Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

[Shuran]

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк
в инвесте выбор локации значения не имеет, важна ликвидность и доходность

[SB74]

Stetik, Мичуринский парк видимо выпал из моего поля зрения из-за срока сдачи.
Только про лифты и квартиры не понял, потому что эти отчасти Сиреневый парк и подкупил, там есть корпуса 8 и 9 этажей по 5 квартир на этаже и 2 лифта. Вроде соотношение хорошее. Да есть корпуса 25 этажей по 9-11 кв на этаже, но их не рассматриваю.
В общем про Мичуринский парк понял, есть над чем подумать, спасибо!
В целом ожидал такой ответ, но видимо надеялся на менее радикальные возражения)

Может кто-нибудь еще выскажет свое мнения, но вероятно оно будет близким к вашему)

Конечно минусов много у Сиреневого парка, но я не вижу плюсов и у Мичуринского, кроме того что это популярный запад.

Stetik вам все верно написал. Метрогородок - это гетто с соответствуюим контингентом и промкой/стройкой на много-много лет вперед. Как следствие - огромный навес неликвидного и дешевого жилья в будущем. Локация непрестижная, направление дешевое, экология неважная. Афи высоким качеством строительства никогда не отличался. Ремонта в цене нет, т.е. поверх еще и ремонт оплачивать перед сдачей. Я понимаю, когда ремонт делают под себя в ЖК уровнем повыше. Либо когда в дорогом месте в качественном жилье делают дорогой ремонт под дорогую сдачу. Тоже имеет право на существование. А тут эти экзерсисы зачем? Золотое правило арендодателя в жилье эконом-комфорт класса - ремонт должен быть сразу в цене - и пусть его арендаторы потихоньку убивают. Не так жалко.
Далее. Очень важно направление. Вам выше абсолютно правильно посоветовали поизучать более ликвидные АО и локации, пользуюиеся оправданным спросом. Мичуринский Парк от ПИКа - не самоцель, но как вариант вполне допустим, сдаваться будет дороже, ликвидность четко выше - что сейчас, что потом.
Свет клином на МП не сошелся при этом. Сейчас посмотрел Тренд - у вас на самом деле выбор просто огромный в бюджете до 18,5 млн. Причем много вариантов как с чистовой отделкой есть, так и с вайт-боксом. И локации сильно лучше подобрать можно. И уровень жк тоже ощутимо поднять можно. Для ребенка в будущем это может быть важно.
И если вы сами не разбираетесь в рынке новостроек - обратитесь лучше к нормальному брокеру - вам грамотно подберут качественные варианты и вам останется только рассмотреть/обсудить их и выбрать наиболее понравившийся.
Сиреневый парк сильно не советую. Плохой вариант выбора. Если уж так нравится ВАО и красная ветка метро - посмотрите мангазеевский Назаре с другой стороны МСД - он как раз напротив Сиреневого парка. Назаре и как проект ощутимо лучше, и сдаваться будет дороже, и жить там потом будет явно приятнее со всех точек зрения. Но опять же - есть и другие интересные варианты и в ЗАО, СЗАО, САО. Я бы не торопился и более внимательно отнесся к выбору вариантов...

[Shuran]

И если вы сами не разбираетесь в рынке новостроек - обратитесь лучше к нормальному брокеру - вам грамотно подберут

подавился попкорном прям, не, ну мож и есть такие брокеры где-то в теории, но вот чтоб такие спрашиватели сюда приходили, НЕ РАЗОБРАВШИСЬ САМИ - неа, не сюда им, есть тг-каналы же для таких. где и подберут, и обсудят

Отправлено спустя 6 минут 26 секунд:

Много читал этот форум и знаю что первичен выбор локации, но так как берем не для себя, то исходим из цены и потом уже смотрим устраивает ли локация.

