекта застройщик получит доступ к средствам покупателя на счете эскроу», - рассказала Иванова.

По ее словам, отдельный вопрос - покупка квартиры в ипотеку. Покупатель имеет право оформить ипотечный кредит как в банке, являющемся эскроу-агентом, так и в любом другом, предложившим более выгодные условия по кредиту. То есть эскроу-агентом и кредитором покупателя могут выступать разные банки.

«Вернуть деньги со счетов эскроу при долевом строительстве возможно в следующих случаях: если завершился срок действия договора счета эскроу, расторгнут договор по соглашению строителя и дольщика, компания не смогла достроить объект или же дольщик аннулировал договор по своей инициативе», - уточнила Иванова.
Читать полностью: https://www.irn.ru/news/131770.html

Seregin писал(а) 13 ноя 2019, 08:57Из Оставшаяся сумма в размере 7 392 721,70
8.5. Договор может быть расторгнут в случаях и порядке, установленных действующим законодательством.

Формально Застройщик может расторгнуть договор, а Вам придётся потом расторжение признавать незаконным, а учитывая, что это уже будете в СОЮ рассматривать - это на усмотрение суда будет. Т.е. без каких-либо гарантий.

Но Вы можете исполнять по частям. Чем меньше будет сумма задолженности в итоге, тем больше вероятность, что расторжение (в случае если застройщик его сделает) будет признано незаконным. Даже при превышении 3х месячного срока.

Shuran писал(а) 20 ноя 2019, 15:55 «Вернуть деньги со счетов эскроу при долевом строительстве возможно в следующих случаях: если завершился срок действия договора счета эскроу, расторгнут договор по соглашению строителя и дольщика, компания не смогла достроить объект или же [glow]дольщик аннулировал договор по своей инициативе[/glow]», - уточнила Иванова.
Читать полностью: https://www.irn.ru/news/131770.html

Интересно, как (при каких неупомянутых условиях) в рамках закона о долевом строительстве дольщик может аннулировать договор по своей инициативе? Сморите что происходит: без эскроу у дольщика крайне ограниченный список причин, когда он может расторгнуть ДДУ. В основном - это нарушения со стороны застроя. До эскроу застрой заключал ДДУ, получал деньги с аккредитива и был доволен. Сейчас застрой денег не получает, но они вроде как гарантировано "депонированы" на эскроу до момента сдачи дома. Судя по комментарию ЦБ дольщик может аннулировать договор эскроу, получить деньги (?) и остаться с ДДУ и с деньгами. Значит, в ДДУ должен быть пункт, который закрывает этот риск.

Зарегистрировали уступку (я продавец), оплата по аккредитиву, условие оплаты - на следующий день после госрегистрации. Банк уже несколько дней не раскрывает аккредитив по различным причинам. Можно ли откатить уступку и еще что-то предпринять? Ситуация непонятная, а также налицо упущенная выгода (новостройка подорожала и др)... Как быть?

hotpan писал(а) 23 ноя 2019, 00:47 по различным причинам.

какие причины могут быть для банка не раскрывать зарегенный договор , если регистрация является единственным условием его раскрытия ?
Какой банк ?

hotpan писал(а) 23 ноя 2019, 00:47Зарегистрировали уступку (я продавец), оплата по аккредитиву, условие оплаты - на следующий день после госрегистрации. Банк уже несколько дней не раскрывает аккредитив по различным причинам. Можно ли откатить уступку и еще что-то предпринять? Ситуация непонятная, а также налицо упущенная выгода (новостройка подорожала и др)... Как быть?

Если в договоре с покупателем не прописаны , что в случае не оплаты договор расторгается, то растогнуть договор невозможно, Но банк все равно рано или поздго откроет аккредетив,если у него не отзовут лицензию, навернре есть какие то косяки при заключении договора на аккредетив.

Захар писал(а) 23 ноя 2019, 08:00Какой банк ?

Тоже интересно....
И дамы и господа вопрос, в случае отзыва лицензии у банка, я правильно понимаю, что аккредитиву хана?

Захар писал(а) 23 ноя 2019, 08:00 какие причины могут быть для банка не раскрывать зарегенный договор , если регистрация является единственным условием его раскрытия ?
Какой банк ?

Самый крупный, известный банк России (ЦБ, конечно, в расчет не берем)

Отправлено спустя 7 минут 10 секунд:

Олег_1970 писал(а) 23 ноя 2019, 09:21Если в договоре с покупателем не прописаны , что в случае не оплаты договор расторгается, то растогнуть договор невозможно, Но

И что получается в данном случае - покупатель (не отдавший не копейки) живет, пользуется, а продавец слезы льет? Ну маягко говоря нелогично.