добавил в шапку, а то прям кровь из глаз сначала брызнула)

в инвесте выбор локации значения не имеет, важна ликвидность и доходность

[MKM]

Звучит как классическая боязнь накоплений в деньгах, ищите причины для того, чтобы вложить деньги и избавиться от «обузы». Не говорю, что это плохо, но на мой взгляд покупать обременение (а квартира в ипотеку - это обременение и она не ваша, а банка, пока не погасите долг) надо явно не из-за страха, а когда все тщательно взвесите и просчитаете. Как минимум, если вы уверены, что у вас и вашей супруги в ближайшие годы будет все стабильно с работой и заработком.

Да пожалуй так и есть.

[Malvina]

MKM, Подведем итоги.
А в итоге мы имеем следующее:
Шуран против семейной ипотеки по текущим ценам, PlanB против необдуманных долгов пусть даже они и по семейке, Stetik - за, и сам недавно по таким ценам взял, я - нейтрально. Шуран и я считаем что вцелом можно подождать и поискать. Stetik, что ждать не надо, время уходит, брать, пока семейку не отменили. То есть мы имеем хаос мнений.
Но правда все сошлись единодушно во мнении, что Сиреневый бульвар без отделки за 18млн это нет. и что за эти деньги можно найти что то и с ремонтом.

Вывод из всего этого только один можно сделать: люди строят личные стратегии по разному, думают по разному, это не значит что что то одно потом однозначно обыграет другое. По факту конечный результат неизвестен. В любом случае решение принимать только вам и ответственность за это решение будет только ваша. Как говорится, думайте сами, решайте сами, иметь или не иметь.

[MKM]

Но правда все сошлись единодушно во мнении, что Сиреневый бульвар без отделки за 18млн это нет. и что за эти деньги можно найти что то и с ремонтом.

Тоже самое хотел подитожить.
Никто правда не раскрыл тему сроков сдачи. Вероятно я зря на них слишком зациклен, но мне казалось что этот вопрос часто учитывается в обсуждении других кейсов. Но Метрогородок видимо настолько плох, что остальное неважно. Думаю я в целом с этим согласен, потому что еще давно смотрел на Лосиноостровский парк (ПИК) и Сиреневый парк и тогда они меня не привлекли.
Но если смотреть варианты с ключами 28 год и далее, то тогда уж мне ближе позиция Шурана ждать объемов города. И даже если там планировки будут стандартные, локации там действительно есть очень хорошие.
Упустить семейку какой-то прям боязни нет, хотя IT с 18 млн уже упустил, но тогда и денег на ПВ было сильно меньше.

[PlanB]

по текущим ценам е3 в мытищах

Стало интересно: Мытищи имхо точно спорный вариант под задачу автора, а например Кузьминский лес как оцениваешь? Если Евро-4 взять за эти же ~18 млн.

Если мы оцениваем чисто как вложение средств, мне например не очевидно, что мелкая Евро-2 в Мичуринском парке с более дальними сроками сдачи будет лучше. И КЛ готов - сразу можно меблировать и сдавать, а мичуринский парк за эти деньги еще ждать 2 года. За это время Евро-4 в Кузьминском принесет в районе 1.8 млн рублей (может и больше, не в курсе аренды в той локации).

Имхо из всего, что есть на рынке, КЛ по 270 тыс за метр с отделкой и на ключах - наименее переоцененный объект.

[Shuran]

Стало интересно: Мытищи имхо точно спорный вариант под задачу автора, а например Кузьминский лес как оцениваешь? Если Евро-4 взять за эти же ~18 млн.

Если мы оцениваем чисто как вложение средств, мне например не очевидно, что мелкая Евро-2 в Мичуринском парке с более дальними сроками сдачи будет лучше. И КЛ готов - сразу можно меблировать и сдавать, а мичуринский парк за эти деньги еще ждать 2 года. За это время Евро-4 в Кузьминском принесет в районе 1.8 млн рублей (может и больше, не в курсе аренды в той локации).

Имхо из всего, что есть на рынке, КЛ по 270 тыс за метр с отделкой и на ключах - наименее переоцененный объект.

ну я ж в случае автора вопроса за реновацию у города в 30м г топлю)

вангую, что в 30м г у города на окраине мск внутримкад е2 32-34м по 12 будут вместо текущих 15-16 у застроев, а профа эта просядет в цене на 10-15% имхо,

за 18 это е3 60м и будет, в условном ПО ЛОКАЦИИ сиреневом парке, но надо будет поискать с метро в пешей, т.е. грубо квадрат с 400 на 300 уйдет

а этот кузьминский лес твой просядет до 16, типа...но это про будущее и у города - он будет дешевле пика..., а щас хз - я давно не видел вопросов, ищу для себя, надо прям жить, все больше ынвесторов развелось с пристройкой семейки, а поздно уже

[PlanB]

ну я ж в случае автора вопроса за реновацию у города в 30м г топлю)

Я тоже, но у автора же семейка есть сейчас, а будет ли она в 30г - вопрос)

[Shuran]

а будет ли она в 30г - вопрос)

там вроде ребенку 3г, если передавать через 15лет а если ее отменят, то и ключ 8 будет, типа) выгоднее по рынку будет ипоту взять, чем щас семейку на хаях

[Stetik]

Упустить семейку какой-то прям боязни нет

кмк зря , тут конечно почти все форумчане топят что ничего не случится с ней , но ее будут откусывать по кусочкам плавно , ужесточая условия и оставляю ток для тех кто реально в ней нуждается ( хоть и строительное лобби сильное , бюджет не резиновый)
я вот в сентябре успел взять на каждого родителя по хате , теперь эту схемку прикрыли. хотя все думали что ничего не сделают.

З.ы и если хата на аренду , не думайте про Замкад как тут предлагают , чтоб там сдавать такое надо быть проф сдатчиком.
ЧТоб поселить норм арендатора ( а там контингент часто такой себе ) ездить туда контролить , пересдавать итд,
а еще все забывают что аренда в замкадье просядет всегда больше чем в МСК , если что она сейчас очень сильно начала падать и хаты долго стоят в экспозиции, даже в МСК в неплохих локациях и комплексах , по хорошим ценам. Некоторые мониторю стоят месяц и больше. Плюс как и писали выше , прирост там будет гораздо меньше в цене.

[Shuran]

кмк зря , тут конечно почти все форумчане топят что ничего не случится с ней , но ее будут откусывать по кусочкам плавно , ужесточая условия и оставляю ток для тех кто реально в ней нуждается ( хоть и строительное лобби сильное , бюджет не резиновый)
я вот в сентябре успел взять на каждого родителя по хате , теперь эту схемку прикрыли. хотя все думали что ничего не сделают.

ну вот в моей модели куз лес должен принести 2 ляма с аренды за 3,5г (и просядет с 18 до 16, типа)...наверное, принесет, но тут и сдатчиком надо становиться хардкорным
поддержу автора, что фуй с ней, с семейкой-то) что если все же цель не аренда - а хата для ребенка на будущее, то е4 65м в куз лесу - спорный вариант...по деньгам вроде в нулях, зато гимора скока...контингент в куз лесу тоже ведь не как на шаболовке, а тут it-шнег

а если мичур парк...берем за 17,5, просядет до 15-15,5, ну т.е. 2-2,5 ляма арендой надо за 42 мес отбить...легко, да, убедил

[MKM]

Shuran, IT аккредитацию имеют не только Яндекс и подобные, много компаний очень косвенное отношение к этой сфере имеют, но при этом аккредитованы) Ну и даже в IT компаниях далеко не все айтишники!
Ничего против айтишников не имею, но я к таковым не отношусь.
Сори за оффтоп(

Stetik, Замкад не рассматриваю. На работе много знакомых из области и отзывов о МО в бытовом плане. Несмотря на то что дома могут рядом смотреть, из за границы в быту и социалке пропасть между Мск и областью. Я к этому не готов, хоть и не мне там жить)
Теоретически можно посмотреть Мск за мкадом в том числе новую Мск при условии что метро рядом, но все равно не хочется.