Отправлено спустя 19 минут 46 секунд:
Аналог - в ячейку продавца не пустили, мало ли что у него не так было, кроме зареганного ДКП. И что, все для него - денег нет, договор не расторгнешь (раз фразу умную не вставил) и т.п.?

Отправлено спустя 29 минут 23 секунды:

Олег_1970 писал(а) 23 ноя 2019, 09:21
Отправлено спустя 51 секунду:
ВОт выдержка из ДУПТ, вроде все стандартно, кроме фразы про "расторжение в случае"...
2.3. За уступку прав Сторона 2 в течение 1 (Одного) дня с момента государственной регистрации настоящего Договора обязуется передать Стороне 1 денежные средства в размере 5000050 (Пять миллионов пятьдесят) рублей 00 копеек, из них сумма в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей уплачена Стороной 2 Стороне 1 до подписания настоящего Договора в качестве аванса, в связи с чем Сторона 1, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена; сумма равная 5 000000 (Пять миллионов ) рублей 00 копеек выплачивается Стороной 2 Стороне 1 посредством безотзывного покрытого аккредитива (далее «Аккредитив») в течение 1 (Одного) дня, с момента государственной регистрации настоящего Договора уступки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Аккредитив открывается банком-эмитентом ПАО СБЕРБАНК на имя ФФИО (Сторона 1) на следующих условиях: Плательщик: Сторона 2; Сумма Аккредитива: 5 000000 (Пять миллионов ) рублей 00 копеек; Срок действия Аккредитива: не менее 30 (Тридцати) календарных дней с даты открытия аккредитива; Получатель средств: Сторона 1; Счет Получателя средств № 42307810000021233552 в банке ПАО СБЕРБАНК, БИК: 044525225, корр./счет: № 30101810400000000225, КПП 997950001, ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195; Расходы и комиссии банка-эмитента оплачивает Сторона 2; Сторона 1 извещается об открытии аккредитива посредством получения копии аккредитива от сотрудника банка-эмитента.

hotpan писал(а) 23 ноя 2019, 12:23И что получается в данном случае - покупатель (не отдавший не копейки) живет, пользуется, а продавец слезы льет? Ну маягко говоря нелогично.

Отправлено спустя 19 минут 46 секунд:
Аналог - в ячейку продавца не пустили, мало ли что у него не так было, кроме зареганного ДКП. И что, все для него - денег нет, договор не расторгнешь (раз фразу умную не вставил) и т.п.?

да, поэтому "фраза умная" нужна. практика такая, что ты можешь по суду далее требовать оплаты, но дкп не расторгнут, если в нем не прописано, что неоплата - это сущ нарушение - в любом дкп от форы он по умолчанию вбит, например. тут мож сбер тупит просто, купцы-ипотечники не соскакивают после реги обычно)

hotpan писал(а) 23 ноя 2019, 12:23 И что получается в данном случае - покупатель (не отдавший не копейки) живет, пользуется, а продавец слезы льет? Ну маягко говоря нелогично.
[.

Логика тут и не нужна
Тут надо немного изучить судебную практику
Если не будет в договоре фразы такого плана :


3.5. Стороны пришли к соглашению, что полное или частичное неисполнение обязательств ПОКУПАTЕЛЕМ по оплате Цены квартиры Продавцам, в размере указанном в пункте 3.1. настоящего Договора, является существенным нарушением настоящего Договора ПОКУПАTЕЛЕМ, в этом случае по требованию ПРОДАВЦОВ настоящий Договор может быть расторгнут по решению суда, в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.


То можно так же влететь, как товарищ по ссылке из судебного решения:
https://mos-gorsud.ru/rs/cheryomushkins ... %A1.%D0%A1.


оснований для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной не имеется.
Перечень оснований признания сделки недействительной предусмотрен ст. ст. 168 - 179 ГК РФ.
В соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Законодателем не предусмотрено основание для признания сделки недействительной, как существенное нарушение условий договора одной из сторон в виде неуплаты покупной цены жилого помещения.
Поскольку покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако, по мнению Пардилова С.С., не произвел оплату товара в виде жилого помещения, то продавец Пардилов С.С. на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Поскольку Гурьева С.В. проживает в квартире на законных основаниях, является собственником квартиры, требования об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, выселении, снятии с регистрационного учета не подлежат удовлетворению.