[Shuran]

а если мичур парк...берем за 17,5, просядет до 15-15,5, ну т.е. 2-2,5 ляма арендой надо за 42 мес отбить...легко, да, убедил

поправка, 17,5 - это в циане готовое, а у пика е2 17,8 и ключи конец 28 вроде, за 29й год по 120 тыр это 1,44...не, не убедил, на 0,5-1 лям убытка

Отправлено спустя 12 минут 10 секунд:

Ну и даже в IT компаниях далеко не все айтишники!
Ничего против айтишников не имею, но я к таковым не отношусь.

я тоже против не имею и даже оч уважаю и люблю, с нулевых они на форумах по новострою и тусили, вот и я ними тоже, они логики и я тоже, но знания матчасти у нас были в разных областях) просто прикинул. каково это, живя на шаболовке, покупать кузьм лес, а уж ездить туда)
зы если ребенку 3г, знач вам 30-35 где-то, вернули меня в нулевые, приятно понастальгировать по тем временам)

Отправлено спустя 1 минуту 34 секунды:
короче, и мичур парк у меня по экономике не выходит, но можно порыть, чтобы ключи были поближе, тогда экономика сойтись может, у пика щас весь год будут спеццены и в какой-то момент можно будет отовариться с умом, можно и через год, смареть по семейке чо как там

[MKM]

зы если ребенку 3г, знач вам 30-35 где-то, вернули меня в нулевые, приятно понастальгировать по тем временам)

В точку! хотя странно, что угадали, мы все-таки довольно поздние родители)
Получается рациональных плана 2:
1) расслабиться и ждать 2-4 года домов от города в надёжных облигациях. Если принять идею что недвижимость еще и подешевеет на 10%, то это пожалуй самый правильный вариант: накопления вырастут, + мы эти 2-4 года будем еще зарабатывать, + подешевеет рыночная ипотека, предположим до 10% ПСК. Тогда и на семейку пофиг будет и может даже квартиру для переезда можно будет присматривать.
2) выбрать несколько интересных по локации и срокам сдачи объектов и мониторить их на предмет серьёзных скидок. Но тут тоже не просто, скидку важно вовремя заметить, через несколько дней со старта распродаж уже остаются менее интересные лоты по большей цене.
И второй пункт не исключает первого, за исключением расслабиться.
Но если квартиры не подешевеют, то как будто покупка квартиры сейчас не приведёт к глобальной потере, только недополученная прибыль по купонам или депозитам. Рост стоимости допустим не рассматриваем, как минимум при снижении ипотечных ставок конкуренцию составит вторичка, поэтому расти уже некуда.

Но все давно уже ждут снижения цен и я согласен с этой логикой, но на практике пока даже сокращение льготок приводило только к удорожанию. В декабре казалось поздно уже прыгать в последний вагон с двумя семейками, а осенью и на две приличные евродвушки с отделкой, наверное хватило бы) Так что оглядываться назад смысла нет, в любом случае сейчас цены такие какие есть.
И тот же Сиреневый парк безусловно дорого, но цен за метр меньше при ключах в этом году я не нашел. При сравнении цен с отделкой и без ориентируюсь на 50к/м за отделку.

[Stetik]

но цен за метр меньше при ключах в этом году я не нашел.

Потому что плохо смотрели

Для просмотра ссылок Вы должны быть авторизованы на форуме.

Я не говорю что это стоит покупать, но по сравнению с Сиреневым парком, лучше на порядок по всем параметрам.

Не стоит зацикливаться на сроках сдачи, надо смотреть все аспекты и искать лучший вариант